Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества. Передача вещи по договору о ее отчуждении По договору возникает с момента

08.03.2020

Производные способы приобретения права собственности основываются на правопреемстве. Перечень их открывают договоры купли-продажи, мены, дарения, поставки, контракции, ренты, аренды с выкупом, являющиеся основанием возникновения этого права у приобретателя.

Сделка, направленная на отчуждение имущества, является результатом осуществления собственником своего полномочия распоряжения, что, как правило, влечет возникновение обязательственного правоотношения. Надлежащее исполнение обязательства, возникшего из такой сделки, становится возникновение правомочий собственника у приобретателя.

Как отмечает К.П. Победоносцев, для всякого приобретения вещного права, проистекающего из обязательства, одного выражения воли недостаточно. Для этого необходимо два существенных условия: 1) наличие соглашения лиц, т. е. установление обязательственной сделки, и 2) традиция вещи во исполнение этого соглашения, когда совершается действительный переход вещи из власти одного лица во власть другого.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, данное правило, содержащееся в п.1 ст.223 ГК РФ, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре, свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у приобретателя. Однако если они не воспользовались этим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента передачи вещи.

Соответственно выделяются система консенсуса (достижения соглашения об отчуждении вещи), система традиции (увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности) и система регистрации (перехода права собственности в момент регистрации).

Под передачей вещи понимается ее фактическое вручение приобретателю, т. е. поступление ее во владение этого лица. Кроме того, законом предусмотрены случаи, когда передача вещи считается совершенной без фактического вручения. Передача может осуществляться путем совершения иных действий: предоставление вещи в распоряжение приобретателя в месте ее нахождения (п.1 ст.458 ГК РФ), что часто применяется при поставке товара на условиях самовывоза. Новым для нашего правопорядка является правило п.2 ст.224 ГК РФ о том, что фактическое владение вещью приобретателем к моменту заключения договора о ее отчуждении (например, при выкупе арендованного имущества) приравнивается к ее передаче. В такой ситуации заключение договора об отчуждении вещи признается законом и ее одновременной фактической передачей.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Примером этого является необходимость регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Значение точного определения момента перехода права собственности многогранно. С моментом перехода права собственности связан и переход риска случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого имущества; и наличие правомочий собственника в данный момент.

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Комментарий к Ст. 223 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет момент перехода права собственности в таком случае, как приобретение права собственности на основании договора. К числу договоров, влекущих переход права собственности, относятся как возмездные (например, купля-продажа, мена, рента), так и безвозмездные (например, дарение).

Следует иметь в виду, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (). Не исключено также возникновение права собственности на основании смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК). Так, в соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Условие о переходе права собственности на имущество может быть включено в иные договоры, в том числе, например, в соглашение об отступном (ст. 409 ГК) или в соглашение об уплате алиментов (ст. 104 СК).

2. Общим правилом, которое закрепляет комментируемая статья, является переход права собственности на имущество к приобретателю по договору с момента передачи вещи. Данное правило имеет огромное значение для гражданского оборота, поскольку до указанного момента право собственности за отчуждателем вещи сохраняется. Это лицо при заключении договора приобретает лишь обязанность передать вещь. Так, предусмотренный договором купли-продажи. Разумеется, данное правило не применяется при заключении реального договора, например договора дарения, когда сам договор считается заключенным с момента передачи имущества.

Поскольку с момента заключения консенсуального договора о передаче имущества в собственность до момента такой передачи право собственности сохраняется за отчуждателем, то на такое имущество может быть обращено взыскание по его обязательствам.

Действие правила о переходе права собственности с момента передачи имущества проявляется также в ситуации, когда продавец вещи заключил договор о передаче имущества в собственность одновременно с несколькими лицами. Право собственности возникнет лишь у того, кому имущество будет передано. Неисполнение обязанности по передаче имущества порождает право покупателя отказаться от исполнения договора. Кроме того, в соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Состоявшаяся во исполнение договора передача имущества влечет переход права собственности к приобретателю, что означает перенос на него и .

3. Исключения из общего правила, установленного в п. 1 комментируемой статьи, могут быть предусмотрены прежде всего самим договором между сторонами, поскольку указанная норма является диспозитивной.

