Нужен отчет для получения сервитута. Что такое отчет об оценке земли, и кто его составляет, как проводится оценка сервитута земельного участка? Можно ли изменить цену сервитута

17.10.2019

Земельным сервитутом являются права граждан временно, с ограниченным сроком, или же на бессрочном основании использовать чужую территорию для определённых целей, которые строго ограничены и зафиксированы в соглашении и нормативно-правовых актах. Он может быть как частным, так и публичным, не имеющим в перечне конкретных имён и фамилий. При этом собственнику земли предусматривается определённая плата за пользование его имуществом. Для этих целей, чтобы определить сумму, и нужна специально разработанная методика правильной оценки сервитута.

Следует понимать, что любой сервитут – это, по сути, обременение для владельца объекта, а также для самого объекта. Соответственно в результате этого владелец может понести прямые убытки или упустить финансовую выгоду в какой-либо области. Поскольку это происходит вовсе не по его вине, все потери по закону должны быть компенсированы соразмерно понесённым потерям, к которым, помимо прочего, относится и ограничение по личному использованию территории.

На законодательном уровне оценка стоимости использования участка по соглашению сервитута сумма убытка должна быть соразмерной утратам. Именно поэтому для всех сторон важно достоверно провести оценку.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно!

Что это значит

Сервитуты накладывают ограничения на земельные участки, при этом не лишая собственника прав владения имуществом. Он и далее вправе самостоятельно им распоряжаться. Тем не менее необходимость в соглашении чаще всего возникает, когда:

В интересах землевладельца тщательно контролировать отчёты оценки, поскольку его права будут ущемлены некоторое определённое время или вовсе бессрочно, а это, так или иначе, но будет представлять неудобство. Если стоимость сервитута была определена, по его мнению, неправильно, слишком занижена, в его праве требовать пересмотр компенсации, включая обращение в вышестоящие структуры и суд.

Ссылаясь на действующие нормы в Земельном кодексе Российской Федерации, соглашение о сервитуте заключается одним из двух способов:

В добровольном порядке между землевладельцами;
По судебному решению или в соответствии с правовыми нормами на уровне местной администрации.

При этом, если речь идёт о прокладывании инженерной сети, такое соглашение должно проходить государственную регистрацию.

Законодательные нюансы оценка сервитута

Если заглянуть в Гражданский кодекс, в первую очередь стоит обратить внимание на статью 209. Именно ею регламентируется, что владелец после подписания договора свои права собственности не теряет и может точно так же, как и ранее, пользоваться своим имуществом. Одновременно с этим владелец может делать со своим объектом что угодно, не противореча закону и не нарушая права других лиц, в том числе и отчуждать имущество третьим лицам. Это может быть продажа, обмен, дарение, раздел, объединение с другим участком, передача в залог, накладывание прочих обременений и так далее.

Заглянув же в 274 статью Гражданского кодекса, находим отражение прав собственника требовать компенсации по оценке сервитута. Согласно отчёту, требовать платы можно не только с владельцев соседних территорий, но также со сторонних лиц, которые будут пользоваться чужим имуществом. Кроме того, плательщиком может стать и местная администрация.

Чтобы определить соразмерную плату по оценке сервитута, проводится соответствующая экспертиза по утверждённым правительством методикам. На примере ниже в статье можно посмотреть, как именно происходит определение и как может выглядеть отчёт об оценке.

Что будет учитываться

В результате определения ценности земельных участков по сервитуту, сумма соразмерной выплаты бывает единовременная или периодическая. При этом суть единовременной заключается в том, что её размер должен быть эквивалентен размеру соразмерной оплаты на условиях периодических выплат. То есть, сумма одна и та же, но способ компенсации разный.

Методы определения данной суммы включают в себя четыре ключевых фактора, а именно:

Оценщики определяют дискретные диапазоны изменений этих факторов от нуля до ста процентов. При этом каждый шаг данной методики равен двадцати пяти процентам. Размер единовременных выплат находится в соотношении с суммой периодических за срок в сорок девять лет. Этот временной промежуток обусловлен тем, что именно данный срок максимально приближен к реальному значению в столь сложном процессе. Сама же оценка сервитута земельного участка и примерный отчёт по ней находятся в компетенции независимого оценщика.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Как выглядит пример в расчётах

Примерная таблица отчётов по экспертизе упомянутым выше методом выглядит следующим образом:

Показатели убытка	Низко	Умеренно	Средне	Повышено	Высоко
Показатели убытка	0%	25%	50%	75%	100%
Часть площади, охваченная сервитутом	Незначительно в отношении общего размера площади	Меньше половины всей площади недвижимого объекта	Почти половина всей площади недвижимого объекта	Больше, чем половина, выше среднего от всей территории	Почти вся площадь или полностью вся
Уровень ограничения	Малая, почти без ограничения к эксплуатации собственником	Меньше среднего, наличие незначительных препятствий к использованию объекта владельцем	Владельцу невозможно пользоваться недвижимостью так же, как было прежде, до соглашения о сервитуте, но есть возможность пользоваться землёй иначе	Наличие значительных препятствий к эксплуатации территории	Почти полностью или полностью потеряна возможность использовать земельный участок
Интенсивное использование	Обременения возникают очень редко	Обременения возникают из-за сервитута довольно нечасто	Использование сервитута по уровню средней степени интенсивности	Обременения возникают довольно часто из-за сервитута	Сервитутом пользуются постоянно

Что также высчитывается

Так как выше упоминалось, что факторов проведения экспертизы четыре, ниже представлен последний, вместе с подведёнными итогами результатов отчёта:

Показатели убытка	Низко	Умеренно	Средне	Повышено	Высоко
Показатели убытка	0%	25%	50%	75%	100%
Влияние на распоряжение землёй	Почти не создаются обременения для заключения любого вида сделок. На рынке недвижимости данный сервитут на объекте чем-то значительным не считается	Рынок недвижимости воспринимает данный сервитут, как незначительное обременение	Имеет непосредственное влияние на распоряжение объектом недвижимости	На рынке недвижимости соглашение о данном сервитуте воспринимают, как наличие существенного обременения	Обременение непосредственно препятствует заключению каких-либо сделок, на рынке это воспринимается значительным негативным фактором
Количество наблюдений	2	1	1	0	0
Подведение итогов	0%	25%	50%	0%	0%
Итого	75%
Сумма факторов	4
Доля стоимости на убыток из-за сервитута	18,75%

Рассматривая эти примерные данные отчёта, можно подвести итог, что на каждый уровень риска значение обозначенного уровня нужно умножить. Сумма значений части убытка по причине сервитута является средневзвешенной в зависимости от числа факторов.

Реальный ущерб

Реальный ущерб на земельном участке, причинённый вследствие сервитута владельцам объектов незавершённого строительства, если права этих владельцев ограничены, будет определён в значении разницы между показателем рыночной цены территории и недвижимого недостроенного объекта без наличия ограничений с той же ценой, но с наличием обременений.

Реальный ущерб, причинённый собственнику застроенного участка, если права ограничены сервитутом, определяют значением разницы аналогично описанному выше. Потери, нанесённые владельцу незастроенной или застроенной территории именно по причине сервитута, если он временный, высчитывается исходя из расхода, ориентированного на прибыль, произведённого владельцем объекта до соглашения, а также затрат, понесённых для улучшения участка, которые из-за наличия сервитута невозможно реализовать совсем или частично. При этом под улучшениями имеется в виду возведение сооружений, зданий, объектов инженерно-технических систем и антропогенные воздействия, направленные на улучшение качества грунта.

Если по причине установления сервитута на землю ухудшилось качество грунта, компенсацию следует определить по размеру затрат владельца на восстановление.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Упущенная выгода

Упущенной выгодой по причине сервитутов называют прибыль, которую владелец территории мог получить в обычной сфере гражданского оборота без нарушения его прав. Рассчитывается упущенная выгода на земельные участки посредством дисконтирования планированной неполученной прибыли за срок восстановления производства.

Прибылью владельца земельного участка, который ограничен сервитутом, служит разница между значением за конкретный временной период от денежных поступлений к финансовым выплатам. Основным признаком для определения соразмерности условий земельной эксплуатации могут служить характер и объём правовых полномочий владельца объекта, обременённого наличием сервитута, размер и форма выгоды, риски и потраченное время, за которое мог бы быть получен определённый доход. Период на восстановление производственного процесса определяется оценщиком в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на тот момент, проектами по организации строительства, в которых установлены все важные сроки, бизнес-планами.

Определяя величину финансового потока, который собственник земли имел бы в обычных условиях, без сервитута, учитывается анализ ситуации на рынке, насколько типичны условия его функционирования и наличие воздействия непредвиденных ситуаций, именуемых непреодолимой силой.

