Недвижимость как особый объект правового регулирования (проблемы и пути решения в понимании недвижимости)

Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются следующие признаки:

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут, ни по своей природе, ни в силу указания закона .

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Здесь же (в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. В соответствии с данным перечнем появляется наглядная возможность понимания в разграничении движимого и недвижимого имущества.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом российских правовых традиций и международных норм.

Далее, выделим правовые проблемы режима недвижимости. Основные начала гражданско-правового регулирования недвижимого имущества как самостоятельного объекта гражданских прав закреплены в части первой ГК РФ. После введения в действие части первой ГК РФ в Российской Федерации было принято много нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, связанных с недвижимостью. Однако имеется немало пробелов и прямых противоречий этих актов нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Принимая это во внимание, совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы всеми участниками законотворческого процесса и правоприменения.

В 2003 г. по инициативе Исследовательского центра частного права и при поддержке Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства такая концепция была разработана известными учеными, а также авторитетными специалистами из Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, регистрирующих и нотариальных органов .

В рамках Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (Концепция) на основе сложившейся правоприменительной практики были предложены комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных актах о недвижимости и совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества, охватывающие необходимые изменения и дополнения как ГК РФ, так и других законов .

В основе формально-юридического определения недвижимости лежит ее экономическое понимание. Генезис такого понимания - в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно, и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного признака связь с землей.

Наиболее общее определение «недвижимости» содержится в ст. 130 ГК РФ. Само по себе это определение развернутое и объемное. Более того, в силу присущих недвижимости естественных свойств содержащееся в ст. 130 ГК РФ определение является достаточно универсальным.

Большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателем понятия недвижимости, и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения. Таким образом, в основном, современные цивилистические дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ. При этом большинство современных цивилистов единодушны в части выбора критериев, необходимых для деления вещей на движимые и недвижимые.

Это единодушие нашло свое отражение и в разработанной Концепции, отметившей, что сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, "... что прочно связано с землей, т.е. объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...", следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей понимается как условие его использования по назначению и является главным критерием для выделения недвижимого имущества .

Учитывая изложенное, авторы Концепции посчитали, что содержащееся в ст. 130 ГК РФ определение недвижимой вещи не нуждается в пересмотре. Хотя перечень объектов, содержащийся в ст. 130 ГК РФ впоследствии, был изменен это не говорит о не достаточности критериев деления имущества на движимое и недвижимое. Подробнее об это будет рассмотрено далее.

При этом некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости все-таки не вполне совершенно и нуждается в изменении.

Это заслуживает внимания ввиду противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.

В первую очередь, обращает внимание используемая в ст. 130 ГК РФ терминология: 1) «недвижимые вещи», 2) «недвижимое имущество», 3) «недвижимость».

С одной стороны, порядок употребления этих терминов свидетельствует о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. являются синонимами. С другой стороны, в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.

И. Гумаров полагает, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира параллельно допускает существование нематериальных вещей.

С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, т.е. стать «вещью». Да это и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие «имущество», под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.

В связи с этим становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ предприятие обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об «имуществе» дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.

Употребление в статье третьего термина - «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком.

Употребление термина «недвижимость» скорее вызвано законодательной техникой для удобства употребления в законодательстве.

Таким образом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимости», усложняющее определение и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество».

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация». Однако государственная регистрация лишь закрепляет право на уже существующий объект, который как до так и после государственной регистрации не изменил своих признаков недвижимости.

Теперь обратимся к проблемам, связанным с определением объектов, относимых к недвижимым вещам.

Если большинство цивилистов более или менее единодушны в положительной оценке законодательно закрепленного определения понятия «недвижимая вещь», то определение относимых к недвижимости объектов порождает справедливую критику положений ст. 130 ГК РФ.

ГК РФ различает два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, фактически движимые, однако в силу их значимости для гражданского оборота отнесенные законом к недвижимости, т.е. приравненные к недвижимым вещам с точки зрения правового регулирования.

Что касается вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, то, поскольку подобная правовая конструкция исторически характерна для отечественного законодательства, ни она сама, ни перечень объектов практически не вызывают критических замечаний у большинства современных ученых .

В свою очередь, вещи, недвижимые по их природе, подразделены ГК РФ на две категории: а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками, и б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом каждая из них содержит перечень входящих в эти категории объектов.

Следует отметить, что при разработке первой введенной в действие редакции ст. 130 ГК РФ деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные две категории не было проведено законодателем с достаточной последовательностью.

Среди перечня объектов недвижимого имущества, первоначально содержащегося в ст. 130 ГК РФ, наибольшее сомнение вызывали такие объекты, как леса и многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты. Так, не было понятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки зрения возможности (или невозможности) перемещения они находятся в одинаковом положении. Кроме того, из доктрины и действующего на момент разработки положений ст. 130 ГК РФ специального законодательства было ясно, что недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и воды, а те земельные участки, на которых они расположены. При этом перечисление в ст. 130 ГК РФ лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества вызывало в правоприменительной практике серьезные вопросы, что еще больше усугублялось распространением на указанные объекты предусмотренного Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядка государственной регистрации.

Таким образом, практика применения ГК РФ и иных актов о недвижимости показала, что не все перечисленные в ст. 130 ГК РФ объекты отвечают как критериям недвижимости, так и интересам гражданского оборота.

Следует отметить, что в течение последних лет круг объектов, относимых ст. 130 ГК РФ к недвижимости, неоднократно изменялся. Однако они проводились не комплексно, а от случая к случаю (чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов, например, Водного и Лесного кодексов РФ).

Учитывая, что правовое значение выделения недвижимости из общей совокупности вещей связывается с установлением для нее особого правового режима и что само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота в силу особой важности объекта для общества и государства.

Таким образом, в ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам.

