Прежде чем приступить к рассмотрению и определению места жилищного права в системе российского права, необходимо дать определение понятию Жилищное право. В юридической литературе термин «жилищное право» понимается в узком и широком смыслах. Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения считаются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания.

В учебнике для юридических вузов «Общая теория права» жилищное право выделяется в качестве подотрасли более крупной и сложной по составу отрасли права – гражданского права. При этом «подотрасль права» авторы понимают как «целостное образование, которым регламентируется специфический вид отношений в пределах сферы правового регулирования соответствующей отрасли права» . В этом определении важным является то, что жилищное право рассматривается как особое, целостное образование, регламентирующее специфический вид отношений, являющееся частью (подотраслью) более сложной отрасли – гражданского права. Другие авторы исходят из более широкого понимания жилищного права как права, регулирующего «отношения, в которых удовлетворяется потребность в жилье», либо «отношения. Складывающиеся в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей», либо «отношения по удовлетворению потребностей человека в жилье». Отдельные авторы высказываются в пользу выделения жилищного права в особую, комплексную отрасль права.

Жилищное право в широком смысле – это комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Понятие «жилищное право» в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов – Жилищного кодекса РФ и др., в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают все разнообразные виды жилищных отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями. Как вторичная, комплексная отрасль права (правовой комплекс) жилищное право регулирует отношения, складывающиеся в процессе пользования жилыми помещениями, предоставления в пользование жилых помещений, управления и эксплуатации жилищных фондов, т.е. общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище. Специфической чертой общественных отношений, регулируемых нормами жилищного права, является их возникновение, существование и развитие главным образом по поводу особого материального объекта – жилища (жилого дома, квартиры, комнаты и т.д.), специально предназначенного для проживания граждан. Для жилищных отношений характерно также и то, что они связаны с организацией и деятельностью местных (государственных, муниципальных и др.) органов государственной власти.

Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права: так, для отношений пользования жилыми помещениями характерным является гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств); для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера – метод административного права (метод власти-подчинения). Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие в развивающихся по поводу особого материального объекта – жилища, жилищно-правовые нормы образуют особую, вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям. Вместе с тем жилищное право – это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации жилищно-правовой материал был не просто систематизировано изложен в законах и Жилищном кодексе РФ, а переработан и обогатил содержание правовых норм, восполнил пробелы в праве, ввел в юридическую ткань новые, особые системные нормативные правовые обобщения (в том числе понятие «жилищные отношения»), что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование.

В юридической литературе отсутствует единое понимание правовой природы жилищного права.

Есть 2 точки зрения:

ЖП – институт или подотрасль ГП

· ЖП подотрасль ГП.

· - регулирует однородные самостоятельные нормы жилищного право в качестве института гражданского права, по пользованию жильем,

ЖП – самостоятельная отрасль

· что жилищное право - это специальные нормы гражданского права, по владениею и пользованиею чужим имуществом.

ЖП – комплексная отрасль

· жилищное право - это общественных отношений, связанных с удовлетворением потребности в жилье; отношений по поводу жилья (жилого помещения).

Принципы жилищного права

Принципы - основные начала,

1. Права граждан на жилище

2. Принцип безопасности жилища - расположенныех в жилой зоне, соответствовать санитарным и техническим требованиям

3. Принцип неприкосновенности жилища- Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц

Принцип признания равенства участников жилищным отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища

Принцип необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебная защита

Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению

Принцип беспрепятственного осуществления жилищных прав

Источники жилищного права.