Это возможно, например, в соответствии со ст. 491 ГК РФ, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств. В таком случае покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иначе, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят другие обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Правило о сохранении (резервировании) права собственности представляет собой одну из гарантий имущественного интереса продавца.

4. Кроме того, отступления от правила о переходе права собственности к приобретателю по договору с момента передачи вещи могут быть предусмотрены законом. Примером тому может служить п. 2 комментируемой статьи, в соответствии с которым право собственности возникает с момента государственной регистрации, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации.

На основании возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок такой регистрации определяется Законом о регистрации недвижимости. Специальные нормы о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество содержатся в ст. 551 ГК РФ. Поэтому во всех случаях, когда стороны договора, предусматривающего переход права собственности на недвижимое имущество на тех или иных условиях, желают достичь необходимого правового эффекта, им следует также позаботиться о выполнении требования о государственной регистрации перехода права собственности. Это может касаться, например, супругов, заключивших брачный договор, содержащий условия о передаче недвижимости, относящейся к общей совместной собственности, в собственность одного из них.

Комментарий к статье 223 Гражданского Кодекса РФ

1. Одним из самых типичных производных оснований приобретения права собственности является передача вещи по договору о ее отчуждении (традиция). Субъектом, в лице которого возникает право собственности в указанный момент, является сторона договора. Пункт 1 комментируемой статьи указывает на момент, с которого по общему правилу возникает право собственности у приобретателя вещи по договору. Комментируемая статья прямо не определяет круг соответствующих договоров. Однако она устанавливает, что речь идет о таких договорах, содержанием которых является отчуждение вещи (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК).

Правило, содержащееся в п. 1 комментируемой статьи, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у ее приобретателя. Отчуждатель и приобретатель вещи могут связать момент перехода права собственности с моментом оплаты, а также с наступлением иных обстоятельств. Однако, если они не воспользовались этим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента передачи вещи.

Соответственно, выделяют систему консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи), систему традиции и систему регистрации (переход права собственности в момент регистрации). Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным.

Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец предполагается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК).

О понятии передачи вещи см. коммент. к ст. 224 ГК.

2. В п. 2 комментируемой статьи установлены особенности возникновения права собственности в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации. В таких случаях право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Примером этого является необходимость регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Данное правило имеет весьма важные практические последствия. Так, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК.

3. В 2004 г. комментируемая статья получила важное уточнение: недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Подробнее об этом см. коммент. к ст. ст. 234, 302 ГК.

4. Значение точного определения момента перехода права собственности многогранно. Нередко, однако, его ограничивают указанием на то, что с переходом права собственности, как правило, связан и переход риска случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого объекта, что, конечно, правильно, но значение определения момента перехода права собственности этим не исчерпывается. Прежде всего, установление момента перехода права собственности важно для самих участников договора, для определения того, какой из сторон в данный момент принадлежат правомочия собственника. Но поскольку право собственности - вещное право и относится к абсолютным правам, противопоставляемым всем третьим лицам, то и для последних имеет значение точное определение, какая из сторон - продавец или покупатель - является собственником данного объекта.

В этом плане интерес имеется у кредиторов, а также у государства в лице налоговых органов в случаях обращения взыскания на имущество, так как вещественный состав имущественной массы должника определяется с учетом момента перехода права собственности по заключенным отчуждательным сделкам. В настоящее время это особенно важно в случаях ликвидации юридического лица, при определении конкурсной массы объявленного несостоятельным (банкротом) субъекта предпринимательской деятельности.

Легитимация истца по виндикационному иску (как правило) и по обязательственному иску из причинения вреда требует определения момента перехода права собственности, если данная вещь стала предметом купли-продажи, мены или иной отчуждательной сделки, поскольку тот и другой иск вправе предъявлять по общему правилу собственник вещи.

Можно указать и ряд других отношений, в связи с которыми неизбежно определение субъекта права собственности на вещь, ставшую предметом сделки о ее отчуждении: определение наследственной массы, иск об исключении имущества из описи, определение субъекта страхового интереса, имеющего право на страховое возмещение, и др. (см.: Хаскельберг Б.Л. Об основании и моменте перехода права собственности на движимые вещи по договору // Правоведение. 2000. N 3. С. 121 - 132).