Анализ ГК РФ позволяет отнести к недвижимости следующие объекты: земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); участки недр (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); здания (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); жилые и нежилые помещения (ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ); предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ).

Характеристика выше указанных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Таким образом, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Основные проблемы правового регулирования с сфере формирования рынка земли. Коллизии законодательства РФ

Вступление в силу Земельного кодекса РФ с 30.10.2001 породило многочисленные вопросы о порядке применения некоторых его положений (в особенности в соотношении с действующим гражданским законодательством РФ).

Как отмечает, Плотникова И., еще не установилась единая практика применения норм гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, как законодатель ввел новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс Российской Федерации установил приоритет норм земельного права перед нормами гражданского законодательства при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками п. 3 ст. 3 Земельного кодекса.

И действительно, в случае коллизии этих законов правоприменители подчас оказываются в непростой ситуации.

Обратим внимание на ряд коллизий, а также на возможность их разрешения.

Первая коллизия - это вопрос следования земли за недвижимостью.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная Федеральным законом от 16.04.2001 №45-ФЗ "О внесении изменений в ГК РФ и ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" гл. 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения ст. 273 ГК РФ. Указанные нормы носили диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно было определить право на занимаемый ею земельный участок, если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.

В настоящее время согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью п. 5 ст. 1 Земельного кодекса, можно сказать, что Земельный кодекс установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.

Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. 4 ст. 35 Земельного кодекса только в случаях изъятия участка из оборота либо при невозможности выдела в натуре отчуждаемой части здания вместе с частью земельного участка (например, жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях). Однако такие самостоятельные объекты недвижимости, как пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома, имеют прочную связь с землей. Поэтому при их отчуждении также действует правило об обязательности отчуждения земли.

Вторая коллизии - это определение размера участка земли. Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным. Должен ли вместе с недвижимостью отчуждаться весь земельный участок или только его часть?

Статьи 273 и 552 ГК РФ говорят о переходе права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования. Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса говорит о целом земельном участке, принадлежащем собственнику недвижимости. Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста Земельного кодекса, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка. В первых пунктах ст. 35 Земельного кодекса, так же как и в ГК РФ, говорится о части участка, занятой недвижимостью. Кроме того, толкование п.4 ст. 35 Земельного кодекса как обязательности отчуждения всего участка приводит к противоречию с другими его нормами, например, когда на принадлежащем продавцу участке находятся несколько объектов недвижимости, а он отчуждает только один из них.

Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости? В первую очередь она может быть определена продавцом (иным правоотчуждателем), который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник. - № 3, 4, 5. - март, апрель, май 2002г..

Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст.33 Земельного кодекса площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Правительство РФ постановлением от 02.02.96 N 105 (в ред. от 21.08.2000) утвердило "Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений". Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления п. 3 ст.20 Закона о земельном кадастре.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве ст. 30 Земельного кодекса. В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.

В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов - недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка.

Третья коллизия - это особенности права бессрочного пользования. Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса в право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Толкование и применение данной нормы вызывают существенные затруднения. Возникают следующие вопросы:

Когда должно быть переоформлено право - до или после приобретения недвижимости (регистрации перехода права)? Формулировка "при продаже", очевидно, указывает на параллельное оформление права на недвижимость и на землю.

Должно ли учреждение юстиции при регистрации перехода права на проданную недвижимость проверять соблюдение указанной нормы?

Как уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления могут переоформлять права на землю до регистрации перехода права на недвижимость, в которой учреждением юстиции может быть и отказано?

Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта. Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура "параллельного" оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей:

Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости. Если это недвижимость нежилого назначения, то сделка не подлежит государственной регистрации, соответственно считается заключенной с момента подписания договора в виде одного документа. Возможно исполнение договора - передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ) - переход права собственности на недвижимость может быть обусловлен переоформлением прав на землю. До регистрации перехода права покупатель является законным владельцем недвижимости, соответственно законным землепользователем п. 1 ст. 35 Земельного кодекса - приобретение права на использование участка при переходе права на здание.

Покупатель обращается в уполномоченные органы за оформлением права собственности или права аренды по своему выбору. Договор купли-продажи (и передаточный акт) служит подтверждением возможности оформления его прав на землю в соответствии с п. 2 ст.3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Органы, уполномоченные распоряжаться соответствующим земельным участком, в предусмотренном законом порядке заключают с покупателем договор купли-продажи или аренды. Данные договоры тоже могут быть заключены под отлагательным условием: земельный участок передается в собственность или в аренду при условии государственной регистрации перехода права на недвижимость.

Стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок либо право собственности на недвижимость и сделку - договор аренды участка.

Кроме вышеназванных, Закон о введении в действие Кодекса (Вводный закон) создает еще такие серьезные проблемы. Как отмечают исследователи, «пункт 4 ст. 3 Вводного закона предоставляет гражданам возможность зарегистрировать право собственности на земельные участки, находящиеся в их "фактическом пользовании". Ничего подобного у нас еще не было. Что такое "фактическое пользование"? Это понятие, не знакомое нашей правовой системе.

На практике это означает, что гражданин правового титула на занимаемый участок не имеет, участок ему если и выделялся (закреплялся за домом), то без соблюдения юридической процедуры. Под "фактическое пользование", однако, подпасть может буквально все: участок любого размера, любой планировки - вплоть до участков, захваченных самовольно. И все предлагается узаконить, зарегистрировав право собственности.

Думаю, что эта норма в силу своей неопределенности и на редкость небрежного изложения вызовет много судебных дел».

Кроме того, как отмечает, Плеханов А.Ф. «ситуация осложняется тем, что в некоторых регионах органы местного самоуправления даже после принятия Кодекса продолжают выделять участки без указания титула - просто закрепляют за домом, и все. Происходит это отчасти потому, что Кодекс запрещает предоставлять гражданам участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а предоставлять участки в собственность власти не торопятся. Решения проблемы пока не видно Указ Президента Российской Федерации от 1 октября 1992 г. № 1151 "О проведении на территории Московской области в 1992 году эксперимента по аукционной продаже земельных участков для индивидуального жилищного.