Принято выделять 3 группы источников:

1) Конституция РФ

Неприкосновенность жилища и право на жилище. Малоимущим и иным указанным в законе лицам жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату

Нормы, косвенно регулирующие жилищные отношения:

Признаются и защищаются все формы собственности);

Частная собственность охраняется законом)

1) Общепризнанные принципы и нормы международного права , которые имеют приоритет над национальным законодательством

содействие доступному жилью, предотвращения бездомности и сокращению ее масштабов, обязанность государств признавать право каждого на достаточный жизненный уровень, включая жилище

2) Жилищное законодательство

Находится в совместном ведении – ст. 72 Конституции РФ

1) Федеральный :

Жилищный кодекс

Закон о введении в действие ЖК РФ

ФЗ об участии в долевом строительстве

Указы президента РФ:

О жилищных кредитах

О выпуске и обращении жилищных сертификатов

Постановления правительства РФ:

О признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"

Ведомственные:

Приказы Минрегиона:

Предоставление жилья малоимущим и нуждающимся

2) Региональный

Закон Пермской области о порядке определения размера дохода, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им помещений по договорам соц найма

3) Местные:

Решение пермской городской думы Об утверждении учетной нормы и нормы предоставления"

Жилищные правоотношения понятие, особенности, элементы, основания возникновения. Защита жилищных прав.

Жилищные правоотношения –включаются все виды общественных отношений, складывающихся по поводу жилых помещений, урегулированные нормами права.

Особенности жилищных правоотношений: права и обязанности участников

Неординарность

В основном – имущественные, но есть и не имущественные правоотношения

Характеризуются множественностью лиц

Так как человек – лицо социальное и не может жить один

Динамичность

Быстро изменяется законодательство

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. (Субъекты в ЖП совпадают с субъектами в ГП).

Основания возникновения жилищных правоотношений = юридические факты

Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли физических и юридических лиц) и события (не зависят от воли физических и юридических лиц). Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.

жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных ФЗ

2) из актов государственных органов и органов МСУ, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым ФЗ;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми ФЗ или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Защита жилищных прав.

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом.

2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом. (ст. 12 ГК РФ, Зашита гражданских прав)

Вопрос о месте жилищного права в системе российского права является одним из ключевых, поскольку имеет не только узкое теоретическое, но и важное практическое значение.

Жилищное право - это комплексная отрасль права, в котором объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью наравне с такими отраслями, как конституционное, административное, гражданское, трудовое, семейное, земельное право. Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические отношения, существующие и развивающие по поводу особого материального объекта - жилища, жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права, развивающуюся по своим внутренним закономерностям. Хотя в ст.72 Конституции РФ жилищное законодательство названо как самостоятельная отдельная отрасль законодательства. Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно соединяет в себе не только нормы гражданско-правового характера, но и нормы других отраслей права, которые посвящены либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, так или иначе связанным с жильем. К последним относятся административное, земельное, экологическое, финансовое право. Жилищное право как комплексное правовое образование характеризуется тем, что это определенное целостное правовое образование, которому свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, наличие общих положений, особых способов и приемов правового регулирования, отличающего это право от смежных отраслей и комплексных правовых образований. Признание Гражданским кодексом самостоятельного существования жилищного законодательства во многом предопределяет в будущем выделение жилищного права как комплексной отрасли российского права.

Хотя формально жилищное право - лишь институт гражданского права, сформировавшийся вокруг договора найма жилого помещения, однако содержание, объем, и значение этого института дают веские основания для придания ему статуса подотрасли гражданского права.

Экономическая жизнь государства усложняется. Это предусматривает дальнейшее разграничение российского права, выделение из основных отраслей других «не главных» отраслей. К таким отраслям относится в современных условиях жилищное право.

Источники жилищного права

жилищное право судебный прецедент

Источники жилищного права - это нормативно-правовые акты, содержащие правовое нормы, регулирующие жилищные правоотношения. Совокупность источников жилищного права охватывается понятием «жилищное законодательство».Жилищные нормы содержатся не только в актах, относящихся к жилищному законодательству, но и в иных правовых актах.

