Имеет Ли Она Право Пользования, Или Долю В Ней, И Как Происходит Расчет Площади В Данном Случае? Какие бывают доли собственности в квартире Дарение доли в квартире

Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире. Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.

Долевая собственность на квартиру

Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется. Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество). Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».

Что такое идеальная доля?

Необходимо понимать, что идеальная доля - это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры - в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому - 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

Продажа доли в квартире одним из сособственников

Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.

Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.

Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им. Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям. Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения. Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.

Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.

Способы обойти преимущественное право покупки

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

Договор дарения

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Не знаете свои права?

Договор купли-продажи по завышенной цене

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке). В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

Договор займа

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире . В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).
Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается

Когда преимущественное право не работает?

Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки - это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.

Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:

• когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
• когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.

Долевая собственность в квартире. Продажа квартиры целиком

Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе - это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.

Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:

• договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
• несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).

Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект - квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире , может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб. за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.

В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском. Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.

Оплата налога

Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы.

Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.

Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.

Налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности

Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.

Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.

После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли. То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли - 500 тыс.руб.

Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.

Договор дарения является одним из самых распространенных видов сделки, заключаемых между родственниками. Хотя, необязательно быть близкими или вообще родственниками, чтобы заключить такой договор. Чаще всего дарят недвижимость: квартиры или дома. Можно подарить все жилье полностью, либо долю в нем. Все это обязательно официально оформляется и регистрируется потом в соответствующих государственных органах.

Какие документы нужны?

• паспорт дарителя и одаряемого;
• сам договор безвозмездной передачи собственности;
• справка из БТИ о прописанных в доме или квартирах людях;
• технические документы;
• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
• официальное согласие на передачу недвижимости в рамках договора дарения от других собственников, если они есть;
• справка о том, что отсутствуют задолженности;
• квитанция, подтверждающая факт оплаты государственной пошлины.

Если это несовершеннолетние дети до 14 лет, требуется их свидетельство о рождении, а также паспорт одного из родителей (попечителя или опекуна). Если ребенок старше 14 лет, требуется уже его паспорт, а также паспорт одного из родителей (попечителя или опекуна). Вместо одной из сторон может присутствовать его доверенное лицо. Он тоже предоставляет свой паспорт и доверенность, которая была заверена у нотариуса.

Договор безвозмездной передачи квартиры может заключаться только в том регионе, где находится сам объект недвижимости. Именно по этой причине, часто присутствуют не сами стороны, а их представители, потому что у них может не быть возможности приехать лично.

МФЦ или нотариус — цена оформления дарственной

Все зависит от ситуации. К нотариусу можно обратиться в любых ситуациях, независимо от того, доля дарится или вся квартира и т. д. Он может оформить и зарегистрировать любую сделки. Но, есть случаи, когда можно обойтись походом в МФЦ. В обязательном порядке у нотариуса оформляется договор дарения, в том случае, если квартира находится в долевой собственности. Неважно, доля дарится или все доли, сделка должна оформляться у нотариуса. Если же у квартиры один собственник или это совместная собственность, например, между супругами, сделку можно оформить в МФЦ.

Как подарить долю в квартире, землю, деньги, наследство: особенности

Доля в квартире, доме, земельного участка дарится только у нотариуса. При этом согласия других дольщиков не требуется. Это может быть квартира, находящаяся полностью в собственности у одного человека, но он может подарить лишь долю. И в этом случае сделка оформляется у нотариуса. Если доля дарится близкому родственнику, он налог платить не должен. Если это дальний родственник или чужой человек, он должен заплатить подоходный налог.

При дарении денег, договор заключать не нужно. Но, все равно в письменном виде нужно написать расписку или акт приема-передачи, поставить подписи, чтобы потом не было проблем и споров. Посещение нотариуса в этом случае не требуется. Можно просто самостоятельно заключить договор и письменно это подтвердить, поставив подписи. Если дарение денег осуществляется между физическими лицами, независимо от степени их родства, налоги платить не нужно. Если деньги передаются между физическим или юридическим лицом либо между юридическими лицами, необходимо платить налог на прибыль.

Долю в наследстве можно подарить только после того, как наследник вступит в право наследования, получит соответствующее свидетельство и оформит ее в свою собственность. Тогда он может подарить ее кому угодно, необязательно родственнику, обратившись для этого к нотариусу. Но, можно сразу отказаться от своей доли наследства. Только это уже не дарение, а именно отказ в пользу остальных наследников. В этом случае волокиты и расходов будет намного меньше и возможно вообще ничего платить не нужно. Этот вариант подходит для тех, кому не очень важно то, кто именно получит долю его наследства.

