Расторжение договора с рсо. Письмо Минстроя. О прямых договорах с РСО. Может ли РСО считаться УК
Какие могут быть основания расторжения ресурсоснабжающей организацией договоров на поставку коммунальных ресурсов (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение), заключенных между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией, в судебном порядке, а также в случае отсутствия лицензии у управляющей организации (договором на поставку коммунальных ресурсов предусмотрено право ресурсоснабжающей организации отказаться от договора при наличии задолженности, образовавшейся с 2016 года)?
Вправе ли ресурсоснабжающая организация после расторжения договора заключить договоры напрямую с собственниками жилья?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. В приведенной ситуации ресурсоснабжающая организация вправе расторгнуть договор по причине наличия задолженности в одностороннем порядке, уведомив об этом управляющую организацию.
Вопрос о внесении платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации может быть решен только на общем собрании собственников помещений.
2. Договор ресурсоснабжения, заключенный управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией, в случае аннулирования лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами может быть прекращен одновременно с прекращением договора управления домом.
Обоснование вывода:
1. В соответствии со ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, законом либо условиями договора, связанного с предпринимательской деятельностью. В рассматриваемом случае право на расторжение договора в одностороннем порядке закреплено в договоре на поставку коммунальных ресурсов.
На основании , ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) ( ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно пп. "а" п. 30 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 "О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами", в договоре ресурсоснабжения предусматривается право для ресурсоснабжающей организации на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения с исполнителем в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги в жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома при наличии у исполнителя признанной им по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца). Данное условие должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги ресурсоснабжающей организацией вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем или напрямую с потребителями, а также путем уведомления потребителей о наличии у исполнителя такой задолженности и возможности выбора собственниками помещений в многоквартирном доме иного способа управления многоквартирным домом, иной управляющей организации и заключения договора ресурсоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией в случае выбора непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме.
Отметим, что до 30 июня 2016 года положения пп. "а" п. 30 Правил о возможности сторон предусмотреть в договоре права ресурсоснабжающей организации на односторонний отказ носили диспозитивный характер. Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603 указанная норма заменена императивной, обязывающей стороны включить в договор условие об одностороннем отказе. В связи с этим, по мнению Минстроя России, изложенному в письме от 30.12.2016 N 45097-АЧ/04, с момента вступления в силу изменений в пункт 30 Правил ресурсоснабжающие организации вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом при наличии оснований, предусмотренных указанным пунктом, независимо от того, предусмотрено ли заключенным договором ресурсоснабжения право ресурсоснабжающей организации на такой односторонний отказ. Аналогичной позиции придерживаются суды (смотрите, например, Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 N 05АП-6845/16).
Напомним, что в силу ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. В соответствии с п. 2 Правил управляющая организация является исполнителем по договору, заключенному с ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, учитывая, что в рассматриваемой ситуации договором предусмотрено право одностороннего отказа, при наличии задолженности ресурсоснабжающая организация вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом управляющую организацию. Сказанное подтверждает судебная практика (смотрите, например, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2017 N 14АП-5139/17). Косвенно сказанное подтверждает позиция, изложенная в ФАС Северо-Западного округа от 06.11.2013 N Ф07-8133/13 по делу N А42-7501/2012).
Отметим, что согласно ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами - региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Таким образом, решение вопроса о внесении платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации возможно только на общем собрании собственников помещений.
2. Согласно ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской.
Согласно ЖК РФ действие указанной лицензии прекращается в связи с ее аннулированием по решению суда и иным основаниям, указанным в от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", со дня внесения соответствующих записей в реестр лицензий субъекта РФ.
Однако прекращение действия лицензии в случае её аннулирования не влечет автоматического прекращения деятельности управляющей организации по управлению многоквартирным домом, поскольку иное привело бы к нарушению прав собственников и пользователей помещений в таком доме. На основании ЖК РФ управляющая организация продолжает исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме до дня:
1) возникновения обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;
2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) возникновения обязательств по договорам, указанным в и ЖК РФ;
4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия лицензии или ее аннулированием установлен в разделе VI Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, в соответствии с п. 26 которых в случае аннулирования лицензии одновременно с прекращением договора управления многоквартирным домом прекращаются договоры управляющей компании с организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и организациями, осуществляющими проведение капитального ремонта общего имущества в таком доме.
Прекращение договора управления многоквартирным домом в случае аннулирования лицензии влечет также одновременное прекращение договоров управляющей компании с ресурсоснабжающими организациями (п. 32 Правил).
Таким образом, в случае аннулирования лицензии обязательства управляющей организации по договору управления многоквартирным домом прекращаются с момента заключения договора управления многоквартирным домом с одним из упомянутых выше субъектов управления этим домом (управляющей организации, товарищества собственников жилья и др.) или со дня государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного собственниками многоквартирного дома. Одновременно с прекращением договора управления домом прекращаются договоры ресурсоснабжения, заключенные управляющей компанией с ресурсоснабжающими организациями.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим
Концепция «исполнителя коммунальных услуг» , утверждённая жилищным законодательством России, постоянно критикуется экспертами сферы ЖКХ, а в последнее время критика этой концепции слышна и из уст непосредственно её утвердивших депутатов Государственной Думы РФ.
Существующая схема предоставления и оплаты коммунальных услуг предусматривает поставку некого коммунального ресурса от ресурсоснабжающей организации к исполнителю коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), потом этот «коммунальный ресурс» на некой границе зон эксплуатационной ответственности загадочным образом превращается в «коммунальную услугу», которая исполнителем оказывается потребителю.
Соответственно, оплата предоставленной услуги поступает от потребителя к исполнителю, а от исполнителя (уже в качестве оплаты коммунального ресурса) в РСО. Сложившаяся система двух различных правоотношений («РСО - исполнитель КУ» и «исполнитель КУ - потребитель КУ») не всегда устраивает самих участников этих правоотношений.
Чего хотят РСО?
В рамках утверждённой законодательством концепции РСО поставляет исполнителю КУ коммунальный ресурс и предъявляет к оплате стоимость этого ресурса. При этом исполнитель, оказывающий коммунальную услугу потребителю, несёт ответственность за качество этой услуги, осуществляет учёт объёмов потребления, производит перерасчёты, для чего принимает от потребителей соответствующие документы, ведёт претензионную работу с должниками - и несёт соответствующие издержки на все эти работы.
При этом тарифы на коммунальные услуги равны тарифам на соответствующие коммунальные ресурсы, т.е. РСО получает доход в виде стоимости поставленного ресурса, и не несёт издержек, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Казалось бы, очень даже хорошая для РСО схема - не надо работать с каждым конкретным потребителем, вести соответствующую бухгалтерию, «выбивать» деньги с должников.
Но возникает другая проблема. Исполнитель коммунальных услуг в подавляющем числе случаев не может в полном объёме оплатить полученный от РСО коммунальный ресурс .
Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.
Во-вторых (отчасти это последствия первой причины), исполнитель КУ полученные за коммунальные услуги денежные средства часто использует для собственных нужд, компенсации собственных расходов, покрытия собственных издержек. Необходимо учесть, что потребители-неплательщики имеют задолженности не только за коммунальные услуги, но и за жилищные, а стоимость именно жилищных услуг является доходом исполнителя КУ.
