Право соб. Право владения и право пользования. Что такое общая собственность

Невнесение арендной платы может быть связано, в том числе, и с неправильным определением в договоре правового режима пользования и владения имуществом. Для грамотного создания пунктов договора необходимо чётко различать эти два понятия.

Понятие владения и пользования

В соответствии с положениями ст. 606 Гражданского кодекса РФ:

Договор аренды можно определить как сделку, согласно условиям которой наймодатель обязуется предоставить за установленную плату нанимателю во временное владение и пользование или во временное пользование определённое имущество.

Объем прав и обязанностей наймодателя в этом контексте устанавливается каждым конкретным договором. Таким образом, у сторон договора есть два варианта объема прав арендатора:

  • владение плюс пользование;
  • исключительно пользование.

Право владения предусматривает возможность фактически осуществлять физическое господство над имуществом. Оно предоставляет своему обладателю возможность устанавливать режим доступа к имуществу и физически воздействовать на него. Традиционно право владения арендуемым имуществом предоставляется при найме недвижимости. Так, наниматель помещения получает право на установления режима доступу у нему (грубо говоря, закрыть квартиру на ключ). Однако такой тип владения используется традиционно только применимо к договорам аренды.

При этом арендатор имеет право осуществлять господство над имуществом, однако не может его продать, подарить и так далее. Осуществить это может исключительно лицо, обладающее правом собственности на имущество.

Важным моментом при рассмотрении права владения арендованным имуществом является момент возникновения такого права. Право владения арендованным имуществом возникает исключительно в момент передачи вещи нанимателю. При этом, право пользования имуществом, полученным в аренду, может возникать в любой другой момент (учитывая консенсуальную природу договора найма).

Пользование предусматривает возможность применения и употребления имущества. Однако пользователь не имеет права ограничить доступ иных лиц к нему. Одной из ключевых отличительных особенностей пользования является извлечение из имущества его полезных свойств.

Отличия между пользованием и владением

Пользование и владение в гражданском праве и применительно к договору аренды имеют ряд существенных отличий:

  • владение позволяет определять режим доступа третьих лиц к имуществу;
  • ключевая особенность пользования – извлечение полезных свойств вещи;
  • владение позволяет физические воздействовать на имущество, в тому числе перемещать его в пространстве;
  • дата возникновения права владения не совпадает с датой заключения договора аренды.

В контексте аренды практически невозможно представить исключительно право владения вещью без права пользования ею. Это обусловлено самой природой отношений по договору найма.

На практике встречается ситуация, при которой стороны сделки, заключая её, не предусмотрели объема прав в контексте владения (например, договор очень короткий). Такой факт не является основанием для признания договора аренды недействительным. Судебная практика расценивает такой случай, как основание сделки на законных положениях. То есть арендатор получает максимальный объем прав, предусмотренный законом – как владение, так и пользование.

Право владения означает возможность физического обладания вещью, хозяйственного воздействия на вещь. При этом следует иметь ввиду, что кроме собственников законными владельцами вещей могут быть лица владеющие недвижимым имуществом по договору, например, в силу соглашения об аренде.

Право пользования

Право пользования есть право извлекать полезные свойства вещи путем ее эксплуатации, применения. В процессе использования имущество либо полностью потребляется, либо изнашивается (амортизируется). Право пользования тесно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу, пользоваться имуществом, можно только владея им.

Права владения и пользования могут принадлежать не только собственнику, но и другим лицам, получившим эти правомочия от собственника.

Право распоряжения

Право распоряжения понимается как право определять юридическую судьбу вещи (продать, подарить, передать в аренду).

Право распоряжения реализуется только собственником или другими лицами, но только по его прямому указанию.

Правом собственности обладают различные категории собственников : граждане и частные юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные организации, общественные организации, иностранные граждане и государства, международные организации.

В зависимости от принадлежности имущества собственнику той или иной категории права собственника определяются законом шире или уже.

Гражданский кодекс РФ выделяет следующие формы собственности , разрешенные законом:

    частную собственность;

    собственность юридических лиц;

    собственность общественных объединений и религиозных организаций;

    государственную и муниципальную собственность;

    собственность совместных предприятий, иностранных граждан, организаций и государств.

Некоторые виды имущества не могут принадлежать отдельным категориям собственников.

