Договор займа под залог недвижимости. Договор залога нежилых помещений (ипотеки) между юридическими лицами

20.04.2019

Договор залога недвижимого имущества предназначен для обеспечения обязательств по получению кредитов и регулированию правовых отношений с соответствующими организациями и физическими лицами, которые занимаются финансовой деятельностью.

Так, например, когда невозможно взять определенную сумму под заём в банковском учреждении, данный кредит можно получить, задействуя частное лицо. Между физическими лицами заключается договор займа, в качестве залога может выступать недвижимое имущество. Подобные сделки между физическими лицами являются вполне легальными и для их заключения нет никаких препятствий.

Договор займа с залогом недвижимого имущества является многосторонним. С одной стороны выступает лицо, предоставляющее заём, с другой – заёмщик-залогодатель.

Основные условия договора залога недвижимого имущества

У данного соглашения нет чётко установленной формы, поэтому оно может быть составлено в произвольном порядке с добавлением индивидуальных разделов. Однако при составлении документов подобного рода следует учитывать ряд рекомендаций.

В договоре залога недвижимого имущества обязательно должен присутствовать такой раздел, как «Вводная часть». Он включает в себя всю необходимую информацию о лицах, представляющих стороны соглашения. Этот раздел должен содержать реквизиты участников правовых отношений, к которым относятся:

Инициалы, написанные полностью;
Адрес фактического проживания;
Паспортные данные.

права и обязанности каждого участника правоотношений;
полные реквизиты сторон;
гарантии для каждого представителя договора;
предмет соглашения;
форс-мажорные обстоятельства;
страхование;
заключительные положения.

Под предметом договора подразумевается денежная сумма, выданная заёмщику в качестве займа. Должны указываться размер и сроки его предоставления займа.

Заёмщик обязуется вернуть нужную сумму денег в срок, в обеспечение этого обязательства выступает залог в виде недвижимого имущества – дом, квартира, землю, гараж. Следует указать, какой именно объект недвижимого имущества выступает в качестве залога - указать его наименование, адрес, площадь, основные характеристики, реквизиты документов, подтверждающих право собственности. Ведь заложить можно только своё имущество, то есть неприватизированное жилье не может выступать в качестве залога по договору. Здесь нужно обратить внимание на состояние недвижимого имущества, далеко не каждый человек согласится, если в качестве залога будет выступать аварийное и ветхое помещение.

Как Закон "О залоге", так ГК залог вещей делится на залог движимого и недвижимого имущества (ипотека).

Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

Гражданский кодекс под ипотекой признает залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК). В силу ст. 130 ГК и ст. 5 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая, в частности, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Одновременно предусмотрена возможность отнесения специальным законом к недвижимым вещам и любого иного имущества.

Таким образом, предметом ипотеки может быть только недвижимость. Вместе с тем Закон об ипотеке делает из этого правила изъятие, предусматривающее запрет ипотеки участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного недвижимого имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона), а также имущества, в отношении которого в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона). В этот список входит также часть недвижимого имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (п. 4 ст. 5 Закона). Однако подобное ограничение не касается квартир в многоквартирных жилых домах (ст. 75 Закона).

Еще два требования, предъявляемых к предмету ипотеки, состоят в том, что он должен, во-первых, принадлежать залогодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона) и, во-вторых, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество (за исключением изъятий, установленных Законом в отношении отдельных категорий недвижимости), которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом, причем залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо.

Имущество, передаваемое по договору об ипотеке, остается во владении и пользовании залогодателя (п. 1 ст. 1 Закона). Это правило корреспондирует с п. 1 ст. 338 ГК, относящим ипотеку к залогу без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Лицо, отдавшее свое имущество в ипотеку, ограничивается в праве распоряжения этим имуществом. Согласно п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю долга по обеспеченному ей обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного не надлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспечением ипотекой обязательством либо Федеральным законом.

Закон об ипотеке ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг — закладную. Введением этой ценной бумаги делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг. Закладная не может заменить договор о залоге, однако при ее наличии права по договору о залоге могут перейти только путем передачи прав по закладной.