Полный текст ст. 223 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2020 год. Консультации юристов по статье 223 ГК РФ.

Комментарий к статье 223 ГК РФ

1. По общему правилу, момент передачи вещи по гражданско-правовому договору является моментом приобретения права собственности. Исключение составляют случаи, которые предусмотрены законом или договором. Например, в договоре купли-продажи может быть предусмотрено, что право собственности на вещь возникает с момента внесения в полном объеме платы за такую вещь.

2. Если отчуждение имущества в соответствии с гражданско-правовым договором подлежит государственной регистрации, то право собственности на такое имущество возникает, соответственно, с момента такой государственной регистрации, в частности с момента внесения об имуществе записи в Единый государственный реестр прав.

Так, например, согласно ст. 15 КВВТ РФ право собственности на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре, Российском международном реестре судов или реестре маломерных судов. Право собственности на судно, строящееся на территории РФ, может быть приобретено с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре или Российском международном реестре судов.

На практике довольно часто возникают вопросы относительно момента перехода права собственности на транспортные средства, а именно относительно необходимости их государственной регистрации. По этому поводу Челябинский областной суд сделал вывод о том, что поскольку транспортное средство по своей правовой природе относится к движимому имуществу, его отчуждение государственной регистрации не подлежит, момент возникновения права собственности на такую вещь возникает с момента ее передачи. Законом не установлено, что сделки, совершенные в отношении транспортных средств, подлежат обязательной государственной регистрации, и не устанавливается правило о том, что право собственности на это имущество возникает лишь после регистрации в органах ГИБДД. При этом государственная регистрация транспортных средств не является государственной регистрацией в том смысле, который в силу закона порождает право собственности.

Право собственности на имущество может также возникнуть и у добросовестного приобретателя, в том числе и на недвижимое имущество, но при условии государственной регистрации права собственности в этом случае. Исключение из этого правила составляют те случаи, когда собственник на основании вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя. Собственно, добросовестность приобретения имущества, по мнению судебных органов, является юридически значимым обстоятельством при разрешении спора об истребовании имущества собственником.

3. Судебная практика:
- апелляционное определение Челябинского областного суда от 29.07.2013 по делу N 11-7789/2013г.;
- апелляционное определение Нижегородского областного суда от 27.08.2013 по делу N 33-7168.

Консультации и комментарии юристов по ст 223 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 223 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Комментарий к статье 223