В собственности граждан и частных коммерческих юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных категорий имущества, которое по закону им не может принадлежать. При этом количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и частных коммерческих юридических лиц, не ограничиваются (за некоторыми редкими исключениями).

Государственной собственностью в России считается имущество, принадлежащее Российской Федерации или субъектам Российской Федерации. Оно может находиться во владении и пользовании самих этих субъектов (и тогда оно составит государственную казну соответствующего субъекта) или быть закреплено за государственными предприятиями и учреждениями.

Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, считается муниципальной собственностью . Оно также закрепляется во владение и пользование за муниципальными предприятиями и учреждениями или находится во владении и пользовании самого муниципального образования.

Общественные и религиозные организации имеют право собственности на свое имущество. Они могут использовать его лишь для достижения целей, которые предусмотрены учредительными документами этих организаций.

Государственное и муниципальное имущество может быть передано в собственность граждан и негосударственных юридических лиц (приватизировано) в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом дополнительно применяются содержащиеся в ГК РФ правила о приобретении и прекращении права собственности.

ГК РФ устанавливает следующие объекты собственности в России:

    земельные участки;

    жилые дома, кэмпинги, садовые домики, гаражи, предметы домашнего хозяйства, предметы личного потребления;

    денежные средства;

    акции, облигации и другие ценные бумаги;

    средства массовой информации;

    предприятия, имущественные комплексы в сфере производства товаров, бытового обслуживания, торговли, в иной сфере предпринимательской деятельности, здания, сооружения, транспортные средства, иные средства производства;

    любое другое имущество производственного, потребительского, социального, культурного и иного назначения, за исключением отдельных товаров или изделий, предусмотренных в законодательных актах, видов имущества, которое, по соображениям государственной или общественной безопасности либо в соответствии с международными обязательствами, не может принадлежать гражданину.

Во-первых , наиболее распространенным основанием возникновения права частной собственности на землю выступают сделки купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением. Статья 8 предусматривает, что основанием возникновения гражданских прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако применительно к земельной собственности такой возможности не усматривается.

Во-вторых , право частной собственности на землю может возникнуть из актов государственных органов и органов местного самоуправления. Данное основание имеет значение для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании решения соответствующего органа. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется, как правило, за плату. В отдельных случаях, когда это прямо предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно. Например, возможность бесплатного предоставления земельных участков гражданам РФ предусмотрена п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

Земли предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категорий. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство и др.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В случае, когда земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются за плату, наряду с решением органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка юридический состав образует также договор купли-продажи земельного участка.

В-третьих , право частной собственности на земельный участок может возникнуть из судебного решения. Таким решением, в частности, может быть решение о признании права на земельный участок. Возможность такого способа защиты предусмотрена п. 1 ст. 8 ГК и п. 1 ст. 59 3К РФ. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

В-четвертых , закон также допускает приобретение земельных участков по таким основаниям, как наследование, правопреемство при реорганизации юридического лица и приобретательная давность.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных Кодексом. При наследовании земельного участка по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. В случае если наследников несколько, то земельный участок переходит к ним на праве общей собственности. Раздел земельного участка осуществляется с учетом требований ст. 1182 ГК РФ.

В-пятых , основанием приобретения нрава собственности на земельный участок может служить приобретательная давность. В соответствии с нормой ст. 234 Г К РФ гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

23. Имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст. 244 ч. 1 ГК РФ). Различают общую долевую собственность и общую совместную собственность . Это две различные категории, имеющие существенные особенности.

В долевой собственности доли каждого собственника определены; в совместной собственности такие доли не определены. Общая собственность является долевой, за исключением установленных законом случаев, предусматривающих образование совместной собственности. Но даже и в этих случаях по соглашению всех или некоторых участников совместной собственности такая собственность преобразуется в долевую собственность.

В долевой собственности доли отдельных собственников определяются законом или соглашением сторон. Если этого нет, то доли считаются равными (ст. 245 ч. 1 ГК РФ).

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех собственников.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками общей собственности пропорционально их долям.

Каждый участник долевой собственности вправе продать свою долю любому лицу. Однако при этом остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Практически это преимущественное право покупки реализуется следующим образом.

Продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут эту долю в определенный срок (1 месяц - для недвижимого имущества и 10 дней - для движимого), то продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если же продавец не известит о предстоящей продаже других участников, то любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать по суду передачи этой доли ему в собственность.