Кодекс между тем устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ст. 1), и понятно, что законодатели пытались все существующие отношения под этот принцип "подогнать".

Проблем и противоречий, связанных с этим принципом, возникло очень много. Например, в наследственных делах часто бывает, что строение и земельный участок завещаны разным лицам, либо вообще завещано что-то одно, а другой объект наследуется по закону. В таких случаях возникнет вопрос о действительности завещания. Вправе ли, например, нотариусы выдавать свидетельства о праве на наследство отдельно на земельный участок и отдельно на строение? С этой проблемой неизбежно столкнутся все суды в самое ближайшее время».

Еще одна коллизия действующего земельного законодательства - это ст. 61 ЗК РФ, п. 2 которой прямо противоречит ст. 1069 ГК РФ, закрепляющей принцип ответственности казны за убытки, причиненные гражданину неправомерными действиями органов государственной власти либо местного самоуправления. Иного подхода просто не может быть. А в п. 2 ст. 61 Кодекса говорится об ответственности самих органов государственной власти. На наш взгляд, это противоречит общим принципам действующего законодательства.

Проблемным остается и вопрос разграничение земель. Кодекс не внес ясности в вопросы разграничения государственной собственности на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации, а также в определение того, что относится к муниципальной собственности. Ни Кодекс, ни Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" не отвечают на вопрос: в чьей собственности (федеральной или субъектов Федерации) находится земля, которую необходимо разграничить? Установленный указанным Законом порядок разграничения вызывает массу вопросов. Кодекс не только не отвечает на них, но и порождает новые Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России // Отечественные записки.2006, № 1..

Например, в ст. 17 Кодекса указывается, что в федеральной собственности находятся земельные участки, "которые признаны таковыми федеральными законами". Из буквального толкования данного положения следует, что никакого разграничения государственной собственности на землю проводить не требуется, ибо любые земли можно обратить в федеральную собственность на основе федерального закона.

Аналогичная формулировка используется в Кодексе применительно к собственности субъектов Российской Федерации (ст. 18) и муниципальным землям (ст. 19). Трудно истолковать и п. 2 ст.17 Кодекса о том, что "в федеральной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю". Это положение повторяется в отношении земель субъектов Российской Федерации и муниципальных земель. Казалось бы, если земли находятся в частной собственности, то вопрос о нахождении их в государственной собственности снимается сам собой.

Законодательные основы функционирования и развития физической культуры и спорта в Российской Федерации

Обратимся к «конституции» хоккея - Регламенту проведения открытого чемпионата России по хоккею - чемпионата Континентальной хоккейной лиги сезона 2010 - 2011 гг. (далее - Регламент КХЛ)...

Защита трудовых прав женщин и несовершеннолетних

Защита прав несовершеннолетних является важнейшей проблемой современного общества, а в условиях экономического кризиса требуются усилия для того...

Конституционно-правовое регулирование взаимоотношений церкви и государства

Конституция Российской Федерации предоставляет право на свободу совести каждому. Однако пользование этими правами иностранцами связано с законностью их пребывания на территории страны...

Правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества

Правовое государство

В ч. 1 ст. 1 Конституции РФ закреплено, что «Российская Федерация -- Россия есть демократическое правовое федеративное государство с республиканской формой правления». Несмотря на то, что в данной статье прямо указывается...

Правовое регулирования рынка земли в Республике Беларусь

Рынок земли - из экономических справочников? Как отмечает Н. А. Шингель, система земельного законодательства как самостоятельной отрасли стала создаваться одновременно с развитием белорусской государственности...

Правоотношения в сфере правового регулирования, формирования и исполнения местных бюджетов

В соответствии ст. 35 Федерального Закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ (ред. от 21.07.2005) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 12.08.1995): 1. К местным бюджетам относятся бюджеты муниципальных образований. 2...

Преступления в сфере потребительского рынка

Преступления в сфере потребительского рынка имеют свою уголовно-правовую характеристику. Нормативно-правовая база в данной области не совершенна, но, тем не менее, на основе нее, возможно...

Регистрация в сфере недвижимости

Впервые понятие «недвижимое имущество» появилось в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. Существовало правило: Superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью...

Роль права в становлении информационного общества

Учитывая отмеченные современные тенденции в развитии правового регулирования в области обеспечения информационной безопасности и становления информационного общества, большой массив не всегда согласованных правовых актов...

Система государственного регулирования рынка труда

К важнейшим направлениям государственного регулирования рынка труда в России можно отнести: Проведение государственной макроэкономической политики стабилиза-ции и содействия экономическому росту на основе развития реального сектора и...

Совершенствование правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации

Одной из существующих особенностей ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, в случае их принадлежности одному лицу является то...

Услуги связи: проблемы правового регулирования

Традиционное российское законодательство о телекоммуникациях (об электросвязи) исторически было сформировано для решения, главным образом, вопросов государственного управления сугубо технической стороной телекоммуникационных отношений...

Важным фактором становления рынка недвижимости является обеспечение благоприятной рыночной среды или инфраструк-туры недвижимости как в обществе в целом, так и в каждом регионе и муници-пальном образовании. Оно представляет собой совокупность условий, норм и гарантий экономической деятельности, в частности, устойчивости финансового положения. Исследования в регионах, в частности, в Курской области, показали, что четвертая часть субъектов в сфере недвижимости, как и предпринимателей в целом, оценивает свое финансовое положение как устойчивое. Остальные считают его нестабильным и даже критическим, признаются, что им удается удержаться на плаву не столько за счет собственных знаний, сколько за счет невысокой зарплаты наемных работников. Успешное ведение бизнеса на рынке недвижимости затрудняет сложившаяся практика финансовых отношений: высокие налоги, невозможность взять кредит для развития, утверждающаяся система взяточничества.