Как следует из п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является не эмиссионной, именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. При этом она влечет последствия уступки требований (цессии).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей указанную в договоре об ипотеке общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных ею, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на: возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещении расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 Закона).

Закон предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены и другие дополнительные расходы залогодержателя (расходы на содержание и (или) охрану заложенного имущества, на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам).

, регистрация залога

Понятие залога, вопросы законодательства

Залог представляет одну из форм защиты кредитора в отношениях с должником, которая дает гарантии компенсации потерь, которые могут возникнуть, если должник не выполнит свои обязательства .

Соглашение о залоге всегда считается дополнительным, т.е. его существование напрямую зависит от основного соглашения между сторонами. Например, одна сторона обязуется вернуть взятые в заем деньги, а вторая имеет право восполнить возможные потери за счет определенного имущества.

Законодательство о залоге можно назвать запутанным. С одной стороны есть закон, устанавливающий правила залога . в частности ипотеки или залога недвижимости. С другой стороны есть закон, принятый позже, который считается специальным.

Специальный закон имеет преимущество перед другими в вопросе, который из них применять. В то же время есть положения, которых нет в законе об ипотеке, но они есть в законе о залоге. Поэтому правила закона о залоге восполняют пробелы в ипотечном законе .

Договор залога недвижимого имущества

Соглашение о залоге недвижимости должно отвечать ряду правил, иначе его юридическая сила может быть оспорена . а сделку могут принять недействительной.

Ипотечный договор недвижимости должен обязательно пройти нотариальное заверение, не выполнение этого условия делает сделку ничтожной .

Детально в соглашении должен быть описан предмет, который передается в ипотеку . Описание должно быть детальным в такой степени, чтобы невозможно было перепутать их. Указывается наименование в соответствии с документами на имущество, адрес нахождения имущества.

В соглашении должна быть указана оценка имущества, права и обязанности, которыми обладают стороны по данному соглашению. Оценка может быть установлена по согласию сторон, но можно также привлечь оценщика, в некоторых случаях его участие является обязательным. Например, оценка, проводимая перед проведением сделок с государственным и муниципальным имуществом .

Отдельным пунктом должно быть указана и описана сделка, в силу которой и появилась ипотека . Например, кредитный договор. описываются его условия, сроки выполнения, сумма, выданная по данному соглашению.

В документе необходимо указать основания принадлежности имущества залогодателю . отданного в ипотеку. Это касается также имущества, которое залогодатель имеет на правах аренды, и когда в ипотеку передаются права на аренду.

В случае ипотеки арендных прав на предприятие необходимо также согласие лица, обладающего правами собственности на предприятие.

В соглашении может быть предусмотрена возможность взыскания на имущество без суда. Т.е. через исполнительную надпись нотариуса. Могут быть предусмотрены способы взыскания имущества. Эти способы могут быть прописаны, как и для суда, и так и на случай внесудебного взыскания .

Ипотека предприятия имеет свои особенности :

Ипотека распространяется на предприятие как на комплекс прав на недвижимость, оборотный капитал, ценности, основные фонды;
В случае нарушения обязательств по соглашению, кредитор имеет права ввести своих представителей в руководство предприятия для восстановления его платежеспособности, ограничивать использование имущества предприятия, в частности произведенной продукции.

Регистрация залога недвижимости

Договор залога недвижимого имущества должен обязательно пройти процедуры государственной регистрации сделки . регистратор проверяет правильность оформления документа. Нарушение правил законодательства дает право регистратору отказать в проведении регистрации.

Отсутствие регистрации делает сделку ничтожной . Во всяком случае, до проведения регистрации сделка не будет иметь силы.