При этом стоимость жилищных услуг устанавливается самими потребителями, и в подавляющем числе случаев тариф установлен в размере, обеспечивающим работу исполнителя с минимальной рентабельностью, а то и вообще не покрывающим издержек исполнителя. Низкий тариф и задолженности потребителей приводят к необходимости для исполнителя КУ использовать для собственных нужд любые денежные средства, находящиеся на расчётных счетах организации, в том числе средства, предназначенные для оплаты коммунальных ресурсов.
Сложившаяся ситуация приводит к тому, что РСО пытаются найти такую схему работы, при которой исполнитель КУ работает с конечными потребителями, несёт ответственность за качество услуг, ведёт претензионную работу, но при этом денежные средства от потребителей поступают напрямую в РСО, минуя «ненадёжные» расчётные счета исполнителей КУ. И, надо сказать, ряд таких схем жилищным законодательством предусмотрено.
Прямые платежи
В случае, если общим собранием собственников помещений МКД избран способ управления управляющей организацией, либо ТСЖ, либо ЖСК или иным специализированным жилищным кооперативом и избрана конкретная организация, осуществляющая управление домом, такая организация становится исполнителем коммунальных услуг.
Исполнитель заключает с собственниками помещений дома договоры управления, предусматривающие в числе прочего предоставление коммунальных услуг, а с РСО заключает договоры ресурсоснабжения для целей оказания коммунальных услуг.
Согласно договору управления исполнитель коммунальных услуг предоставляет эти самые услуги и предъявляет к оплате потребителям их стоимость, т.е. получает денежные средства на свой расчётный счёт.
Однако, части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ устанавливают, что общим собранием собственников помещений МКД (или общим собранием членов ТСЖ, ЖСК) может быть установлена возможность внесения оплаты за коммунальные услуг непосредственно в РСО. В этом случае внесение собственниками платы за коммунальные услуги напрямую в РСО считается выполнением своих обязательств по оплате коммунальных услуг. При этом никаких договоров между потребителями и РСО не заключается, оплата производится на основании договора управления, заключенного между исполнителем КУ и потребителями, исполнитель КУ продолжает нести ответственность за качество коммунальных услуг и не освобождается от обязанности ведения претензионной работы с должниками.
Это первый способ оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО.
Второй способ предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012г. N124 (далее - Правила N124).
Согласно п.26 Правил N124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена уступка от исполнителя коммунальной услуги к ресурсоснабжающей организации права требования задолженности потребителей в соответствии со ст.382 ГК РФ.
В этом случае никакого дополнительного согласия собственников не требуется, никаких дополнительных договоров между РСО и потребителями не заключается, РСО выставляет собственникам счета на оплату КУ, ведёт с ними претензионную работу по задолженностям и т.п. Исполнитель КУ при этом продолжает нести ответственность за качество услуг, но решение вопросов финансовых расчётов за эти услуги передаёт РСО.
Помимо двух приведённых случаев, при которых договорные отношения между РСО и потребителями отсутствуют, все платежи вносятся потребителями КУ непосредственно в РСО в случае наличия прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между потребителями и РСО.
Однако, необходимо знать, что далеко не всегда такие прямые договоры правомерны.
Прямые договоры
Не будем долго расписывать случаи правомерности заключения прямых договоров между РСО и потребителями КУ, а просто приведём исчерпывающий перечень таких случаев:
1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.
2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.
3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).
4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.
5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.
Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление КУ между РСО и потребителем КУ законодательством не предусмотрено.
Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе. Наличие такого договора свидетельствует о том, что имеет место один из ранее перечисленных случаев - либо исполнитель имеет трёхмесячную задолженность (а в «условиях задачи» указано, что это не так!), либо собственники помещений избрали непосредственное управление (а мы рассматриваем случай реализации способа управления УО, ТСЖ или ЖСК).
Такой договор подразумевает наличие у РСО обязанностей исполнителя КУ, т.е. содержание и ремонт внутридомовых сетей, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг собственникам помещений. Но, во-первых, сами РСО обычно не планируют исполнять такие обязанности, во-вторых, при наличии избранного общим собранием исполнителя КУ его функции не могут быть переданы РСО. Таким образом, в рассматриваемом случае прямой договор между РСО и собственниками жилых помещений МКД является ничтожным, и любой суд это признает.
Выводы
Подведём итог наших рассуждений.
Прямые платежи собственников помещений в РСО возможны:
1. От собственников жилых домов, на основании договора с РСО. Основания: часть 9 ст.155 ЖК РФ, подп. «в» п.17 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 (далее - Правила N354).
2. От собственников нежилых помещений МКД. Основание: п.18 Правил N354.
3. От собственников жилых помещений МКД в случаях:
3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.
3.2. При управлении домом УО, ТСЖ, ЖСК, если общее собрание собственников помещений МКД приняло соответствующее решение. Договор между РСО и собственниками не заключается, могут вноситься изменения в договор управления. Основания: части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ.
3.3. При переуступке права требования от исполнителя КУ к РСО. Вносятся соответствующие изменения в договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и исполнителем КУ, согласия потребителей не требуется, договоры между РСО и собственниками помещений не заключаются. Основания: п.26 Правил N124, ст.382 ГК РФ.
3.4. Если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.). Основание: подп. «б» п.17 Правил N354.
3.5. Если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца. Основание: подп. «а» п.30 Правил N124.
Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых ЖКХ в СМИ: Как победить в информационной войне?
Отрасли: жкх
По данным ВЦИОМ, уже не первый год ЖКХ является в России политической проблемой №1. Люди недовольны размером платежей, ростом тарифов, низким качеством жилищно-коммунальных услуг. Разумеется, накопленные негативные эмоции рано или поздно требуют выхода. И выход этот «услужливо» подсказывают СМИ: «Жалуйтесь!», «Судитесь!», «Пишите заявления!», «Боритесь за свои права!». Людей подбадривают: «Вам должны!», «Вас обманывают!», «Вы имеете право!». И логичным продолжением этих информационных сообщений становится указание на тех самых субъектов, которые всем должны и на которых необходимо жаловаться. И субъектами этими, как всем хорошо известно, являются управляющие организации и ТСЖ.
В данной статье попробуем разобраться, что же могут предпринять добросовестные УО (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК) в ситуации, когда их заочно назначили виноватыми?
Ежедневно мы слышим из телепередач про «недобросовестных коммунальщиков», которыми именуют исключительно работников УК и ТСЖ (производители коммунальных ресурсов к «коммунальщикам» «традиционно» не относятся). Печатные СМИ публикуют статьи про «громкие разоблачения» управляющих компаний, РСО постоянно твердят, что исполнители коммунальных услуг их обворовывают, чиновники всех уровней заявляют о недобросовестности УК как о главной проблеме в ЖКХ.
И, что удивительно, никакие государственные меры не могут урезонить «воров управдомов» - и прокуратура, и ГЖИ, и общественные организации, включая целые политические партии, всегда готовы оказать помощь простым гражданам в борьбе против «недобросовестных управляющих компаний». И штрафы увеличивают, и судопроизводство переводят из гражданского в уголовное, и перечень обязанностей постоянно пополняют - а они всё живут!