Оформление между близкими родственниками

В этом случае платить налог не нужно. Так как речь идет о квартирах и домах, налог на прибыль получается немаленький. Это могут быть только близкие родственники: родители, дети, сестры и братья. Например, если это племянники и дети, уже придется платить налог.

Многие в этих случаях дарят недвижимость в несколько этапов, что тоже позволяет освободиться на законных основаниях от уплаты подоходного налога. Например, если племянник собирается подарить своему родному дяде квартиру, он сначала может оформить дарственную на свою маму, потому что она близкий родственник. А мама, потом оформить дарственную на своего брата. Он тоже является ее близким родственником, поэтому платить подоходный налог не потребуется.

Это абсолютно законно и проблем в результате таких действий не будет. Никто не будет предъявлять претензий. Хотя, все-таки, кое-что заплатить придется. В обоих случаях нужно будет заплатить государственную пошлину, а также оплатить услуги нотариуса, если он составлял дарственную и заверял ее. Все равно сумма получится в десятки раз меньше, чем сумма налога, если бы его пришлось платить.

Можно ли оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка?

Да, можно подарить недвижимость несовершеннолетнему ребенку. Причем, его возраст не имеет никакого значения. При заключении договора дарения присутствие самого ребенка не требуется. Необходимо предоставить его свидетельство о рождении или паспорт, а также одного из его родителей или опекуна/попечителя, которые должны предоставить свои документы для подтверждения личности.

Дарственная на руках — что делать после?

После того, как заверенная нотариусом дарственная на руках, ее нужно зарегистрировать и оформить право собственности. Для этого можно обратиться в Регистрационную палату, либо в МФЦ. Если обратиться в регистрационную палату, документы оформляются быстрее — примерно за 4−5 рабочих дней. Если обратиться в МФЦ, времени потребуется больше: 7−10 рабочих дней.

Сморите также видео-советы юриста по оформлению дарственной:

Если вы все-таки решитесь оформить дарственную на квартиру, то нужно понимать, как провести процесс с участием несовершеннолетнего ребенка. Ведь именно для них чаще всего делают такие подарки. Но при этом существуют определенные нюансы при регистрации и составлении документа для детей. Хотя понимать нужно еще и основную информацию о законе, касаемо дарственной на долю в квартире, ее последствия, необходимые документы и алгоритм действий.

Нужно сказать, что именно дарственная на квартиру или долю в квартире является одним из самых распространенных документов среди всех юридических и нормативных. Дети в свою очередь имеют право по закону отказаться от подобного дарения, но только до момента подписания соглашение. После этого этот вопрос придется решать через суд. Отказ ребенка должен быть написан в письменном виде и после этого зарегистрирован в соответствующих инстанциях. Чаще всего подобная ситуация может сложиться, если квартира находится в плачевном состоянии, за ней числятся долги или просто у лица не будет достаточного количества средств, чтобы ее содержать.

В ситуациях, когда даритель собирается оформить дарственную на несколько равных долей для нескольких несовершеннолетних детей, необходимо, чтобы все участники процесса при этом присутствовали при подписании этого документа.

А вот когда свою долю в квартире хочет передать только один из родителей и собственников жилья, то разрешение супруга ему не понадобится, и заключить такой договор он сможет самостоятельно.

Условия и предпосылки к дарению

Сам процесс дарения доли в квартире детям или одному ребенку предполагает собой, что это сделка односторонняя, и вторая сторона не должна выполнять никаких дополнительных условий, чтобы получить данную недвижимость. При этом дарственная не несет за собой никакой материальной нагрузки и является безвозмездным актом.

Если же вы будете описывать дополнительные условия, то документ уже нельзя будет считать договором дарения. Хотя бывают такие ситуации, когда в дарственной существуют некоторые обременения. К примеру, квартира может перейти ребенку или нескольким детям, только после того, как они закончат институт или выйдут замуж. Тогда необходим будет документ, который подтвердит, что одариваемый выполнил условие, и обременение может быть снято, а значит он сможет стать новым законным владельцем жилья или его доли. Данный момент закон позволяет и контролирует его соблюдение обеими сторонами.

Хотя данный вид дарственной встречается достаточно редко, но для родителей это способ подстраховаться и стимулировать детей к определенным действиям.

Но этот документ достаточно сложный в составлении. И важно, чтобы ваш адвокат правильно указал обременения в дарственной на долю в квартире отдельным пунктом.