Решение суда об обязании зарегистрировать договор залога недвижимого имущества № 02-0324/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2016 г. Никулинский районный суд г. Москвы в составе судьи И.В. Юдиной, при секретаре К.А. Мищенко, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-324/16 по иску Марутяна М.М. к ООО «Рассвет –ВВ» об обязании зарегистрировать договор залога недвижимого имущества,

Истец обратился в суд с иском к ответчику об обязании зарегистрировать договор залога недвижимого имущества, мотивируя тем, что дата года между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества №. В соответствии с п.1.2 договора залога № залогодатель передает в залог залогодержателю следующее имущество: часть здания по адресу: адрес. Указанное имущество принадлежит ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права № от дата года. В адрес ответчика направлялись письменные уведомления с требованием предоставить письменное согласие на регистрацию договора залога № от дата года. Однако требование истца осталось без ответа. На основании изложенного, истец обратился с иском в суд и просит обязать ответчика предоставить письменное согласие на регистрацию договора залога № от дата года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве произвести государственную регистрацию договора залога № от дата года на часть здания по адресу: адрес.

Читайте также: Расторгнуть брак в одностороннем порядке

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, пояснила суду, что согласия на регистрацию договора залога ответчик не давал, поскольку надеялся на то, что должник по основному обязательству вернет денежные средства, в связи с чем, регистрация договора залога не потребуется.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о дате, месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела представленных суду, дата года между истцом (заимодавцем) и Исунцем В.В. (заемщиком) был заключен договор денежного займа № на сумму сумма руб. на срок до дата.

В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа, дата года между истцом (кредитором) и ответчиком (поручителем) был заключен договор поручительства №, согласно п. 1.1 которого поручитель обязуется отвечать перед кредитором за исполнение Исунцем В. В. (должником) его обязательств по договору денежного займа № от дата года, заключенному с кредитором.

Также в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа, дата года между истцом (залогодержателем) и ответчиком (залогодателем) был заключен договор залога недвижимого имущества № части здания по адресу: г. адрес.

Указанные договоры совершены сторонами в надлежащей письменной форме.

Договор залога недвижимого имущества N от дата года подписан как залогодержателем так и залогодателем, что в ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось.

Предметом договора залога является часть здания по адресу: дата, которая принадлежит на праве общей собственности ответчику, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации, помимо такого существенного условия как предмет договора, к существенным относятся также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

На основании ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального.

Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 6.1 и 6.2 договора залога № 1 настоящий договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившем в законную силу с момента его регистрации. Для регистрации договора необходимо получить письменное согласие залогодателя.

Таким образом, с целью придания юридической силы договору залога недвижимого имущества и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») необходимо было провести его государственную регистрацию.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.

Регистрационные действия с недвижимым имуществом носят заявительный характер, вместе с тем, одного заявления залогодержателя для регистрации договора залога недостаточно.

Из изложенной применительно к рассматриваемой ситуации следует, что при регистрации договора залога необходимо участие залогодателя.

В соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из материалов дела, в том числе из текста договора залога, следует, что сторонами при заключении договора соблюдены необходимые требования в отношении определения предмета ипотеки с указанием его характеристики, договор залога соответствует требованиям действующего законодательства.

Доводы стороны ответчика о том, что ответчик уклоняется от регистрации договор залога в связи с тем, что надеялся на то, что должник по основному обязательству вернет денежные средства, в связи с чем, регистрация договора залога не потребуется, не может являться основанием к отказу в исковых требованиях истцу, поскольку договор залога лично подписан сторонами по делу, в установленном законом порядке не оспорен и не признан недействительным.

Доводов, свидетельствующих о наличии законных оснований у ответчика, позволяющих не исполнять взятые на себя обязательства, возражения ответчика не содержат.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об уклонении ответчика от совершения действий, направленных на регистрацию сделки.

В соответствии со Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями Конституции Российской Федерации и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части обязания ответчика предоставить письменное согласие на регистрацию договора залога № 1 от 21.12.2011 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

Вместе с тем, поскольку решение суда об обязании ответчика предоставить письменное согласие на регистрацию договора залога № от дата года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве является основанием для подачи документов в регистрирующий орган, тогда как, доказательств того, что истец обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве с требованием о регистрации договора залога, однако ему было отказано, суду не представлено. В связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве произвести государственную регистрацию договора залога № от дата года.