Бедные РСО из последних сил в убыток себе подают жильцам горячую воду, газ, свет, самостоятельно решают вопрос качества этих коммунальных услуг. А подлые УК умудряются еще каким-то образом ухудшать качество этих услуг (даже при отсутствии технических возможностей!) - целенаправленно остужают горячую воду (что приводит к неудовлетворительному отоплению и ГВС), добавляют в питьевую воду ржавчину, обеспечивают перебои в подаче электроэнергии и т.д. и т.п.
Политики всех уровней и кандидаты в политики обещают наладить ЖКХ перед каждыми выборами, а после выборов уже традиционно признаются в отсутствии полномочий и невозможности бороться с непобедимыми монстрами - управдомами.
И, оказывается, только сами пострадавшие (т.е. собственники и наниматели помещений) могут победить страшное зло путём многочисленных жалоб, заявлений, отказами устанавливать экономически обоснованный тариф за содержание и ремонт - в общем, любыми действиями, создающими помехи деятельности по управлению МКД. Ведь у нас квартиры в частной собственности, и никто не может вмешиваться в дела управления собственника своим имуществом.
Но тут же периодически обнародуются интересные факты (упоминающиеся без всякой связи с «ворами УКашками»).
Оказывается, РСО (без стеснения заявляющие, что УК воруют их деньги) сопротивляются введению непосредственного управления - как раз той модели управления МКД, когда посредников между поставщиком коммунального ресурса и потребителем коммунальной услуги не существует (т.е. когда «воров» лишают возможности воровать). Более того, недавно принятый «Закон о лицензировании деятельности по управлению МКД» (Федеральный закон от 21.07.2014г. N255-ФЗ) подразумевает ликвидацию института непосредственного управления МКД, по крайней мере, в домах, количество квартир в которых более 16 (п.5 ст.7 Закона о лицензировании ЖКХ).
Безусловно, РСО громко заявляют о своем желании получать свои деньги напрямую с собственников, но, оказывается, не хотят исчезновения УК! Ведь УК и ТСЖ даже при прямых расчетах населения с РСО остаются исполнителями коммунальных услуг, несут всю полноту ответственности за качество этих услуг, да еще и при «правильно» оформленном договоре ресурсоснабжения оказываются должниками перед РСО по обязательствам собственников, если те, потребляя коммунальные услуги, вдруг решили их не оплачивать. При этом исполнитель коммунальных услуг выступает для РСО в качестве бесплатного коллектора, работающего с должниками-потребителями (расходуя на это свои финансовые и человеческие ресурсы) и в полном объеме (не оставляя себе ни копеечки, не компенсируя свои расходы на «выбивание» этих денег, да еще дополнительно тратя средства на банковские переводы) перечисляющего деньги в РСО. «Под шумок» РСО умудряются взыскивать с управляющих организаций деньги даже за несуществующие услуги, например, за «водоотведение на ОДН». Да и удобно использовать УК и ТСЖ в качестве «подушки безопасности», обвиняя их во всех проблемах, «вешая на них всех собак».
В процессе обсуждения того же «Закона о лицензировании ЖКХ» экспертами высказывалось, например, такое мнение: «УО получит возможность отказаться от "нерентабельных" домов путём исключения их из перечня МКД в заявлении на выдачу лицензии». Что же получается? Есть "нерентабельные" дома? И их так много, что эту проблему обсуждают на федеральном уровне? И власти опасаются, что УО могут такие дома «бросить», а кто-то другой (вероятно, органы госвласти, местного самоуправления) вынуждены будут решать вопросы содержания и ремонта таких домов? А как же повальное воровство УК? Впрочем, «мелкие нестыковки» между реальным положением дел и навязываемой населению теорией легко теряются в мощном информационном потоке наших «честных» и «независимых» СМИ.
Целью данной статьи, впрочем, не стоит поиск причин такой ситуации. Хочется попытаться выработать эффективную модель действий УК и ТСЖ в сложившихся условиях.
Итак, первое, что надо понять - против УК и ТСЖ ведётся настоящая информационная война. Если это не так, то происходящая вакханалия в СМИ может быть только последствием массового помешательства. А поскольку в такое повальное нарушение психики верится с трудом, признаем, что происходит борьба в информационном поле.
И одной из сторон этой борьбы (между прочим, традиционно проигрывающей) являются как раз УО (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК), а другой стороной могут выступать и РСО, и органы власти, и надзорные инстанции, и политики (представляющие как власть, так и оппозицию), и различного рода коммерческие и некоммерческие организации, и отдельные граждане.
И что же делать управляющим организациям?
Можно, конечно, плакаться на «злую судьбу» и ждать, что некто умный и сильный неожиданно всё наладит. Но лично мне кажется, что если уж называть вещи своими именами и признавать, что идёт настоящая информационная война против УО, то этим самым УО надо не ожидать исхода этой войны (который, естественно, не может быть благоприятен для УО при отсутствии их сопротивления), а предпринимать ответные действия. И эта ответная реакция должна быть продуманной, сильной, эффективной. И поскольку речь идёт о войне информационной, противодействие атакам должно также осуществляться в информационном поле.
Самое главное в информационной войне - поиск союзников. И наиболее важными союзниками представляются жильцы тех домов, которыми УО управляет. Таким образом, важнейшая задача - создание у собственников и нанимателей помещений управляемых МКД положительного образа управляющей организации, превращение этих самых собственников и нанимателей в надежных сторонников, соратников, сподвижников. Тут же надо отметить, что информационные атаки, в принципе-то, и направлены на жильцов домов. Поэтому взаимодействие с этими жильцами просто необходимо как минимум для нейтрализации вражеских атак.
Управляющей организации необходимо выстраивать с жильцами взаимодействие, конструктивный диалог (или, на худой конец - монолог). Необходимо направлять на них информационный поток «своей» информации, не давать «разным врагам» возможности «промывать мозги» потенциальным союзникам.
Далее позволю себе дать несколько советов управляющим организациям о том, как можно выстраивать эффективное информационное взаимодействие с населением (предлагаемые рекомендации сформулированы на основе обобщённого положительного опыта работы с жильцами управляющих организаций различных регионов РФ):
1. Информируйте население
Необходимо информировать жильцов о всех Ваших достижениях, разъяснять жилищное законодательство, доводить до сведения информацию о тех или иных событиях в жилищной сфере и т.п. И для этого можно использовать широкий спектр инструментов: публикации в местных СМИ, выступления по местному телевидению, организация различного рода собраний, обходы домов, размещение информации на квитанциях, на собственных Интернет-ресурсах. Можно выпускать свою газету, какой-либо информационный бюллетень, использовать иные способы информирования населения. Желательно использовать все возможные каналы информационного воздействия.
Естественно, информационные сообщения, статьи, обращения должны быть объективными, соответствующими действительности, хотя в отдельных случаях и допустимы субъективные оценки, мнения, высказывания, не искажающие общеизвестные факты.
2. Проводите обучение
Прошедшие обучение компетентные жильцы - Ваши друзья. Особенно если обучение проводили Вы, а не кто-либо из Ваших «врагов». Помимо простой благодарности «учителям» обученные Вами люди получат именно ту информацию, которую Вы считаете нужным им дать. Начните обучение, например, с Советов МКД, постепенно расширяя аудиторию, и довольно скоро Вы увидите, насколько легче Вам будет взаимодействовать с Вашими жильцами.
