Приватизация муниципального нежилого помещения. Как приватизировать нежилое помещение? Пошаговая процедура. Кто имеет право

19.05.2019

О малых сих замолвлено слово Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) был принят в целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства.

Согласно Закону N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства (далее - арендаторы) при соответствии определенным условиям имеют преимущественное право на приватизацию арендуемого ими помещения (далее - преимущественное право). Но на практике даже при соблюдении этих условий реализация преимущественного права может быть затруднена. Нередко из соображений хозяйственной экономии органы государственной власти сдают в аренду части помещений. Арендатор формально лишается возможности реализовать преимущественное право в связи с тем, что арендованное имущество не является самостоятельной недвижимой вещью и не имеет кадастрового номера, в отличие от помещения, частью которого оно является. Толкование Закона N 159-ФЗ дано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в информационном письме N 13 4 , пункт 8 которого, в частности, гласит: "Реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект" (выделено нами. - Ю.Х., Ю.Н.). Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, ВАС РФ допускает реализацию преимущественного права применительно к частям помещений при условии, что такие части можно обособить. Одно это толкование тем не менее не дает ответов на многие вопросы, возникающие на практике.

Слово и дело

Во-первых, неясно, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения. Возникает несколько вариантов: получение справок в соответствующих органах (например, проектно-инвентаризационные бюро) либо проведение экспертизы. Второй вариант, безусловно, надежнее, но является гораздо более дорогостоящим. Во-вторых, отсутствует регламентированный механизм взаимодействия сторон при обособлении помещения. Так, невозможно определить, на кого возлагается обязанность или право установить возможность обособления части помещения и непосредственно произвести обособление части помещения (включая затраты - материальные, финансовые, организационные). Даже в случае обращения арендатора за обособлением имущества нет гарантий содействия со стороны органа власти, так как отсутствует четко закрепленная обязанность. Более того, шансы на оказание содействия со стороны государственного органа обычно очень малы, поскольку он, как правило, больше заинтересован в продаже помещения с торгов. В отсутствие регламентированного законодательством порядка подачи и рассмотрения заявления арендатора о реализации преимущественного права в отношении части помещения, в том числе сроков, в ходе производства экспертизы, сбора доказательств (а занимает это, как правило, немалое время) помещение уже может быть выставлено на торги целиком. Это усложнит осуществление преимущественного права и даже может послужить основанием для отказа в его реализации. Обособление части помещения зависит от воли арендодателя (органа власти, реализующего права собственника), что, с учетом существующего в данной области правового вакуума, является серьезным коррупциогенным фактором. Безусловно, в случае неправомерного отказа государственного органа у арендатора есть право на судебную защиту, но в силу отсутствия законодательной регламентации рассматриваемых отношений перспективы подобных споров неоднозначны. Данная проблема усугубляется еще и тем, что практически единственный источник правового поля в такой ситуации - информационное письмо N 134.

Практическая сторона

В отсутствие особых правил реализации преимущественного права в отношении части помещения суды, ссылаясь на пункт 1 статьи 209 ГК РФ , часто указывают, что "собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом", в силу чего его отказ разделить помещение не может быть признан незаконным. Так, в решении по делу N А79-2127/2010 отмечено, что в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи. Такой же аргумент приводится судом в решении по делу N А33-5998/2010. Оба решения оспаривались в апелляционной инстанции, однако отменены не были. В Северо-Западном округе аналогичная позиция нашла отражение в немногих постановлениях (например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) от 11.05.2012 по делу N А56-22715/2011). При этом суд сослался на то, что в силу пункта 9 информационного письма N 134 соарендаторы вправе выкупить не каждый свою часть единого помещения, а все помещение в общую долевую собственность. Аналогичная позиция высказана в Определении ВАС РФ от 21.01.2010 N ВАС-17757/09.