Преимущественное право покупки не применяется, если доля передается бесплатно или продается с публичных торгов.

Закон предусматривает, что совместная (не долевая) собственность возникает у супругов, а также у членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Совместная собственность супругов распространяется на имущество, нажитое во время брака. Однако между супругами может быть заключен договор, устанавливающий иной режим этого имущества. Имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное в дар или в виде наследства одним из супругов, не входит в совместную собственность супругов (ст. 256 ч. 1 ГК РФ).

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся: земля, постройки, инвентарь, техника, плоды, продукция и доходы (ст. 257 ч. 1 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Однако если сделка совершается одним из участников совместной собственности, согласие остальных участников предполагается.

24. Приобретение наследства - это переход наследственной массы наследодателя к наследнику.

Круг наследников, порядок, сроки принятия наследства и состав наследственного имущества определяются законодательством, действующим на день открытия наследства.

Необходимым условием приобретения наследства является принятие его наследником. Исключение представляет собой переход выморочного имущества в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

Принятие наследства является односторонней сделкой, содержание которой составляет волеизъявление наследника, направленное на приобретение наследства.

Принятие наследником по закону или завещанию любого объекта, входящего в состав наследственной массы, признается принятием всей причитающейся данному наследнику наследственной массы. Право выбора одного, нескольких или всех возможных для конкретного наследника оснований приобретения наследства принадлежит самому наследнику.

Статьей 1152 установлен императивный запрет на принятие наследства под условием или с оговорками. Заявление о принятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследства (п. 1 ст. 1153 ГК РФ) должно быть безусловным и безоговорочным. Наличие в заявлении условий или оговорок влечет его недействительность (ничтожность), поэтому подача такого заявления не влечет приобретения наследства, а выданное на основании этого заявления свидетельство о нраве на наследство является недействительным.

Принятие наследства одним из наследников влечет наступление правовых последствий только для этого наследника, поэтому совершение им этого действия не означает принятия наследства другими наследниками и не устраняет ни для одного из них необходимости самостоятельного принятия наследства (при наличии у соответствующего наследника намерения приобрести наследство).

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом , осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Комментарии к статье

1. Право собственности - это мера возможного поведения субъекта гражданского оборота по осуществлению своей властью и в своем интересе правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Концепция, в соответствии с которой содержание права собственности раскрывается через "триаду правомочий", восходит к традиции римского частного права. Иные правомочия собственника, о необходимости введения которых в определение понятия права собственности в разное время высказывались предложения в науке гражданского права, такие как "управление" имуществом или его "обособление", прежде всего раскрывают экономическую природу отношений собственности и являются частными аспектами "триады".

Право собственности - это абсолютное и исключительное право. Собственник вправе претендовать на воздержание любого из окружающих его участников гражданского оборота от произвольного вмешательства в его имущественную сферу. Российское гражданское законодательство в отличие от англо-американской правовой модели не допускает сосуществования равных по объему прав, именуемых правом собственности, в отношении одного и того же имущества. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

2. Право владения состоит в юридически обеспеченной возможности обладания имуществом и контроля над ним, осуществляемых законно и добросовестно собственником. Право владения может осуществляться также лицом, не являющимся собственником: владеющим имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, а также по приобретательной давности. Несмотря на то, что российское гражданское законодательство не использует самостоятельное понятие владения, фактическое владение имуществом часто играет конституирующую роль в гражданских правоотношениях. Оно легитимирует субъекта на предъявление вещных исков (см. коммент. к ст. 301 , ГК); при наличии совокупности условий служит основанием приобретения права собственности (см. коммент. к ст. 234 ГК). В судебно-арбитражной практике при отсутствии достаточных доказательств титула (т. е. правового основания владения) в отношении вещи преимущественное положение, как правило, у лица, осуществляющего фактическое владение имуществом (таким образом реализуется сформулированная в XIX в. немецким цивилистом Иерингом концепция владения как "форпоста" права собственности). С приобретением фактического владения имуществом, как правило, связывается переход права собственности от одного лица к другому. Кредитор может удерживать в порядке, предусмотренном ст. 359 ГК, только имущество, в отношении которого он имеет правомочие владения. Наличие у собственника возможности адекватно обстоятельствам осуществлять хозяйственное обладание имуществом и контроль над ним существенным образом влияет на возможность полноценной реализации правомочий пользования и распоряжения.