3. Будьте открытыми
Необходимо вести прием жильцов. Приём должны вести не только специалисты «паспортного стола» и бухгалтерии по начислению коммунальных услуг, но и, например, директор, инженер, юрисконсульт, прочие специалисты. Создайте максимально комфортные условия для ожидающих приёма граждан. Украсьте не свой кабинет, а приёмную, в которой ждут своей очереди посетители.
Позволяйте жильцам участвовать в осмотрах общедомовых приборов учёта, в иных мероприятиях, старайтесь развивать позитивное сотрудничество во время такого рода совместной работы.
Участвуйте в различного рода собраниях, совещаниях, обсуждениях, высказывайте своё мнение, комментируйте события.
Тут же необходимо напомнить про обязанность раскрытия информации - раскрывайте максимально возможное количество информации. Речь не идёт о предоставлении сведений о зарплатах работников, но раскрыть информацию о затратах непосредственно на каждый управляемый дом с распределением суммы по всем видам работ будет очень даже полезно.
4. Реагируйте на жалобы
Очевидно, что обоснованные жалобы должны быть тщательно разобраны, на них должен быть дан разумный подробный ответ, сами же выявленные замечания должны быть минимизированы, либо устранены. А что же делать с многочисленными необоснованными жалобами, поданными людьми, которые что-то где-то прочитали и по непонятным причинам решили, что их кто-то обманывает, иными словами - жалобы тех, кто «слышит звон, да не знает, где он»?
При поступлении «неадекватных» жалоб реагируйте на них максимально быстро и широко. Пишите не только письменный ответ заявителю, но и открытый ответ в местных СМИ с обязательным объяснением абсурдности жалоб и ссылкой на то, как много времени у работников УО отнимает обработка различных заявлений, содержащих неадекватные требования (неисполнимые и не вмененные в обязанности УО ни договором управления, ни каким-либо НПА).
5. Признавайте ошибки и недоработки
Не «отмазывайтесь»! Если Ваша организация допустила просчёт, промах (особенно который невозможно скрыть), обязательно признайтесь в этом. Не стоит, конечно, бравировать своими ошибками, но и отрицать их в ряде случаев глупо. Лучше всего вскользь сообщить о своей ошибке, с обязательным указанием мероприятий по ликвидации негативных последствий, отметив положительные моменты («На ошибках учатся», «Благодаря случившемуся, в нашей компании создан специальный отдел, который в будущем предотвратит возникновение не только произошедшего, но и ряда аналогичных событий, возникновение которых мы раньше даже не прогнозировали» и т.д. и т.п.).
6. «Указывайте виноватых»
При использовании этой рекомендации надо быть осторожным, особенно если придётся балансировать на грани объективного и субъективного. Нельзя «перегибать палку». Но тем не менее, необходимо по возможности перенаправлять негатив со своей организации на других.
Люди недовольны тарифом на воду? Так обязательно говорите им, что тариф утверждают органы госвласти. А Вы со своей стороны тоже сопротивляетесь такому большому тарифу. Мало того, что Вы чисто по-человечески понимаете людей, так Вы еще лично заинтересованы в уменьшении тарифа (Вы же тоже платите квартплату), а Ваша управляющая компания из-за повышения тарифа терпит дополнительные убытки (например, из-за оплаты банковских переводов, плата за которые установлена в % и зависит от перечисляемых сумм). В общем, во всех бедах виноваты совсем не Вы!
7. Создавайте атмосферу нетерпимости к должникам и вредителям
Разъясняйте людям, что убытки, которые приносят Вам должники, погашаются из средств, собранных с добросовестных жильцов. Т.е. эти самые добросовестные жильцы платят долги своих соседей. И Вы можете победить всех этих злостных неплательщиков только с помощью их соседей!
Что касается различного рода вредителей (бьющих стёкла и рисующих на стенах), тут нужны и обращения в полицию, и призывы к жильцам ловить и задерживать таких хулиганов, объяснять недопустимость такого поведения своим детям и т.п.
8. Выстраивайте обратную связь
Проводите анкетирования, опросы жильцов, собирайте информацию. Во-первых, таким образом Вы снимете накапливающийся негатив - вплеснутые на бумагу эмоции уже меньше давят на психику людей. Во-вторых, Вы будете получать информацию о волнующих людей вопросах, получать оценку своей деятельности. И в-третьих, будет создаваться положительный образ заботливой неравнодушной компании, что не может не способствовать росту доверия к ней.
9. Вовлекайте жильцов в деятельность по управлению МКД
Организуйте различные мероприятия, в которых могут участвовать жильцы. Инициируйте субботники, организуйте конкурсы на лучший двор, лучший подъезд и т.п. Проводите специализированные конкурсы: среди детей - на лучший рисунок, среди дизайнеров - на лучший логотип, среди творческих коллективов - на лучший слоган и т.п. Привлекайте в комиссии по оценке конкурсантов своих жильцов, представителей общественности. Выбирайте в качестве поощрительных призов связанные с жилищной сферой полезные вещи: например, дому-победителю - детскую площадку, подъезду-победителю - энергоэффективную систему освещения, победителю индивидуального соревнования - установка комплекта водосчётчиков.
Принимайте от людей предложения по совершенствованию деятельности УО, реализуйте совместные проекты.
10. Подчёркивайте единство целей
При любом удобном случае давайте жильцам понять, что Вы наняты ими на работу, у Вас нет никаких собственных интересов, кроме как исполнение работ по содержанию и ремонту их домов, достижения максимально комфортных условий их проживания, предотвращение аварий и всесторонняя помощь во всех вопросах жилищной сферы.
Насколько эффективны предлагаемые мероприятия?
Конечно же, у многих прочитавших советы по информационному взаимодействию возникают некоторые возражения. Ниже приведу часть из них:
1. Подавляющее число жильцов - дилетанты. Они ничего не понимают, им бесполезно что-либо объяснять.
2. Информационное взаимодействие можно налаживать непосредственно перед общим собранием собственников, на котором будут решаться важные вопросы (например, увеличение тарифа на содержание и ремонт), в остальное время отвлекать специалистов на «информационную работу» - глупо, неэффективно, нерентабельно.
3. Предлагаемая работа требует огромных ресурсов - финансовых, трудовых. УК, ТСЖ не могут позволить себе тратить средства на такую работу. Гораздо правильне заниматься именно содержанием и текущим ремонтом, а не глупыми PR-акциями.
Что ж, попробую доказать несостоятельность этих замечаний:
Во-первых, необходимо учитывать, что даже некомпетентные жильцы, ничего не понимающие в жилищном законодательстве, высоко ценят саму деятельность по разъяснению, положительно оценивают открытость УО, ее стремление донести какую-либо информацию до граждан.
А с учётом желания довольно большой части людей постоянно бравировать своими знаниями, будет отмечаться цитирование информации, предоставляемой УО. И, естественно, цитирующий то или иное сообщение человек будет с большим доверием относиться к источнику такого сообщения. А ведь источником как раз и является УО. А уж грамотные компетентные жильцы наверняка оценят информационно-разъяснительную работу очень высоко и могут стать настоящими союзниками УО.
Что же касается «периодичности» информационной работы (т.е. её востребованности именно перед Общим собранием или в какой-либо другой конкретный момент и "ненужности" во все остальные периоды), тут необходимо понимать, что «глубина» информационного воздействия, влияющая на степень доверия, - величина, безусловно, зависящая от времени этого воздействия.