Поэтапный процесс

Оценка реального сервитута процедура довольно сложная. В базовом расчёте используется формула:

Размер рыночной стоимости за один метр квадратный земли х Общую площадь передаваемой под сервитут территории в процентном соотношении к общей площади территории.

Однако для дальнейших расчётов всё намного сложнее и зависит от массы индивидуальных факторов. При этом этапы самой процедуры включают в себя:

Когда все составляющие определены, осуществляются подсчёты компенсации в общей сложности. Данное финансовое обязательство будет возложено на того, кто инициировал сервитут. При этом, если речь идёт о временном обременении, владелец территории вправе самостоятельно решить, какой будет размер компенсации, например, заключив с третьим лицом договор аренды. Но такая форма взаимоотношений возможна лишь между частными лицами.

Сам же оценочный отчёт имеет структуру из пяти разделов, в которые входят общие характеристики документа с информацией о сторонах, наименования используемых стандартов, действующих на территории Российской Федерации, используемые для расчётов методы, информация по объекту оценки (площадь, для чего обременяется, на какой срок) и заключение экспертизы. Бумага носит официальный характер, может служить доказательной базой в суде при необходимости, поэтому важно проследить, чтобы на ней были проставлены подпись ответственного оценщика и руководителя организации, к которой он относится, вместе с печатью данной организации.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Коммерческий директор
ЗАО «Многопрофильный деловой центр»,оценщик.

Понятие сервитута

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут - право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута.

Вопрос расчета стоимости права собственности на земельный участок лежит за рамками настоящей методики.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута

Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате

Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут.

Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:

Доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;

Степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;

Интенсивность использования сервитута;

Степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).

Оценщиками определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.

Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка. Данные приведены в таблице (на конкретном примере):

Факторы убытка/ Уровень убытка	Низкий	Умеренный	Средний	Повышенный	Высокий
Факторы убытка/ Уровень убытка	0,00%	25,00%	50,00%	75,00%	100,00%
Доля объекта недвижимого имущества, занятая сервитутом	Незначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имущества	Ниже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имущества	Практически половина площади объекта недвижимого имущества	Выше среднего, более половины площади объекта недвижимого имущества	Значительная, практически вся (или вся) площадь объекта недвижимого имущества
Степень ограничения пользования	Незначительная, практически не составляет препятствий для использования собственником	Ниже среднего, составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества	Среднее, собственник теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способом	Выше среднего, составляет значительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества	Значительная, собственник практически теряет возможность использовать объекта недвижимого имущества
Интенсивность использования сервитута	Низкая, ограничения, связанные с с сервитутом, возникают очень редко	Ниже среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно редко	Средняя, сервитут используется со средней степенью интенсивности	Выше среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто	Высокая, сервитут используется интенсивно, постоянно
Степень влияния на распоряжение земельным участком	Низкая, сервитут практически не создает ограничений при отчуждении земельного участка или при совершении сделок с ним. Наличие сервитута не воспринимается участниками рынка, как значительное	Ниже среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничении при совершении сделок	Средняя, сервитут влияет на распоряжение объектом недвижимого имущества	Выше среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительное ограничении при совершении сделок	Высокая, сервитут практически препятствует совершению сделок с объектом недвижимого имущества. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительный фактор
Количество наблюдений	2	1	1	0	0
Взвешенный итог	0,00%	25,00%	50,00%	0,00%	0,00%
Итого	75,00%
Количество факторов	4
Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута	18,75%

Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута определяется, как средневзвешенное от количества факторов.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при установлении аннуитетных платежей

Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.

Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.

Позволяет третьим лицам использовать ваш земельный участок в своих интересах . Если был установлен сервитут – вы в любом случае несете некоторые убытки, так как больше не можете пользоваться своим участком в полной мере. Помимо вас ресурсы вашего участка используют и те лица, с которыми у вас заключен сервитут.

В таком случае устанавливается соразмерная плата за сервитут на земельный участок. Этот термин обозначает, что вы устанавливаете оплату в таком размере, в каком она покроет причиненные вам и земле убытки.

СПРАВКА. В данном контексте слово «убытки» равнозначно слову «неудобства». Убытки стоит понимать не буквально, так как это не фактические финансовые убытки – сгоревший лес, сломанное имущество и т.д.

Единовременная и периодическая выплата

Различают два вида оплаты – единовременную и периодическую . Единовременная оплата за сервитут на земельный участок, как следует из названия, выплачивается только один раз.