В сознании определенной части предпринимателей на рынке недвижимости преобладает негатив-ное восприятие законодательной базы рынка недвижимости. Они характеризуют ее как не вполне разработанную и противоречивую, или вовсе отрицают на-личие таковой. Вместе с тем большинство респондентов, судя по опросу пред-принимателей в городах Москве, Воронеже, Курске, Орле, либо не очень тщательно изучают нормативно-правовую базу своей деятельности, либо вовсе ею не интересуются. Имеющиеся противоречия и «белые пятна» в законодательной базе, а также низкое качество законодательных актов снижает реальную эффективность ее исполнения властными структурами всех уровней.

Занятость на рынке недвижимости требует достаточно высокого уровня знаний в различных областях (финансовой, управленческой, юридической и др.). Требования к профессионализму работников качественно изменяются в последнее время: усложнилось и расширилось теоретическое и законодательное содержание работы в сфере недвижимости. Согласно результатам опроса, бизнесмены-респонденты начинали и продолжают свою деятельность в основном на базе ранее полученных профессиональных навыков, прежнего управленческого опыта. Лишь немногие из них обучались за время своей ра-боты в новом качестве на курсах повышения квалификации и переподготов-ки руководителей структур рынка недвижимости, новых сфер бизнеса. Причем около половины респондентов не испы-тывает в этом потребности, оправдываясь отсутствием времени и высокой стоимостью обучения.

Предпринимательская среда и инфраструктура рынка недвижимости должны обеспечивать: общую благоприятную обстановку для становления и разви-тия правовой среды рынка недвижимости; правовую определенность и защищенность субъектов и объектов, в том числе и на основе предпринимательского договора ; необходимые стартовые условия получения ссуд и кредитов; экономическую и личную безопасность; страхование предприни-мательских рисков; удобный режим взаимоотношений с местной админист-рацией; условия для самоорганизации и обучения субъектов рынка недвижимости.

В целом трудности развития правовых норм, правосубъектности на российском рынке недвижимости обусловлены многими причинами.

Во-первых, происходит ужесточение стартовых условий для созда-ния материальной базы рынка недвижимости из-за более высоких первоначальных затрат и усложнения процедур ре-гистрации, постановки на учет в статистических, налоговых органах, в пенсионном и других фондах для вновь создаваемых структур в сфере недвижимости.

Во-вторых, ужесточа механизмы контроля за деятельностью объектов недвижимости со стороны фискальных и ведомственных контроли-рующих органов (пожарная охрана, санэпидемнадзор, ГИБДД, энер-гонадзор и др.), что не сопровождается расширением консультатив-ной или технической помощи малым предприятиям.

У отдельных субъектов рынка нет доступа к относительно дешевым источникам заемных денежных средств. Возможности государственной финансо-вой поддержки субъектов, работающих на рынке недвижимости, ограничены, а банки сохраняют высокие ставки кредитования и ужесточают правила расчетно-кассового обслуживания (введение требований к минимальному остатку, минимальному обороту по счету клиента, абсолютных ставок за проведение плате-жей и расчетов и т.п.).

В-третьих, слабо развита инфраструктура для реализации продукции и услуг сферы предпринимательства. Не функционирует система участия субъектов рынка недвижимости в реализации государствен-ных заказов. Крупные структуры ориентируются на старые хозяй-ственные связи между собой и не используют преимущества малого бизнеса как своего партнера. После первой волны «малой приватизации» рынок недвижимости остается недоступным для многих субъектов в силу гиперболизации рыночных отношений. Слабо организованные, стихийные рынки не стимулируют реализа-цию качественных товаров и услуг. Малый бизнес не имеет устойчи-вых каналов реализации.

В-четвертых, даже в высокорентабельных видах деятельности социальная защищенность потенциальных участников отношений в сфере недвижимости остается ниже уровня допустимого риска. Наиболее инициативные слои населения вступили в предпринимательскую деятельность еще в годы коопера-тивного движения, и в настоящее время большинство из них уже пере-росло рамки малого бизнеса. Новое поколение мелких предпринима-телей формируется из людей с меньшей степенью самостоятельной ини-циативы, они требуют больших правовых и социальных гарантий. Многие структуры рынка недвижимости сегодня не могут самостоятельно защитить себя от неправомерных действий как со стороны криминальных струк-тур, так и со стороны представителей государственных органов. В силу своих масштабов малый бизнес остается очень чувствителен к малей-шему изменению спроса, условий сбыта, налогообложения, ведомствен-ного контроля, безопасности и правовых рамок своей деятельности.

В-пятых, научно-методическое обеспечение деятельности субъектов рыночных отношений на рынке недвижимости нельзя признать удовлетворительным. Они владеют навыками учета, бизнес-планирования, маркетинга, финансового анализа, правовой культуры, а разработка федеральных и региональных программ поддержки рынка недвижимости происходила без учета реальной отдачи выделяемых средств и ресурсов, что провоцировало неоправданные иждивенчес-кие настроения среди участников рынка недвижимости. Многочисленные преграды на пути цивилизованного развития рынка недвижимости делают императивным поиск инновационных подхо-дов к разрешению возникающих проблем, прежде всего в контексте форми-рования современной эффективной концепции его общественной поддержки и действенных механизмов правореализации.

Главная задача упорядочения правового регулирования – имущественной политики государства – содействие созданию инфраструктуры рынка недвижимости. Важнейшее значение имеет решение проблем сохранения льготного режима для малого бизнеса в сфере недвижимости.