Жильцы дома нанимают УК, и после проведения общего собрания продолжают платить этой УК за услуги по содержанию и ремонту, т.е. остаются ее клиентами. Нельзя считать целью работы УК «протаскивание» нужных решений через ОССП с целью дальнейшего получения максимальной прибыли и минимизации издержек (даже в ущерб качеству обслуживания).
Надо помнить главное - жильцы могут нанести существенный, даже непоправимый урон деятельности УО не только на общем собрании собственников, но и в любой момент, когда им это заблагорассудится! Примеров - масса.
Поэтому информационно-разъяснительную работу надо вести постоянно! И пусть Вас не пугает большое число неадекватных, неправильно воспринимающих ситуацию жильцов. Большинство граждан - всё же адекватные разумные люди, готовые воспринимать и усваивать информацию.
В маркетинге есть очень интересная система оценки рынка потребителей. Согласно этой системе некоторая часть потребителей (например, 10%) купит товар (услугу) любого качества по любой цене при любых условиях, другая аналогичная часть (те же 10%) никогда ни по какой цене ни при каких условиях не приобретут товар (услугу), какое бы у нее ни было качество.
Поэтому важно понимать, что никогда 100% жильцов не станут противниками УО, как и никогда 100% жильцов не станут сторонниками УО, и конкретный процент поддерживающих УО жильцов зависит как раз от эффективности (количества и качества) мероприятий по информационному воздействию на этих самых жильцов.
Что касается «нерентабельности» информационной работы, тут надо проводить анализ занятости специалистов. Могу лишь привести такой пример: одна из управляющих компаний договорилась с местной газетой о ведении рубрики, посвященной ЖКХ. В этой рубрике разъяснялись различные аспекты жилищного законодательства, давалась информация о планах компании по повышению качества управления МКД и - самое главное - давались ответы на поступающие от жильцов вопросы.
В итоге за два месяца публикаций количество обращений в УК (жалобы, заявления и т.п.) снизилось в пять раз (!), уменьшилось количество проверок прокуратуры, снизилось количество запросов из надзорных инстанций, органов местного самоуправления и т.п. А ведь каждая жалоба требовала ответа и конкретных действий специалистов, даже разъяснения одних и тех же типовых вопросов отнимали довольно-таки много времени на подготовку ответа, требовали финансовых расходов на ту же бумагу, конверт, оплату почтовых расходов.
Каждый запрос надзорных инстанций и органов местного самоуправления оборачивался необходимостью копирования десятков, а то и сотен листов различных документов - а это опять бесполезный расход рабочего времени специалистов и материальных ценностей - бумага, картриджи, электричество и т.п.
Таким образом, осуществление информационно-разъяснительной работы - очень даже рентабельное направление деятельности, способное высвободить существенные временные, финансовые, трудовые ресурсы различных подразделений компании.
Отсутствие же такой работы приводит к накоплению "текучки" в виде неотвеченных писем, как следствие, росту жалоб, повышенныму интересу надзорных инстанций. В итоге вполне может создаться ситуация, когда все специалисты УК целые дни будут писать ответы на жалобы, готовить документы по запросам, давать объяснения проверяющим. А работать-то будет некогда и некому!
Ну, и ещё один совет напоследок: даже если Вы высоко оцениваете потенциал информационно-разъяснительной работы, не спешите сразу же заниматься этой деятельностью. Ведь на это направление Вам нужен будет специалист, и специалист очень высокого уровня, хорошо разбирающийся и в юридических, и в технических вопросах, умеющий грамотно довести до сведения населения нужную информацию.
Иными словами - смотрите, чтобы опрометчивая деятельность не привела к ситуации, описанной в одной притче:
«Лесоруб пилит дерево тупой пилой. Проходящий мимо человек спросил:
- Почему бы Вам не прерваться на некоторое время, чтобы заточить пилу?
Лесоруб подумал и ответил:
- Мне некогда этим заниматься, мне надо работать! - и продолжил пилить дерево тупой пилой».
договоров действующим законодательством РФ не предусмотрено.
1. Изменятся полномочия органов власти в области жилищных отношений
В статье 12 ЖК РФ определяющей полномочия органов государственной власти РФ в области жилищных отношений будут относиться установление правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, а также разработка методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы.
2. Расширятся полномочия органов ГЖН и главного государственного жилищного инспектора
Согласно поправкам в ст.20 ЖК РФ органы ГЖН смогут контролировать обоснованность размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы.
Главный госжилинспектор РФ (пока этот пост занимает господин Чибис) сможет направлять высшему должностному лицу субъекта РФ представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора.
3. Расширится перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.44 ЖК РФ) будут относиться вопросы, связанные с принятием на общем собрании решения о заключении собственниками помещений с ресурсоснабжающей организацией договора:
- холодного и горячего водоснабжения;
- водоотведения;
- электроснабжения;
- газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
- отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления);
- договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Это, наверное, главное изменение в ЖК РФ, которого ждало огромное количество управляющих организаций и ТСЖ. Переход на прямые договоры «собственник - РСО» приведет к кратному снижению размера выручки у управляющих организаций, что позволит многим из них перейти на упрощенную систему налогообложения, что только за счет применения льготы по страховым взносам позволит экономить 10% от фонда оплаты труда. Кроме этого, уход от НДС позволит экономить 18% от фонда оплаты труда. Всё это в совокупности с отсутствием огромной дебиторской задолженности по коммунальным услугам позволит сделать рынок управления МКД более привлекательным.
Немаловажно еще и то, что РСО не смогут просто так отказаться от заключения договора с собственниками, что для многих РСО достаточно печально.
4. РСО и региональный оператор будут уведомляться инициатором собрания о переходе на прямые договоры
С учетом того, что решение о переходе на прямые договоры «собственник – РСО» будет приниматься на общем собрании собственников, возникает резонный вопрос, как РСО узнают о принятом решении. Данный вопрос урегулирован в новой редакции ч.1 ст.46 ЖК РФ, согласно которой инициатор собрания собственников должен будет не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД передать копии решений и протокол РСО или региональному оператору по обращению с ТКО.
Ничего «криминального» в поправках нет. Единственное, что до сих пор не урегулировано законодательно, так это вопрос заверения копий решений собственников, так как органы ГЖН этого делать не обязаны и РСО может «цепляться» к никем не заверенным копиям.
5. Прямых платежей в РСО больше не будет
Напомним, что ранее были прямые договоры «собственник - РСО», которые были возможны либо по п.30 124 ПП РФ, либо в силу норм 176-ФЗ, и прямые расчеты «собственник - РСО», которые были возможны в силу ч.7.1 ст.155 ЖК РФ. Так вот, после принятия поправок в ЖК РФ прямых расчетов не будет, так как ч.7.1 ст.155 ЖК РФ утрачивает силу.
В отношении ситуаций, когда собственники помещений на общем собрании до вступления в силу настоящих поправок в ЖК РФ приняли решение о платежах напрямую в РСО, указанный порядок сохраняется до принятия на общем собрании решения о переходе на прямые договоры «Собственник - РСО» (ч.6 ст.3 Закона). Оплата, поступающая в РСО, будет, как раньше признаваться погашением задолженности собственников перед УК (ТСЖ).
6. Случаи, когда можно будет перейти на прямые договоры «Собственник - РСО»
В ЖК РФ появляется новая статья 157.2, в которой то и раскрываются основные правила заключения прямых договоров.