Точка бифуркации

Следует отметить, что выработанная судами позиция правомерна, если правильно назвать все ее составляющие. Действительно, продажа арендованной части помещения возможна лишь после ее обособления. Обособление возможно по воле (с согласия) собственника. При этом в ситуации, когда все помещение сдано в аренду нескольким субъектам преимущественного права, может быть произведен не раздел помещения, а выкуп его в общую собственность. Иное толкование не позволило бы примирить позиции, сформулированные в пунктах 8 и 9 информационного письма N 134. Однако такая позиция не является исчерпывающей и универсальной. К примеру, она не охватывает ситуации, в которых в аренду сдана только часть помещения, а другие части не являются объектами аренды или арендованы субъектами, не подпадающими под действие Закона N 159-ФЗ. Механическое применение сформулированного выше подхода в такой ситуации привело бы к нарушению прав арендатора. Представляется, что в подобной ситуации - отсутствия возможности долевого выкупа арендуемого помещения - для реализации смысла Закона N 159-ФЗ и рекомендаций пункта 8 информационного письма N 134 необходимо выработать новую правовую позицию. Ее зачатки видны в практике ФАС СЗО. В Постановлении ФАС СЗО от 05.07.2011 по делу N А42-5124/2010 говорится, что арендатор просил признать незаконным отказ в реализации преимущественного права и обязать администрацию принять решение и совершить действия по реализации этого права. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявления отказали, сославшись на то, что арендуется часть помещения и не сформирован самостоятельный объект. Суд кассационной инстанции отменил акты и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом, что судам надлежит оценить возможность формирования самостоятельного объекта. Как следует из Постановления ФАС СЗО от 10.03.2011 по делу N А56-95597/2009, арендатор обратился с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) в реализации преимущественного права и понуждении заключить договор купли-продажи. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования полностью. Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы КУГИ и поддержал требования общества, указав, что:

а) по делу установлена возможность формирования отдельного объекта;
б) Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости;
в) доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено.

Как видно, суд кассационной инстанции указал, что именно на КУГИ лежало бремя доказывания невозможности формирования отдельного объекта и что для реализации преимущественного права не имеет значения отсутствие кадастрового учета арендуемой части. Однако как примирить свободу волеизъявления собственника и реализацию преимущественного права арендатора на часть помещения, если долевой выкуп всего неразделенного помещения невозможен? Очевидно, можно опереться на то, что одним из участников рассматриваемых имущественных отношений, в том числе по разделу помещения, является публичный субъект. Во-первых, деятельность публичных образований в качестве субъектов гражданских правоотношений хотя и осуществляется на равных началах и они руководствуются правилами для юридических лиц, но все же "если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов" (). Выступающие от имени публичных субъектов органы действуют "в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов" (). Как известно, основной задачей органов власти является реализация законодательства, исполнение государственных функций. Поэтому публичные образования хотя и участвуют в частных отношениях на равных началах, но с учетом особого содержания деятельности публичных субъектов. Это мнение косвенно подтверждается и позицией Конституционного Суда Российской Федерации о специфике участия публичных образований в гражданских правоотношениях. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 297-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества "Центральная телекоммуникационная компания" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 2 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации". Во-вторых, в подпункте 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации устанавливается в качестве основной цели. Одной из форм поддержки является предоставление преимущественного права в соответствии с Законом N 159-ФЗ - при этом перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права Законом N 159-ФЗ ограничен и не содержит такого основания, как нежелание собственника обособлять в принципе обособляемую арендуемую часть помещения. В-третьих, упомянутое в пункте 8 вышеназванного информационного письма N 134 условие о наличии возможности формирования обособленного помещения явно подразумевает техническую возможность обособления (что отражено и в названных постановлениях ФАС СЗО), а не возможность получения согласия собственника. В противном случае ВАС РФ привязал бы возможность реализации преимущественного права непосредственно к усмотрению органа власти. Наконец, коль скоро публичные субъекты участвуют в гражданских отношениях по общему правилу на равных основаниях, к соответствующим отношениям с их участием применим и институт злоупотребления правом (). Если реализация права собственности публичного субъекта путем усмотрения в вопросе раздела помещения направлена на лишение арендатора преимущественного права, такое право собственника не подлежит защите. Аналогичная позиция - отказ в защите прав публичного образования как собственника в связи со злоупотреблением правом ввиду неучета социальной значимости отношений - была уже сформулирована ВАС РФ, что дополнительно подтверждает наличие актуальных, значимых для правоприменения особенностей участия публичных субъектов в имущественных отношениях. См.: пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации". Пока в арбитражной практике мало примеров воплощения подобного подхода. Например, в решении по делу N А56-33851/2012 суд указал, что ввиду отсутствия возможности выкупа помещения в долевую собственность (поскольку в аренду сдана лишь часть помещения) и вследствие отказа комитета в обособлении части помещения и в реализации преимущественного права общества на приобретение части помещения общество было лишено предусмотренного Законом N 159-ФЗ права по основаниям, которые данный Закон не содержит. Таким образом, имеются необходимые предпосылки для дальнейшего развития практики применения Закона N 159-ФЗ в ситуациях, когда имеется фактическая возможность обособления арендуемой малым или средним предприятием части помещения и отсутствует возможность выкупа всего такого помещения соарендаторами в долевую собственность. Необходимо найти баланс между соблюдением преимущественного права и прав публичного субъекта как собственника. Простое применение выводимого из статей 209 и 214 ГК РФ правила о невозможности раздела помещения вопреки желанию собственника означает фактическое освобождение публичного субъекта от обязанностей, возложенных на него специальным законодательством, регулирующим особые имущественные отношения по поддержке малого и среднего предпринимательства в России.