Суд, оценивая все собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по изложенным выше основаниям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12. 56, 194-198 ГПК РФ. ст.ст. 165. 432 ГК РФ. Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,

Обязать ООО «Рассвет-ВВ» предоставить письменное согласие на регистрацию договора залога № от дата, заключенного между ООО «Рассвет-ВВ» и Марутяном М.М. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд г. Москвы в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Читайте также: Российский фонд федерального имущества

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

Истец Шевцов И.И. обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику Бачинину Л.В. о возмещении ущерба, причиненного в результате залива в размере * руб. взыскании расходов по оплате госпошлины в размере * руб. взыскании расходов по оплате услу.

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о возмещении ущерба, причиненного повреждением электропроводки, мотивируя свои требования тем, что истцы являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: адрес. дд.мм.гггг при проведении строите.

Договор залога недвижимого имущества

В связи со стремительным развитием экономических отношений постоянно растет количество кредитных, ипотечных сделок и договоров о займе. Вместе с ними довольно часто между субъектами оформляются сопутствующие соглашения залога. Далеко не всегда все условия сделок выполняются добросовестно, а договора составляются юридически грамотно. Следовательно, возникают конфликтные ситуации, которые бывает очень сложно разрешить. Поэтому необходимо иметь представление о сделках и порядке их заключения.

Договор залога недвижимости представляет собой письменный документ, который является гарантией надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору.

Что должен содержать договор

Правильное и юридически грамотное оформление договора позволит избежать многих неприятных ситуаций в дальнейшем. Поэтому, если стороны не обладают необходимыми знаниями гражданского законодательства, то лучше всего обращаться за помощью к юристу.

Соглашение залога недвижимого имущества между физическими и юридическими лицами должно быть составлено в письменной форме и содержать следующие пункты:

дата, место совершения сделки и наименования сторон;
предмет, то есть имущество, которое владелец передает залогодержателю в залог. Данная недвижимость полностью обеспечивает своей стоимостью требования залогодержателя. Здесь же необходимо указать конкретную цену заложенного помещения;
срок действия. Соглашение вступает в юридическую силу с момента подписания или передачи недвижимого имущества, а прекращает действие, когда залогодатель исполнит обязательства;
права и обязанности сторон.
место и условия передачи недвижимости;
порядок обращения взыскания на предмет соглашения. Данная процедура может быть проведена, если залогодатель не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обязательства. Нельзя произвести обращение взыскания, если залогодатель нарушил условия соглашения крайне незначительно, а залогодержатель предъявил требования, которые явно несоразмерны стоимости недвижимого имущества;
ответственность участников;
основания и порядок расторжения.
порядок разрешения конфликтных ситуаций;
адреса и реквизиты сторон.

В конце документа стороны должны расписаться, а организации поставить свои печати. Образец можно скачать внизу статьи.

Регистрация сделки о залоге

Регистрация в Росреестре осуществляется только после проведения оценки имущества и определения его стоимости на рынке. Эти данные должны быть актуальными на момент совершения сделки. Оценку должен проводить специалист, имеющий документы, дающие разрешение на совершение подобных операций. Если кто-то из сторон не согласен с заключением эксперта, то есть возможность заказать дополнительную оценку в другой компании. Только все расходы будут оплачиваться тем лицом, который стал инициатором повторной экспертизы.

Зарегистрировать имущество в Росреестре можно, только если все совладельцы не имеют возражений. Свое согласие они должны оформить в письменном виде. Без него государственный орган не вправе заносить договор в Росреестр. Кроме того, может понадобиться подтверждение родственных связей между собственниками объекта, например, с помощью свидетельства о браке или о рождении.

Если сделка заключена между юридическими лицами, то необходимо обязательное проведение собрания всех соучредителей. На нем они должны единогласно принять решение о выделе имущества под залог. Решение собрания должно быть составлено в письменной форме и подлежит направлению в орган по регистрации имущества в качестве удостоверения согласия.

Для того чтобы была проведена регистрация, необходимо собрать некоторые документы. К ним относятся:

заявление, составленное лицами в письменной форме;
документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
образец договора в трех экземплярах, по одному экземпляру каждой из сторон и один в архив Росреестра;
кредитное соглашение;
свидетельство, подтверждающее, что залогодатель является собственником объекта;
паспорт недвижимости, а также выписка из БТИ;
доверенность, если от имени стороны действует представитель.