Так, согласно ч.1 ст.157.2 ЖК РФ при управлении домом управляющей организацией, ТСЖ (ЖСК) коммунальные услуги предоставляются собственникам и нанимателям РСО в следующих случаях:
- при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о переходе на прямые договоры с РСО;
- при прекращении ранее заключенных между РСО и управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК) договоров снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации по причине наличия задолженности перед РСО.
- если между собственниками помещений в МКД и РСО, региональным оператором по обращению с ТКО заключены договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с ТКО на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации.
7. Расторжение договора «УК - РСО» при наличии подтверждённой задолженности
В ч.2 ст.157.2 ЖК РФ конкретизируется ситуация, когда РСО может расторгнуть договор с УК (ТСЖ) при наличии задолженности.
Обратите внимание, что расторжение договора с УК (ТСЖ) – это право, а не обязанность РСО, а значит идея «накопить» задолженность и уйти на «прямые» договоры может и не сработать. А с учетом того, что радеющие за справедливость парни из Минстроя предлагают приравнять наличие задолженности к грубым нарушениям лицензионных требований (штраф – 350 000 рублей), реализация такой «гениальной» идеи может обернуться просто выплатой штрафа.
Задолженность должна:
- Быть признанной (подписанный акт сверки задолженности) должником или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом.
- Иметь размер, равный или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору.
Обратите внимание, что погашение задолженности частично за определенный период не влияет на право РСО на расторжение договора с УК (ТСЖ). То есть, в расчет будут браться не периоды задолженности (вы должны к примеру за январь и февраль 2018 года), а именно ее размер на момент расторжения договора (на конец марта задолженность превышает определенный «лимит»).
«Лимит» выше которого задолженность перед РСО подниматься не может быть выше суммы, определенной делением стоимости поставленного РСО коммунального ресурса поставленного в МКД за 12 месяцев, предшествующих дате направления РСО уведомления о расторжении договора, на 12 месяцев. Иными словами РСО может рассчитать среднемесячную величину за 12 месяцев и если УК (ТСЖ) превысили этот «лимит», РСО может начинать процедуру расторжения договора.
Обратите внимание, если договор поставки коммунального ресурса действует менее 12 месяцев, то для расчета среднемесячного объема будет использоваться количество месяцев действия договора.
8. Как и кого РСО будет уведомлять о расторжении договора поставки
Порядок уведомления о расторжении договора прописан в ч.3 ст.157.2 ЖК РФ.
Итак, об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения РСО должно уведомить способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с использованием ГИС ЖКХ. Уведомляться должны УК (ТСЖ), как лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, и орган государственного жилищного надзора, как лицо, которое не любит лица, осуществляющие управление МКД.
Специально для ситуаций, когда лицо управляющее МКД находится не по юридическому адресу законодатель прописал, что уведомление о расторжении договора направляется по адресу лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, указанному в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
Ну, а как же собственники, спросите вы, и будете правы.
РСО одновременно с уведомлением УК (ТСЖ) и органа ГЖН уведомляет и собственников помещений. С соответствии с ч.4 ст.157.2 ЖК РФ РСО доводит информацию путем:
- ее размещения в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом);
- опубликования в печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления;
- размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте ресурсоснабжающей организации;
- размещения в ГИС ЖКХ.
9. Что происходит после уведомления УК и ТСЖ о расторжении договора со стороны РСО
Об этом написано в ч.5-6 ст.157.2 ЖК РФ. Итак, по истечении тридцати дней с даты направления лицу, осуществляющему управление МКД, уведомления договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД.
В свою очередь «прямой» договор с собственниками помещений считается заключенным в указанном случае со всеми собственниками помещений в МКД одновременно.
Договор между собственниками и РСО будет заключаться на неопределенный срок. При этом форма договора будет утверждаться правительством РФ и заключения договора в письменной форме не требуется.
10. Когда договор «Собственник – РСО» считается заключенным
Договор «Собственник - РСО» считается заключенными со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно (ч.7 ст.157.2 ЖК РФ):
с даты, определенной в решении общего собрания о переходе на «прямые» договоры с РСО. В свою очередь РСО может «сдвинуть» указанный срок, но не более чем на три календарных месяца. Для «сдвига» срока перехода с собственниками помещений в МКД на прямые договорные отношения РСО обязано уведомить инициатора собрания собственников помещений в МКД, не позднее пяти рабочих дней со дня получения от него копий решения и протокола общего собрания;
в случае одностороннего расторжения договора со стороны РСО, по истечении тридцати дней с даты направления предусмотренного уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения лицу, осуществляющему управление МКД;
при переходе МКД в управление в другую УК или смене способа управления МКД, с даты заключения договоров, действовавших до принятия собственниками помещений в МКД решения об изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации.
11. Может ли УК (ТСЖ) «вернуть» себе договоры с собственниками помещений?
Данная ситуация прямо в ЖК РФ не прописана, однако согласно ч.8 ст.157.2 ЖК РФ РСО вправе отказать УК (ТСЖ) в заключении договора на поставку коммунального ресурса, необходимого для предоставления коммунальных услуг, в случае если у РСО заключены «прямые» договоры с собственниками помещений.
С учетом того, что для перехода на «прямые» договоры теперь требуется решение собственников помещений в МКД, «провернуть» возврат к «старой» схеме работы с РСО у УК без собрания собственников не получится. Да и наличие принятого собственниками на общем собрании решения, по сути, ничего не решает, так как окончательный ответ в любом случае будет принимать РСО.
12. А что с домами, которые находятся на непосредственном управлении?
А ничего нового. Как работали в домах, которые находятся на непосредственном управлении, РСО напрямую с собственниками, так и работают.
13. Как быть с показаниями ИПУ, которые будут передаваться в РСО?
Как показала практика, представителям РСО лениво передавать в УК и ТСЖ информацию о показаниях индивидуальных приборов учета при предоставлении таких показаний собственниками или пользователями помещений в МКД ресурсоснабжающим организациям. Теперь такая обязанность прописано в ч.10 ст.157.2 ЖК РФ. При этом в обязанность РСО включена передача показаний приборов учета через ГИС ЖКХ.
14. А кому вообще собственники должны передавать показания ИПУ?
Действующая в настоящее время редакция Правил предоставления коммунальных услуг (на 01 апреля 2018 года) на данный вопрос дает однозначный ответ: исполнителю коммунальных услуг, в качестве которого выступает тот, кто заключил договор в части оказания коммунальных услуг собственникам помещений.
В новой редакции ЖК РФ, в пп.1 ч.11 ст.161 ЖК РФ прописано, что в случае заключения прямого договора «Собственник - РСО» УК (ТСЖ) обязаны будут в порядке, установленном Правительством РФ предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета.
Обращаем внимание, что законодатель сделал оговорку: показания ИПУ передаются в РСО при условии «предоставления таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме … управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу)».
«Лезем» смотреть, что за порядок за такой, который будет устанавливать Правительство РФ. Для этого открываем проект Постановления Правительства РФ о внесении изменений в Правила предоставления коммунальных услуг, размещенный на сайте .
Ищем там все, что касается передачи показаний ИПУ.
Для начала смотрим на изменения в Правила, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 №124 (далее по тексту – Правила №124).