Еще одна важная проблема – полнота реализация политики в области недвижимости, предусмотренной федеральными зако-нами, поручениями Президента РФ, его указами и распоряжениями, по-становлениями и распоряжениями Правительства РФ, поручениями Председателя Правительства РФ. Нередко федеральные министерства и ведомства, соглашаясь с предложениями субъектов Федерации при под-готовке проектов этих документов, в дальнейшем не создают реальных условий для их выполнения в соответствии с политическими установками государства. В федеральных органах исполнительной власти контроль и проверка исполнения поручений Президента РФ и Пра-вительства РФ в некоторых случаях имеют формальный характер, невысоки исполнительская дисциплина и ответственность должностных лиц.

Вместе с тем имеются и позитивные результаты, достижение которых невозможно представить без правовой аналитики. Главное, что изменилось в содержании полномочий органов государственной власти на переходном этапе – это превращение их в органы регулирования рынка недвижимости и рыночной экономики в целом . Об этом говорит анализ состояния отношений в том или ином секторе экономики. Подтверждением тому – прогнозирование и определение основных направлений развития профильных отраслей, создание благоприятных условий функционирования предприятий и прочих экономических субъектов региональных отношений, установление правил поведения, исключающих введение различных форм ограничения свобод в предпринимательской деятельности.

Государственно-правовое развитие имущественных отношений, как ответ на возросшие потребности рынка, содержит в себе такие инструменты (элементы правового статуса органов) государственного управления, как налогообложение, установление таможенных пошлин, лицензирование отдельных видов хозяйственной деятельности, регулирование цен в рамках антимонопольного законодательства.

Действительно, их полноценное применение возможно только в условиях социально-ориентированного рынка, так как если они и имели место в системе государственного управления советской экономикой, то скорее были формальными. Например, максимальный размер подоходного налога с граждан не превышал 15% . Налоги с предприятий в СССР также практически не имели значения. Вместо них были предусмотрены обязательные платежи в бюджет следующих видов: а) плата за производственные фонды ; б) фиксированные рентные платежи ; в) отчисления свободного остатка прибыли ; г) налог с оборота . В настоящее время большая часть доходов государственного бюджета Российской Федерации складывается из налоговых поступлений.

А.П. Алехин, в качестве одного из методов (инструментов) государственного регулирования экономики, называет заказы для государственных нужд. Представляется, что в данном случае он прав лишь отчасти. Он признает, что государственное управление является юридически властной деятельностью. Действительно, государственные заказы, введенные еще Законом СССР от 4 июня 1990 г. «О предприятиях в СССР», носили директивный характер. Но в настоящее время порядок и принципы формирования, размещения и исполнения заказов на закупку и поставку товаров, работ и услуг для государственных нужд определяются в рамках преимущественно гражданского законодатель-ства. Государственные заказы основываются на договорных равноправных отношениях. Поэтому, например, статьей 525 Гражданского Кодекса РФ установлено, что к отношениям по поставкам для государственных нужд применяются общие правила поставок. Элементы властного государственного воздействия (нормы административного права) к исполнителю заказа проявляются здесь только в вопросах согласования условий договора, а также в принуждении к принятию заказа предприятием-монополистом, что определяется, например, пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 13 декабря 1994 г. №60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд». Впрочем, этот элемент административно-правового воздействия также является одним из показателей изменения содержания государственного управления экономикой, его перехода на рыночное регулирование.

Поскольку исследуется сущность управленческо-правовых (государственных и муниципальных) имущественных отношений, то способ организации аппарата управления по отраслевому и территориальному признаку, на наш взгляд, не имеет принципиального значения для выявления степени соответствия государственного и муниципального регулирования рынка недвижимости. Роль индикатора выполняют только методы (инструменты) властного воздействия. Поэтому, основываясь на нормах, определяющих статус государственных и муниципальных органов, в целом, можно считать, что государственное и муниципальное управление в сфере недвижимости – это деятельность, осуществляемая рыночными способами, и она отражает новые регулятивные функции государства.

Вместе с тем, некоторые способы использования таких инструментов государственного и муниципального управления в экономике региона, как лицензирование, квотирование экспорта, предоставление льгот в той или иной области экономической деятельности едва ли можно признать соответствующими в полной мере принципам рыночной экономики. В частности, равенству хозяйствующих субъектов, демократизму принятия управленческого решения, свободе хозяйственной деятельности.

Так, внешнеэкономическая деятельность на начальном этапе преобразований характеризовалась тем, что большая часть российского экспорта квотировалась и лицензировалась. Необходимость данного вида государственного воздействия объясняли распродажей сырья по заниженным ценам. Однако результатом стал только расцвет взяточничества. Бывший министр внешнеэкономических связей П. Авен, исходя из опыта, так сформулировал свое мнение: «Любое препятствие для экономической деятельности, особенно такой, которая предполагает свободу выбора, в России обойдут, поэтому эта страна должна быть более либеральной, чем другие». Лицензирование и квотирование экспорта в основном было отменено с изданием соответствующего Указа Президента РФ от 23 мая 1994 г. Отменен также ряд актов о предоставлении льгот по таможенным платежам, в частности, небезызвестные льготы спортивным организациям по Указу Президента РФ от 22 ноября 1993 г. «О протекционистской политике Российской Федерации в области физической культуры и спорта». Но целый ряд льгот отдельным участникам внешнеэкономической деятельности сохраняется до сих пор. Подобные рецидивы нерыночного, административно-командного управления экономикой свидетельствуют о незавершенности преобразований, так называемом состоянии переходной экономики в Российском государстве.

См.: Положение о порядке распределения прибыли министерств, всесоюзных (республиканских) промышленных объединений, производственных объединений и предприятий, переведенных на нормативный метод распределения прибыли // Совершенствование хозяйственного механизма. Сборник документов. - М., 1982. С. 307-309.

Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней

Бибилова Жанна Левановна,

Северо-Осетинский государственный университет им. К.Л. Хетагурова.

Ведущую роль в организации оборота недвижимости играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте .

Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны. Это признается практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать относительность такой новизны.

И эта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями того обстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.

Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество. Рассмотрим несколько проблем по вышеуказанной актуальной теме.