Правомочие владения может входить в состав как вещных (см. коммент. к ст. 216 ГК), так и обязательственных прав (к примеру, права арендатора, ссудополучателя, нанимателя жилого помещения, хранителя и др.)

Фактическое владение может осуществляться только в отношении вещей в натуральном выражении. Понятия "владение имущественными правами", "владение нематериальными благами" лишены практического смысла. 3. Различают законное и незаконное владение. Законное владение, в том числе владение собственника, осуществляется на основании титула, однако титульным владением в противовес владению собственника принято называть законное владение лица, не являющегося собственником, осуществляемое по основанию, предусмотренному законом или договором. Беститульное владение по общему правилу незаконно, однако давностное владение (ст. 234 ГК), по своей природе беститульное, защищается законом и поэтому скорее является суррогатом законного владения. Иногда говорят также о натуральном владении, под которым понимается моментальное непродолжительное обладание вещью, с которым закон не связывает самостоятельных юридических последствий (например, натуральное владение зрителя креслом в театральном зале на время спектакля; натуральное владение арендатора имуществом, переданным только в пользование). О понятии добросовестного и недобросовестного владения см. коммент. к ст. 234 ГК .

4. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения полезных свойств из вещи в процессе ее эксплуатации. Пользование вещью может осуществляться как собственником, так и иным лицом, которому собственником делегировано это правомочие вместе с правомочием владения либо с предоставлением возможности доступа к вещи посредством натурального владения. Незаконное пользование являет собой форму противоправного поведения, последствиями которого могут быть как требование о возмещении убытков в виде компенсации причиненного вреда или неосновательно приобретенного, так и - в отдельных случаях, - привлечение правонарушителя к административной или уголовной ответственности.

Процесс пользования вещью во всяком случае предполагает ее износ и амортизацию, степень интенсивности которых обусловлена характеристиками вещи и ее функциональным назначением. Наиболее быстрому (часто моментальному) износу, вплоть до уничтожения, подвержены потребляемые вещи. Уничтожение потребляемой вещи в процессе ее эксплуатации в нормальном, обычном режиме опосредует осуществление правомочия пользования, а не распоряжения, и только если цель собственника состоит не только (или не столько) в извлечении полезных свойств из потребляемой вещи, но и в прекращении ее существования (как это имело место в поведении известного литературного персонажа, забивавшего скотину во избежание ее обобществления), речь может идти об одновременном осуществлении правомочий пользования и распоряжения.

Извлечение полезных свойств из плодов вещи (в римском праве - jus fruendi) охватывается содержанием правомочия пользования.

5. Содержание правомочия распоряжения состоит в юридически обеспеченной возможности определения фактической и юридической судьбы вещи. Оно может носить временный (сдача имущества внаем, внесение его в качестве залога) или окончательный характер (отчуждение по договору о передаче имущества в собственность, внесение в качестве вклада в уставный капитал, уничтожение); быть безусловным или обусловленным (отчуждение по договору о пожизненном содержании с иждивением). Формами распоряжения имуществом могут выступать уничтожение вещи (см. предыд. п. коммент.) и отказ от права собственности (см.

Право пользования жилым помещением не имеет ничего общего с правом собственности . Но ограничение или отъём пользования жильём должен быть основан исключительно на законе, раз уж такое право было когда-то предоставлено. Основные правовые акты о пользовании чужой квартирой – Гражданский и Жилищный кодексы . Чтобы отстоять своё право на проживание, нужно знать, откуда оно возникает, как прекращается и кто уполномочен лишать его.

Владение и пользование

Полноправный владелец жилья – это его собственник. В России два вида жилья:

  • частное;
  • муниципальное.

Собственники частного жилья – люди или компании, а муниципального – государство в лице муниципалитетов .

При этом право владения может быть либо зарегистрировано, либо нет. При регистрации права выдаётся свидетельство особой формы, сейчас такие свидетельства жёлто-розовые, до 2003 года были зелёные. Именно эта бумага – основной документ владельца.

Кроме свидетельства по форме может быть и другое – старое, выданное в доперестроечное время, но действует оно по сей день . Такие бумаги выдавались на землю и дома, на квартиры же выдавались ордера.