1. В ст. 223 регулируется момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. этой нормой охватываются случаи производного приобретения права собственности.
Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ), накопление определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим возникает вопрос: с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности?
2. Можно предположить, что возникновение права может быть приурочено как к моменту соглашения об отчуждении вещи, так и к моменту передачи вещи или к иному моменту. Соответственно выделяются система консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи), система традиции (переход права собственности в момент передачи: traditio (лат.) - передача), система регистрации (переход права собственности в момент регистрации).
Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте - его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.
Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец полагается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.
Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.
Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.
Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.
Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.
3. Действующий ГК придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент приобретения вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.
Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения - как соглашением сторон, так и законом.
В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.
4. Система традиции порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и передачи вещи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На почве системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-то пороков в договоре об отчуждении имущества.
ГК РФ придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода права собственности. И, хотя переход собственности происходит в момент фактической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.
5. Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение этой вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение, или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не получают права собственности.
Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.
Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, то такое приобретение традицией не является и создать право собственности приобретателю не сможет. Такой приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.
6. Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подр. см. комментарий к ст. ст. 312, 313 ГК).
7. Договором может быть предусмотрено, что право собственности переходит не в момент передачи вещи, а при возникновении иного юридического факта (оплаты и т.д.). Но нельзя исключить правило традиции и при этом вовсе не указать, в какой момент переходит право собственности. Отсюда следует важное правило, которое часто упускается из виду: невозможно отступить от принципа традиции, т.е. определить моментом перехода права собственности не момент передачи, а иной момент, если отчуждателем в принципе утрачена фактическая возможность передачи вещи. Это правило можно сформулировать так: передача собственности возможна лишь постольку, поскольку возможна передача владения. Данное правило универсально и действует и для отчуждения недвижимости. Например, если собственник потерял владение вещью вследствие утраты, хищения, вероятной гибели, то он не вправе прибегнуть к диспозитивному правилу ст. 223 ГК и оговорить, что право собственности переходит, например, в момент соглашения или в момент оплаты вещи даже в том случае, когда приобретатель права согласен на такое условие. При этом сам договор о купле-продаже или ином отчуждении утраченной вещи будет действительным, поскольку стороны договорились об этом. Невозможно будет только совершить передачу вещного права, права собственности на проданную вещь.
Передача права собственности без владения возможна была бы лишь путем уступки (цессии) приобретателю вещного иска собственника к незаконному владельцу вещи в порядке ст. 301 ГК. Однако ГК РФ не допускает цессии вещных прав (ст. 382 ГК). Этот запрет не только исключает передачу права собственности на вещь, но и суброгацию соответствующих прав страховщику (ст. 965 ГК), что, очевидно, существенно сужает возможности по преследованию страховщиком нарушителей имущественных прав.
В то же время, если вещь находится у третьих лиц по основаниям, которые базируются на обязательственных (личных) требованиях собственника (хранение и т.п.), то собственник вправе либо дать основанное на этом обязательственном правоотношении указание этим лицам (законным владельцам имущества) передать вещь приобретателю в порядке ст. ст. 312, 313 ГК, либо передать приобретателю обязательственное право требования в порядке ст. 382 ГК с тем, чтобы приобретатель уже от своего имени истребовал имущество. Моментом перехода права собственности, если стороны не оговорят иного, будет тогда момент поступления вещи во владение приобретателя.
Стало быть, собственник имеет возможность передать вещь, если он сам владеет вещью либо вещью владеет иное лицо - законный владелец, который обязан собственнику передачей вещи.
8. Если не оговорено иное, риск гибели вещи переходит вместе с правом собственности на вещь (см. комментарий к ст. 211). Однако если передача вещи и переход права собственности не совпадают во времени, стороны обычно договариваются о переложении риска случайной гибели или повреждения вещи на то лицо, которое владеет вещью и имеет возможность контролировать ее сохранность. Но при этом, если владение вещью осуществляется в интересах другой стороны, на нее могут быть возложены издержки по содержанию вещи.
