Заявление о признании права собственности в деле о банкротстве. Иск о признании права собственности на незавершенку в случае банкротства застройщика. Практика ВС РФ Банкротство: Судебная практика

06.07.2019

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва
Дело № А##-####/##
## августа #### года

Резолютивная часть постановления объявлена ## июля #### года

Постановление изготовлено в полном объеме ## августа #### года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи ##### #.#., судей ######### #.#., ####### #.#.,

при ведении протокола судебного заседания: ########## #.#., при участии в заседании:
от временного управляющего акционерного общества «Строительное Управление № 155» ########## ####### ########### — представитель не явился, извещен, от акционерного общества «Строительное Управление № 155» — представитель не явился, извещен,
от ########## ######## ########### — лично; ######## #.#., представитель по доверенности от ## декабря #### года, от товарищества на вере «Строительное Управление № 155» и Компания» в лице временного управляющего ######## ###### ############# — представитель не явился, извещен, от общества с ограниченной ответственностью «Регион Плюс» — представитель не явился, извещен, от общества с ограниченной ответственностью «Фасад Сити» — представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании заявления ########## ######## ########### о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела № ### -####/## о банкротстве акционерного общества «Строительное Управление № 155» по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от ## марта #### года в отношении акционерного общества «Строительное Управление № 155» (далее — должник, АО «СУ-155») введена процедура банкротства — наблюдение, временным управляющим утвержден ######### ####### ########## (далее — временный управляющий, ######### #.#.).

В отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года № 127 — ФЗ (далее — Закон о банкротстве).

Сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» № ## от ## апреля #### года.

В Арбитражный суд Московской области ## июня #### года поступило заявление ########## ######## ########### (далее — заявитель, ######### #.#.), в котором он просил (л.д. 3-6):

применить при рассмотрении дела положения параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве;
включить в реестр требований АО «СУ-155» о передаче жилых помещений требование ########## #.#. о передаче жилого помещения — квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д. ##, кв. ###, общей площадью ##,# кв.м.;
признать за ########### #.#. право собственности на жилое помещение — квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д. ##, кв. ###, общей площадью ##,# кв.м.

В ходе рассмотрения заявления в суде первой инстанции ######### #.#. уточнил заявленные требования, просил признать за ########### #.#. право собственности на жилое помещение — квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д. ##, кв. ###, общей площадью ##,# кв.м., от требований о включении в реестр требований кредиторов и о применении положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве отказался (л.д. 15).

Определением Арбитражного суда Московской области от ## марта #### года заявление удовлетворено, за ########### #.#. признано право собственности на квартиру, принят отказ от требования о включении в реестр о передаче жилых помещений, производство в указанной части прекращено (л.д. 99).

Не согласившись с указанным определением суда первой инстанции, временный управляющий должника АО «Строительное Управление № 155» ######### #.#. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил оспариваемое определение отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым отказать ########## #.#. в удовлетворении заявления в полном объеме (л.д. 101-102).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела в своем заявлении ######### #.#. указывает третье лицо — товарищество на вере «СУ-155» и Компания». Вопрос об исключении данного участника процесса не ставился и не рассматривался.

Суд первой инстанции в определении о принятии заявления к рассмотрению, в определениях об отложении судебного разбирательства и в определении от ## марта #### года по существу спора указывает, товарищество на вере «СУ-155» как третье лицо, участвующее в деле. В материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего извещения указанного товарищества.

В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются судом о времени и месте судебного заседания или проведения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта не более чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или проведения процессуального действия, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.
Следовательно, к моменту судебного заседания суд первой инстанции не располагал сведениями о надлежащем извещении товарищества на вере «СУ-155» и Компания» о времени и месте предварительного и основного судебных заседаний.

При указанных обстоятельствах товарищество на вере «СУ-155» и Компания» было лишено возможности участвовать в заседании суда первой инстанции и защищать свои законные права и интересы, в результате чего были допущены нарушения таких принципов арбитражного процесса, как обеспечение равной судебной защиты прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле, равноправие сторон, состязательность (статьи 7-9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции является рассмотрение дела в отсутствии кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции при установлении обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от ## июля #### года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению заявления ########## #.#. о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела № ###-####/## о банкротстве АО «СУ № 155» по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, определение от ## марта #### года подлежит отмене.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей временного управляющего акционерного общества «Строительное Управление № 155» ########## ####### ###########, акционерного общества «Строительное Управление № 155», товарищества на вере «Строительное Управление № 155» и Компания» в лице временного управляющего ######## ###### #############, общества с ограниченной ответственностью «Регион Плюс», общества с ограниченной ответственностью «Фасад Сити», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте .

В судебном заседании апелляционного суда ######### #.#. и его представитель просили удовлетворить заявление.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы заявления конкурсного управляющего должника, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Исходя из пункта 1 статьи 223 АПК РФ, дела о несостоятельности рассматриваются судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности.

Как следует из материалов дела, АО «СУ-155» (далее — продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Регион Плюс» (далее — покупатель, ООО «Регион Плюс») заключен предварительный договор № ####/####-## от ## июня #### года, по условиям которого продавец принял решения продать, а покупатель принял решения купить 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: ########## область, пос. ############# район, ########## пойма, мкр. #, корп. ##, Блок #, секция #, этаж #, № ###, тип слева, проектной площадью ##,## кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора, основной договор должен быть заключен не позднее чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на квартиру, ориентировочный срок — # квартал #### года.

Согласно пункту 2.7 указанного договора, стороны пришли к соглашению о том, что предварительная стоимость квартиры составляет денежную сумму # ### ### руб.

Из материалов дела следует, что АО «СУ-155», ООО «Регион Плюс» и ООО «Фасад-Сити» заключен договор о переводе долга № ####-### от ## апреля #### года, предметом которого является перевод должником ООО «Фасад-Сити» своего долга перед ООО «Регион Плюс» на другое лицо (АО «СУ-155») с последующим приобретением со стороны ООО «Регион Плюс» права требования к АО «СУ-155» на ту же сумму долга. Под долгом понимаются денежные средства в размере # ### ###,## руб.

Задолженность ООО «Фасад-Сити» перед ООО «Регион Плюс», возникшие на основании:

договора № ##-##/#-## от ## апреля в размере ### ###,## руб.;
договора № ##-##-## от ## апреля #### года в размере ### ###,## руб.;
договора № ##-##-## от ## апреля #### года в размере # ### ###,## руб.;
договора № ##-##-## от ## апреля #### года в размере ### ###,## руб.

Согласно пункту 2.1. договора от ## апреля #### года, ООО «Фасад-Сити» передает АО «СУ-155» обязательства по погашению перед ООО «Регион Плюс» денежного долга в # ### ###,## руб. и признает последующее обязательство перед АО «СУ-155» по погашению долга в том же размере.

Согласно пункту 4.2 договора от ## апреля #### года, задолженность ООО «Фасад-Сити» перед ООО «Регион Плюс» уменьшается на сумму # ### ###,## руб., ООО «Регион Плюс» приобретает право требования погашения долга к АО «СУ -155» в размере # ### ###,## руб., ООО «Фасад-Сити» становится должника АО «СУ-155» на сумму # ### ###,## руб.

Из материалов дела усматривается, что ## июля #### года АО «СУ-155» и ООО «Регион Плюс» заключено соглашение о зачете встречных однородных требований № ####/###, согласно которому АО «СУ-155» имеет задолженность перед ООО «Регион Плюс» в размере # ### ###,## руб. на основании договора о переводе долга от ## апреля#### года. ООО «Регион Плюс» имеет задолженность перед АО «СУ — 155» в размере # ### ###,## руб. на основании предварительного договора № ####/####- ## от ## июня #### года (частично). С момента подписания данного соглашения встречные однородные требования сторон прекращаются на сумму соглашения.

Частичная оплата по предварительному договору в размере ### ###,## руб. (# ### ### — # ### ###,##) произведена ООО «Регион Плюс» в адрес ОАО «Вертикаль» на основании письма АО «СУ-155» от ## октября #### года № ####, что подтверждается платежным поручением от ## октября #### года.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ## октября #### года ООО «Регион Плюс» (заемщик) и ########### #.#. (займодавец) заключен договор займа б/н, согласно которому займодавец передает заемщику в собственность денежную сумму в размере # ### ### руб., а заемщик обязуется возвратить такую же сумму денег в срок, установленный договором. Денежная сумму в размере # ### ### руб. переведена на счет ООО «Регион Плюс», что подтверждается платежным поручением № ### от ## октября #### года.

Должником, ООО «Регион Плюс» и ########### #.#. ## февраля #### года заключен договор уступки прав (требований) по предварительному договору № ####/####-## от ## июня #### года, согласно которому ООО «Регион Плюс» передает ########## #.#. все предусмотренные условиями предварительного договора, принадлежащие ему права требования к АО «СУ-155», связанные с приобретением в собственность квартиры.

ООО «Регион Плюс» и ########### #.#. заключен договор о зачете встречных однородных требований № ##/####-#, согласно условиям которого, ООО «Регион Плюс» имеет задолженность перед ########### #.#. в размере # ### ### руб. на основании договора займа от ## октября #### года и договора уступки прав (требований) от ## февраля #### года. С момента подписания договора о зачете встречных однородных требований взаимные требования сторона в размере # ### ### руб. прекращаются.

