Судебная практика по оценке недвижимости. Верховный суд уточнил правила использования отчета об оценке и заключения судебного эксперта при определении рыночной стоимости в налоговых спорах. Когда проводится оспаривание имущественной оценки

17.10.2019

Верховным Судом Российской Федерации опубликован Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела 5.1. и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации .

В разделе 7 Обзора определены особенности применения отчета об оценке рыночной стоимости в качестве доказательства по спорам, связанным с корректировкой налоговой базы. Отчет об оценке признается надлежащим доказательством, если он позволяет сделать вывод об уровне дохода (прибыли, выручки) по контролируемым сделкам, который действительно мог быть получен налогоплательщиком.

В разделе 8 Обзора даны разъяснения о порядке использования заключения судебного эксперта при определении рыночной стоимости предмета контролируемой сделки. В частности, отмечено, что такое заключение эксперта может быть признано недопустимым доказательством на основании статей 4 и 9 Закона об оценочной деятельности, если оно подготовлено лицом, которое не отвечало требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности (не являлось членом саморегулируемой организации оценщиков и не застраховало свою ответственность).

НП «АРМО» публикует основные положения Обзора судебной практики по вопросам использования отчета об оценке и заключения судебного эксперта.

ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:

Отчет об оценке рыночной стоимости может приниматься в качестве доказательства по спорам, связанным с корректировкой налоговой базы в соответствии с разделом 5.1. НК РФ, только в установленных в данном разделе случаях. При этом отчет признается надлежащим доказательством, если он позволяет сделать вывод об уровне дохода (прибыли, выручки) по контролируемым сделкам, который действительно мог быть получен налогоплательщиком.

Хозяйственное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения налогового органа, которым ему с применением результатов независимой оценки был доначислен налог на прибыль организаций и налог на добавленную стоимость в отношении операций по сдаче в аренду нежилых помещений.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции, среди прочего, обратил внимание на следующее. В соответствии с пунктом 4 статьи 40 НК РФ рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. Используемое же в оценочной деятельности понятие рыночной стоимости определено статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, понятие рыночной стоимости, применяемое в оценочной деятельности, имеет вероятностный характер и не во всех случаях учитывает возможность реального совершения сделки на соответствующих условиях .

Исследовав представленный налоговым органом отчет об оценке, суд пришел к следующему выводу: состояние спроса на аренду помещений оценщиком во внимание не принималось, что в совокупности с иными допущенными оценщиком нарушениями не позволяет принять этот отчет в качестве источника сведений, необходимых для корректировки налоговой базы.

Постановлением суда апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, решение суда оставлено без изменения. Разрешая аналогичные споры в условиях действия раздела 5.1. НК РФ, необходимо учитывать, что использование отчета об оценке рыночной стоимости в целях осуществления корректировок налоговых баз допускается законом :

в качестве источника информации, используемой при сопоставлении условий сделок, если сведения о сопоставимых сделках, совершенных самим налогоплательщиком с лицами, не признаваемыми взаимозависимыми, а также иные источники сведений, перечисленные в пункте 1 статьи 105.6 НК РФ, отсутствуют или являются недостаточными (подпункт 3 пункта 2 статьи 105.6 Кодекса);
вместо методов определения доходов (прибыли, выручки), предусмотренных главой 143 НК РФ, если налогоплательщиком совершена разовая сделка, а указанные методы не позволяют определить соответствие цены рыночному уровню (пункт 9 статьи 105.7 Кодекса).

Оценивая доказательную силу отчета об оценке, в этих случаях необходимо принимать во внимание, что в силу абзаца третьего пункта 1 статьи 105.3 Кодекса под рыночными ценами для целей НК РФ понимаются цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.

Таким образом, как и ранее, закон исходит из сопоставления условий контролируемой сделки прежде всего с условиями фактически совершенных независимыми контрагентами сопоставимых сделок (фактическими показателями деятельности). Кроме того, если в соответствии с законодательством Российской Федерации при совершении сделки проведение оценки является обязательным, согласно пункту 10 статьи 105.3 НК РФ стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, является основанием для определения рыночной цены для целей налогообложения.

ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА

При разрешении вопроса о назначении экспертизы по спорам, связанным с применением раздела 5.1. НК РФ, следует принимать во внимание, направлено ли проведение экспертизы на устранение недостатков налоговой проверки, либо она необходима для устранения сомнений в достоверности и противоречий в представленных доказательствах.