Халимовский Ю.А., кандидат юридических наук, доцент юридического отделения Института гуманитарного образования ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет".
Нечаева Ю.В., студентка 4-го курса юридического отделения Института гуманитарного образования ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет".

Для открытия торговой точки предприниматель должен арендовать нежилое помещение. В случае аренды государственных объектов арендатор может выполнить приватизацию, что сделает его полноценным владельцем помещения. Но как осуществляется приватизация нежилых помещений? Что говорит об этом закон? И какие для этого нужны документы? Ниже эти вопросы будут рассмотрены.

Можно ли приватизировать нежилое помещение, что говорит закон?

Нежилым помещением называют такой объект недвижимого имущества, который предназначен для коммерческих и технических целей. Нежилое помещение может использоваться в качестве торговой точки, склада, производственного строения и так далее.

Нежилое помещение может находиться как в частной, так и в государственной собственности, а по закону любое частное или юридическое лицо может приватизировать такое строение. Основными регулирующими законами являются ФЗ №159, ФЗ №178, 217 статья Гражданского кодекса, Жилищный кодекс и так далее.

Основные способы приватизации :

Приватизация нежилого помещения.
Проведение приватизационного аукциона.
Приватизация жилой квартиры с последующим её переводом в нежилой объект. О том, мы уже писали в отдельной статье.

Перевод в собственность является платной операцией, а сама приватизация осуществляется согласно специальной процедуре.

Обратите внимание, что в случае приватизации жилых помещений частным лицам предоставляется льгота, согласно которой приватизация может осуществляться на бесплатной основе, оплачиваются только и некоторые документы. Однако это правило не распространяется на случай приватизации нежилых помещений.

Как приватизировать нежилое помещение в многоквартирном жилом доме?

Если человек арендует какое-либо нежилое помещение, например чердак, в многоквартирном неприватизированном доме более 3 лет, то он может его выкупить и перевести в частную собственность. Как приватизировать чердак над своей квартирой .

Некоторые важные моменты :

Юридический статус арендаторов значения не имеет (то есть это могут быть как частные, так и юридические лица).
Стоимость выкупа равна полной кадастровой стоимости объекта.
Если после выкупа хозяин планирует изменить назначение объекта (например, хочет переделать склад в торговую точку), то в таком случае необходимо сначала получить разрешение всех жильцов многоквартирного дома.

Порядок действий

Для оформления воспользуйтесь следующей инструкцией :

Соберите документы и напишите заявление . Передайте эти бумаги в муниципалитет.
Теперь органы самоуправления должны назначить заседание , чтобы рассмотреть заявление и вынести своё решение. Срок рассмотрения и проверки документов — не более 30 дней с момента получения бумаг.
В случае успеха комиссия производит оценку кадастровой стоимости объекта . После определения цены заявитель должен выкупить объект согласно его кадастровой стоимости либо единым платежом, либо в рассрочку (в случае рассрочки заявителю также придётся погашать проценты).
Оформление постановления о переводе помещения в частную собственность . После получения первого платежа муниципалитет обязан составить составить данный документ. Срок составления — не более 2 месяцев.
В конце человек должен обратиться в Росреестр для регистрации имущественных прав . Основные документы — заявление, личный паспорт или регистрационное свидетельство (в зависимости от юридического статуса заявителя) + муниципальное постановление. После этого сведения о правах собственности должны быть внесены в Росреестр в течение 30 дней, а по завершении регистрации человек должен получить свидетельство на право собственности на нежилое помещение.