Не все россияне зарегистрировали своё право на квартиры, да и не стремятся его регистрировать . Ведь право-то есть, просто не зарегистрированное. Например, выплатив полностью пай в кооперативе, дольщик уже наделён правом собственности, и никто другой не имеет права на эту квартиру посягать.

Так же и в деревнях, и даже в городских квартирах – живут люди из поколения в поколение, фактически принимая наследство, и не задумываются о походе в Росреестр.

Между тем, собственники жилья имеют право не только проживать в нём, но и распоряжаться по своему усмотрению – продавать, менять, сдавать и т.д. Прописывать в квартире членов семьи и родственников они тоже имеют право . Но родственники от этого совладельцами не становятся, только пользователями.

Пользование жилым помещением – это всего лишь проживание в квартире с разрешения собственника, и основано оно на законе.

Как возникает право пользования

Помимо собственника в квартире может жить кто угодно по таким основаниям :

  • вселение в качестве члена семьи;
  • по договору социального найма (в неприватизированных квартирах);
  • по ордеру или договору служащие или работники собственника (служебное жильё);
  • учащиеся или студенты (общежития ВУЗов или профучилищ);
  • по договору аренды (съёмные квартиры);
  • по договору ренты (бывший собственник);
  • по договору бесплатного пользования;
  • по завещательному отказу.

При этом жильцы регистрируются в квартире постоянно или временно с согласия собственника .

Важно : ребёнка зарегистрировать можно без чьего-либо согласия по месту проживания одного из родителей .

Пользование членами семьи

Как только право собственности зарегистрировано, по 31 статье Жилищного кодекса владелец может вселить и прописать в квартире члена семьи . Кодексом к членам семьи отнесены:

  • муж/жена владельца;
  • его дети и родители;
  • другие лица (даже не родственники), которые вселены, как члены семьи владельца.

Как говорилось ранее, пользование имуществом – это совсем не владение им, но обязанности у пользователей есть. Наравне с собственником все проживающие обязаны соблюдать правила проживания :

  • использовать квартиру только для проживания в ней;
  • сохранять жильё, не разрушать и не портить имущество;
  • платить свою часть коммунальных начислений.

Лишить права пользования можно только через суд , если:

  • семейные отношения с владельцем прекратились (официальный развод);
  • владелец продал квартиру (жильцы ведь не члены семьи нового хозяина).

Можно в суде лишить права пользования и по другим основаниям, например, жилец – алкоголик и не даёт спокойно жить собственнику , разрушает квартиру, не платит по счетам (но должно быть решение суда о взыскании с него платежей по коммуналке).

Если квартира муниципальная

До сих пор не приватизировали квартиру? Значит вы – пользователь, но не
собственник . При приватизации квартира будет оформлена в собственность на всех прописанных в ней, а пока она не ваша, платить по счетам и сохранять жильё вы обязаны.

Лишиться пользования муниципальной квартирой можно в случаях :

  • выезда на другое постоянное место жительства;
  • систематического нарушения правил проживания в квартире (неоплата коммуналки больше чем за полгода, разрушение и порча квартиры, коммуникаций, незаконная перепланировка, нарушение прав соседей, использование квартиры не в целях проживания);
  • лишение родительских прав (если суд признает, что родители не имеют права жить с ребёнком).

Важно : если в другое место выехал жить постоянно один из жильцов, другие право пользования квартирой не теряют .

Служебное, арендованное жильё, рента и студенческие общежития

Здесь действует договор пользования жилым помещением. Условия договора всегда закрепляются письменно, а сам договор должен быть на руках и владельца помещения, и пользователя. При этом договор ренты регистрируется в Росреестре. Регистрировать нужно и договор аренды, если его срок установлен дольше года.

Пользоваться жильём имеют право:

  • работники или служащие (на время службы или работы);
  • учащиеся и студенты (на время обучения);
  • арендаторы (на время действия договора аренды);
  • рентополучатели (либо на время договора, либо пожизненно).

Если не выполняются условия договора, можно на законных основаниях лишиться права пользования таким жильём.

Завещательный отказ

Объяснить это понятие легче на примере: в квартире жил дедушка с сожительницей. После его смерти квартира по завещанию перешла к внуку. Однако в дедушкином завещании оказалось прямо отмечено, что сожительница имеет право пользоваться квартирой либо пожизненно, либо указанное время . Это и есть завещательный отказ.