Расчет сервитута на земельный участок производится один раз в какой-то период, который также прописывается в договоре. Это может происходить раз в месяц, раз в неделю или даже каждый день.

Оценка частного и публичного ограничения

Плату по соглашению об установлении сервитута имеет право требовать только сам предоставляемых в пользование земель.

А вот с все сложнее. В частности, оценка здесь являет собой более сложный процесс, так как, в соответствии с ЗК РФ, плата может быть назначена только в том случае, если при пользовании землями возникают значительные неудобства для собственника.

Таким образом, итоговая оценка может быть нулевой или даже отрицательной – если в процессе использования надела собственник не понес никаких убытков и не терпел неудобств.

Законодательные акты, регулирующие процедуру

Сам факт возможности предусмотрен в статье 274 ГК РФ . В этой же статье, а также в статье 23 ЗК РФ указано, что имеет право устанавливать соразмерную плату за сервитут.

Сам сервитут может как иметь действия, так и быть бессрочным – данная возможность закреплена 4 пунктом 23 статьи ЗК РФ.

Факторы для расчета выплат

Расчет оплаты за сервитут на земельный участок – сложный процесс, включающий в себя много факторов. Этими факторами являются:

Отчет об оценке соразмерной платы за сервитут земельного участка составляется с учетом показателей всех этих факторов. Каждая из этих характеристик разделяется на 5 значений, для этого вводится понятие: дискретный диапазон изменения значения факторов.

При учете влияния каждого из факторов используют шкалу из 5 значений. В зависимости от влияния фактора на землю, его значение может быть от 0 до 100%. Шаг значений равен 25% – то есть всего могут быть получены 5 величин: 0%, 25%, 50%, 75%, 100%.

Теперь давайте рассмотрим, какие значения величин могут быть получены для каждого из факторов.

Доля участка

Доля ЗУ определяет, какую часть от общей площади участка занимает надел с сервитутом . Тогда, применяя процентную шкалу, мы получаем:

Степень ограничения

Разделяя степень ограничения по шкале, получаем такой результат :

0%. Хозяин участка не терпит никаких ограничений, либо они минимальные. Сюда относятся редкие проходы людей по территории участка – из-за их малого масштаба и редкости владелец земли может даже и не замечать, что его территория была использована.
25%. Незначительные ограничения. Вовремя использования участка другими людьми, его владелец терпит незначительные неудобства, не приносящие ощутимого дискомфорта. Сюда подходит, например, периодический забор воды из водоемов.
50%. Средние неудобства, после установления сервитута собственник не может использовать объект таким же образом, как до установления. Но при этом может использовать любым другим образом. Например, после установки оборудования на водоем собственник более не имеет возможности там купаться, но может производить забор воды и рыбачить.
75%. Значительные ограничения, при которых хозяин терпит значительные неудобства. Сюда можно отнести значительную застройку на всей территории сервитутного объекта, после чего его использование крайне затруднено ввиду сложной проходимости.
100%. Практически полная или полная невозможность использовать участок так, как он использовался до заключения сервитута. Например, вся площадь объекта была обнесена забором, что сделало невозможным его посещение.

Интенсивность использования

Чем выше интенсивность, тем чаще используется сервитутный объект . По большей степени, интенсивность зависит от характера работ, которые будут проводиться на участке.

Под интенсивностью необходимо понимать не сам факт использования земли, а факт возникновения на ней определенных неудобств и ограничений. При разделении по шкале результат будет таким :

Степень влияния на распоряжение наделом

Если вы решите, скажем, продать участок, то наличие на нем установленного сервитута может быть важным критерием для покупателей. В зависимости от ситуации, они могут и отказаться от покупки.

Поэтому, выделяют такие случаи:

0%. Наличие сервитута никак ее повлияет на проведение манипуляций с участком. Как и в предыдущих факторах, сюда можно отнести право прохода по участку. Такое условие никак не будет воспринято другими участниками рынка как недостаток.
25%. Низкое значение, потенциальные покупатели участка могут принять его как незначительный недостаток и, скорее всего, не откажутся от сделки.
50%. Средней степени ограничения при проведении сделок. Сюда можно определить умеренную застройку территории – не все могут согласиться приобрести видоизмененный участок.
75%. Высокое влияние на возможность проведения сделок.
100%. Состояние участка может служить очень сильным препятствием при его продаже или отчуждении. Обычно такой показатель характерен для земель, на которых проводится масштабное строительство – практически все потенциальные покупатели решат, что возможные проблемы с этим им не к чему и уйдут к другому продавцу.