Документы

Для обращения в муниципалитет нужно подготовить следующие документы :

Паспорт и его копия.
Учредительные документы (в случае юридических лиц).
Копия договора аренды нежилого помещения.
Технический паспорт объекта или выписка из ЕГРН.
Некоторые другие документы в особых случаях.

Сроки и стоимость оформления

Стоимость приватизации напрямую зависит от кадастровой цены объекта, однако обычно стоимость находится в пределах от 5 до 10 тысяч рублей. Обратите внимание, что заявителю также придётся заплатить 1.000 рублей за внесение сведений в Росреестр. Если вы не знаете, где посмотреть кадастровую оценку квартиры, .

Приватизация нежилого помещения является платной операцией.

Срок оформления составляет не более 4 месяцев :

Рассмотрение документов — до 1 месяца,
Кадастровая оценка, оплата обязательных платежей и оформление постановления — до 2 месяцев,
Получение выписки из ЕГРН — до 1 месяца.

Передача в собственность через аукцион

Также приватизировать нежилое помещение можно и с помощью аукциона. Аукцион представляет собой специальные торги, в которых может принять участие любой желающий ИП или юридическое лицо, а победителем объявляется тот участник, который предложил самую большую цену. В большинстве случаев торги проходят в онлайн-режиме с помощью специальных торговых площадок.

Инициирование аукциона осуществляется в таких случаях :

Инициатор является арендатором, однако срок аренды составляет менее 3 лет.
Инициатор не является арендатором, однако нежилой объект не эксплуатируется.

Алгоритм действий

Давайте теперь узнаем о том, как происходит оформление нежилого помещения в собственность с помощью аукциона :

Инициатор аукциона посещает муниципалитет и пишет заявление на открытие публичных торгов по поводу того или иного нежилого помещения.
После этого муниципальные органы должны вынести своё решение относительно заявления в течение 30 дней.
В случае успеха муниципалитет проводит оценку рыночной стоимости объекта для определения начальной цены. Также органы местного самоуправления должны опубликовать сведения о предстоящем аукционе в местных СМИ (обычно и в печатных, и в электронных), а первая публикация должна состояться минимум за 30 дней до проведения аукциона.
В назначенное время открываются публичные торги. Чтобы принять участие в них, ИП или юрлицо должно зарегистрироваться на аукционе, назвать свою цену и внести предварительный платёж в размере 10% рыночной стоимости объекта.
После этого происходят торги, а победителем считается лицо, которое предложило самую высокую плату за объект. Длительность торгов обычно составляет 30 дней (хотя встречаются также 45-дневные, 60-дневные и другие аукционы). Все проигравшие лица получают обратно свои десятипроцентные взносы.
В конце победитель должен перечислить на счёт муниципалитета денежную сумму, которая равна его максимальному предложению. При этом рассрочка в случае аукциона запрещается.
После внесения денег в течение 2 месяцев муниципалитет вручает победителю постановление. Человеку нужно отнести это постановление в Росреестр, чтобы поставить свою недвижимость на учёт, а спустя 30 дней после передачи бумаг человеку должны вручить свидетельство о праве собственности.

Документы

Документы для приватизации через аукцион :

Инициатор торгов предоставляет: заявление на инициацию торгов, личный паспорт и учредительные документы (в случае юрлиц), а также квитанцию, которая подтверждает оплату десятипроцентного платежа.
Участник торгов : заявление на участие в торгах, паспорт и учредительные документы (для юрлиц), а также квитанцию об уплате обязательного платежа.
Победитель торгов после перечисления всей суммы должен также передать в муниципалитет подтверждающую квитанцию. Для регистрации сведений в Росреестре победитель должен предоставить паспорт и/или учредительные документы, постановление муниципалитета о приватизации + квитанцию об оплате госпошлины.

Стоимость и сроки

Стоимость такой приватизации напрямую зависит от ставок других участников торгов, а также от рыночной стоимости объекта, которая признаётся в качестве начальной цены. Также победителю торгов придётся заплатить дополнительно 1.000 рублей за регистрацию сведений в ЕГРН.