К жилищному законодательству относятся:

Федеральное законодательство

1. Конституция РФ является правовой основой жилищного законодательства: нормы, содержащие в основном законе страны, определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Она имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ. Конституция РФ относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов (п.»к» ч.1 ст.72), в отличие от гражданского законодательства, которое относится к исключительному ведению РФ. Закрепляет следующие основополагающие для жилищного права конституционно-правовые принципы:

· Приоритет прав и свобод человека;

· Многообразие форм собственности;

· Право частной собственности;

· Неприкосновенность жилища;

· Право на свободе передвижения;

· Право наследования;

· Право каждого на жилище;

· Право малоимущих и нуждающихся в жилище на его бесплатное получение или приобретение за доступную плату и др.

Федеральные законы, в том числе Жилищный и иные кодексы РФ;

1. Законодательные акты РФ;

2. Указы президента РФ;

3. Постановления правительства РФ;

4. Акты федеральных органов судебной власти;

5. Иные нормативно-правовые акты.

Жилищный кодекс РФ был принят 29.12.04 №188-ФЗ вступил в силу с 1.03.2005 года, изменения внесены Федеральным законом от 02.07.2013 N 185-ФЗ, вступили в силу с 1 сентября 2013 года.

Кодекс содержит базовые отраслевые нормы, и другие правовые акты, а также развитие его норм и положений. Он состоит из девяти разделов, 18 глав и 191 статьи. Жилищный кодекс РФ определяет:

· Основания возникновения, содержание жилищных прав и обязанностей;

· Порядок разграничения полномочий между органами государственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений;

· Виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности, а также от целей использования;

· Порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот;

· Порядок переустройства и перепланировки жилого помещения;

· Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма;

· Порядок предоставления специализированных жилых помещений;

· Основные принципы деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья;

· Правила взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

· Порядок управления многоквартирными домами

· Порядок регулирования иных институтов жилищного права.

Градостроительный кодекс РФ:

· определяет систему законодательства о градостроительстве;

· регулирует вопросы обеспечения прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности;

· на выбор места жительства в пределах территории РФ;

· регулирует также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений;

· устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила;

· устанавливает контроль над осуществлением градостроительной деятельности;

· устанавливает ответственность за нарушение законодательства РФ о градостроительстве.

Закон РФ от 25.06.93 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.

ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Гражданский кодекс РФ

· Закрепляет основные принципы имущественного оборота в РФ;

· Регулирует важные для жилищного права правовые институты:

· Купля-продажа недвижимости;

· Аренда;

· Дарение;

· Наследование и др.

Законодательство субъектов РФ

1. Законы субъектов РФ

2. Подзаконные акты субъектов РФ

Акты могут издаваться законодательными органами и органами исполнительной власти. Они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье граждан и др. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не должны противоречить федеральным законам.

Акты органов местного самоуправления

Особую часть законодательства РФ в области жилищного права составляют международные договоры, ратифицированные РФ. При расхождении положений федерального законодательства и ратифицированного РФ международного договора действуют положения международного договора.

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

Вопросы к зачету

Понятие жилищного права.

Понятие жилищного права

В узком смысле

В широком смысле

Жилищное право

Предмет жилищного права.

жилищные правоотношения. Под жилищными правоотношениями

жилыми помещениями

б) отношения пользования

д) отношения учета жилищного фонда;

з) отношения

коммунальных услуг;

л) отношения внесения

Принципы жилищного права.

Принципы жилищного права (см.: Принципы права) - основные начала, важнейшие положения правового регулирования жилищных правоотношений

- Принцип недопустимости произвольного лишения жилища - это важнейший принцип жилищного права, имеющий важное значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем. Его можно рассматривать как одно из важных проявлений более общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

- Принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений . Содержание данного принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основе договора социального найма, вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путем вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др.

- Принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ) предопределяет гарантии охраны права граждан на жилище и направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользования им без нарушения или ущемления этого права. В Конституции РФ четко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

- Принцип цивилизованного использования жилых помещений . Проявление этого принципа, особенно в последние годы, наглядно можно проиллюстрировать на следующих примерах:

в законе закреплено положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельной квартиры на семью;

Принцип неприкосновенности собственности имеет существенное значение для жилищно-правового регулирования в России , вытекает из положений ст. 35 Конституции РФ о том, что "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения".