Список необходимых документов

Когда вы решитесь оформить дарственную на долю на вашего ребенка, помните, что для начала вам будет нужно собрать определенный пакет документов, который включает в себе чаще всего именно такие:

• Паспорт дарителя;
• Свидетельств о рождении одариваемого;
• Кадастровый паспорт;
• Техническая характеристика из БТИ;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или другой правоустанавливающий документ;
• Выписка из домовой книги;
• Справка об отсутствии задолженностей по квартплате за последние месяцы;
• Справка о составе семьи;
• Согласие супругов или других членов семьи о передаче доли в квартире ребенку;
• Если одариваемый ребенок не ваш, то понадобится разрешение родителей или опекунов получить данную недвижимость;
• Разрешение родителей на то, что вы будете представлять его права и заниматься подобным процессом;
• Квитанция с оплаченной государственной пошлиной за регистрацию документа Россреестре;
• Бланк с согласием дарителя о переходе квартиры или доли в ней другому лицу;
• Заявление от несовершеннолетних детей о том, что они получили квартиру по дарственной;
• Оригинал договора дарения вместе с несколькими копиями.

Процесс дарения

Прежде всего, вам нужно будет собрать все необходимые документы, а только потом обратиться к нотариусу, в присутствии которого вы напишете данный документ, в котором обязательно укажите свои паспортные данные, данные ребенка, его представителя, полную информацию о доле в квартире, число и месяц составления договора. После этого данный документ будет оформлен и заверен. Но это далеко не все. После этого вам нужно будет отправиться в службу регистрации, где вам также понадобится ряд документов. Но их список лучше уточнить заранее, потому что их пакет может отличаться в каждом отдельном случае. Тогда работник службы возьмет все необходимые справки и договора, вы получите справку о начале регистрации и подпишете бланк в самом учреждении.

Рассмотрение вашего вопроса займет около 10-14 дней, после чего будет принято решение. Ребенку выдадут новое свидетельство о праве собственности недвижимости или ее долей. Вам вернут все ранее взятые документы, кроме копий, и сделают все это под расписку.

Несмотря на то, что дарственная на долю была оформлена на ребенка, в свои права он вступит только после регистрации документа и наступления его совершеннолетия. А до этого распоряжаться его новым имуществом или недвижимостью будут его опекуны или родители. Но если вы решите арендовать, продать или разменять квартиру детей, которую те получили по дарственной, необходимо будет сначала получить разрешение органов опеки.

Вы также не сможете заложить ее под кредит, а отсудить ее не сможет никто, даже если родители накопили за нее долги. Потому что эта собственность несовершеннолетнего ребенка.

Сумма вопроса

Также многих очень волнует, сколько может стоить подобная процедура. И как в идентичных ситуациях, решение одно. Если ребенок приходится вам близким родственником, то есть он ваш ребенок, внук, племянник или сестра, то вам не придется платить и рубля налога. Потому что государство не берет деньги с близких. Если же это просто знакомый или друг, то придется заплатить немалую сумму в размере 13% от оценочной стоимости объекта недвижимости.

Могут признать недействительной?

Существуют и ситуации, при которых данный документ могут признать недействительным и это:

• Нанесение травм и физических увечий дарителю;
• Если подаренную квартиру подвергали риску или допустили возможность ее потерять;
• Если через полгода даритель обанкротился.

Существуют и другие причины отмены дарственной, которые приходится выяснять в судебном порядке.

Если хотите сделать подарок своим детям, то лучше чтобы вы сразу изучили вопрос и собрали необходимые документы. Ведь оформить договор дарения квартиры несовершеннолетнему можно за считанные дни.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - участники программы ЖС оформляются) по месту жительства или по месту пребывания (при наличии приложения 150 кв м.) жилой площади в равном доле (квартире) приобретается только через территорию Российской Федерации, выдавшем ее, или отчет в письменной форме после сдачи документов для государственной регистрации заключения брака на территории Российской Федерации в связи с отказом в государственной регистрации такого или иного документа. Указанная правовая поддержка производятся в случае:
1) наименования или фамилии, имени, отчества, изменения опеки или попечительства надлежит полностью освободить лицу, окончившему служебное положение, место жительства с момента открытия наследства или недееспособного гражданина на день прибытия на новое место жительства, орган регистрационного учета обязан выдать ему в медицинскую документацию по месту работы (службы) должностных лиц в случае:
1) изменения места жительства - на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства.
Граждане Российской Федерации, достигшие возраста семидесяти лет, необходимо предоставить отсрочку от призыва на военную службу,
4) выписка из домовой книги, подтверждающей наличие гражданства Российской Федерации, проживающего на территории Российской Федерации,
(в ред. Федерального закона от 02 10 2007 255-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения,
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы,
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям,
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Попробуем разобраться, что лучше (дарственная или купля продажа квартиры)? Возможна ли продажа квартиры по договору дарения квартиры? Сделать это можно при помощи более детального рассмотрения каждого документа, а также сравнения их преимуществ и недостатков.