Как показало изучение судебной практики, суды по-разному подходят к разрешению вопроса о необходимости назначения экспертизы при разрешении споров, связанных с оспариванием цен, применяемых при налогообложении, сталкиваясь с трудностями при оценке целесообразности проведения экспертизы, определении круга вопросов, которые должны быть поставлены перед экспертом.

В связи с этим необходимо учитывать следующее.

Поскольку заключение эксперта является одним из доказательств по делу, а судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, назначение экспертизы не должно быть направлено на восполнение недостатков проведенной в отношении налогоплательщика налоговой проверки, например, в связи с недопустимостью и (или) недостоверностью заключения эксперта, полученного налоговым органом в порядке статьи 95 НК РФ, как доказательства.

В частности, в том случае, когда на разрешение эксперта налоговым органом в ходе проведения проверки ставился вопрос об определении рыночной стоимости предмета контролируемой сделки, заключение эксперта может быть признано недопустимым доказательством на основании статей 4 и 9 Закона об оценочной деятельности , если оно подготовлено лицом, которое не отвечало требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности (не являлось членом саморегулируемой организации оценщиков и не застраховало свою ответственность ).

О недостоверности заключения эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости, например, может свидетельствовать использование экспертом сведений об объектах-аналогах, очевидно не отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации .

В то же время назначение судебной экспертизы может быть обусловлено необходимостью устранения сомнений в достоверности представленных налогоплательщиком и налоговым органом доказательств при наличии противоречий между ними, когда эти сомнения (противоречия) не могут быть устранены судом самостоятельно.

В тех случаях, когда между налогоплательщиком и налоговым органом имеются неустранимые разногласия о правильности применения методов определения для целей налогообложения доходов (прибыли, выручки), установленных главой 143 Кодекса, на разрешение эксперта судом могут быть поставлены вопросы, выяснение которых требует наличия специальных экономических познаний, например касающиеся верности определения отдельных показателей, используемых при применении этих методов, в частности указанных в статье 105.8 НК РФ финансовых показателей и интервалов рентабельности (судебно-экономическая экспертиза).

Кроме того, в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями в области экономики и финансов, по указанным вопросам арбитражный суд в соответствии со статьями 55.1, 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также может привлекать специалиста.

При этом необходимо иметь в виду, что заключение эксперта, консультация специалиста, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами . Оценка судом заключения, консультации должна быть полно отражена в решении.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92
"О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендует арбитражным судам исходить из следующего.

1. В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом , признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В связи с этим судам следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. Поэтому даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества.

2. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

3. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Услуги оценщика могут понадобиться для установления фактической стоимости и ценности любого вида имущества.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

По результатам его работы формируется размер компенсационных выплат при ДТП, определяется степень повреждения или нанесения порчи собственности. Но не всегда итоговый документ соответствует фактическим данным. В этом случае можно начать оспаривание отчета оценщика о рыночной стоимости.

Положения об оценочном отчете

Для формирования окончательной стоимости имущества оценщик должен руководствоваться определенными правилами и нормами. Инструкция зависит от типа собственности: автомобиль, дом, квартира, земельный участок, бытовая техника и т.д. Но есть общие требования оценки, описанные в федеральном стандарте №3, с последними изменениями от 20 июля 2007 г.

Отчет ответственного лица должен содержать следующую информацию:

данные о факторах, влияющих на рыночную стоимость объекта – принцип существенности;
подтверждение информации, используемой для оценки — принцип обоснованности;
отсутствие неоднозначного толкования тех или иных позиций – принцип однозначности;
в документе не могут содержаться сведения о методах оценки или иных способах определения стоимости, которые не были использованы фактически – принцип достаточности.

Обязательно описываются все методы и способы установления цены объекта. Методология этих действий зависит от типа имущества и утверждается соответствующими контролирующими органами.

Оригинал отчета передается заказчику, но оценщик обязан хранить у себя копию документа до момента наступления исковой давности.

Согласно действующим нормам оценочный отчет не может приравниваться к экспертному заключению. Поэтому оспаривание этих документов в судебном порядке различно.

Состояние автомобиля при ДТП

Самым распространенным видом оценочной деятельности является формирование суммы для восстановления автомобиля после ДТП. Эту процедуру выполняет страховая компания с привлечением специалистов. При этом вероятность ошибки определения сумм в меньшую сторону велика, так как страховщик напрямую заинтересован в минимальной сумме компенсации.