- Принцип недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия нанимателя или членов его семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц.

Общие положения о найме жилых помещений.

В соответствии с определением, данным в ч. 1 ст. 671 ГК, по договору найма жилого помещения одна сторона, собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймода-тель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо, гражданин и др.) либо уполномоченное им лицо.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (ч. 2 ст. 671 ГК).

Нанимателями жилых помещений могут быть не только российские, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства. Данное положение вытекает из нормы ч. 3 ст. 62 Конституции, в соответствии с которой иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

Исходя из действующего законодательства, можно выделить три вида найма жилых помещений:

1) коммерческий наем жилых помещений;

2) социальный наем таких помещений;

3) наем специализированных жилых помещений.

ГК содержит ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. Исходя из нормы п. 3 ст. 672 ГК общими, в частности, являются правила о форме договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранении договора найма при переходе права собственности нажитое помещение (ст. 675), обязанностях нанимателя жилого помещения (ст. 678), вселении временных жильцов (ст. 680), поднайме жилого помещения (п. 1 и 3 ст. 685 ГК).

Наряду с этими положениями ГК установил, что «другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством».

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК

Являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 52 ЖК, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в таких жилых помещениях, за исключением установленных ЖК случаев.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту их жительства. Принятие на учет недееспособных граждан осуществляется по заявлениям их законных представителей. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в этом должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с вышеприведенной нормой документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему заявление об этом, документ, подтверждающий принятие такого решения.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением случаев предоставления жилых помещений вне очереди. Согласно ч. 2 ст. 57 ЖК вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

Стороны договора

Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте

Объект найма

• служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
• жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
• жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

Форма договора

Договор найма специализированного жилого помещения заключается вписьменной форме

Общие положения о сделках с жилыми помещениями.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например наем, аренду, безвозмездное пользование <1>.

При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещания).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, ренты, простого товарищества.

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются граждане и юридические лица.

В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного жилья.

Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, требуется соблюдение целого ряда условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты и завещания - нотариальное оформление).

В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация

При отступлении от любого из названных условий сделка считается недействительной.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от 14 до 18 лет (ст. ст. 175 и 176 ГК РФ), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ).

Вопросы к зачету

1. Понятие жилищного права, его предмет и метод. Место жилищного права в системе права.

Понятие жилищного права.

Понятие жилищного права употребляется в юридической литературе в двух смыслах – узком и широком.

В узком смысле жилищное право – это субъективное право конкретного человека на жилое помещение.

В широком смысле жилищное право - совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения.

Жилищное право представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права и законные интересы собственников, иных законных владельцев жилья.

Особо тесно жилищное право связано с гражданским. При рассмотрении вопроса соотношения гражданского и жилищного законодательства следует учесть несколько важных моментов: Конституция РФ разграничивает гражданское и жилищное законодательство. В частности, гражданское регулируется на федеральном уровне, т. е. только РФ (ст. 71), жилищное - ни уровне РФ и субъектов РФ (ст. 72).

Место жилищного права в системе российского права.

В юридической литературе нет единого мнения относительно места жилищного права в российской системе права.

1)Жилищное право не самостоятельная отрасль, а подотрасль гражданского права или правовой институт.

2)Жилищное право – комплексная отрасль права, которая объединяет нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права, посвящённые либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильём.

3)Жилищное право – самостоятельная отрасль права.

Ст. 72 Конституции РФ называет жилищное законодательство самостоятельной отдельной отраслью законодательства. В нем и, соответственно, в жилищном праве, действует многоуровневый режим правового регулирования жилищных отношений: федеральный, региональный и местный. Поэтому жилищное право не вписывается в отношения, регулируемые гражданским правом, которое осуществляется только на федеральном уровне. Нахождение жилищного права в рамках гражданского сужает сферу его правового регулирования.