Итак, зная распределение каждого фактора в процентном соотношении, можно сделать точное установление платы за сервитут.

Вам нужно установить сервитут на земельный участок соседа, но он утверждает, что на его надел запрещена установка подобных ограничений?

На какие участки можно наложить обременение в виде сервитута!

Пример: как рассчитать цену на землю?

СПРАВКА. Процентная стоимость – процент от стоимости участка. Таким образом, сервитут может стоить столько же, сколько и сама земля.

Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:

Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.

Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.

Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.

Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.

СПРАВКА. Полученная стоимость может быть выплачена как одноразово, так и путем постоянных платежей. Плата за установление сервитута, в таком случае, равняется значению одноразовой выплаты.

При установлении аннуитетных платежей

Если были установлены аннуитетные (через равные промежутки времени) платежи, то сумма единоразовой выплаты соотносится с значением периодических выплат, произведенных за 49 лет.

Этот срок получается из того, что если взять срок выплаты в 49 лет, то сумма аннуитетных платежей будет приблизительно равна значению единовременной выплаты.

На каких основаниях происходит изменение стоимости?

Перерасчет происходит в том случае, если изменились значения факторов, влияющих на стоимость сервитута .

Например, интенсивность использования объекта увеличилась, либо появились некоторые иные обстоятельства, из-за которых стал испытывать неудобства в большем размере.

Другой причиной для изменения стоимости за установление сервитута выступает неверное оценивание факторов при первичной установке цены.

Заключение

Используя вышеприведенные примеры, вы с легкостью сможете рассчитать плату за установление сервитута.

Если же у вас появятся любые разногласия с другой стороной сделки, то всегда можно обратиться в суд, который рассмотрит ваш случай и укажет, на чьей стороне истина.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Заказать оценку

Почему именно мы?

Скидка на оценку!

В современном мире нельзя сказать, что земля всегда полностью принадлежит своему владельцу. Иногда возникают такие ситуации, когда Вашей землей необходимо воспользоваться соседям либо же другим физическим или юридическим лицам.

В таком случае Вам, скорее всего, придётся смириться с ситуацией. Но Вы можете рассчитывать на финансовую компенсацию, ведь бесплатно отдавать часть участка в пользование совсем не выгодно.

Все выплаты, а также использование земли регулируются сервитутами. Гражданский кодекс говорит о том, что сервитут является правом на использование участка, принадлежащего другому человеку. Однако это право ограничено. Хозяин участка может продолжать распоряжаться землёй как ему угодно, не нарушая требований сервитута.

Союз-Эксперт: опытный оценщик сервитутов

Но остановимся подробнее на финансовой компенсации за сервитут. Далеко не каждый знает, как именно рассчитать сумму, из каких показателей она берётся. Ведь если требовать компенсацию, то необходимо сформулировать конкретную цифру. Сделать это поможет наша компания «Союз-Эксперт», которая долгое время занимается подобной деятельностью. Мы применяем весь опыт для того, чтобы максимально грамотно выставить финансовые требования. Чтобы вам было проще понять нашу работу, расскажем подробнее о самих сервитутах.

Существуют сервитуты 2-х видов:

Частные. Эти сервитуты распространены между соседями, например, когда одному необходимо проезжать через участок другого. Чтобы не возникало разногласий, проще наложить на часть земли, используемую соседом, сервитут. Это поможет не только справедливо пользоваться чужим участком, но и не вызовет финансовых претензий. Если же добровольно прийти к такому решению не удаётся, сервитут наложит суд.
Публичные . Обычно заключаются между владельцем и местными органами РФ для удовлетворения потребностей общества. Сервитут позволит всем желающим проходить или проезжать через участок, на который он наложен.
Кроме того, могут быть установлены различные объекты инфраструктуры и прочие строения, которые необходимы на благо местного населения. Чтобы сам владелец участка не страдал от такого использования его земли, сервитут обычно составляется максимально лояльно по отношению к нему. Нередко часть земли модернизируется за счёт муниципального органа, в таких случаях вполне возможно, что компенсация за использование не будет предусмотрена.

Исходя из разновидностей сервитутов, Вы можете предъявить финансовые претензии таким лицам:

Владелец или арендатор соседнего участка земли, который по определённой причине частично использует вашу землю для проезда или иных целей.
Государственные или местные органы власти, которые прибегают к использованию вашей земли в интересах общества.