Смотрим новые условия договора ресурсоснабжения, а именно поправки в п.18 Правил №124 и видим:
обязанность исполнителя по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса. При этом исполнитель передает в РСО «указанную информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги в разрезе каждого помещения, в том числе о показаниях индивидуальных, общих (квартирных), коллективных (общедомовых) приборов учета, не позднее 23-го числа расчетного месяца»;
обязанность РСО передавать исполнителю показания приборов учета в случае, когда у исполнителя заключены прямые договоры с собственниками на основании решения общего собрания собственников или после расторжения договора с УК (ТСЖ) по причине наличия задолженности «за исключением случаев, когда обязательства по сбору и передаче такой информации ресурсоснабжающей организации по соглашению сторон возложена на исполнителя».
Если вы обратите внимание, то увидите, что понятие «исполнителя» в Правилах №124 не меняется (посмотрим, что будет подписано по факту).
Согласно п.2 Правил №124: «исполнитель» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг;
То есть согласно Правилам №124, управляющая организация и ТСЖ в любом случае исполнители:
в части коммунальных услуг и КРСОИ;
в части только КРСОИ.
НО… Правила 124 ПП РФ никак не определяют обязанности потребителей коммунальных услуг в части передачи показаний ИПУ, поэтому смотрим поправки в Правила предоставления коммунальных услуг и видим там вот это:
«31(1). Обязанности исполнителя, предусмотренные подпунктами «е», «ж», «и» и «к» пункта 31 настоящих Правил, в случаях, предусмотренных подпунктами «г» - «ж» пункта 17 настоящих Правил, могут выполняться лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, на основании договора ресурсоснабжения, заключенного между таким лицом и ресурсоснабжающей организацией. Информация о передаче по договору ресурсоснабжения указанных обязанностей исполнителя лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, предоставляется потребителям способами, предусмотренными подпунктом «п(1)» пункта 31 настоящих Правил»;
Анализируя вместе поправки можно сделать вывод:
При «стандартных условиях» договора «Собственник - РСО». именно РСО выступает в качестве исполнителя в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, а значит именно РСО обязано принимать показания от потребителей коммунальных услуг (пп.«ж» п.31 Правил №354).
РСО может по договору с УК передать право на снятие показаний ИПУ УК (ТСЖ), но без договора такой обязанности не возникает (п.31.1 Правил №354).
ЖК РФ (ст.161 ЖК РФ) говорит об обязанности УК (ТСЖ) передать показания ИПУ в РСО лишь в случае, если потребители в силу порядка, установленного Правительством РФ (Правила №124 и Правила №354), обязаны сдавать показания не в РСО, а в УК и ТСЖ.
Вывод: не хотите снимать и передавать показания в РСО – внимательно следите за тем, что подписываете под видом договора ресурсоснабжения при переходе на «прямые» договоры.
15. А как быть с теми прямыми договорами «Собственник - РСО», которые уже заключены в настоящее время? Форма не утверждена…
Как указано в п.2 ст.3 закона, до тех пор, пока Правительство РФ не утвердит форму типового договора, указанного в ч.6 ст.157.2 ЖК РФ, действуют условия договоров на оказание коммунальных услуг между собственниками и РСО определяются в соответствии с Правилами №354, то есть пока ничего не меняется.
16. Кто отвечает за параметры качества коммунального ресурса в МКД?
Несмотря на то, что РСО будут работать с населением напрямую, следить за параметрами качества коммунальных ресурсов будет продолжать УК (ТСЖ).
Обратите внимание, что согласно пп.2 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ УК (ТСЖ) обязана осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, абсолютно ничего не изменилось. Как отвечала раньше УК (ТСЖ) за параметры на вводе в МКД, так и отвечает.
17. Куда идти жителям при возникновении вопросов по качеству коммунальных услуг и порядку определения размера платы за коммунальные услуги.
Эх, как хотелось бы, чтобы собственники жаловались в РСО, раз у них с РСО прямые договоры… Но чудес, к сожалению, не бывает, и все жалобщики, в любом случае, будут обращаться в УК (ТСЖ).
Согласно пп.3 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ УК (ТСЖ) обязаны:
принимать от собственников помещений в МКД и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги;
взаимодействовать с РСО при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством РФ.
18. Кто будет отключать должников при наличии задолженности за коммунальные услуги?
Вот тут складывается достаточно интересная ситуация, когда за содержание внутридомовых сетей в любом случае отвечает УК (ТСЖ), а отключать должников, которые ранее заключили договор на предоставление коммунальных услуг с РСО, должно именно РСО.
Да кто ж их пустит на наши сети, скажут представители УК и ТСЖ, и, будут не правы.
Управляющие организации и ТСЖ в силу норм пп.4 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ обязаны обеспечить доступ РСО к общему имуществу МКД для приостановки или ограничения предоставления коммунальной услуги должнику.
Но, если есть жгучее желание производить отключение самостоятельно (тем более, что по Правилам №354 эта процедура с 01.01.2017 года платная), то УК (ТСЖ) может самостоятельно по соглашению с РСО осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг.
Обратите внимание, что согласно сложившейся судебной практике, получить «по шапке» от надзорных органов проще всего из-за ненадлежащего уведомления должника. Поэтому, если будете заключать соглашение с РСО по отключению должников, обязательно предусмотрите в нем вопрос передачи полномочий по уведомлению должников от РСО к УК (ТСЖ).
19. Что поменяется в договоре управления МКД при переходе на прямые договоры
Такая достаточно бестолковая при постоянно изменяющемся законодательстве вещь, как договор управления МКД, при переходе на прямые договоры ожидаемо поменяется. Точнее поменялись установленные ст.162 ЖК РФ требования к условиям договора управления в случае, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО.
Так, согласно новой редакции пп.2 ч.3 ст.162 ЖК РФ, перечень коммунальных услуг указывается в договоре только при условии, что исполнителем является УК (ТСЖ). В случае, если коммунальные услуги представляются РСО, в договоре управления их прописывать не нужно.
Аналогично не нужно прописывать в договоре управления порядок определения размера платы за коммунальные услуги, если исполнителем выступает РСО.
Нужно ли менять старые договоры управления? Не нужно. Об этом прямо говорится в ч.4 ст.3 закона, согласно которой на ранее заключенные договоры распространяется действие положений статей 161 и 162 ЖК РФ (в редакции настоящего Федерального закона).
20. Поправили порядок привлечения ответственности за грубое нарушение лицензионных требований
Что нужно, чтобы отжать у кого-то бизнес в России?
Сначала надо придумать предлог, а еще лучше написать закон, за невыполнение которого можно лишиться всего нажитого непосильным трудом. Лучше всех с вышесказанным справляется команда Минстроя, которая придумала понятие «нарушение лицензионных требований», под нарушение которых, ГЖИ, с учетом кривизны написанной Минстроем же нормативно-правовой базы, может подвести какую угодно УК. Но печально для надзорных органов было то, что даже если есть несколько нарушений лицензионных требований – убрать из лицензии можно было только один МКД.
Эту «несправедливую» ситуацию шустро поправили. Минстрой РФ придумал, а Госдума, не думая (не барское это дело думать в думе), проголосовала за понятие «грубое нарушение лицензионных требований», что нашло отражение в поправках в ЖК РФ, действующих с 10.08.2017 года. Но вот незадача, Правительство РФ никак не утвердит список лицензионных требований, нарушение которых будет признаваться грубым.