Соглашением к предварительному договору № ####/####-## от ## июня #### года, заключенным товарищества на вере «Строительное Управление № 155» и Компания» и ########### #.#., стороны договорились, что в результате обмеров БТИ квартиры разница между площадью квартиры, указанной в предварительном договора и ее фактической площадью составляет #,## кв.м. Размер доплаты, подлежащей перечислению покупателю составляет # ### руб. ######### #.#. полностью произвел доплату в размере # ### руб., что подтверждается платежным поручением № ### от ## февраля #### года.

Определением Арбитражного суда Московской области от ## марта #### года в отношении АО «СУ-155» была введена процедура банкротства — наблюдение, временным управляющим утвержден ######### #.#., в отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26 октября 2002 года «О несостоятельности (банкротстве)».

Жилой дом, в котором расположена спорная квартира, ## марта #### года введен в эксплуатацию, на спорную квартиру зарегистрировано право собственности АО «СУ — 155», дому присвоен почтовый адрес: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д ##.

В соответствии с соглашением о передачи в пользование квартиры ## мая #### года ########## #.#. передана квартира № ### в указанном доме.

Заявление ########## #.#. основано на предварительном договоре № ####/####-## от ## июня #### года, договоре о переводе долга № ####/### от ## апреля #### года, соглашении о зачете встречных однородных требований № ####/### от ## июля #### года, договоре уступки прав требований от ## февраля #### года, соглашении о передаче в пользование квартиры от ## мая #### года, документах, подтверждающих оплату.

Из материалов дела усматривается, что ######### #.#. уточнил заявленные требования, просил признать за ########### #.#. право собственности на жилое помещение — квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д. ##, кв. ###, общей площадью ##,# кв.м., от требований о включении в реестр требований кредиторов и о применении положений параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве отказался (л.д. ##).

Апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении ########## #.#. о признании права собственности на спорную квартиру и о прекращении производства по заявлению в части включения в реестр требований кредиторов.

Параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве определены особенности банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, а участником строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования при: заключении договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, а также при условии, что имеются требования о передаче жилого помещения — т.е. требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно пункту 9 части 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются: установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Апелляционным судом установлено, что права в отношении спорной квартиры приобретены ########### #.#. на основании предварительного договора № ####/####- ## от ## июня #### года, договоре о переводе долга № ####/### от ## апреля #### года, соглашении о зачете встречных однородных требований № ####/### от ## июля #### года, договоре уступки прав требований от ## февраля #### года.

######### #.#. обязательства по оплате исполнил надлежащим образом, жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию ## марта #### года.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Согласно статьей 12 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ## декабря #### года, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку ######### #.#. произвел оплату стоимости квартиры, требования о признании права собственности на квартиру подлежит удовлетворению, с учетом положений статьи 201.8 параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающему порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при наличии до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом следующих условий:

должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Подписание передаточного акта уже в процедуре банкротства не может служить правовым основанием для отказа в признании права конкретного участника долевого строительства на причитающуюся ему квартиру.

Не допускается одновременное удовлетворение требований к банкроту одних кредиторов и отказ в защите аналогичных требований других кредиторов, поскольку такой подход не отвечает принципу равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленному в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Целью проведения процедуры банкротства является наиболее полное удовлетворение требований всех кредиторов, в том числе с однородными требованиями.

Нормы законодательства о банкротстве направлены на предоставление кредиторам равных правовых возможностей при реализации экономических интересов в случаях, когда имущества должника недостаточно для справедливого его распределения между кредиторами.

Довод временного управляющего должника о том, что договор о переводе долга № ####/### от ## апреля #### года, соглашение о зачете встречных однородных требований № ####/### от ## июля #### года, являются притворными сделками, и ссылки на статьи 10, 168, 169, 170 ГК РФ отклоняются апелляционным судом.

Статьей 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом # настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 5 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 указано следующее. При разрешении споров отказ на основании статьи 10 ГК РФ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, в частности действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам.

Злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.

Применительно к настоящему спору, временному управляющему необходимо в силу части # статьи ## Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать недобросовестность поведения сторон совершенной сделки, то есть привести доказательства, неопровержимо свидетельствующие о том, что стороны действовали не в соответствии с обычно применяемыми правилами, а исключительно с целью причинения вреда должнику.

Таких доказательств суду не представлено.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих, что при заключении договора о переводе долга № ####/### от ## апреля #### года и соглашения о зачете встречных однородных требований № ####/### от ## июля #### года, сторонами допущено злоупотребление их гражданскими правами.

Согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, влечет общие последствия, установленные статьей 167 ГК РФ (двусторонняя реституция). В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Вышеуказанные разъяснения о применении статьи 169 ГК РФ содержатся в пункте 85 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — постановление Пленума № 25).

С учетом вышеуказанных разъяснений доказательств, что спорная сделка совершена должником и гражданином с целью, противной основам правопорядка и нравственности, в материалы дела не представлено и судом не установлено.

Указанный договор и соглашение не обладают квалифицирующими признаками сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Согласно пункту 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). В этом же пункте судам разъяснено, что следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии доказательств того, что стороны не имели намерения исполнять договор о переводе долга и соглашение о зачете однородных требований.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения спорных сделок) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В обоснование своей ссылки на мнимость указанных сделок заявитель апелляционной жалобы не представил доказательств того, что сделка направлена на создание искусственной кредиторской задолженности для последующего распределения имущества должника в процедурах банкротства и об аффилированности сторон.

В данном случае временный управляющий не доказал, что в действительности договор о переводе долга и соглашение о зачете однородных требований прикрывали другую сделку, не представил доказательств, подтверждающих совершения сторонами спорных сделок с целью их неисполнения, не подтверждающих соответствующие правовые последствия, и направленность воли сторон на совершение именно притворных сделок.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Частью 2 статьи 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Соглашение о зачете встречных однородных требований подписано уполномоченным представителем должника.

Должником до возбуждения настоящего дела о банкротстве данные сделки не оспаривались. Доказательств ничтожности указанных сделок должником не представлено.

Временным управляющим в материалы дела не представлено каких-либо относимых, допустимых и достоверных доказательств, указывающих на то, что стороны оспариваемого им соглашения не были намерены достичь именно тех правовых последствий, которые следовали из заключенного ими соглашений.
Признание права собственности заявителя на квартиры в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку оплата за квартиры в установленном размере получена, в связи, с чем у должника возникло встречное обязательство перед заявителями по передаче квартиры.

В данном случае фактическое исполнение обязательства по передаче квартиры в собственность заявителя права должника не нарушает.

Иных лиц, претендующих на спорное жилое помещение, не установлено.

######### #.#., как лицо, полностью исполнившее свои обязательства по договорам, вправе предъявить требование к застройщику о признании за ними права собственности на оплаченные объекты.
Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года по делу № ###-####-#### и от 17 сентября 2015 года по делу № ###-####-####.

Апелляционный суд, рассмотрев отказ ########## #.#. от части требований, проверив полномочия подписавшего его лица, арбитражный суд полагает возможным принять его, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц (статья 49 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В силу части 5 указанной нормы арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

С учётом принятия отказа от требований в части включения в реестр требований кредиторов, производство в этой части подлежит прекращению.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Признать за ########### ######### ############ право собственности на квартиру по адресу: ########## область, г. ###########, ############# бульвар, д. ##, кв. ###.

В связи с принятием отказа от требования в части включения в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений производство в указанной части прекратить.

Здравствуйте, Сергей!

Если дом почти достроен, то Вам необходимо обратиться в Арбитражный суд в рамках дела по банкротству застройщика с заявлением о включении Вас в реестр кредиторов с требованием передать Вам в собственность жилое помещение.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 02.06.2016) «О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 201.6. Особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом

1. Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.
2. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
3. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
4. Определение о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений или определение об отказе во включении указанного требования в такой реестр может быть обжаловано.
5. Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.
6. Участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Статья 201.7. Реестр требований о передаче жилых помещений

1. В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
2. Правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений, в том числе состав сведений, подлежащих включению в этот реестр, и порядок предоставления информации из реестра требований о передаче жилых помещений утверждаются федеральным стандартом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Если же дом не достроен, то будет поставлен вопрос о передачи Вам в собственность объекта незавершенного строительства.

Статья 201.10. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства

1. В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.
2. В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:
(в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
3. Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
КонсультантПлюс: примечание.
Положения статьи 201.10 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после 25 июля 2015 года, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 25 июля 2015 года, при условии, что к этому дню не завершились расчеты с кредиторами третьей очереди.
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии спунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

(см. текст в предыдущей редакции)
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии спунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
4. В случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
5. Если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 189-ФЗ, от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Федерального закона.
7. Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.
При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
8. Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
9. В создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива наряду с участниками строительства могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
10. Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
11. О рассмотрении арбитражным судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.
12. Указанные в пункте 11 настоящей статьи определения могут быть обжалованы в порядке, установленном Арбитражным процессуальнымкодексом Российской Федерации.
13. В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства решение о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива прекращает свое действие, внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
14. Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
15. Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
16. При наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.