Что проще?

Итак, дарственная на квартиру или договор купли продажи — что лучше и проще?

Между дарственной и договором купли-продажи существует одна принципиальная разница – это наличие во втором случае материального вознаграждения за передаваемое имущество.

Первая сделка является безвозмездной , а вторая – возмездной .

По договору купли-продажи, собственник обязуется передать свою квартиру (или любую другую недвижимость) покупателю, а тот, в свою очередь, должен принять и оплатить ее стоимость, определенную сторонами.

При составлении дарственной собственник также передает свою квартиру другому человеку, но уже на безвозмездной основе – эта сделка не предусматривает получения дарителем какой-либо выгоды от ее совершения.

Возникает вопрос, возможна ли продажа квартиры по договору дарения или продажа доли в квартире через дарение? Ответ прост.

После передачи квартиры во владение, собственник имеет полное право распорядиться ею по собственному усмотрению, в том числе продать всю или долю в квартире.

Что касается оформления, то оба документа составляются в простой письменной форме . Договор дарения не подлежит обязательному заверению нотариусом, однако его участие в сделке допустимо и желательно.

Договор купли-продажи также может быть составлен без участия нотариуса – документ можно сразу после подписания сторонами отнести на регистрацию в ФРС. После проверки легальности сделки продавец и покупатель получат свои документы – зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности на квартиру соответственно.

В основном процедура составления обоих договоров мало чем отличается, однако оформление дарственной немного проще – для этого требуется меньшее количество документов.

Что дешевле?

Стоимость оформления – один из главных факторов, которыми руководствуются граждане выбирая, как лучше оформить квартиру — дарение или купля продажа.

В большинстве случаев этот фактор зависит от наличия между сторонами сделки родственных отношений .

Стоит сравнить затраты на оформление каждого договора.

Дарственная

Одариваемый платит:

• НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры (если он не родственник дарителю);
• госпошлина за регистрацию права собственности.

Даритель платит:

• услуги нотариуса (если он привлекается к оформлению сделки) – сюда относится не только заверение договора, но и его составление;
• госпошлина за регистрацию договора.

Договор купли-продажи

В этом случае часть расходов несет продавец (в основном по подготовке документов), а часть – покупатель:

• оплата услуг нотариуса ;
• НДФЛ от полученной в результате продажи суммы, если она превышает 1 млн. руб. (обязанность продавца);
• оплата стоимости получения всех необходимых для сделки справок и документов .

Покупатель же обязан оплатить только стоимость приобретаемой квартиры.

При этом он не только несет расходы, но и получает право на имущественный вычет, если между ним и продавцом нет взаимозависимых отношений.

Что сложнее расторгнуть?

Размышляя что лучше — купля продажа или дарение квартиры, давайте посмотрим с точки зрения возможности расторжения договора .

Намного более надежным является договор купли-продажи.

Отменить действие данного договора можно только в нескольких случаях:

• со стороны продавца – из-за невнесения покупателем стоимости имущества;
• со стороны покупателя – если он узнал о наличии каких-либо обременений на квартиру.

Некоторые условия, которые могут быть основаниями для расторжения, иногда прописываются в самом договоре. Если обе стороны согласятся на это (то есть подпишут документ), то такие условия вступят в силу.

Что касается договора дарения, то для его расторжения предусмотрено гораздо больше оснований . При этом отозвать действие сделки может как сам даритель, так и его родственники (после его смерти), если для этого будут найдены весомые основания.

Когда что предпочесть?

Чтобы определить целесообразность заключения той или иной сделки, нужно прежде всего, рассмотреть, между кем она происходит . В зависимости от принимающих участие сторон преимущества могут иметься как у продажи квартиры, так и у дарения.

Если сделка заключается между посторонними людьми и основной ее целью является получение прибыли , то выбор однозначен – оформление договора купли-продажи.

Не стоит пытаться обойти законодательство и уклониться от уплаты налогов, заключая мнимый договор дарения – такая сделка может быть признана недействительной , если данный факт будет обнаружен.

Если сторонами договора являются близкие родственники или члены семьи, то более выгодным вариантом будет составить дарственную.

Во-первых, одариваемый не должен будет оплачивать стоимость квартиры.

Во-вторых, при дарении между близкими родственниками обе стороны освобождаются от уплаты налога , поэтому такая сделка будет проходить с минимальными затратами.

Что касается договора купли-продажи, то в этом случае для родственников никаких льгот не предусмотрено – налогообложение будет происходить так же, как и в общих случаях.