9. Определенной спецификой обладает передача имущества в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого хозяйственного общества или иного юридического лица. До регистрации этого общества у него не может возникнуть право собственности, так как нет самого субъекта этого права. Поэтому моментом возникновения права собственности на полученное в качестве вклада в уставный капитал имущество следует считать момент регистрации соответствующего юридического лица. Если же имущество подлежит регистрации, то действует правило п. 2 ст. 223 - право собственности юридического лица возникает с момента такой регистрации.
10. Право сторон отступить от правила традиции и определить момент перехода права собственности иным образом позволяет более гибко регулировать отношения сторон. Прежде всего это позволяет получить гарантии на случай неплатежеспособности и несостоятельности покупателя. В этом случае его кредиторы не смогут получить права на имущество, поскольку оно еще не принадлежит приобретателю. В то же время особые условия договоров об отчуждении имеют безусловное действие только для сторон договора. В отношении третьих лиц, не являющихся кредиторами, такие условия не могут иметь абсолютного действия: даже если приобретатель, получив владение, не стал еще собственником и не вправе распорядиться вещью, третье лицо, совершившее сделку с приобретателем, может не знать об этом и будет защищено против требований собственника (отчуждателя) возражением о доброй совести.
Особенно слабым является действие особых условий договора, отклоняющихся от правила традиции, если товар передается в другую страну, в которой действует иная правовая система. Здесь может быть парализованной не только защита от добросовестного приобретателя, но и защита против требований кредиторов. Характерным может считаться такое дело.
Немецкий продавец продал голландскому покупателю - строительной компании - бетономешалку с условием, что право собственности не переходит до полной оплаты. Покупатель не оплатил купленной машины, а после объявления его несостоятельным бетономешалка была реализована в пользу кредитора - налогового органа, поскольку голландское законодательство предусматривало обращение взыскания на все имущество, находящееся на строительной площадке несостоятельного должника. Судебный спор, возбужденный по иску покупателя, был решен в пользу кредитора.
Продавец, посчитав, что нарушено его право собственности, обратился в Европейский суд по правам человека в Страсбурге.
Суд, отказывая в иске, отметил: "Обычно продавец и покупатель оба обладают ограниченным правом на имущество (limited property right), защищаемым ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции, но точный объем права, имеющегося у каждой стороны, различается соответственно применяемому праву. В частности, от национального права зависит, до какой степени удержание титула защищается против требований кредиторов покупателя" (Дело Gasus Dosier против Нидерландов).
Что касается "ограниченного права на имущество (или собственность)" (limited property right) у обеих сторон, то это - свидетельство более широкого понимания собственности как вообще имущественных прав (в некоторых делах защита по ст. 1 Протокола дается правам, которые можно рассматривать и как неимущественные). На самом деле в каждый момент времени только одно лицо является собственником вещи; у другого имеются лишь имущественные права, права требований к другой стороне договора.
11. Если предметом договора об отчуждении имущества является имущество, подлежащее регистрации, то стороны не вправе определять иной момент перехода права собственности, чем тот, который указан в законе.
Определенные сложности возникают при применении нормы ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, говорящей о том, что регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности. Ведь если право собственности переходит в момент регистрации, то до того оно перейти не может, а значит, налицо некоторое противоречие. На самом деле, как уже отмечалось в комментарии к ст. 218 ГК, право вообще не переходит. В этом смысле всякая терминология, упоминающая переход права собственности, как и иного права, является неточной (заметим, что в ст. 153 ГК, дающей определение сделки, переход права как следствие сделки не указан) и может быть оправдана лишь давней традицией и практическими удобствами.
Нормы ст. ст. 218, 223, 224 говорят о возникновении права собственности на основании тех или иных юридических фактов, с которыми закон или договор связывает возникновение права собственности.
Предметом регистрации, следовательно, является тот или иной юридический состав, который в целом признан законом или договором достаточным для возникновения права собственности у приобретателя. Важно подчеркнуть, что регистрироваться должен именно юридический факт. Необходимо отметить, что для регистрации должен в любом случае представляться договор об отчуждении или иной документ о возникновении или переходе прав, в то время как документы, отражающие исполнение договора, в том числе содержащие сведения о фактическом владении объектом недвижимости, для регистрации не требуются (ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Следовательно, данные государственной регистрации (ЕГРП) подтверждают права собственности на недвижимость, иные вещные права и обременения, но не содержат достаточных сведений о владении объектами недвижимости.
12. Правила о регистрации не отменяют прав сторон оговорить переход права собственности выполнением определенных условий, например совершением передачи объекта, что обычно и совершается. Передача недвижимого имущества отражается в акте передачи имущества, представляемом вместе с договором на регистрацию. Не исключено в качестве условия перехода собственности и условие об оплате имущества, подлежащего регистрации. В таком случае отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным, и суд должен отказать в иске покупателю, если в договоре прямо указано, что он не может быть передан на регистрацию раньше, чем покупатель выполнит свои обязательства.
Однако, если такое условие не сформулировано, но имеется иное условие о том, что договор подлежит расторжению в случае отказа от оплаты или несвоевременной оплаты приобретенной недвижимости, договор может быть зарегистрирован в порядке ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, что не лишает продавца права требовать в дальнейшем расторжения этого договора в общем порядке.