В свете осложнения экономической ситуации в нашей стране строительным организациям все сложнее удерживаться на плаву и в условиях усугубляющегося кризиса полностью исполнять взятые на себя обязательства. Правоотношения в области долевого строительства, на сегодняшний день вызывают повышенный интерес в связи с тем, что деятельность по строительству в частности многоквартирных домов наиболее уязвима на кризисных этапах экономического цикла. Стремительный рост цен на строительные материалы может привести к нехватке оборотных средств, а привлечение новых кредиторов в условиях кризиса может явиться непосильной задачей даже для крупных строительных компаний. В конечном итоге застройщик признается банкротом, а исполнение возложенных на него обязательств зачастую откладывается на неопределенный срок. Признание застройщика банкротом производится в особом порядке, благодаря существованию в российском законодательстве специальных норм о банкротстве застройщика. Они являются составной частью основного акта о банкротстве в РФ - Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Положения, применимые по отношению к застройщикам, объединены в параграф 7 главы IX Закона о банкротстве и действуют немногим более 4 лет - с 15.08.2011 г.

Процедура банкротства в отношении застройщика начинается с подачи заявления в арбитражный суд о признании должника банкротом и по продолжительности может занять в совокупности от 1-го года до 4-х лет. Участники строительства (дольщики) могут заявить имеющиеся у них требования на любой из стадий в определенный срок, причем законодательно предусмотрена возможность заявления как требований денежного характера, так и требований о передаче жилого помещения. Заявленные требования могут быть удовлетворены путем передачи жилого помещения, путем денежных выплат либо путем передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК.

Перед рассмотрением вариантов признания права собственности на построенный объект, следует кратко коснуться признания права собственности на долю в незавершенном строительстве доме. Такой способ защиты своих прав нередко используется дольщиками перед началом банкротства застройщика с целью исключения своего имущества в виде оплаченной квартиры из конкурсной массы должника. Несмотря на то, что это наиболее распространенный способ защиты прав дольщиков, в российских судах не сложилось единообразной практики по данному вопросу. Отсутствие унифицированного подхода, в первую очередь является следствием того, что рассмотрение требований о признании права собственности производится как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Это становится возможным потому, что с даты вынесения судом определения о введении наблюдения требование о признании права собственности можно заявить только в арбитражный суд. Соответственно, при нахождении застройщика в предбанкротном состоянии дольщики имеют право обратиться в суд общей юрисдикции. Многие участники строительства не дожидаясь банкротства пользуются данной возможностью, поскольку судебная практика, сложившаяся в арбитражных судах, является негативной для граждан: суды склонны отказывать в признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. При этом суды ссылаются на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в котором указано, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. К тому же указанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве. Суды общей юрисдикции в свою очередь, напротив, идут на удовлетворение требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства в случае наличия индивидуально-определенных характеристик у помещения.

Теперь перейдем к основным возможным способам получения гражданами в собственность квартир при банкротстве застройщика. Признания права собственности на переданное дольщику жилое помещение во введенном в эксплуатацию доме на сегодняшний день в практике также отсутствует единство мнений. При разрешении вопроса о признании права собственности на квартиру дольщики могут оказаться в одной из следующих ситуаций:

акт приема-передачи квартиры подписан, и дом введен в эксплуатацию до введения процедуры банкротства;
акт приема-передачи квартиры подписан до подачи заявления о банкротстве, но дом введен в эксплуатацию после введения процедуры банкротства;
дом введен в эксплуатацию в процедуре банкротства и по вопросу о передаче дома участникам строительства проголосовали ¾ всех дольщиков.

В каждом из указанных случаев порядок признания права собственности будет различным, поэтому рассмотрим каждый подробно.

В Законе о банкротстве сказано, что в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и между застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 Законе о банкротстве. Из содержания указанной нормы следует, что для признания права собственности на жилое помещение необходимо одновременное соблюдение двух условий:

Порядок признания права собственности на недвижимое имущество в случае, если акт приема-передачи квартиры подписан и дом введен в эксплуатацию до введения процедуры банкротства, определяется ст. 201.8 Закона о банкротстве, отсылка к которой содержится в п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Это наиболее благоприятное стечение обстоятельств для дольщика, поскольку алгоритм рассмотрения требований прописан в законодательстве. Так, требование о признании права собственности представляется в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика. Оно должно быть рассмотрено в 3-месячный срок со дня заявления и, соответственно, в результате может быть вынесено определение об удовлетворении требования либо об отказе в удовлетворении. Резюмируем: если участник строительства выступает добросовестной стороной, исполнившей возложенные на нее обязательства (т.е. произведена полная оплата по договору) достаточно самого факта ввода дома в эксплуатацию и фактического владения жилым помещением для признания права собственности за дольщиком.