Такое право закреплено в 33 статье Жилищного кодекса. При этом право пользования в таком режиме можно регистрировать в Росреестре. При продаже квартиры внуком сожительница всё равно будет иметь право в ней жить .

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Это особый вид договора, он не обязывает пользователя платить что-то за
проживание в квартире . Такие взаимоотношения между пользователем и владельцем жилья расписаны в 36 главе Гражданского кодекса. При этом упоминаются термины договора:

  • ссудодатель – это собственник квартиры;
  • ссудополучатель – это пользователь.

В договоре обязательно указывается :

  • полные паспортные данные обеих сторон договора;
  • права и обязанности сторон;
  • срок договора.

Образец договора безвозмездного пользования жилым помещением .

Досрочно лишиться пользования по такому договору можно в случае (ст.698 ГК):

  • если квартира используется не для проживания;
  • если жилец портит обстановку или коммуникации и не следит за содержанием;
  • если не платит коммуналку (это условие должно быть чётко обозначено в договоре).

Могут быть и другие основания выселения, например, сдача в аренду посторонним.

Признание права пользования жилым помещением


Напомним, что споры о пользовании жильём разрешаются исключительно в суде. При этом суд – не мировой, а городской или районный. Такие иски рассматриваются за госпошлину – 300 рублей.

Предметом иска в таких случаях является либо признание права пользования, либо признание утраты такого права . Как может возникнуть такой спор?

Пример спора
По договору соцнайма гражданину была предоставлена квартира. Пожив там какое-то время, гражданин женился и вселил жену в квартиру, но договор соцнайма не переоформлялся . Однако по закону жена, вселённая в качестве члена семьи в муниципальную квартиру, уже имеет права наравне с мужем. Если муж захочет её выселить, или погибнет, нужно обращаться в суд, чтобы право пользования квартирой отстоять.

Иск о признании права пользования жилым помещением пишется довольно просто, . Но если у вас ситуация неоднозначная, лучше обратитесь к адвокату или грамотному юристу, ведь каждое дело индивидуально. А проиграть дело, значит потерять право пользования жилым помещением.

Дата написания: 2014-02-24


Напомню, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

Как видно из определения, правовая конструкция договора аренды создана таким образом, что позволяет сторонам договора выбрать самим один из вариантов передачи имущества:

  • во временное владение и пользование
  • во временное пользование

Важно понимать, что в отношении договора аренды необходимо не только согласовать его , но и надлежащим образом определить основные права и обязанности сторон договора. В свою очередь, объем прав и обязанностей зависит от того, какую конструкцию договора аренды выберут для себя стороны.

Наиболее востребованным и встречаемым вариантом передачи имущества при аренде является, конечно же, передача во временное владение и пользование. Для понимания природы договора необходимо в первую очередь разобрать терминологию.

Право владения - это возможность фактически обладать имуществом, так сказать, физическое "господство" над ним. Право владения в отношении арендаторов позволяет им во-первых, определять различные условия доступа к имуществу и если это необходимо, то физически воздействовать на него. Например, перемещать арендуемое имущество в пространстве (при условии что оно движимое). Это важное обстоятельство позволяет арендатору более рационально использовать имущество. В зависимости от текущих потребностей, в нужном месте и в нужное время арендатор может без простоев использовать арендованное имущество по своему усмотрению. Это подтверждается и сложившейся судебной практикой

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 № 08АП-8667/2009
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2006 по делу № А26-7328/2005-213
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2010 по делу N А56-15471/2009

Во-вторых, право владения дает возможность арендаторам применять так называемые вещно-правовые способы защиты, которые установлены статьями 301-304 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Это согласно ст. 305 ГК РФ:

  • Истребование имущества из чужого незаконного владения
  • Истребование имущества от добросовестного приобретателя
  • Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
  • Защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения

Когда имущество находиться во владении арендатора, он может постоянно контролировать использование арендованного имущества, своевременно реагировать на нежелательное воздействие со стороны третьих лиц, в том числе путем исключения доступа к нему.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 45)
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"

Обратите внимание, право арендатора на вещно-правовую защиту имущества от нежелательных притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора аренды, а после фактической передачи ему объекта аренды, то есть с момента вступления во владение имуществом (например принятие имущества по акту приема-передачи).