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых. От ответа на этот вопрос зависит успех не только в создании современной общетеоретической и отраслевой юридической теории порядка приобретения и реализации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и сама судьба вещных прав их носителей, а также динамичное развитие рыночной экономики и демократии в нашей стране. Между тем вопрос об основаниях и порядке приобретения, закрепления и реализации прав на недвижимое имущество, самой судьбе вещных прав их носителей как факторах ускорения экономической модернизации страны в юридической литературе обстоятельно не исследован. Причина здесь, по-видимому, заключается, во-первых, в том, что в литературе вещные права и сделки с имуществом традиционно рассматривались и продолжают рассматриваться, как правило (и это, конечно же, правильно и необходимо), в гражданско-правовом, экономическом, социальном ракурсах. Во-вторых, необходимость исследования вещных прав и сделок с ними, подлежащих государственной регистрации, как самостоятельная юридическая проблема возникла сравнительно недавно, когда ст. 131 ГК РФ сформулировала основные положения проведения государственной регистрации недвижимости. В-третьих, с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проблема исследования прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на первый взгляд, была решена. В ч. 1 ст. 4 этого Закона сказано: «Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (ограничению) обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Однако, несмотря на значимость этой нормы в определении круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, она противоречит п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ и потому не раскрывает полностью перечень видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, и вот почему: п. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ прямо говорит о государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», напротив, исключает перечисленные вещи из круга прав, подлежащих этой регистрации. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты – это такое недвижимое имущество, которое в силу своей специфики в большей мере, чем какая-либо другая недвижимость, нуждается в государственной регистрации. И такая регистрация существует. В связи со сказанным формулировка п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должна быть изменена. В ней должна идти речь не об исключении прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты из системы государственной регистрации, а всего лишь о неприменении названного Закона при проведении государственной регистрации к таким правам .

Кроме того, законодательство в этой части урегулирования социальных связей еще не дает четкого и ясного ответа на три важнейших для теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вопроса: «какова природа той связи, которая существует между правами на имущество и сделок с ним, с одной стороны, и их государственной регистрацией – с другой; как эти юридические явления соотносятся друг с другом; каковы виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в соответствии с законом подлежат государственной регистрации и в чем заключается их специфика? Нерешенность этих проблем является одной из главных и основных причин нестабильности законодательства этого блока. Достаточно сказать, что с 31 января 1998 г. (время вступления в юридическую силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним») только в этот Закон 15 раз вносились различные поправки. Законодательство здесь станет стабильным лишь тогда, когда ученые-юристы дадут нужное обоснование ответа на поставленные вопросы на общетеоретическом уровне. Их решение станет надежной методологической основой для решения отдельных дискуссионных вопросов юридической деятельности, поможет представителям отраслевых юридических наук правильно определить предмет своих исследований при изучении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как одного из видов юридического процесса.

Важно рассмотреть и охарактеризовать при этом ту связь, которая объединяет права на недвижимое имущество и сделки с ним с их государственной регистрацией. Анализ действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практики его реализации показал, что между правами на недвижимое имущество и сделками с ним и их государственной регистрацией существует не любая, а юридическая связь. Причем она, как это следует из соответствующих предписаний законодательства о государственной регистрации прав, имеет обязательное юридическое значение. Например, ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним». В то же время неисполнение этой обязанности не обеспечено мерами государственного принуждения. Более того, заявитель, руководствуясь ст. 16 названного Федерального закона, может вообще не регистрировать свое имущество и не нести при этом никакой ответственности, т.к. эта статья установила заявительный характер государственной регистрации. Он означает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходит исключительно по желанию правообладателя. Такая ситуация, по мнению отдельных ученых, является законодательной коллизией. Однако согласиться с этим мнением можно лишь частично. Последовательное развитие рыночных отношений немыслимо без проведения государственной регистрации большого числа прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.к. без нее наступит хаос в экономике, а интересам носителей вещных прав может быть причинен серьезный экономический и юридический вред. На наш взгляд, обязательность проведения государственной регистрации должна касаться лишь крупного и значимого для жизнедеятельности населения и экономики нашей страны недвижимого имущества.

В отношении мелкой недвижимости (гаражи, дачи, приусадебные участки и т.д.) целесообразно применять не обязательный, а заявительный порядок их государственной регистрации. Иными словами, необходим дифференцированный подход к юридическому оформлению той связи, которая складывается между правами на недвижимое имущество и сделок с ним и государственной регистрацией этих прав и сделок с ними. Назовем ее «обязательно-заявительная юридическая связь». Она будет более гибко учитывать интересы всех участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, и обеспечивать при этом оптимальное соотношение личных и общественных потребностей. Возникает, кроме того, вопрос о соотношении вещных прав и сделок с ними с их государственной регистрацией. Ответ на него можно получить при условии разных тесно взаимосвязанных между собой смыслов. Из положений философии о том, что каждое явление имеет содержание и форму, следует вывод: категория «вещные права и сделки с ними» и категория «государственная регистрация» соотносятся друг с другом как содержание (вещные права и сделки с ними) и форма реализации этого содержания (государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, их содержание и основания возникновения и прекращения предопределяют сущность и природу их государственной регистрации. Однако она имеет относительную (юридическую и фактическую) самостоятельность. Как юридическая форма реализации прав на имущество и сделки с ним их государственная регистрация влияет на состояние этих прав, мешая или способствуя их осуществлению на практике. Право собственности и другие вещные права, закрепленные за гражданами и организациями Конституцией РФ, ГК РФ и другими законами, стали источниками учреждения в нашей стране института государственной регистрации. Демократическое правовое государство призвано заботиться об интересах субъектов неимущественных отношений, оказывать им необходимую поддержку и содействие в реализации принадлежащих им прав и свобод, в том числе и обеспечивать необходимыми и неопровержимыми доказательствами, подтверждающими факт возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иными словами, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество возник объективно. Он является результатом демократических преобразований в экономике и направлен прежде всего на обеспечение оптимального соотношения личных и публичных интересов участников регистрационно-правоустанавливающих отношений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним относится к административно-процессуальному праву. Норма этого права закрепляет понятие этой деятельности, ее цели и задачи и т.д. Сформулируем основные положения, отвечающие на вопрос о видах вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации. Юридической основой их формулирования выступают, во-первых, соответствующие положения законодательства, например ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; во-вторых, положения ГК РФ о праве на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 130, 131 и др.), в-третьих, нормы других законов (Земельного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и т.д.). Их анализ позволил сделать следующие общетеоретические выводы.