Длительность приватизации в таком случае будет составлять порядка 6 месяцев или даже больше :

Рассмотрение заявления, публикация сведений о предстоящих торгах, проведение аукциона, регистрация в ЕГРН — по 1 месяцу.
Составление приватизационного постановления — до 2 месяцев.

Как оформить в собственность нежилое помещение?

Существует ещё один способ приватизации нежилых объектов. Этот способ подойдёт только в том случае, если вы проживаете в государственном жилом помещении на основании договора социального найма.

Осуществляется такая регистрация в два или три этапа :

Жилое помещение приватизируется всеми жильцами, которые проживают в этой квартире на основании договора социального найма. Куда идти приватизировать квартиру .
Приватизированное жильё получает статус нежилого объекта. При этом собственниками признаются все бывшие жильцы.
Если вы являетесь третьим лицом, то в конце вы можете купить у собственников нежилой объект или получить его во временное пользование на основании договора аренды.

Также следует учитывать, что приватизация будет иметь смысл только в следующих случаях :

Все жильцы согласны с переводом квартиры в частную собственность, а в случае отказа хотя бы одного из жителей приватизация не проводится.
После приватизации собственниками станут все жильцы, поэтому вам придётся либо выкупить их доли, либо получить их согласие на перевод помещения в нежилой объект.
Квартира располагается либо на первом этаже, либо над другими нежилыми помещениями.
Квартира допускает сооружение дополнительного внешнего входа.

Если объект будет использоваться в качестве торговой точки или увеселительного заведения, то необходимо предварительно получить согласие соседей на такое соседство.

Договор передачи жилого помещения в собственность граждан и его образец

Чтобы оформить квартиру в собственность, жильцы должны заключить с муниципалитетом договор передачи жилого помещения в собственность. Образец договора .

Делается это так :

Сначала инициатор приватизации должен получить письменное согласие всех жильцов квартиры. Если в квартире проживает несовершеннолетний гражданин, то необходимо также получить разрешение органов опеки по месту жительства.
После этого инициатор должен собрать следующие документы — заявление, письменное заявление всех участников приватизации, паспорта жильцов + копия договора социального найма. , можно узнать на нашем ресурсе.
Потом нужно подать документы в органы местного самоуправления. Срок рассмотрения — не более 30 дней. В случае одобрения все жильцы должны посетить муниципалитет, чтобы подписать приватизационный договор.
В конце вы должны подать сведения в Росреестр для получения выписки.

Процедура регистрации нежилого помещения

Нежилым считается помещение, используемое в определенных целях и не предназначенное для проживания людей. Это офисные, складские, больничные, спортивные и иные объекты.

Приватизация подразумевает передачу недвижимости из муниципального или государственного владения в собственность одного или нескольких граждан либо организации. Процедура проводится на платной основе.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Приватизировать нежилое здание можно тремя способами:

выкупить на правах арендатора;
принять участие в аукционе;
приватизировать квартиру и часть нежилого помещения.

Положения закона РФ

Приватизация нежилых помещений муниципального фонда проводится на основании Закона № 159-ФЗ от 21.12.2001 и статьи 217 ГК РФ.

Он гласит, что нежилые помещения передаются в собственность граждан за плату. По вышеуказанному документу коммерческие структуры должны подать заявление в уполномоченный орган о желании выкупить арендуемое имущество и представить пакет бумаг.

Бесплатная приватизация, проходящая в РФ с 1992 года, на подобные помещения не распространяется.

Документы и договор

Для оформления в собственность объектов нежилого сектора нужны следующие документы:

запрос на получение госуслуги;
паспорт заявителя;
соглашение об аренде;
кадастровые бумаги;
постановление на передачу объекта в собственность;
заявление на регистрацию прав на помещение.

Получив положительный ответ от администрации, арендатор к списку бумаг должен добавить квитанцию на оплату стоимости объекта, а ее величина устанавливается решением муниципалитета

Порядок приватизации нежилых помещений

Для получения нежилого объекта в собственность предусмотрен определенный порядок действий:

Шаг 1	Для приватизации помещения, используемого по договору найма, следует обратиться в администрацию района с заявлением об оформлении недвижимости в собственность.
Шаг 2	Уполномоченной организации необходимо представить пакет документов. Их рассмотрят в течение 30 дней . В соответствии с решением Комиссии по отчуждению собственности муниципалитета выдается положительный или отрицательный ответ в письменном виде.
Шаг 3	При согласии муниципальной власти передать нежилой объект в собственность, в ответе будет фигурировать предлагаемая цена за него. Наличие договора аренды в течение более трех лет дает право на преимущественное приобретение помещения по кадастровой стоимости. Установленную сумму можно выплатить единовременно или получить трехлетнюю рассрочку.
Шаг 4	Оплачивается установленная стоимость. Квитанция с ксерокопией подается в местную администрацию. Если нет возможности выплатить сумму полностью, нужно обратиться в банк для получения кредита либо заключить с уполномоченным органом договор о рассрочке.
Шаг 5	В течение двух месяцев выдается постановление о передаче недвижимости в собственность.
Шаг 6	Следует обратиться в Федеральное управление государственной регистрации. Здесь оформляется заявление, предъявляются постановление, выписки из кадастра, квитанция или соглашение на рассрочку и копии перечисленных бумаг.
Шаг 7	Права на нежилой объект зарегистрируют в течение 30 дней .
Шаг 8	Если гражданин не арендует помещение, он вправе приобрести его, поучаствовав в аукционе. Для этого подается заявка и оплачивается 10% стоимости объекта. В случае выигрыша права на покупку, уплаченный взнос включается в аукционную стоимость. При проигрыше сумма возвращается.
Шаг 9	Дальнейшие действие те же, что и при аренде. Отличие состоит в том, что гражданин не может воспользоваться рассрочкой. Он должен выплатить всю сумму сразу. Участникам аукциона муниципальную собственность могут передавать не по кадастровой, а по рыночной стоимости.

Принципиальные отличия жилья

Приватизация нежилых помещений зависит от правовой формы объектов.

Она проходит в три этапа:

Планирование процесса. Органы власти принимают решение о согласии или отказе в приватизации. Обсуждается ценность помещения, его социальная значимость, проводится оценка.
Рассмотрение и принятие бумаг, утверждение критериев передачи объекта в собственность.
Непосредственно приватизация имущества.

Приватизация государственной недвижимости производится с согласия Правительства РФ, что вызывает определенные трудности:

длительное ожидание получения одобрения;
долгая проверка и рассмотрение бумаг;
придирчивость к некорректно оформленному заявлению.

Муниципальное

Для приватизации помещения в общежитии необходимы следующие бумаги:

паспорта прописанных лиц и документы о рождении для детей до 14 лет ;
соглашение социального найма;
техпаспорт БТИ;
сведения о составе семьи;
нотариально удостоверенные отказы прописанных лиц, которые не хотят участвовать в процедуре;
данные о лицевом счете;

Приватизация через суд проводится в следующем порядке:

подается заявление на безвозмездную инвентаризацию;
получение обоснованного отказа в приватизации;
обращение с отказом и иском в суд.

В суде нужно заявить требование о признании в ходе приватизации права собственности на комнату в общежитии либо ходатайство о понуждении муниципалитета переоформить указанное жилье.

При положительном решении суда готовятся нужные бумаги, и оформляется право собственности в регистрирующем органе.

Для малого бизнеса

Для субъектов малого предпринимательства установлена льготная схема приватизации арендуемых помещений.

Она предусматривает выкуп интересующего объекта не на аукционе, а путем оформления соглашения на куплю-продажу по рыночной стоимости. Она определяется с помощью независимой оценки.

Процедура предусматривает рассрочку оплаты до пяти лет. На соответствующую сумму начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ России. Малый бизнес наделен преимуществом в выкупе арендуемой недвижимости (офисов, складов, магазинов и т. д.).

Порядок выкупа подразумевает написание заявления в уполномоченный орган власти, который оценивает рыночную стоимость объекта и готовит проект договора

Оговорки насчёт земли

Сейчас внушительная часть рынка недвижимости принадлежит сделкам с нежилыми объектами. Часто покупатели не имеют понятия о переходе прав на участок под зданием. Несвоевременно оформленное право на землю влечет взыскание платы владельцем ввиду неосновательного обогащения.

При покупке помещения отсутствие в соглашении необходимых условий приобретения доли земельного участка или права на аренду может привести к отказу в регистрации недвижимости. Сложности возникают из-за отсутствия законодательства в этой сфере. Так, при покупке квартиры в многоэтажке владелец приобретает и землю, которая считается совместным имуществом. На нежилые помещения такой порядок не распространяется.