Предмет жилищного права.

Предметом регулирования жилищного права являются жилищные правоотношения. Под жилищными правоотношениями понимают отношения, возникающие по поводу жилища. В них можно выделить следующие виды отношений (п.1 ст.4 ЖК РФ):

а) отношения по возникновению, осуществлению, изменению, прекращению права владения, пользования. распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

б) отношения пользования жилыми помещениями частного жилищ­ного фонда;

в) отношения пользования общим имуществом собственником по­мещений;

г) отношения по отнесению помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

д) отношения учета жилищного фонда;

е) отношения содержания и ремонта жилых помещений;

ж) отношения переустройства и перепланировки жилых помещений;

з) отношения управления многоквартирными домами;

и) отношения создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

к) отношения по предоставлению коммунальных услуг;

л) отношения внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

м) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Общественные отношения, являющиеся предметом правовой рег­ламентации, в высшей степени многогранны и весьма динамичны. Между ними не существует раз и навсегда установленных границ, а по϶ᴛᴏму в практике правового регулирования часто возникают про­блемы разграничения предмета правового регулирования для отне­сения той либо иной группы общественных отношений к конкрет­ной отрасли права. К примеру, если предметом правового регулиро­вания будут отношения, возникающие по поводу жилища как материального блага, имеющего экономическую форму товара, а уча­стники данных отношений имеют возможность выбора вариантов ϲʙᴏе­го поведения, мы можем говорить о гражданско-правовом регулиро­вании общественных отношений по поводу жилища. В случае если же пред­метом правового регулирования будут отношения, возникающие по поводу исполнительно-распрорядительной деятельности органов государственной власти, направленной на руководство жилищной сферой, а участники данных отношений подчиняют ϲʙᴏе поведение им­перативным указаниям, следует говорить об административно-пра­вовом регулировании общественных отношений по поводу жилища. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что имущественные отношения по поводу жилища регу-

лируются нормами гражданского права, а отношения по поводу управ­ления жилищем - нормами административного права.

Систему российского законодательства образуют, как известно, профилирующие, основные и комплексные отрасли". Признаком про­филирующих и основных отраслей права будет наличие ϲʙᴏего предмета регулирования - однородной группы общественных отно­шений и адекватного их природе метода регулирования. К профили­рующим отраслям традиционно ᴏᴛʜᴏϲᴙт государственное право, граж­данское право, административное право, уголовное право, а также про­цессуальные отрасли.
Стоит отметить, что основные отрасли представлены трудовым правом, земельным правом, семейным правом, финансовым правом, правом социального обеспечения. Комплексные отрасли заимствуют у нескольких профилирующих отраслей часть их норм, имеют ϲʙᴏй предмет регулирования, но не имеют специфического метода. Как от­мечает С.С. Алексеев, «юридические нормы, входящие в комплекс­ные образования, остаются по ϲʙᴏим исходным моментам в главной структуре, в основных отраслях, и на них распространяются общие положения ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующих основных отраслей. Во вторичную струк­туру они входят, все время будучи нормами, например, гражданского, уголовного, административного, трудового правах^.

Следует подчеркнуть, что понятие комплексных отраслей права бьшо введено в научный обиход В. К. Райхером, кᴏᴛᴏᴩый отмечал, в частности, что жилищные отношения регулируются нормами трех институтов: административно-правового института распределения жилья; гражданско-правового института договора о найме жилой пло­щади и кооперативно-правового института по обеспечению жилой площадью в домах жилищно-строительных и дачно-строительных ко­оперативов. Выделяемые из ϲʙᴏих основных отраслей права и объе­диненные по предмету регулирования, они составили вторичное об­разование системы права-комплексную отрасль права^