Распространены случаи, когда застройщик передает квартиру участнику строительства для отделочных работ по акту приема-передачи еще до ввода объекта в эксплуатацию. Порядок признания права собственности в ситуации, когда квартира передана участнику строительства до подачи заявления о банкротстве, а дом введен в эксплуатацию после введения процедуры банкротства, напрямую не урегулирован в Законе о банкротстве. Следовательно, разрешением подобных споров правоприменитель занимается исходя из своего понимания и толкования действующего законодательства. По нашему мнению, буквально толкуя содержащиеся в законе требования, можно сказать, что в данной ситуации они соблюдаются. Обязательным условием, исходя из п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, является соблюдение временных рамок подписания передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения. Что касается ввода в эксплуатацию, то в норме не содержится указания на временной промежуток, в который ввод в эксплуатацию должен быть осуществлен. Следовательно, закономерно считать, что рассматриваемый случай подпадает под действие п. 8 ст. 201.11, если рассматривать акт приема-передачи квартиры для отделочных работ, предусматривающий фактическую передачу помещения во владение участника строительства, в качестве иного документа о передаче жилого помещения.

Однако анализ имеющейся на сегодняшний день судебной практики позволяет заключить, что в целом единообразного подхода к решению подобных вопросов не выработано. Следует отметить, что с одной стороны суды, толкуя вышеприведенную норму права, придерживаются аналогичной позиции по поводу времени ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - оно не имеет решающего значения. Особую трудность вызывает вопрос квалификации акта приема-передачи под отделочные работы. Когда предметом спора выступает нежилое помещение, многие судьи указывают на сложившуюся практику не признания передаточного акта под отделочные работы в качестве акта, свидетельствующего об исполнении обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве. Однако применения аналогии по отношению к жилым помещениям нами не выявлено. Между тем, позиция, высказываемая судами непосредственно в отношении жилых помещений не направлена на удовлетворение требований дольщиков. Акт приема-передачи под отделочные работы можно считать промежуточным актом, по которому осуществлена фактическая передача квартиры. Но даже совокупность таких условий как:

заявитель проживает в квартире и оплачивает коммунальные услуги, что подтверждают квитанции об оплате;
должник уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры;
договором предусмотрено, что дольщик своими силами и средствами, за свой счет производит отделочные работы в передаваемой квартире,

Не является основанием для признания права собственности на конкретное жилое помещение за полностью исполнившим обязательства дольщиком.

Необходимо отметить, что положительная практика по данному вопросу хоть и немногочисленная, но все же существует. Так, например, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил в силе решения нижестоящих судов о признании за истцом права собственности на квартиру, которая была передана дольщику по акту приема-передачи для отделочных работ, мотивируя решение тем, что истец полностью исполнил обязательства по оплате, квартира имеет идентификационные характеристики, заявитель с момента передачи проживает в ней и несет расходы на её содержание. Таким образом, право собственности на спорную квартиру признано правомерно, объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его государственной регистрации, а невозможность оформить его должным образом в связи с банкротством должника в данном конкретном случае препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

По нашему мнению, вышеуказанный судебный акт является справедливым. Именно такой подход к защите прав дольщиков должен применяться в судах при рассмотрении аналогичных вопросов. Следует учитывать тот факт, что гражданин получивший квартиру под отделочные работы производит существенные вложения в ремонт и при изъятии квартиры в конкурсную массу будут причинены дополнительные убытки.

Следующая ситуация, анализ которой мы проведем в рамках данной статьи - это признание права собственности в случае, если дом введен в эксплуатацию в процедуре банкротства и за погашение требований путем передачи жилых помещений в собственность проголосовало ¾ всех дольщиков. Признание права собственности таким способом напрямую предусмотрено ст. 201.11 Закона о банкротстве. Процедура строго регламентирована законодателем и состоит из следующих этапов:

1) получение уведомления от арбитражного управляющего о возможности погашения требований путем передачи в собственность жилых помещений;

2) проведение собрания участников строительства;

3) обращение в арбитражный суд с соответствующим ходатайством.

Следует отметить, что помимо положительного решения собрания участников строительства (¾ проголосовавших «за»), существует ряд иных требований, необходимых к соблюдению для передачи дольщикам квартир и признания права собственности. К ним относятся:

наличие разрешения на ввод в эксплуатацию;
отсутствие передаточных актов;
оставшегося у должника имущества достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех кредиторов, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, отсутствуют двойные продажи.

Как видим, законом установлено достаточно большое количество требований, единовременное соблюдение которых на практике весьма затруднительно.