При аренде нежилого объекта арендодатель может иметь право собственности за часть земли или быть ее арендодателем на весь срок действия договора, даже при отсутствии в документе такого пункта.

Рано или поздно каждый предприниматель задумывается о возможности приватизации нежилого помещения, которое он занимает на правах аренды. Действительно, расходы на арендную плату постоянно возрастают. Между тем, если знать, как приватизировать нежилое помещение, можно не только сократить эту статью, но и самому сдавать помещение или его часть в аренду, получая с этого определенную выгоду. Наконец, помещение, находящееся в собственности, можно просто продать и купить себе другое, расположенное более удачно с коммерческой точки зрения. К сожалению, процесс выкупа нежилого помещения в собственность у государства не всегда происходит гладко.

Можно ли приватизировать нежилое помещение

Если говорить именно о приватизации, то есть о передаче нежилого помещения в собственность на бесплатной основе, то она невозможна. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно – его 217 статьей и Федеральными законами № 159-Ф3 от 22.07.08, № 178-Ф3 от 21.12.01 года, нежилые помещения можно только выкупить у государства. При этом предприниматели, занимающиеся малым и средним бизнесом и арендующие данное помещение не менее двух лет обладают правом льготного выкупа нежилого помещения, с рассрочкой до 5 лет. К сожалению, данная норма действует только до 1 июля 2015 года и будет ли продлено действие № 159-Ф3 пока не известно. Напомним, что ранее, а именно 2 июля 2013 года специальным указом Президента оно уже продлевалось на 2 года.

Кто может приватизировать нежилое помещение

Напоминаем, что к субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим правом льготного выкупа нежилых помещений относятся:

Индивидуальные предприниматели;

Крестьянские (фермерские) хозяйства;

Коммерческие организации (кроме унитарных предприятий, и тех, у кого доля в уставном капитале «не субъектов малого или среднего бизнеса» ≥ 25%);

Потребительские кооперативы;

при условии, что численность их сотрудников и выручка (без учета НДС) соответствует требованиям законодательства, а именно: численность сотрудников не должна превышать 250 человек, а выручка – 1000 млн. рублей.

Но даже и в этом случае, правом на приватизацию нежилого помещения обладают только те представители малого и среднего бизнеса, которые

арендуют его непосредственно у государства;
у них отсутствует задолженность по арендной плате;
общая площадь арендуемого помещения составляет не более 2000 квадратных метров
арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Однако, если арендатор владел нежилым помещением, включенным в Перечень более 5 лет до 1 сентября 2012 года и может подтвердить это соответствующими договорами аренды, а само Помещение было включено в Перечень более 5 лет назад, то он может подать заявление о выкупе такого нежилого помещения.

Как приватизировать нежилое помещение

Если вы и арендуемое вами нежилое помещение отвечаете всем необходимым требованиям, то вы можете обратиться в администрацию своего района с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения. К заявлению необходимо приложить:

паспорт;
договор аренды нежилого помещения;
кадастровый паспорт нежилого помещения.

На принятие решения Администрации по закону отводится 30 дней. В течение этого времени вам должны выдать ответ о том, положительно или отрицательно решается ваш вопрос. Если вопрос будет решен положительно, вы сможете выкупить помещение за его кадастровую стоимость одномоментно или с рассрочкой до 5 лет равными платежами.

После того, как Администрация вынесет решение о передаче нежилого помещения в вашу собственность, вам только останется зарегистрировать это право в региональном отделении Росреестра.

Если же Администрация выносит отрицательное решение, но вы уверены в своих правах, вам стоит обжаловать отказ в судебном порядке. К сожалению, как показывает практика, районные администрации довольно часто ставят бюрократические заслоны, объясняя их различными причинами. Поэтому обязательно требуйте, чтобы вам подробно объяснили причины отказа в письменном виде.

В том же случае, если арендатором помещения вы не являетесь, но также хотели бы выкупить нежилое помещение у государства, вам придется побороться за это право на аукционе. Для того чтобы в нем участвовать понадобится представить следующий пкет документов:

заявка на участие в двух экземплярах;
заявление на приватизацию в двух экземплярах
справка о внесении задатка, отмеченная банком;
копия паспорта, заверенная нотариусом;
письменное согласие супруги(а) на покупку недвижимости, заверенное нотариусом;
нотариально заверенная копия идентификационного номера налогоплательщика;
справка, подтверждающая уведомление регионального АМК про намерение приватизировать помещение.