Если вся документация собрана лицами полностью, составлена верно, не имеет никаких противоречий и неточностей, то регистрация пройдет быстро.

Внимание! Если в договор залога стороны будут вносить какие-либо изменения, то снова потребуется регистрация в нотариальной конторе. В этом случае оплата услуг будет производиться лицами, которые поспособствовали изменению условий.

Поэтому лучше всего сразу тщательно продумывать каждую мелочь, чтобы в дальнейшем не пришлось снова прибегать к регистрации.

Когда прекращается договор залога

Для того чтобы сделка была расторгнута, нужны основания. Гражданское законодательство закрепляет, что договор подлежит прекращению своего действия, если:

Залогодатель в полной мере исполняет обязательство. Когда заключается соглашение залога между юридическими или физическими лицами, возникает дополнительное обязательство помимо основной сделки, которая обеспечивается этим залогом. Таким образом, если основной договор прекращает свое действие, то и дополнительный расторгается.
Залогодатель требует расторгнуть договор досрочно из-за того, что заложенное имущество находится под угрозой утраты или повреждения. Также основанием может стать то, что залогодержатель грубо нарушает такие обязанности, как:

страхование недвижимого объекта за счет залогодателя;
обеспечение защиты и сохранности залога;
немедленное уведомление залогодателя о том, что возникла угроза утраты или порчи недвижимости.

Происходит утрата заложенного недвижимого объекта или прекращается право залога. Это основание возможно, если в соответствии с соглашением допускается замена предмета сделки, а залогодатель не принял меры по восстановлению предмета либо замене его на другой объект, имеющего такую же стоимость. Когда предметом залога выступает имущественное право, договор прекращается с истечением срока действия такого права.
Реализуется предмет соглашения для того, чтобы удовлетворить требования залогодержателя, в том числе и если продажу осуществить невозможно.

Если расторжение происходит по первым двум основаниям, то залогодержатель должен обязательно вернуть заложенное имущество.

Залоговые обязательства являются довольно сложной отраслью гражданского права. В основном граждане не обладают достаточными юридическими знаниями относительно заключения различного рода сделок. Отсюда частые конфликты между физическими или юридическими лицами, которые нередко доходят до судебного разбирательства.

Поэтому в большинстве случаев сторонам залоговых обязательств и прочим гражданам, права и обязанности которых затрагиваются в связи с тем, что имущество передается в залог, необходима помощь квалифицированного юриста, специализирующегося в этой области права. Только так можно обезопасить себя от многочисленных проблем в дальнейшем.

Где взять справку о составе семьи

Отказ от наследства в пользу другого наследника: как написать заявление

Протокол разногласий к договору поставки: образец

Договор подряда между физическими лицами

Договор ответственного хранения с правом реализации: образец

Договор поручительства между юридическими лицами образец

Существенные условия договора подряда

Где восстановить свидетельство о рождении

Договор залога недвижимости

Учитывая тот факт, что недвижимость — это, разумеется, ликвидное имущество, передавая или принимая ее в виде залога, можно вполне надежно застраховать обязательства по выполнению договора. Это хорошая компенсация для кредитора при их неисполнении. В такой залог могут быть переданы как строения, так и право аренды участка земли.

Когда возможен залог недвижимости.

Предоставить недвижимость в качестве залога можно в случае, если:

в наличии есть документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость;
дали согласие все собственники недвижимости, если их несколько.

Особенности сделки

Оформляя недвижимое имущество как залог, нужно помнить, что после заключения сделки:

продажа или передача его в аренду может быть осуществлена только при согласии залогодержателя;
при залоге земельного участка также предметом залога окажутся и все постройки на нем – согласно законодательству;
залогодержатель может передать свои права третьим лицам, если в договоре это не запрещено;
страхование залогового имущества обычно осуществляется за счет залогодателя.

Следует помнить, что права на имущество переходят к залогодержателю только после прохождения регистрации договора в государственных органах, а также то, что под взыскания не подпадает жилье, если оно является единственным для данного гражданина.