В юридической науке не существует единого мнения по вопросу не только о механизме формирования и составе жилищного права, но и о его месте в системе российского права. Согласно господствующей точке зрения, излагаемой в новейших работах, жилищное право - ϶ᴛᴏ ком­плексная отрасль права. Подобную позицию занимают, в частности,

"См.,напр.:^ле^севС.С.Отметим, что теорияправа.М., 1993. С. 107-110. ^ Там же. С. 1 10. Аналогичную точку зрения на нормы комплексных отраслей права высказал в 1977 г. Ю.К. Толстой (Толстой Ю. К. Конституция СССР и пробле­мы гражданского права // Правоведение. 1977. № 5. С. 65) ^Райхер В. К. Общественно-исторические типы страхования. М., 1947. С. 188-190.

Ю.К. Толстой, П.И. Седугин, И.Б. Марткович, С.М. Корнеев. По мне­нию Ю.К. Толстого, действие жилищного законодательства распрос­траняется «на разнородные общественные отношения, к кᴏᴛᴏᴩым при­меняются различные методы правового регулирования, хотя указан­ные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения раз­личных, по ϲʙᴏей отраслевой принадлежности, правовых норм: го­сударственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно по϶ᴛᴏ­му жилищное законодательство и относится к комплексным право­вым образованиям, состоящим из различных по ϲʙᴏей юридической природе нормативных актов и норм»".

П.И. Седугин полагает, что «жилищное право в широком смыс­ле - ϶ᴛᴏ комплексная отрасль, в кᴏᴛᴏᴩой объединены нормы и пра­вовые институты гражданского, административного и других отрас­лей права»^. И.Б. Марткович подчеркивает, что «оно (жилищное пра­во в объективном смысле. - О. Г.) имеет особый, комплексный ха­рактер, поскольку его составляют нормы различных отраслей права. Само жилищное законодательство представляет собой комплекс со­четающихся в нем административно-правовых и гражданско-право­вых норм»^ Анализируя тенденции развития жилищного права, С.М. Корнеев пишет о том, что «наиболее правильно... считать жи­лищное право комплексной отраслью права, кᴏᴛᴏᴩая базируется на комплексной отрасли законодательства»^.

В ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с другой концепцией, в числе сторонников кᴏᴛᴏᴩой следует назвать В.Н. Литовкина, В.Ф. Чигира, жилищное право пред­ставляет собой часть права гражданского. Так, В.Н. Литовкин также считает, что «жилищное право будет составной частью гражданс­кого права.. .»^ В.Ф. Чигир в ϲʙᴏем учебном пособии высказывает мысль, что «жилищное... право состоит исключительно из норм гражданского права и будет его самостоятельным правовым институтом»^.

" Толстой Ю. К. Жилищное право. С. 25-26. ^ Седугин П.И. Жилищное право. С. 13. ^ Марткович И.Б. Жилищное прйво: закон и практика. С. 98. * Корнеев С. М.
Стоит отметить, что основные тенденции развития жилищного права в условиях ста­новления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 149-150.

^ Литовкин В. Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законода­тельство. М., 1995. С. 64. ^ Чигир В.Ф. Жилищное право, 2-е изд. Минск, 1986. С. 19.

Еще одна концепция зиждется на доказательстве существования жилищного права в качестве самостоятельной (некомплексной) от­расли права. Данная концепция выдвинута П.С. Никитюком, кᴏᴛᴏᴩый во изменение ϲʙᴏего прежнего мнения, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с кᴏᴛᴏᴩым жи­лищное право рассматривалось в качестве подотрасли права, полага­ет ныне, что «блоки регулятивных норм жилищного права, будучи пе­ренесенными часто с существенными изменениями из нормативных актов гражданского законодательства или из других источников пра­ва в Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы, как и отдельные включенные в них нормы, естественно стали нормами вновь созданной отрасли законодательства и отрасли права, т.е. жи­лищно-правовыми нормами. Подобное встречалось при отпочкова­нии трудового, земельного и колхозного права»".