Резюмируя вышесказанное, следует отметить, что законодательная возможность признания права собственности на недвижимость, в частности, на жилое помещение, в российском праве существует. Более того, вариативность норм права в зависимости от ситуации свидетельствует о стремлении законодателя добиться максимально полной защиты и восстановления прав добросовестных участников строительства. В то же время правоприменительная практика в арбитражных судах в большей степени складывается не в пользу дольщиков, хотя изложенные в Законе о банкротстве нормы должны быть направлены именно на их защиту. Остается ожидать либо уточнения действующего законодательства о банкротстве застройщика, либо выработки правовой позиции высших судов, которая существенно влияет на установление единообразия в правоприменительной сфере.

Последние изменения в Законе о несостоятельности (банкротстве) направлены на то, чтобы снять нагрузку с арбитражных судов.

В связи с этим:
— по квартире (требование о передаче жилого помещения / денежные требования основного долга по ДДУ) подаются конкурсному управляющему (далее – КУ), это 3 очередь реестра требований кредиторов;
— все, что касается нежилых помещений (за исключением уже направленных в Одинцовский суд исков о признании права собственности) и иных требований: кладовка, машино-место (денежное требование кредиторов, неустойки, моральный вред, расходы) подается в Арбитражный суд Московской области (далее – АСМО), это 4 очередь реестра требований кредиторов.

ЕСЛИ Дом не сдан (нет РНВЭ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию):
1. по квартире – подаем требование о передаче жилого помещения к КУ, а если кто-то хочет получить деньги вместо квартиры, подаем требование о включении в реестр требований кредиторов по денежным обязательствам в размере стоимости квартиры в соответствии с ДДУ.

2. по квартире – требования по санкциям (неустойки, пени, компенсации морального вреда и т.п.) направляются в АСМО;

3. по нежилым помещениям:
i. если подали в СОЮ до 09.07 или после 09.07. и есть уверенность, что право признают, то продолжаем судиться;

ii. если подали в СОЮ до 09.07 или после 09.07. и нет уверенности, что право признают (например, объекта не существует физически), то параллельно подаем требование кредитора в АСМО (денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов), срок – до 21.10.18г.;

Подаваться желательно к КОНЦУ срока (Инструкция по подаче Заявления и образец Заявления разрабатываются совместно с АСМО).

ГОСПОШЛИНА ЗА ПОДАЧУ ЗАЯВЛЕНИЙ О ВКЛЮЧЕНИИ В РЕЕСТР ТРЕБОВАНИЙ КРЕДИТОРОВ ИЛИ ПРИЗНАНИЯ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В АСМО В РАМКАХ ДЕЛА О БАНКРОТСТВЕ ИВАСТРОЙ УПЛАТЕ НЕ ПОДЛЕЖИТ!

Если по нежилому помещению признали право собственности на долю аналогичной степенью строительной готовности, практика по домам, например, с готовностью 80 и более % будет отличаться от практики по домам с фундаментом), кроме того, следует учитывать, что до сих пор нет понимания и оно появится позднее, будет ли различаться практика СОЮ разных районов, а именно Красногорского, Одинцовского, Химкинского и Видновского, если такое случиться, то до конца не ясно, практикой какого СОЮ будет руководствоваться АСМО.

Сейчас Верховный суд РФ готовит Пленум по банкротству застройщиков по новым правилам, если в Пленуме будет иная позиция, то АСМО будет руководствоваться этой позицией. Лайфхак для тех, у кого объект не существует, нежилое помещение не построено. Подать заявление в реестр требований кредиторов (денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов) по нежилому помещению в АСМО. Когда объект будет достроен, если будет сформирована положительная практика к тому моменту, то в АСМО можно будет попытаться переквалифицировать денежное требование в требование о признании права собственности на нежилое или совершить иные процессуальные действия, направленные на достижение этой цели, однако стоит учитывать, что при включении в реестр требований кредиторов по денежным требованиям ранее, чем рассмотрено дело в СОЮ о признании право собственности, КУ в качестве доказательств по делу может предъявить выписку из реестра, что Дольщик на дату рассмотрения дела в СОЮ является включенным в реестр и в таком случае имеется риск отказа в иске. В этой связи, в реестр требований кредиторов по денежным обязательства, владельцам кладовок и иных нежилых помещений, которые еще не рассмотрелись в СОЮ – в АСМО с заявлением на деньги вставать максимально поздно, но не позднее 21.10.2018г.

iii. если в СОЮ получен отказ по признанию права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, но по тому же должнику или по аналогичным делам есть положительная практика признания ПС, то обжаловать решение суда первой инстанции, ссылаясь на положительную практику, в суд апелляционной инстанции и выше;

iv. если кто-то не хочет судиться за право собственности на нежилое помещение, то подается денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов.

v. Если СОЮ признает право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, то данное нежилое помещение перестает быть имуществом должника. В АСМО с этим судебным актом идти не нужно. Если на тот момент инвентаризация имущества должника еще не закончена, то ходатайство об исключении из конкурсной массы подавать не нужно. Если по результатам инвентаризации, подлежащей обязательному опубликованию на ЕФРСБ, оказалось, что объект, в котором у вас признано ПС на долю в незавершенном строительстве (с конкретизацией помещения) оказался тем не менее в конкурсной массе, то его необходимо будет исключить из нее. Зарегистрировать право на объект незавершенного строительства можно будет только тогда, когда КУ поставит объекты на кадастровый учет как объекты незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве.