Бланк договора залога недвижимости

Посмотреть
все страницы
в галерее

Образец договора залога недвижимости (заполненный бланк)

Посмотреть
все страницы
в галерее

У вас есть юридический вопрос?

Скачать Договор залога недвижимости

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

Договор залога недвижимости №

в лице. действующего на основании. именуемый в дальнейшем «Залогодержатель », с одной стороны, и в лице. действующего на основании. именуемый в дальнейшем «Залогодатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее – «Предмет залога»).

1.2. Предметом залога является:

1.2.1. Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости – здание площадью кв.м, по адресу. под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориального бюро технической инвентаризации от « » года, составленной по состоянию на « » года, являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1). Границы здания, входящего в Предмет залога, установлены в соответствии с копиями поэтажных планов Территориального бюро технической инвентаризации от « » года, являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2).

г. Москва «___»_________ 201_ г.

ОАО «____________», именуемое в дальнейшем «Залогодержатель», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «___________», именуемое в дальнейшем «Залогодатель», в лице Генерального директора _________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор залога (далее - «договор ипотеки») о нижеследующем:

1. Предмет залога
1.1. Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному Залогом (ипотекой), имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости Предмета ипотеки другой стороны - Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.
1.2. Предмет ипотеки - нежилые помещения №№ ____________________________, расположенные по адресу: __________________________, условный № _______________.
1.3. Указанные нежилые помещения расположены на земельном участке, общая площадь которого составляет ______________ (_________________) кв.м. Кадастровый номер участка _______________________, категория земель: ___________________, предоставленный для _________________________.
1.4. Нежилые помещения принадлежат Залогодателю по праву собственности, на основании от __ ____________ 200_ года № __________, зарегистрированного в ЕГРП за № ___________________. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности Залогодержателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем __ ___________ 200_ года сделана запись регистрации № _______________________________.
1.5. Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет ___ (_______) рублей, что подтверждается справкой № ______ от «__» _______________ 201_ г., выданной __________________________________.
1.6. Стороны договорились, что стоимость нежилых помещений с условным номером ___:___:_____ ___ __:_________, площадью ________ кв.м., расположенных по адресу: _______________________________________, составляет _____________ (_________________________) рублей. Стоимость оформления и регистрации настоящего договора ипотеки не входит в указанные суммы.
1.7. Предмет ипотеки остается во владении и пользовании Залогодателя.
1.8. Залог установлен в обеспечение обязательства по договору от ¬«___» _________ 201_ г. N __________ .
1.9. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по договору полностью (либо в части).
1.10. Залог обеспечивает также уплату процентов за пользование кредитом.
1.11. Ипотека обеспечивает также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1.11.1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
1.11.2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
1.11.3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет ипотеки;
1.11.4. в возмещение расходов по реализации Предмета залога.
1.12. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.
1.13. Обязательства должника перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
1.14. Предмет ипотеки считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.
1.15. Залог распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.
1.16. Последующий залог Предмета залога не допускается.
1.17. Взыскание на имущество должника, заложенное по договору залога, обращается в соответствии с ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

и т.д…

Весь образец договора залога нежилых помещений (ипотеки) между юридическими лицами в прикрепленном файле.

Договор залога недвижимости (ипотеки): основные условия

ВАЖНО! Специальные нормы об ипотеке содержатся в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ).

В нем, в частности, предусмотрены следующие особенности:

Существенными условиями договора залога недвижимого имущества, в дополнение к указанным в ст. 339 Гражданского кодекса РФ (предмет залога, существо, размер и срок исполнения обеспеченного обязательства), являются оценка ОН, основание возникновения обеспечиваемого обязательства, указание на зарегистрированные в Росреестре правоустанавливающие документы (подп. 1, 2, 4 ст. 9 закона № 102-ФЗ).
ОН всегда остается в пользовании залогодателя (ст. 1, 29 закона № 102-ФЗ).
Предмет договора должен быть описан определенным образом: с указанием его адреса и характеристик, достаточных для идентификации (площадь, кадастровый номер) (ст. 9 закона № 102-ФЗ). Как правило, это делается на основании документа кадастрового учета.
Вместе с ипотекой строения одновременно устанавливается залог на земельный участок или право его аренды (ст. 69 закона № 102-ФЗ).

Правовой режим закладной

По условиям договора залога недвижимого имущества в удостоверение прав залогодержателя может быть выдана закладная (п. 6 ст. 9 закона № 102-ФЗ).

ВАЖНО! Закладная является документарной именной ценной бумагой, из этого вытекают особенности регулирования ее обращения (преимущества быстрого оборота), а также высокие риски, связанные с возможностью ее утраты или вероятных злоупотреблений (кражи, подделки).С 01.07.2018 возможна выдача бездокументарной закладной в форме электронного документа (п. 3 ст. 13 закона № 102)

В силу ст. 13 закона № 102-ФЗ этот документ удостоверяет права:

получения причитающегося по обеспеченному обязательству без дополнительных доказательств (текст закладной имеет приоритет над текстом договора ипотеки — ст. 14 закона № 102-ФЗ);
залога на ОН.

Закладная подлежит удостоверению Росреестром. В качестве ценной бумаги она может быть передана для хранения и учета в специализированную организацию — депозитарий. Бездокументарная закладная в обязательном порядке передается в депозитарий (п. 1 ст. 13.2 закона № 102).

Текст закладной должен соответствовать требованиям, изложенным в ст. 14 закона № 102-ФЗ. Права по документарной закладной передаются по сделке, совершаемой в простой письменной форме: путем совершения надписи на закладной или подписания отдельного договора с условием выполнения учетных действий по счету депо депозитарием (ст. 48 закона № 102-ФЗ). Переход прав по электронной закладной осуществляется путем внесения записи по счету депо.

Образец договора залога недвижимого имущества между юридическими лицами

В статье размещен образец договора залога недвижимости, который предназначен для случаев, когда его сторонами являются юридические лица. В случае его применения к отношениям с физическим лицом при заключении договора и уступке прав по нему необходимо учитывать положения закона № 102-ФЗ, относящиеся к таким ситуациям (ст. 9.1, 74-78 и др.).

При составлении договора особого внимания требуют последствия неисполнения обеспеченного обязательства. Законодательство допускает установление в договоре внесудебного порядка вместо необходимости обращения в суд (действует по умолчанию). Обе процедуры описаны в наших материалах: Судебная практика по обращению взыскания на заложенное имущество , Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество . Внесудебный порядок в большей степени отвечает интересам кредитора.

Шаблон договора, который можно взять за основу, доступен для скачивания по ссылке: Образец договора залога между юридическими лицами .

Итак, залог недвижимости урегулирован специальным законом и требует регистрации. Договор должен соответствовать некоторым специальным требованиям (ОН остается у залогодателя, предмет залога должен быть учтен в кадастре недвижимости, а право залогодателя зарегистрировано). На основании ипотеки может быть оформлена особая ценная бумага — закладная.

Договор залога — одна из наиболее популярных в настоящее время сделок. Кому-то нужны деньги на изменение жилищных условий, а кому-то — на развитие бизнеса. Множество кредиторов готовы предоставить необходимые денежные средства под залог имущества . Заключая договор, обеим сторонам важно быть внимательными, ведь он содержит массу нюансов, о которых мы поговорим в этой статье.

Заключение договора залога имущества в обеспечение договора займа

Представьте, что вы хотите взять кредит в банке. Сначала вы должны доказать кредитному учреждению, что оно не понесет убытков, заключив с вами договор. Как вы можете это сделать? Например, предоставив что-либо в залог. Это будет гарантией, что вне зависимости от того, возвратите вы деньги или нет, кредитор в накладе не останется. Он сможет продать с торгов имущественное право и получить нужную сумму.

Поэтому лицам, готовым заключить договор залога , банки идут навстречу — предлагают сниженную процентную ставку и предоставляют возможность погасить кредит досрочно.

Стороны договора залога имущества

Залогодатель — собственник предмета залога. Залогодержатель, соответственно, то лицо, которое предоставляет денежные средства под залог. Сторонами (субъектами) договора залога могут быть как физлица, так и организации. С согласия родителей и органов опеки и попечительства субъектами договора залога могут быть даже несовершеннолетние, с 14 лет.

Залогодателем по договору залога может быть как должник, так и какой-либо другой человек или организация.

Например, недавно созданное юридическое лицо ЗАО «Шоколандия» берет в банке крупный кредит на развитие. ЗАО «Шоколандия» — должник. Но данный договор заключается под залог жилого здания, собственником которого является другое юридическое лицо — ЗАО «Фрегат». Именно оно по собственному желанию будет залогодателем.

Предмет договора залога в ГК РФ


Скачать форму договора	Скачать форму договора

Залогодатель может передать по договору залога различные вещи , недвижимое имущество, а также ряд имущественных прав . К примеру, Гражданский кодекс предусматривает право арендатора передавать в залог свои арендные права.

Так, многие организации арендуют для осуществления своей деятельности собственность муниципалитетов — земельные участки — на длительный срок (до 49 лет). Если вдруг эта организация решит взять кредит в банке, она может предоставить в качестве залога право аренды земельного участка.

Может быть заложена основная вещь, а также дополняющие ее принадлежности и все выгоды, которые будут получены в результате использования этой вещи. Этот вопрос также может быть решен по соглашению сторон и, соответственно, прописан в договоре залога.

Обязательная регистрация договора недвижимого имущества (образец)

Скачать форму договора

Договор залога должен быть обязательно оформлен на бумаге. Желательно, чтобы он был прошит, пронумерован и подписан на каждой странице. Тем самым вы защитите себя от возможных махинаций второй стороны договора залога .

Вы также можете договориться о том, чтобы договор залога был заверен нотариусом. Несмотря на то, что нотариус уже заверил основной договор, договор залога также следует заверять. В случае, если в залог предоставляется недвижимое имущество, договор должен быть обязательно зарегистрирован уполномоченными государственными органами.

Образец договора залога недвижимого имущества вы можете найти на нашем сайте.

Внимание! Встречаются случаи, когда стороны, заключив кредитный договор под залог недвижимого имущества, забывают зарегистрировать договор залога . В результате потенциальный залогодержатель может остаться ни с чем.

Что следует отразить в договоре залога?

В договоре залога обязательно должно быть прописано следующее:

стороны договора залога;
предмет договора залога ;
реквизиты основного договора;
дата окончания срока договора залога ;
сумма долга по основному договору (если это кредит — с процентами).

Права и обязанности сторон договора залога согласно ГК РФ

Права и обязанности сторон по договору залога подробно расписаны в законодательных актах (Гражданский кодекс и закон РФ «О залоге»). Объем прав и обязанностей зависит во многом от вида залога.

Заложенное имущество может как передаваться залогодержателю, так и оставаться у залогодателя с рядом ограничений. Конечно же, оставляя предмет договора у залогодателя, залогодержатель имеет право включить в договор залога ряд мер по защите своих интересов. Так, он может обязать залогодателя застраховать имущество или обеспечить для него охрану. Также он может лично следить за тем, чтобы имущество оставалось целым и невредимым, В случае, когда предмет залога всё же оказывается испорчен и утрачен, залогодержатель имеет право на компенсацию.

Срок действия договора залога

Договор залога может вступать в законную силу либо при его подписании, либо когда залогодатель передает вещь залогодержателю.

Бывает так, что залогодатель оказывается недобросовестным и передает оставленную ему вещь под залог еще раз. В этом случае залогодержатель может защитить свои права — истребовать вещь, досрочно расторгнуть договор залога и потребовать возмещения убытков. А если же переданная залогодержателю вещь теряется или ломается, залогодатель досрочно имеет право расторгнуть договор залога и потребовать возмещения убытков.

Итак, теперь вы знаете, для чего заключается договор залога , как правильно его оформить и защитить свои права. Для того чтобы избежать неприятных ситуаций и обезопасить себя, заключая договор залога, неукоснительно соблюдайте требования закона.