1. Государственной регистрации подлежит только то недвижимое имущество, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ «Недвижимое и другое имущество».

2. Недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, делится на два вида. Первый вид – это то недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 4 этого Закона, как уже отмечалось, сказано, что государственной регистрации подлежит и право на недвижимое имущество и сделки с ним, о которых идет речь в ст. ст. 130, 131, 132 и 134 ГК РФ. В соответствии с этими статьями государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, к которому относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; здания; сооружения; жилые помещения; нежилые помещения; леса; многолетние насаждения; предприятия как имущественные комплексы; иные объекты, которые связанны с землей, поскольку их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

3. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, исходя из содержания закона, делятся на право собственности; право пожизненного наследственного владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитут (ограничение права пользования чужим имуществом). Кроме того, ГК РФ и законы могут признать необходимость проведения государственной регистрации и в отношении иных прав на недвижимое имущество.

4. Каждое вещное право, подлежащее государственной регистрации, возникает, переходит от одного субъекта другому при наличии соответствующих юридических фактов, которые устанавливаются законом и делятся на разные виды. Так, основания приобретения права собственности, как известно, классифицируются на первоначальные и производные.

5. Сделки, подлежащие государственной регистрации, подразделены на два вида: основные и дополнительные сделки. Подлежащие государственной регистрации сделки считаются законченными с момента их регистрации. Закон не связывает момент заключения перечисленных выше соглашений с необходимостью их государственной регистрации. Все они являются обычными консенсуальными сделками и считаются заключенными с момента достижения согласия в надлежащей форме. Требования закона о подлежащей форме сводятся к тому, что перечисленные дополнительные сделки по договорам, совершенным в нотариальной форме, должны быть нотариально удостоверены. Дополнительно сделки считаются заключенными с момента подписания сторонами соглашений в простой письменной форме, если основные договоры совершены в той же форме. И все же без их регистрации они не соответствуют требованиям законодательства.

Литература

1. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2003. – 706 с.

УДК 349.41: 347.4

Страницы в журнале: 64-66

Е.М. БУТАЕВА,

аспирант кафедры государственно-правовых дисциплин Дальневосточного юридического института Тихоокеанского государственного университета

научный руководитель:

М.И. ПОРОТНИКОВ,

кандидат юридических наук, доцент кафедры государственно-правовых дисциплин Дальневосточного юридического института Тихоокеанского государственного университета, заслуженный юрист России

В статье анализируется ряд вопросов правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации; уделяется особое внимание государственному управлению в сфере приватизации и распоряжения земельными участками, принадлежащими Российской Федерации на праве собственности; отмечаются недостатки действующего законодательства, а также делается вывод о необходимости внесения изменений в федеральные нормативные правовые акты.

Ключевые слова: право собственности, рынок недвижимости, земельные участки, государственное управление, функции, публичный собственник, приватизация, отчуждение.

In article some question of legal regulation of ground relations in the Russian Federation is analyzed; it is given particular attention to the government in sphere of privatization and the order by the ground areas belonging to the Russian Federation on the property right; current legislation lacks are marked, and also the conclusion about necessity of modification of federal standard legal certificates becomes.

Keywords: the property right, the real estate market, the ground areas, the government, functions, the public proprietor, privatization, alienation.

С незапамятных времен люди живут в государственных союзах, и размеры накопленного ими политического опыта огромны. И тем не менее ученый-государствовед доселе затрудняется указать те категории, в которых обстоит его предмет, а практический политик доселе повторяет старые ошибки и нередко ведет свой корабль неуверенною и неискусною рукою. Эти ошибки объясняются не только случайными недосмотрами или личными неспособностями, но и общими и основными дефектами государственного правосознания.

И.А. Ильин

Очевидно, что на пути к построению правового государства и рыночной экономики концепция государственного градорегулирования должна носить системный характер, отвечать критериям надежности, достоверности, а значит, государственную политику в области градостроительной деятельности необходимо осуществлять на научной основе с учетом закономерностей развития и изменения среды функционирования власти. В этой связи достойными применения являются законы функционирования государственного управления, разработанные А.П. Лончаковым. Один из них - создание базисных условий для развития производственных отношений.

Обзор типологии форм политико-правового устройства государств на разных этапах их исторической эволюции показывает, что отношения собственности в стране играют определяющую роль в выборе той или иной модели управления, территориального и политического устройства. Причем доминирующую роль в экономике играет собственность на природные ресурсы и средства производства. Земля - источник жизнедеятельности человека и основа для любого строительства. Эффективное использование земельных ресурсов влияет на уровень ВВП и иные показатели социально-экономического благополучия страны. Рыночная экономика предполагает различные формы собственности на земельные ресурсы - государственную, муниципальную, частную. Вопросы собственности на землю, а точнее объем прав собственника или иного титульного владельца, гарантированный государством посредством правового механизма, становятся предметом научных дискуссий, судебных споров и задают вектор совершенствования законодательства и развития политики в сфере имущественно-земельных отношений. Свобода в выборе средств и методов хозяйствования, закрепленная в Конституции РФ, регулируется необходимостью соблюдения публичных и частных интересов в системе социального управления, и цель данных ограничений - защита жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, правовая охрана окружающей среды. Следовательно, закрепляемый в законодательстве объем ограничений прав собственника должен подчиняться только этим - и никаким другим - целям, опосредуя собой правовой механизм, который, с одной стороны, защищает права собственника, с другой стороны, устанавливает пределы осуществления этих прав с целью не допустить злоупотребления правом во вред частным и публичным интересам.