После проведения экспертизы пострадавший должен получить ее результаты на руки, в том числе — отчет оценщика. Выявить самостоятельно ошибки и неточности в этом документе без должной практики сложно.

Но для первичного анализа компетентности составителя нужно обратить внимания на следующие факторы:

наличие допусков СРО для выполнения этого вида работ;
соблюдение методологии оценки повреждений, формирования стоимости расходных материалов и комплектующих с учетом их износа;
правильное оформление документа с полным указанием заказчика и исполнителя.

Поможет ли независимая экспертиза

Для выбора независимого специалиста необходимо проверить его данные в официальной базе экспертов-оценщиков Минюста РФ. Следует помнить, что он будет составлять не отчет, а экспертное заключение. По содержанию эти документы схожи, но при судебном решении вопроса они имеют различный «вес» в качестве доказательства.

Разница между ними заключается в следующем:

Экспертное заключение всегда имеет более высокий приоритет, чем отчет оценщика. Это обусловлено тем, что у эксперта процессуальный статус (стать №55 АПК РФ).
За неправдивую информацию в отчете эксперт несет уголовную ответственность, оценщик – нет (п. 5 статьи №55 АПК РФ).
В ходе судебного разбирательства эксперт может задавать вопросы участникам заседания.

Исходя из этого, для правомерности оспаривания отчета оценщика настоятельно рекомендуется заказать экспертное заключение. Во время рассмотрения суд будет учитывать мнение специалиста, подкрепленное доказательствами.

В свою очередь ответчик также может начать подобную процедуру. Поэтому важно правильно выбрать экспертную компанию на основе предоставленных допусков СРО, времени работы на рынке этих услуг и степени квалификации специалистов. Дополнительно можно учитывать фактические отзывы клиентов.

Прядок оспаривания отчета оценщика о рыночной стоимости

Для инициации процедуры оспаривания следует убедиться в подсудности этого дела. Согласно разъяснению №92 ВАС РФ составить иск на подобный отчет можно только в том случае, если формирование исходного документа было необходимо по закону. К подобным ситуациям относятся страховые случаи ОСАГО или КАСКО, оценка стоимости недвижимости для внесения данных в государственный реестр.

Также нужно учитывать такие нюансы законодательства:

возможность оспаривания закреплена в статье №13, часть 1 закона №135-ФЗ;
срок объявления о несогласии с результатом оценки составляет 10 календарных дней с момента предоставления данных экспертизы – статья №85, част 4, пункт 3 закона №229-ФЗ;
исковое заявление не будет принято, если после ознакомления с результатами оценки был подписан договор сделки.

Если выполнение хотя бы одного из вышеперечисленных условий невозможно – вероятность положительного решения суда будет минимальным.

Поэтому перед подачей иска нужно провести кропотливую работу по сбору доказательной базы и обязательно получить консультацию у профессиональных юристов, специализирующихся на подобных делах.

Досудебное урегулирование вопроса

Помимо государственных судебных инстанций законом предусмотрены механизмы двухстороннего решения возникшего конфликта. Для этого необходимо составить досудебную превенцию и вместе с пакетом документов предоставить ее ответчику.

Выполнение этой процедуры имеет несколько положительных моментов:

при явных нарушениях методики оценки ответчик может аннулировать ее и принять результаты независимой экспертизы;
потенциально виновная сторона конфликта должна дать официальный ответ на претензию, который можно будет использовать в качестве доказательства в суде;
экономия времени и средств, так как возрастает вероятность положительного решения вопроса.

Претензия составляется в свободной форме. Исключение — предоставление бланка ответчиков. Подобное практикуют страховые компании.

Время официального ответа на запрос – 5 рабочих дней.

Если по истечении этого срока не было получено уведомление — нужно готовить документы в суд. Но чаще всего виновная сторона старается решить этот вопрос без участия в судебном разбирательстве.

Эти поля иска на оспаривание отчета оценщика обязательно должны быть заполнены корректно:

полное название и адрес суда;
информация об истце и ответчике;
суть спора с фактами нарушения действующего законодательства;
кратко изложены доказательства неправомерности действий оценщика;
перечень приложенных документов;
дата и подпись истца.