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

Также необходимо иметь иметь ввиду, что конструкция договора аренды при передачи имущества во владение и пользование подразумевает, что после прекращения договора аренды, арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.


Право пользования имуществом - это право извлекать из имущества его полезные свойств. Относительно арендных отношений, пользование имуществом должно осуществляться согласно условиям заключенного договора. Так согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обратите внимание, пользование арендованным имуществом является главной целью всего договора аренды. Именно за возможность арендатора пользоваться имуществом, взятого им в аренду и взимается арендная плата. Владение имуществом здесь является как ни странно вторичным, основным правом при аренде является, конечно же, возможность пользоваться имуществом. Ключевым словом здесь является слово "возможность". В действительности арендатор может и не пользоваться имуществом, важно, чтоб у него такая возможность была. А будет он реализовывать свою возможность или нет - это уже его право. Это очень важный момент. Арендатор по сути не обязан уплачивать арендодателю обусловленную договором арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться арендованным имуществом. Арендатор вправе требовать с арендодателя возврата внесенных им за этот период денежных средств (арендных платежей).

Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011

Кроме того, внесенные арендатором арендные платежи, могут быть взысканы с арендодателя в качестве неосновательного обогащения при невозможности использования арендованного имущества.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2010 по делу N А19-14651/08

В редких случая, но все-таки такое случается, арендодатель может передать имущество арендатору только во временное пользование (конструкция договора аренды без права владения). В этом случае наиболее вероятны три возможные причины: либо арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вышеуказанные вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества, либо желает оставить за собой право определять условия доступа к арендованному имуществу. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование железнодорожные весы, однако желающих взвесить груз много, причем в разное время суток. В этом случае, конечно же, целесообразней предоставить имущество в аренду только в пользование, без права владения, для разных лиц в разное время суток, причем на строго ограниченное количество часов для каждого. И третья возможная причина - фактическое обладание арендованным имуществом затруднительно для арендатора в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию.


Так вот, в зависимости от выбора варианта конструкции договора аренды (временное владение и пользование или временное пользование) договорные отношения, как было указано выше, будут иметь различный объем прав и обязанностей сторон. Кроме того, выбор той или иной конструкции помогает корректно квалифицировать договор как договор аренды, то есть обособить его от иных договоров.

Объем прав и обязанностей по договору аренды у арендодателя:

  • обязанность предоставить имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование
  • право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом
  • право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока аренды (при передаче во временное владение и пользование)

Объем прав и обязанностей у арендатора:

  • обязанность оплачивать временное пользование имуществом
  • обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды (при передаче во временное владение и пользование)
  • право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом

Если условия об основных правах и обязанностях сторон не согласованы, заключенный договор могут не квалифицировать как договор аренды, то есть правила, установленные гл. 34 ГК РФ не будут действовать (не будут порождать соответствующих юридических последствий, присущих договору аренды). Данные правовые выводы также подтверждаются и сложившейся судебной практикой:

Постановление ФАС Уральского округа от 27.09.2004 N Ф09-3146/04-ГК по делу N А76-19544/03

Таким образом, для договора аренды будет справедливо утверждение: договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды.


Подведем итоги.

Правовая конструкция договора аренды создана таким образом, что позволяет сторонам договора выбрать самим один из вариантов передачи имущества:

  • во временное владение и пользование
  • во временное пользование

Право владения - это возможность фактически обладать имуществом, так сказать, физическое "господство" над ним. Право владения в отношении арендаторов позволяет им во-первых, определять различные условия доступа к имуществу и если это необходимо, то физически воздействовать на него. Во-вторых, право владения дает возможность арендаторам применять так называемые вещно-правовые способы защиты, которые установлены статьями 301-304 ГК РФ.

Право пользования имуществом - это право извлекать из имущества его полезные свойств. Относительно арендных отношений, пользование имуществом должно осуществляется согласно условиям заключенного договора.

В зависимости от выбора варианта конструкции договора аренды (временное владение и пользование или временное пользование) договорные отношения будут иметь различный объем прав и обязанностей сторон. Кроме того, выбор той или иной конструкции помогает корректно квалифицировать договор как договор аренды, то есть обособить его от иных договоров.



Похожие статьи