Однако если договор нотариально удостоверен, то после этого ни одна из сторон не может более выдвинуть возражений против его регистрации и, следовательно, против возникновения права собственности у покупателя (ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).
13. Следует отличать регистрацию прав собственности от регистрации сделок с недвижимостью, которая требуется не всегда. Закон предусматривает обязательную регистрацию сделок по продаже жилых помещений (ст. 558 ГК), предприятий (), дарения недвижимости (ст. 574 ГК). В то же время продажа зданий, сооружений, помещений, не относящихся к числу жилых или не являющихся предприятиями, не требует регистрации.
Однако для того, чтобы у приобретателя возникло право собственности на приобретенную по такому договору недвижимость, регистрация обязательна. В этом случае наглядно обнаруживается несовпадение обязательственного и вещного эффекта договора об отчуждении имущества. Если договор об отчуждении недвижимости, не требующий регистрации, облечен в надлежащую форму единого письменного документа, то он становится обязательным для сторон и дает им соответствующие требования. Например, покупатель вправе требовать передачи ему объекта недвижимости независимо от того, зарегистрировано ли за ним право собственности на этот объект. Заявляя такое требование, покупатель выступает не как собственник, а как сторона в договоре, как кредитор. Поэтому ему и не нужно обосновывать свое право собственности, а достаточно опереться на действительный договор. Действие договора и состоит в том, что возникает требование о его исполнении.
При этом и фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения не влечет еще возникновения права собственности у приобретателя. Для этого требуется акт государственной регистрации. До этого собственником имущества остается продавец.
Эта практически распространенная ситуация стала предметом рассмотрения Пленума ВАС РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 указано, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданного имущества другому покупателю, так как оно уже находится в законном владении первого покупателя, у которого никак не может быть истребовано. Таким образом, продавец несет ответственность за неисполнение заключенного договора в размере убытков, причиненных тем, что купленная недвижимость не передана покупателю. В то же время вполне очевидно, что заключенный им договор является действительным, так как если бы он был ничтожным, то отпали бы основания для ответственности за причиненные неисполнением этого договора убытки.
Предметом судебного спора стало такое дело. На объекты недвижимости был наложен службой судебных приставов арест по требованию налоговых органов. ООО "Комтекс" потребовало освобождения недвижимого имущества от ареста, ссылаясь на то, что это имущество было приобретено, договор купли-продажи исполнен, хотя право собственности и не было зарегистрировано за покупателем. Президиум ВАС РФ, пересматривая дело в порядке надзора, указал, что истец, не являясь собственником спорного имущества, не вправе требовать освобождения его от ареста (Постановление от 26 августа 2003 г. N 8501/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 1. С. 58). Этот аргумент Президиума ВАС следовало бы уточнить. Если покупатель, ставший владельцем имущества, приобретает статус законного владельца, то он, конечно, имеет право требовать освобождения имущества от ареста. Другое дело, что и продавец, сохраняя право собственности, сохраняет и право его отчуждения. А раз так, то имущество может быть предметом взыскания кредиторов. В этом смысле наложение на него ареста правомерно. Но арест означает и фактическое изъятие имущества у покупателя, если оно находится у него (с возможной последующей передачей на хранение). Как можно судить из изложения дела, вопрос об исполнении договора купли-продажи, а тем самым и вопрос о владении объектом недвижимости, являлся спорным. Спора бы не возникло, если бы пристав-исполнитель, производя арест имущества, одновременно принял бы меры к его фактическому изъятию.
14. Более сложным оказался бы случай, когда было бы зарегистрировано право собственности того покупателя, который не получил недвижимости во владение, тогда как владельцем был бы другой покупатель. При этом не имеет значения, какой из договоров был заключен прежде другого, так как продавец сохраняет возможность совершать сделки по отчуждению имущества, пока является собственником. В этом случае применение общего правила: владелец имеет преимущество перед другими покупателями, имеющее силу, пока право собственности не возникло ни у кого из покупателей, - утрачивается. В то же время у приобретателя нет и юридической возможности истребовать имущество у другого покупателя, поскольку тот является законным владельцем и не отвечает по виндикационному иску, действующему только против незаконных владельцев (ст. 301 ГК). Если договор об отчуждении имущества, совершенный без передачи владения, не является недействительным как мнимый или притворный (ст. 170 ГК) или по иным основаниям, то возникает ситуация несовпадения собственности и владения, причем владелец имеет основания для использования вещи и право на защиту против третьих лиц (ст. 305 ГК), а собственник лишен иска из неосновательного обогащения, который возможен лишь против незаконного владельца. В то же время собственник лишен и возможности отчуждения вещи, так как не может обеспечить передачи владения покупателю. Поэтому, во всяком случае, такая позиция не может передаваться иным лицам.
15. Заметной спецификой отличается передача права имущества из федеральной собственности в собственность субъектов федерации, из государственной собственности - в собственность муниципальную. Здесь основанием передачи является административный акт, односторонний по своей природе. В силу изданного акта соответствующие изменения вносятся в ЕГРП, если речь идет о недвижимости.