В связи с вышесказанным справедливо замечание об относительном соотношении частных и публичных интересов в системе градорегулирования. «В силу того что градостроительная деятельность частных лиц является первичной (по отношению к производной, вторичной функции регулирования: если нет деятельности, то ничего не нужно и регулировать), сбалансированная система градорегулирования должна выстраиваться “вокруг” частных интересов и в соответствии с ними».

До принятия Конституции РФ 1993 года и ряда законодательных актов, развивающих ее положения, в нашей стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости. После приватизационных процессов 1990-х годов, проходивших в условиях отсутствия действенного законодательства и недооценки важности правовой охраны отношений собственности, рынок недвижимого имущества получил одностороннее развитие. Как показывает статистика, в государственной и муниципальной собственности находится 92,3% земель. Недостаток земельных участков, вводимых государством и муниципалитетами в гражданский оборот, т. е. предоставляемых на праве собственности или аренды, рождает высокий спрос, следствием которого становится спекулятивная цена на имеющиеся на рынке земельные участки, а также монополизм на строительных рынках, обусловленный скупкой земельных участков на аукционе по наиболее высокой цене, что могут позволить себе только крупные строительные компании.

Преодолеть сложившуюся ситуацию, связанную с дефицитом земельных участков, выделяемых для жилищного и иных видов строительства, призван Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд). Он имеет достаточно широкие четко прописанные в законе полномочия, связанные с распоряжением земельными участками, право собственности на которые принадлежит Российской Федерации; фонд может заниматься инвестиционной деятельностью в сфере строительства, а также имеет иные права и полномочия, закрепленные в Федеральном законе от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». На наш взгляд, функции по распоряжению государственной собственностью (земельными участками и недвижимыми объектами, прочно связанными с данными участками), по сути, представляют собой публично-правовые полномочия Российской Федерации и должны находиться в компетенции органов исполнительной власти. Распоряжение государственной собственностью должно носить властно-организационный подзаконный характер и осуществляться на системной основе специально уполномоченными органами государственного управления. В правовой литературе вполне обоснованно, на наш взгляд, разрабатывается концепция о процессуальном характере деятельности по распоряжению государственным имуществом, согласно которой процесс управления государственной собственностью представляет собой единую систему, состоящую из элементов «административного правонаделительного, административного правотворческого, административного юрисдикционного и законодательного процессов».

Согласно типологии органов исполнительной власти, установленной в Указе Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», функции по управлению государственным имуществом осуществляет федеральное агентство. Применительно к рассматриваемым правоотношениям, возникающим в связи с отчуждением земельных участков, на наш взгляд, функции публичного собственника должно осуществлять Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Иные функции фонда, указанные в подпунктах 13-19 п. 3 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», за исключением полномочий по инвестированию в объекты капитального строительства, должно осуществлять Министерство регионального развития Российской Федерации.

Таким образом, приходится констатировать, что рынок земельных участков, необходимых для строительной деятельности, в России не создан, т. е. нет условий для инновационного и прогрессивного развития производственных отношений.

Кроме того, актом революционного характера в рыночных отношениях явился Земельный кодекс РФ, принятый 25 октября 2001 г. В складывающихся (после этапа приватизации государственных и муниципальных предприятий) земельно-имущественных отношениях законодатель в одностороннем порядке путем принятия нормативного правового акта федерального уровня существенно урезал права собственников приватизированных предприятий, зданий, сооружений, которые были выкуплены у государства или муниципального образования. Так, согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) до 1 января 2010 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим и физическим лицам, которые являются собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. Представляется, что этот срок должен быть продлен до 1 января 2013 г. В этом аспекте мы поддерживаем проект федерального закона № 143496-5 «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и статью 7 Федерального закона “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности”» в части продления установленного срока для продажи земельных участков.

Согласно п. 3 ст. 2 Закона № 137-ФЗ органы государственной власти в городах, население которых превышает 3 млн человек, одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, где ранее были приватизированы предприятия, здания и сооружения, могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке. Данные ограничения противоречат нормам о праве собственности, закрепленным в ГК РФ, а также принципам, изложенным в ЗК РФ. Можно предположить, что установление подобных запретов законодатель оправдывает заботой о пространственно-территориальной организации городских агломераций, которые имеют уплотненную застройку. Вместе с тем вето на строительство может быть снято в случае, если собственник уплатит соответствующий выкуп. Размер платы за снятие такого запрета, как устанавливает п. 3 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет значительную денежную сумму в условиях использования кадастровой оценки для расчета выкупной цены земельных участков.

Как верно отмечено в Концепции развития законодательства Российской Федерации на период 2008-2011 гг., предложенной Торгово-промышленной палатой Российской Федерации, возможность установления запрета на строительство создает предпосылки для коррупции и может стать инструментом давления на землепользователя с целью понудить его переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а не на право собственности.

В аспекте формирования цивилизованного рынка, основанного на признании и правовой защите прав собственности, учитывая необходимость последовательной реализации в законодательстве и на практике принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), представляется, что положение, дающее право органам государственной власти устанавливать ограничения в виде запрета на строительную деятельность, должно быть исключено из ст. 2 Закона № 137-ФЗ.

Библиография

1 См.: Лончаков А.П. Государственное управление и законы его функционирования. - Хабаровск, 1996.

2 См.: Мировые земельные ресурсы и их оценка // Правовые вопросы строительства. 2009. № 1. С. 3-6.

3 Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. - М., 2007. С. 14.

4 Винницкий А.В. Процессуальные аспекты управления государственной собственностью // Современное право. 2009. № 8. С. 23.