Победитель аукциона должен будет выкупить помещение, заплатив всю сумму сразу или же взяв ипотечный кредит в банке. Право льготной рассрочки на не арендаторов нежилого помещения не распространяется.

На данный момент приватизация нежилых помещений, которые входят в муниципальный фонд, осуществляется в рамках Федерального закона № 159-Ф3 от 22.07.08, № 178-Ф3 от 21.12.01, статьи № 217 ГК РФ.

Данный закон гласит, что все нежилые помещения могут быть переданы в собственность гражданам на платной основе . По вышеуказанному закону субъекты предпринимательства должны направить в соответствующий орган заявление о намерении выкупить и предоставить необходимый комплект документов.

Что касается бесплатной приватизации , которая идет в России с 1992 года, то на данные помещения она не распространяется.

Документы для приватизации нежилого помещения

Документы, которые потребуются от предпринимателя для проведения приватизации нежилого помещения:

Заявление;
Гражданский паспорт;
Постановление;
Квитанция об оплате;
Заявление на ;
Выписки из кадастровых документов;

Отчуждение указанного муниципального помещения в качестве приобретенного имущества не допускается на основании . Если получен отказ, то предприниматель имеет право обжаловать решение уполномоченного органа в судебном порядке.

Последовательность проведения приватизации нежилого помещения

Для осуществления приватизации нежилого помещения, принадлежащего муниципальным органам, нужно предпринять нижеуказанные действия:

Обратиться в районную администрацию с заявлением, в котором будет указано намерение осуществить передачу имущества в свою собственность.
Вместе с заявлением предоставляется пакет документов, их список приведен выше
Далее инстанция рассматривает документы в течение 30 календарных дней.
В зависимости от принятого решения, комиссия, занимающаяся отчуждением муниципального имущества, выдает ответ в письменной форме о своем положительном или отрицательном решении.
Далее следует оплата указанной стоимости.
Предъявление квитанции администрации.
После чего, в течение двух месяцев, происходит выдача постановления о передаче арендуемого помещении в собственность.
Далее следует обращение в Управление государственного регистрационного центра, где необходимо предъявить такие документы, как постановление, выписки из кадастра, квитанции об оплате или, если предприниматель выплачивают стоимость постепенно, договор рассрочки. Через 30 календарных дней на муниципальное нежилое помещение будут зарегистрированы.

Все указанные пункты касаются и приватизации подвала , как нежилого помещения, являющегося собственностью муниципальных органов.

Оплата приватизируемого нежилого помещения

В случае положительного ответа, то есть согласия на передачу муниципалитетом нежилого помещения в собственность, в ответе будет обозначена цена. Если оговоренная цена не может быть внесена, то предприниматель имеет право взять кредит или заключить договор с местной администрацией о рассрочке платежа.

Необходимо сказать о случаях, при которых возникает особое условие, называемое «преимущественным правом» . Если предприниматель арендует спорное помещение более трех лет, то у него имеется это преимущественное право, выражающееся в возможности осуществить покупку приватизируемого помещения за специальную кадастровую стоимость.

Если предприниматель не является арендатором спорного помещения, то приобрести на такое имущество право собственности он может лишь в том случае, если будет участвовать в аукционных торгах. Для подобного мероприятия нужно подать заявку и оплатить 10% от стоимости спорного нежилого помещения. Заметим, что имеет место быть две стоимости: кадастровая и рыночная. Участникам торгов заинтересованные лица муниципальное имущество могут передавать за рыночную стоимость.

В том случае, если зарегистрированное лицо на торгах становится победителем , то указанные проценты включаются в стоимость. Важно отметить, что данная категория граждан не имеет права на рассрочку и обязана вносить всю сумму сразу. Приватизация подвала проходит в том же порядке.Таким образом, приватизация нежилых помещений имеет множество спорных вопросов, которые иногда можно решить лишь с помощью суда. Все конфликтные ситуации в ходе приватизации возможно решить при помощи фирм, предоставляющих подобные услуги.