Если интересы пострадавшей стороны представляет третье лицо – на него оформляется нотариально заверенная доверенность. В ней указываются полномочия представителя, в том числе – формирование ходатайства.

Формирование пакета документов

Дополнительно вместе с иском секретариату суда предоставляются другие документы. К ним относятся копии удостоверения личности истца, точный адрес прописки и доказательная база. К формированию последней необходимо подойти максимально профессионально. Именно от нее во многом будет зависеть решение суда.

В качестве доказательства неправомерности отчета оценщика можно указать следующее:

экспертное заключение, выполненное в соответствии с действующими нормами;
официальный ответ потенциально виновной стороны на досудебный иск;
письменные показания свидетелей.

В последнем случае нужно быть готовыми к тому, что суд может вызвать свидетелей для дачи показаний в процессе заседания . При наличии экспертного заключения его составитель может частично представлять интересы истца. Он вправе задавать вопросы стороне и высказывать свое компетентное мнение, которое будет учтено судом.

Даже официально подписанные договоры можно признать недействительными. Узнайте всё об .

Кто получает компенсацию по уходу за престарелыми людьми старше 80 лет? Читайте .

Как доказать нанесение морального вреда за оскорбление личности? Инструкция в .

Подача в суд и заседания

После подачи документов в суд первое заседание должно состояться в течение 1 месяца. На нем будет рассмотрена суть дела, могут быть назначены дополнительные экспертизы для выяснения обстоятельств. Только после этого состоится окончательное заседание, результаты которого будут предоставлены обеим сторонам.

На основании положительного решения отчет оценщика не может иметь силу в качестве официального документа. Ответчик обязан будет пересмотреть предмет спора (компенсация по страховому случаю, оценка земельного участка, описываемого имущества) и сделать соответствующие изменения. Дополнительно суд может постановить выплатить моральную компенсацию за причиненные неудобства.

Если решение было не в пользу истца – он вправе подать апелляцию в вышестоящую инстанцию. Но перед этим рекомендуется внимательно изучить материалы дела, на основании которых было вынесено это решение. В противном случае ситуация повторится и ответчик понесет дополнительные материальные расходы.

Примеры судебной практики

Проанализировать целесообразность оспаривания отчета оценщика можно на основании подобных дел. Судебная практика в этой области обширна и в качестве примера рекомендуется ознакомиться с ними.

«ИП выразил несогласие с результатами отчета оценщика выкупаемого нежилого помещения. Сомнения обусловлены завышенной стоимостью и некорректной методикой. Суд постановил проведение дополнительной экспертизы, результаты которой указывают на некорректные действия оценщика.

Драчен А. В. Проблемные вопросы исследования отчета оценщика в качестве
доказательства по делу, оспаривания достоверности оценки в арбитражном процессе

В настоящее время арбитражные суды все чаще сталкиваются с представлением отчета оценщика в качестве доказательства по делу и встают перед необходимостью его оценки, оценки достоверности приведенных в нем сведений и определенной итоговой величины стоимости.

Определение рыночной и кадастровой стоимости оцениваемых объектов имеет столь важное значение в арбитражном процессе, что переоценить его попросту невозможно. Оценка находит все большее и большее применение в экономических правоотношениях.

Оценка служит своего рода инструментом, защищающим от злоупотреблений в тех сферах, где вступающие во взаимоотношения стороны не являются так сказать, равносильными. Оценка должна исключить субъективный фактор и подменить собой свободный ничем не ограниченный рынок. Оценщик попросту говорит, вот эта цена будет соответствовать рыночной.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что отчет оценщика является одним из основных доказательств в рамках арбитражного судопроизводства в случаях, когда споры связаны с совершением сделок, требующих ее проведения, определения объекта налогообложения.

С помощью доказательств в арбитражном процессе происходит установление искомых фактов.

Искомым фактом по указанным делам является рыночная или кадастровая стоимость соответствующего объекта.

Отчет оценщика представляет собой письменное доказательство (ст. 75 АПК РФ).

Согласно классификации доказательств в арбитражном процессе, они делятся на прямые и косвенные. Содержащими наиболее достоверные сведения об искомом факте являются прямые доказательства. Такие доказательства предпочтительны, так как на их основе проще всего устанавливаются искомые факты.

В случае с отчетом оценщика, когда искомым фактом является рыночная, кадастровая или иная, предусмотренная Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ стоимость объекта, ситуация не является простой и однозначной.