Получателем выплаты будет человек, владеющий землёй. Компенсация может быть выплачена как одним платежом, так и несколькими. Но оплата должна быть соразмерной, как единовременная, так и частичная. Это крайне важно, ведь нередко стоимость земли изменяется за определённый период. Так что стоит учитывать и этот фактор при составлении претензий.

Оценка убытка владельца земли из за сервитута

Для того чтобы сформулировать точные претензии по оплате, необходимо оценить реальные убытки, а также прибыль, которую владелец земли теряет из-за сервитута:

Для оценки убытков необходимо учитывать расходы, которые были использованы для того, чтобы улучшить участок или же восстановить почву, которая была повреждена в ходе использования. Для того чтобы подсчитать убыток, необходимо из реальной стоимости участка вычесть цену земли с учётом ограничения прав владельца.
Расчёт упущенных выгод. Хозяин земельного участка не может получать привычный доход, который обычно поступает благодаря использованию земельного участка, на который наложен сервитут. Для того чтобы подсчитать расход, необходимо провести дисконтирование доходов землевладельца.
Убытки, получаемые в связи с невозможностью оказывать земельные услуги третьим лицам. Случается, что у владельца есть обязательства перед какими-либо третьими лицами касаемо использования земельного участка. Чтобы подсчитать убытки от наложения сервитута, необходим анализ договоров и других документов, связанных с использованием земли. Вполне может быть, что собственник недополучает привычные доходы. В данном случае их необходимо возместить.

Кроме того, иногда случаются ситуации, в которых сумма компенсации отрицательна, то есть были проведены работы и улучшения, после которых рыночная стоимость земли только возросла. Естественно, что в таких случаях подавать финансовые претензии нет смысла, потому как компенсировать нечего.

Независимая оценка сервитута в Москве и области

Чтобы получить действительно соразмерную компенсацию за наложенный сервитут, смело обращайтесь в нашу компанию. Мы имеем богатый опыт в данной сфере, а потому готовы помочь вам добиться финансовой компенсации в справедливом размере. Поможем вам возместить все убытки за наложенный сервитут.

Планируете купить квартиру в Краснодарском крае? Все важные подробности описаны .

Как платить налоги

Уплата налогов с соразмерной платы за сервитут может как лицом, которое владеет обремененным земельным участком, так и инициатором установленного сервитута.

В случае, если рассматривается вопрос об обложении налогом владельца земельного участка, то здесь речь идет о на добавленную стоимость (так как такой налог устанавливается на продаваемые или передаваемые в пользование товары, работы или услуги – в конкретном случае речь идет об услугах), так и о втором налоге (в случае, если владелец участка - физическое лицо - речь идет о налоге на доходы физических лиц, а если юридическое – налог на прибыль организации).

В том же случае, если речь идет об инициаторе установления сервитута, то физическое лицо платить не будет ничего, а юридическое будет действовать в соответствии со своим режимом налогообложения.
В целом, в российской налоговой системе выделяют два вида налогообложения:

Стандартный, когда расчет налоговой базы происходит с учетом всех понесенных расходов и, соответственно, облагаться налогом будет та прибыль, которая остается после подсчета всех понесенных расходов;
Упрощенный, когда в перечень расходов включаются только те расходы, которые находятся в закрытом списке расходов для налогообложения организаций с упрощенной формой налогов.

В соответствии с таким разделением и происходит учёт тех налоговых отчислений, которые должны быть выполнены за пользование сервитутом.

Если речь идёт о стандартной форме налогообложения, то здесь необходимо будет произвести признание расходов на оплату пользования сервитутом в качестве прочих оправданных и документально подтвержденных расходов (в соответствии с требованиями пп.49 п.1 ст.264 Налогового Кодекса Российской Федерации). Признать такие расходы будет необходимо в целях формирования базы обложения прибыли.

При упрощенной системе налогообложения учитывать соразмерную плату за сервитут в качестве расходов не придется, так как она не включена в тот перечень оправданных и подтвержденных затрат, которые можно учитывать при формировании базы налогообложения на прибыль.

Плата за пользование сервитутом устанавливается в рамках заключённого соглашения по итогам проведения оценки стоимости установленного обременения.

Порядок осуществления выплат также регулируется заключенным соглашением .

Однако, если такой договор подписать не удаётся, инициатор обременения может всю необходимую сумму внести на депозит нотариуса и приступить к началу необходимых работ, так как свою часть обязательств он выполнил. Внесение платы может производиться как единовременно, так и ежемесячными платежами, а сама сумма может изменяться в зависимости от того, как меняются условия использования сервитута.