В уже «старой» редакции ч.5.2 ст.198 ЖК РФ было указано, что, если УК в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания за грубое нарушение лицензионных требований повторно будет привлечено к ответственности за любое грубое нарушение лицензионных требований, то, по решению ГЖИ, из лицензии будут исключаться сведения обо всех МКД в управлении.
Сейчас в ч.5.2 ст.198 ЖК РФ внесены изменения, согласно которым по решению ГЖИ из лицензии сведения обо всех МКД могут быть исключены только в случае, если УК в течение 12 месяцев повторно совершила такое же грубое нарушение лицензионных требований.
Хорошая поправка в ЖК РФ, так как старая редакция ч.5.2 ст.198 ЖК РФ позволяла «оперативно» решить вопрос с неугодной власти УК за два разных нарушения, например, за ненадлежащую работу аварийно-диспетчерской службы и, к примеру, за наличие долгов перед РСО. Теперь же нужно два раза привлечь к ответственности за одинаковое нарушение, что несколько сложнее для представителей надзорного органа.
21. Что будет, если УК (ТСЖ) выставят собственникам платежные документы с коммунальными услугами после заключения прямых договоров «Собственник - РСО».
Если вдруг случится так, что, после заключения договора между собственниками помещений и РСО, УК (ТСЖ) «умудрится» выставить собственникам помещений платежные документы, в которых будет указана стоимость потребленных коммунальных услуг, то на УК (ТСЖ) будет налагаться штраф в двукратном размере суммы.
Штрафа можно будет избежать, если такое нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги.
Повторно оплачивать в РСО стоимость коммунальных услуг, внесенную в кассу (на расчетный счет) УК (ТСЖ) собственникам (потребителям) не придется, так как собственник (потребитель) будет признаваться надлежаще исполнившим обязанность по внесению платы за коммунальные услуги. Пени на указанную сумму РСО также начисляться не могут.
В такой ситуации РСО обязана взыскивать задолженность по оплате с УК (ТСЖ), которым собственник (потребитель) внес стоимость коммунальных услуг.
Вода, электричество и газ сегодня проведены во все квартиры многоэтажных домов ресурсоснабжающими организациями (РСО). Многие хотят перейти на прямые расчеты с РСО, минуя управляющие компании. Подробнее о том, что такое эти компании и как осуществляется взаимодействие между ними и владельцами недвижимости можно прочитать ниже.
Что означает РСО
РСО – это юр. лица и ИП, которые занимаются предоставлением коммунальных ресурсов и их прямой доставкой до мест потребления. Их деятельность регламентируется жилищным законодательством. Такими учреждениями являются поставщики:
- электрической энергии;
- воды, как горячей, так и холодной;
- газа;
- тепла (отопления и твердого топлива).
Также к таким компаниям относятся и транспортные организации, которые доставляют ресурсы до места назначения. К РСО относятся и объединения, которые занимаются следующей деятельностью:
- ликвидируют крыс, мышей и насекомых;
- вывозят мусорные отходы;
- устанавливают телеантенны;
- освещают близлежащие участки.
Их этого выходит, что РСО предоставляют как ресурсы, так и услуги для жителей многоквартирных домов. Это подробная расшифровка понятия ресурсоснабжающие организации.
УК как РСО
– это юр. лицо, которое эксплуатирует, управляет и содержит жилищный фонд по причине договора, заключенного владельцами недвижимости и организацией.
Если говорить кратко, то УК – это посредническое учреждение, которое собирает деньги у жильцов для оплаты ресурсов, поставляемыми РСО. Таким образом, ресурсоснабжающая организация является субподрядчиком, а управляющая компания подрядчиком у жильцов многоэтажек на основании заключенного договора.
Помимо этого, управляющая компания занимается содержанием в надлежащем порядке жилого фонда, собирает деньги на , выполняет текущие работы по восстановлению и сохранению общедомовых помещений. Поэтому РСО никак не могут выступать в качестве управляющей компании, потому что не осуществляют подобные мероприятия, занимаясь коммунальными проблемами.
Но они в состоянии принимать прямые платежи от своих потребителей и заключать договора на этот вид деятельности. Когда владельцы квартир многоэтажного дома, которые непосредственно управляют зданием, заключают контракт с ресурсоснабжающей организацией, то последняя становится исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги.
Также РСО – это исполнитель в ЖКХ в следующих ситуациях:
- если владельцы жилья не избрали ;
- когда истек период прежнего способа управления, а новый еще не выбрали в жилищном товариществе или при других формах правления.
Все случаи, когда организация ресурсоснабжения выступает в качестве управляющей компании и получает платежи за коммунальные услуги, оговорены в постановлении №354 правительства России .
Преимущества и недостатки прямых расчетов
При прямых расчетах существуют как плюсы, так и минусы. Являются преимуществами при прямых платежах:
- снижение рисков разорения управляющей компании, потому что потребитель платит напрямую;
- никто не отвечает за неуплату услуг жилищно-коммунального хозяйства другими жильцами, поэтому все средства, которые собирают на капремонт и содержание здания идут только по прямому назначению.
Минусами подобных расчетов на основании договора коммунальной оплаты будет следующее:
- всем потребителям необходимо платить за предоставленные услуги в разных местах;
- при перерасчетах часто могут возникать затруднительные вопросы.
Прямые договора
Сегодня появилась возможность заключать прямые договоры между потребителями и РСО. Можно это делать в следующих ситуациях:
- при проживании собственника в частном доме;
- при избрании на общем собрании подобного способа управления;
- если потребители ресурсов хозяева необитаемых помещений в многоэтажном доме;
- если управляющая компания или товарищество собственников жилья задолжали РСО более трех месячных платежей за коммунальные услуги.
Тогда владельцы недвижимости в многоквартирных домах вправе оформить прямой договор на поставку необходимых услуг. У такого способа есть плюсы:
- нет надобности содержать лишних чиновников;
- не нужно нести ответственность всем жителям дома за несколько недобросовестных соседей, которые не платят коммунальный взнос;
- возможен найм на короткий срок подрядчиков для проведения работ по восстановлению жилого фонда, что разрешает сэкономить из-за большой конкуренции в этой области.
К минусам подобных договоров относят:
- многоэтажное здание перестает управляться результативно из-за больших разногласий между жителями;
- коммунальная оплата может осуществляться нерегулярно;
- нельзя сделать капремонт за счет денег, которые выдает Фонд содействия реформам ЖКХ.
Ответственность РСО за неверные расчеты
По закону за все нарушения отвечает исполнитель коммунальных услуг в размере 50 процентов от надлежащей суммы. Когда РСО напрямую на основании договора становится исполнительным органом, то штраф должна оплачивать она.
При неверном расчете нужно написать заявление исполнителю, а когда ответа не последует, то . Из-за частых банкротств управляющих компаний и ненадлежащих услуг, которые они предоставляют, правительство разрешило заключать с ресурсоснабжающими компаниями договоры и выполнять расчеты напрямую.
Такие методы при оформленном договоре приведут к улучшению качества коммунальных услуг и увеличению прозрачности расчетов между хозяевами недвижимости и РСО. Но чтобы получить качественные услуги напрямую, следует добиться согласия всех заинтересованных сторон , что в некоторых случаях бывает крайне сложно.