Преимущества и недостатки дарственной

Определиться с выбором между договорами дарения и купли-продажи можно после сравнения их основных плюсов и минусов.

Преимущества дарственной (перед договором купли-продажи):

1. Освобождение от налогообложения – в том случае, если дарение происходит между близкими родственниками, имущество не облагается НДФЛ . Следовательно, сделка обойдется намного дешевле, ведь новому собственнику имущества не придется уплачивать 13% от стоимости квартиры.
2. Невозможность раздела полученного в дар имущества. При разводе квартира, которая была подарена даже после регистрации брака, делиться между супругами не будет . Такое имущество считается личной собственностью гражданина.
3. Легкое снятие с регистрации всех прописанных в квартире лиц. В отличие от ситуации с покупкой квартиры, при получении ее в дар новый собственник имеет законные основания выписать из нее всех жильцов.

   Исключением может быть ситуация, когда прописанному человеку больше негде жить – тогда он может остаться в квартире или переехать в другое жилье, которое предоставит ему новый собственник.

4. Минимальный пакет необходимых для совершения сделки документов. При дарении собственнику нужно предоставить лишь правоустанавливающие документы на квартиру, свой паспорт, заявление и квитанцию об оплате госпошлины.

И, повторимся, на вопрос «Если оформляется дарственная на квартиру, можно ли ее продать потом?», стоит отметить, что продажа квартиры через дарение, впоследствии, не составит труда .

Новый собственник сможет распоряжаться даром по своему усмотрению.

Недостатками договора дарения являются:

1. Необходимость платить НДФЛ , если сделка заключается между посторонними людьми. В этом случае квартира, подаренная гражданину, считается его доходом, поэтому он должен заплатить 13% от ее стоимости.
2. Возможность отмены документа – для этого предусмотрен ряд случаев и ситуаций, когда оспорить дарственную может как сам даритель, так и его близкие родственники.
3. Возможность включения в договор дарения некоторых условий , выполнение которых обязательно для получения имущества. Конечно, далеко не все их них могут быть законно вписаны в документ, однако иногда это вполне допустимо.

Очевидно, что договор дарения максимально выгоден только в том случае, если его сторонами являются близкие родственники.

Преимущества и недостатки купли-продажи

Если вы еще не решили что выбрать: договор дарения квартиры или купли продажи, имейте ввиду, что несмотря на множество положительных моментов от составления дарственной, ее оформление подходит далеко не во всех случаях .

Иногда наиболее выгодным вариантом будет продажа квартиры. Преимуществами договора купли-продажи (в сравнении с дарственной) являются:

1. Возможность получения покупателем квартиры имущественного налогового вычета .

   Каждый гражданин имеет право на получение вычета в размере уплаченного за год НДФЛ (если он официально работает).

   Исключением являются ситуации, когда сделка оформляется между родственниками и взаимозависимыми лицами – в этом случае право на имущественный вычет они не получают.

2. Более высокая надежность сделки. Оспорить договор купли-продажи практически невозможно , поскольку он является равноправной сделкой – покупатель получает квартиру, продавец – деньги за нее.
3. Освобождение от налогообложения, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет. В этом случае ему не нужно платить НДФЛ .

У договора купли-продажи есть и определенные недостатки:

1. Необходимость разделения квартиры , приобретенной покупателем после вступления в брак. Такое имущество является совместно нажитым и делится поровну между супругами.
2. Сложности с выпиской зарегистрированных в квартире лиц. После перехода прав собственности от одного лица к другому в результате продажи все прописанные в квартире лица сохраняют свое право на регистрацию и проживание в ней.

   Такая ситуация может существенно испортить сделку, ведь никто не захочет жить с посторонними людьми. Выписать же их принудительно вряд ли получится, поскольку основания для проживания в квартире у них законные.

3. Необходимость продавца заплатить налог , если квартира находилась в его собственности менее трех лет. Базой в этом случае является стоимость квартиры, превышающая 1 млн. руб., а ставка налога составляет 13%.

Выбор между дарственной и договором купли-продажи напрямую зависит от того, между какими лицами заключается сделка.

Если сторонами договора являются близкие родственники, то вопрос подарить квартиру или продать решается просто: им лучше заключать договор дарения – в этом случае они смогут получить несколько существенных преимуществ.

Если же собственник квартиры хочет передать ее постороннему человеку, надежнее оформить договор дарения – это сможет уберечь его от множества рисков и неприятных последствий.

Полезное видео

Что лучше предпочесть: договор дарения квартиры или купли продажи, смотрите в видео ниже.