Отчет с одной стороны наделен признаком достоверности статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Более того, в некоторых, установленных законодательством случаях (например, ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, регулирующего так называемую малую приватизацию) величина стоимости объекта оценки является обязательной для сторон сделки.

То есть образуется некая прямая и непосредственная связь между соответствующим отчетом и ценой продажи имущества. Более того, никакими иными доказательствами в такой ситуации, рыночная стоимость объекта подтверждена быть не может. В основу сделки может быть положена только стоимость оцениваемого объекта, определенная оценщиком.

Данные обстоятельства в совокупности с нормой ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" создают иллюзию неопровержимости отраженных в представленном в материалы арбитражного дела отчете сведений. Зачастую, лица участвующие в деле ссылаются на невозможность оспаривания такого отчета и содержащихся в нем сведений. То есть, по сути, говорят, что отчет является прямым доказательством рыночной стоимости оцененного объекта и нет необходимости в подтверждении искомого факта иными доказательствами.

Несмотря на то, что отчет содержит весьма конкретный вывод о стоимости оцениваемого объекта, данный вывод является результатом исследования а не фиксирует этот факт непосредственно как любое прямое доказательство (например, цена в обычном договоре поставки, заключенном между двумя хозяйствующими субъектами). А любое исследование позволяет усомниться в его объективности и результате.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. (ч. 1 ст. 71 АПК РФ).

Сразу оговорюсь, что основной сложностью в оценке отчетов оценщиков в качестве доказательств в рамках рассматриваемого дела является тот факт, что судьи не являются профессиональными экономистами и не обладают глубокими экономическими познаниями.

Таким образом, представляемый в суд в качестве доказательства отчет оценщика сродни заключению эксперта, хотя таковым и не является.

Суду и конкретному судье зачастую проблематично выработать внутреннее убеждение в отношении представленного отчета оценщика в результате одного лишь его изучения. Как правило, требуется разъяснение приводимых в нем доводов.

Ситуация обычно осложняется тем, что не все лица, участвующие в деле согласны с представленным отчетом и содержащимися в нем доводами. Данные лица оспаривают приведенные оценщиком доводы, оспаривают достоверность итоговой величины стоимости объекта оценки.

Могу отметить, что рассмотрение подобных дел в практике 4-го судебного состава Арбитражного суда Тульской области без проведения экспертизы не обходилось.

Ведь если мы говорим, что судьи не обладают достаточными экономическими познаниями для глубокой оценки сформулированных оценщиком выводов и приведенных расчетов, значит имеются все основания для привлечения к участию в процессе эксперта и назначения экспертизы.

Более того, нередки случаи представления противоположными сторонами двух отчетов, сведения в которых отличаются в разы.

В таком случае не требуется особых познаний, чтобы понять, что разница выходит за все допустимые и разумные рамки погрешностей и один из отчетов является недостоверным. Без экспертизы в такой ситуации не обойтись.

Согласно ст. 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения.

Выбор эксперта или экспертного учреждения осуществляется в соответствии с положениями ч. 3 ст. 82 АПК РФ, предоставляющими лицам, участвующим в деле, право ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

При выборе эксперта судом учитываются сведения о его образовании, специальности, стаже работы и занимаемой должности (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 г. N66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Немаловажное значение имеет стоимость и сроки проведения экспертизы. В целях сокращения судебных расходов при прочих равных условиях предпочтение, скорее всего, будет отдано более дешевому и быстрому эксперту.

В случаях, когда предметом исследования эксперта является отчет оценщика, составленный в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" либо достоверность итоговой величины стоимости оцененного объекта Арбитражный суд Тульской области придерживается позиции, что в качестве эксперта должен выступать оценщик, имеющий членство в соответствующей СРО. При этом предпочтение отдается оценщику, состоящему в иной СРО, нежели тот, который проводил оспариваемую в рамках дела оценку.

В практике встречались случаи, когда сторона по делу возражая против назначения экспертизы указывала на возможность осуществления контроля за оценщиками только саморегулируемой организации и со ссылкой на ст. 22.1 , 22.2 , 24.3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" требовала не назначать судебную экспертизу вовсе, а в случае ее назначения настаивала на возможности ее проведения только соответствующей саморегулируемой организацией в порядке осуществления контроля.

Данные доводы были отклонены, суд назначил экспертизу и поручил ее проведение эксперту из числа оценщиков иной саморегулируемой организации. Вышестоящие судебные инстанции поддержали подобные действия суда.

Привлекая в качестве эксперта такого оценщика суд поставил на его разрешение вопросы, о соответствии ранее представленного отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным стандартам профессиональной практики, об определении степени их влияния на достоверность отчета. Также суд просил эксперта самостоятельно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов.

Именно такая постановка вопросов представляется наиболее предпочтительной

Нарушение формальных требований к отчету, которые не могли повлиять на итоговую величину стоимости оцениваемого объекта не могут опорочить сам отчет. Поэтому и ставится вопрос о том, повлияли ли выявленные нарушения на результат оценки.

Вывод о влиянии допущенных нарушений на итоговую величину стоимости представляется невозможным без осуществления экспертом самостоятельной оценки исследуемого объекта.

В ходе проведения экспертизы эксперт не лишен возможности самостоятельно получать доказательства, необходимые для дачи заключения. Однако такие действия не должны осуществляться путем взаимодействия со сторонами по делу, дабы не вызвать сомнения в беспристрастности эксперта. Например, самостоятельный сбор экспертом ценовой информации на определенном рынке не является дискредитирующим заключение эксперта обстоятельством. Одновременно необходимо отметить, что в случае необходимости получения дополнительных доказательств от суда, лиц, участвующих в деле или необходимости оказания содействия в получении того или иного доказательства эксперт наделен правом обратиться с соответствующим ходатайством в суд.

Данное право следует из ч. 3 ст. 55 АПК РФ, согласно которой эксперт вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться с материалами дела, участвовать в судебных заседаниях, задавать вопросы лицам, участвующим в деле, и свидетелям, заявлять ходатайство о представлении ему дополнительных материалов.

Конечно, заключение эксперта имеет видимость более весомого доказательством, поскольку экспертиза назначена в рамках судебного процесса, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Заключение эксперта оценивается наряду с другими доказательствами. И здесь первостепенную роль играют те пояснения, которые дает эксперт по своему заключению в судебном заседании арбитражного суда (ч. 3 ст. 86 АПК РФ). Могут быть опрошены наряду с экспертом иные лица, в том числе проводившие оценку по представленным в качестве доказательств отчетам. Суд должен постараться выявить те недостатки, которые имеются во всех приведенных документах. Если существенные недостатки выявляются в заключении эксперта может быть назначена повторная экспертиза.

Четвертый судебный состав Арбитражного суда Тульской области занимается вопросами рассмотрения дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) органов государственной власти и местного самоуправления.

Из анализа рассмотренных в последнее время дел с представлением отчетов оценщиков в качестве доказательств мы имеем картину, что практически во всех случаях, несогласная с произведенной оценкой сторона представляла свой отчет иного оценщика и определенная в отчетах рыночная стоимость объектов существенно отличалась.

Мне представляется, что такая ситуация недопустима. Значит, существует некая неопределенность в применении методик оценки либо недостаточный контроль над оценщиками со стороны саморегулируемых организаций. Здесь большое поле для совершенствования и дальнейшей работы. Мне бы хотелось высказать от лица судейского сообщества пожелание на дальнейшую настройку работы оценщиков, совершенствование методик оценки в целях устранения подобных ситуаций. Все это будет способствовать повышению доверия к правовой системе государства.

Также можно отметить, что в последнее время спектр дел, базирующихся на несогласии истца с результатами оценки, разнообразился.

Гораздо большее количество споров, связанных с оценкой, возникает в сфере так называемой "малой приватизации" - применения Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Встречаются случаи несогласия с определенным оценщиком размером арендной платы, кадастровой стоимости земельных участков.

Если ранее количество дел, связанных с оценкой исчислялся единицами, то на сегодняшний день, счет идет на десятки.

Информационное письмо ВАС РФ N92 от 30.05.2005 г. "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" называет следующие способы оспаривания оценки:

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска к оценщику;

Оспаривание оценки в рамках другого дела путем рассмотрения спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, то есть не в рамках самостоятельного спора.

Разграничивающим указанные способы фактором назван критерий обязательного характера величины стоимости объекта для совершения сделки либо обязательного привлечения оценщика.

В первом случае определенная величина стоимости оцениваемого объекта в силу положений законодательства обязательно должна быть положена в основу совершаемой сделки, во втором, законодатель лишь обязывает уполномоченной лицо привлечь оценщика, но не предписывает ему в обязательном порядке принять (утвердить) соответствующую оценку. (например - судебные приставы). В таком случае может оспариваться лишь акт, утверждающий оценку либо сама совершенная на ее основе сделка.

Однако в практике нашего суда не было таких идеальных ситуаций. В большинстве рассматриваемых Арбитражным судом Тульской области споров о величине оценки отчуждаемого имущества, цена утверждалась ненормативным актом органа местного самоуправления на основании отчета независимого оценщика и заявителем оспаривается именно ненормативный акт.

По таким делам возникал вопрос, возможно ли оспаривание решения (ненормативного акта) органа местного самоуправления, утвердившего цену подлежащего реализации в рамках Федерального закона N159-ФЗ имущества на основании отчета независимого оценщика, когда сторона не согласна с такой оценкой (п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 г. N92) или защита нарушенного права возможна только путем предъявления самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки?

Несмотря на обязательность величины рыночной оценки отчуждаемого в рамках Федерального закона N159-ФЗ недвижимого имущества, в случае утверждения цены отчуждаемого имущества ненормативным актом органа местного самоуправления, такой акт может быть оспорен в суде. При этом, в соответствии с п. 2 Информационного письма ВАС РФ N92 от 30.05.2005 г. отчет об оценке недвижимого имущества должен быть оценен судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Выбор способа защиты нарушенного права в таком случае принадлежит заявителю.

Более того, в самом Информационном письме N92 указано, что предъявление самостоятельного иска к оценщику возможно лишь до момента заключения договора, издания акта государственным органом. (правда сторона по делу трактовала данный пункт таким образом, что истец утрачивает право на оспаривание достоверности величины стоимости оцененного объекта после издания соответствующего акта).

Удовлетворение самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки при наличии действующего ненормативного акта, решения уполномоченного органа не восстановит нарушенные права заявителя. После принятия ненормативного акта, утвердившего цену отчуждаемого имущества, субъект малого или среднего предпринимательства вправе оспорить такой акт.

Нарушением оценщиком правил, стандартов оценки, равно как установление в ходе проведения судебной экспертизы иной рыночной стоимости спорного имущества является основанием для признания недействительным оспариваемого ненормативного правового акта.

Сомнение вызывал тот факт, что соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления не может не согласиться с отчетом оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и обязан принять его, определив указанную в нем стоимость как цену соответствующей сделки. Иное означает недействительность совершенной сделки или незаконность принятого решения.

Не охваченным информационным письмом Президиума ВАС РФ N92 остался еще один способ защиты права, который очень часто используется сторонами в последнее время.

Данный способ сформулирован в ст. 13 Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

В соответствии с указанной нормой суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Такой способ защиты права зачастую избирается субъектами малого предпринимательства при реализации своих прав по Закону N159-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Мы исходим в своей практике из того, что выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Статья 3 Федерального закона N159-ФЗ устанавливает обязательность величины рыночной оценки отчуждаемого недвижимого имущества для сторон сделки, иные нормы указанного Закона (в том числе ст. 9 ) не содержат положений, указывающих на необходимость утверждения такой цены ненормативным актом уполномоченного органа.

Даже при наличии ненормативного правового акта соответствующего органа власти, утверждающего величину оценки, истец вправе обратиться с иском об урегулировании разногласий при заключении договора.

Данный способ защиты является более удобным, так как позволяет наиболее быстро и полно восстановить нарушенные права.

При наличии нескольких разнящихся отчетов об оценке одного и того же объекта в силу ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" суд, с привлечением эксперта дает оценку представленным отчетам и урегулирует преддоговорный спор и обязывает стороны заключить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.

Примером такого способа защиты нарушенного права является дело NА68-11682/09.

Таковы общие критерии оценки отчета оценщика в качестве доказательства по делу в рамках арбитражного процесса и возникающие вопросы о способах защиты права в данной сфере.

Более глубокое понимание критериев оценки доказательств в арбитражном процессе, возникающих у суда сложностей позволит оценщикам более четко формулировать и обосновывать свои выводы, моделировать свое поведение в арбитражном процессе таким образом, чтобы оно способствовало правильному и быстрому пониманию участвующими в деле лицами и судом приводимых оценщиком доводов.