ВАЖНОЕ ДОПОЛНЕНИЕ ПО КВАРТИРЕ ДЛЯ РАСТОРЖЕНЦЕВ И ПЕРЕУСТУПКИ:

1. Если договор по квартире в несданном в эксплуатацию доме был расторгнут до признания должника банкротом, то, ориентируясь на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 2013 г. N 13239/12 можно подать КУ требование о включении в реестр требований жилых помещений на «метры», а не на «деньги» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 2013 г. N 13239/12 – «..состоявшиеся по делу судебные решения подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение, поскольку, отказав гражданину — участнику строительства во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, суды лишили его возможности рассчитывать на удовлетворение требования, так как в случае его повторного предъявления требование было бы заявлено после закрытия реестра требований кредиторов должника»), если будет отказ во включении на «метры», участник строительства сможет обжаловать такой отказ в суд в установленном Законом о банкротстве порядке через АСМО, при этом следует учитывать, что по другим должникам – застройщикам есть противоречивая практика по «расторженцам», часть дел сейчас рассматривается в апелляции.

2. Если покупали по переуступке, важными доказательствами являются факты оплаты цедентом (прежним владельцем прав требований по ДДУ) должнику (Застройщику) и цессионарием (приобретателем прав требований по ДДУ – текущий Дольщик) цеденту.

ОБЩИЙ ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ В АСМО:

3. В АСМО отправлять прошитые и пронумерованные копии документов, не оригиналы, не нотариально удостоверенные копии, а копии, заверенные личной подписью заявителя в формате «прошито, пронумеровано, скреплено на ___листах», «копия верна, фамилия, инициалы, подпись». Не забывать отправлять одновременно комплект документов к КУ (заявление в оригинале и все приложения (заверенные копии)) и в АСМО прикладывать копии квитанции о направлении заявлений и прилагаемых документов КУ (В адрес КУ отправлять документы заказным письмом с описью вложения);

То есть:
a. Отправляем ПЕРВЫЙ комплект (заявление + копии документов) в адрес КУ.
b. Отправляем/отвозим ВТОРОЙ комплект + копию квитанции и описи в адрес АСМО.

ВАЖНО: инструкции и шаблоны заявлений для различных ситуаций РАЗРАБАТЫВАЮТСЯ!

4. Главное – не пропустить срок подачи требований (3 месяца с даты публикации в печатной версии газеты «Коммерсантъ», т.е. с 21.07.18 по 21.10.18г.)!

5. Все возражения на отказы КУ подаются в АСМО в порядке, установленном Параграфом 7 Закона о банкротстве.

7. Тем дольщикам, у которых имеются сертификаты на отделочные работы, а так же соглашения о скидках (в редакции Ивастрой – соглашение о прекращении обязательств, акты взаимозачета и т.п.) необходимо направлять требования о включении в РЖП с обязательным указанием на такие обстоятельства. Если КУ откажет во включении таких требований, необходимо обращаться в АСМО с жалобой.

8. ОТДЕЛЬНЫЕ ДОГОВОРЫ НА РЕМОНТЫ (не в ДДУ) – необходимо заявлять в общем порядке в АСМО как денежные требования.

9. КУ является полноправным единоличным исполнительным органом должника (аналогично директору), с которым у дольщиков заключен договор, вопросы не урегулированные с Ивастрой (например, не получен экземпляр ДДУ и подобные) решаются непосредственно с КУ.

10. По страховке. Если участник строительства обратился в страховую компанию за страховым возмещением и получил его в полном объеме, то у страховой компании возникает право требования к должнику в объеме выплаченной страховой суммы, то есть страховая компания становится кредитором в порядке правопреемства, в свою очередь требования участника строительства к должнику уменьшаются ровно на столько, сколько денежных средств он получил от страховой компании (в случае, если участник строительства встал в РЖП на «деньги»), если он встал на «метры», то право требования «метров переходит к страховой. Конкурсный управляющий производит замену участника строительства на страховую компанию в РЖП на «метры» или «деньги» в зависимости от того, что заявил изначально участник строительства.

Скачать в PDF: