Жилищными правоотношениями называются любые взаимодействия людей, связанные с жильем. Это может быть владение (а также покупка и продажа) квартиры, отношения аренды, а также обслуживание и содержание жилья в надлежащем виде. Все это регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Жилищные правоотношения — любые отношения граждан, возникающие по поводу жилых помещений.

Жилищный кодекс определяет жилищные правоотношения как любые отношения граждан, возникающие по поводу .

В эту группу входят такие понятия, как владение или аренда жилья, предоставление жилища нуждающимся, а также любые операции с жилыми помещениями – покупка, продажа, обслуживание.

Все эти отношения регулируются Жилищным кодексом, который устанавливает порядок вступления в подобные отношения, правила, которые необходимо соблюдать их участникам, а также способы разрешения спорных вопросов.

Структура

Структурой правоотношений называют взаимодействие их трех основных элементов – объекта, субъекта и содержания. Об объектах и субъектах речь пойдет ниже. Содержание жилищных правоотношений очень многогранно. В эту категорию входят права и обязанности людей и организаций, которые вступают или задействуются в операциях с жильем.

Если говорить менее сухим языком, то содержание правоотношений с жильем – это то, что должны делать собственники, квартиросъемщики, хозяева квартир, управляющая компания и государство, и на что они имеют право.

Их объекты и субъекты

Объект отношений – это предмет, из-за которого они возникают. В данном случае объект – жилое помещение (квартира, комната, частный дом). Отношения по поводу (хозяйственных построек, промышленных зданий и т.д.), земельных участков и другой недвижимости регулируются другими аспектами права.

Жилое помещение отличается от нежилого тем, что оборудовано всем необходимым для круглогодичного проживания людей. Т.е. жилое помещение всегда капитальной постройки, в нем есть отопление, вода и канализация, электричество. Такие помещения учитываются в реестре жилого фонда.

Субъекты – это люди и организации, которые вступают в правоотношения. В данном случае это могут быть физические лица (отдельные люди), предприятия и организации, являющиеся собственниками квартир, городские власти, управляющие компании и государство.

Участники

Практически все люди являются участниками жилищных правоотношений.

Физическое лицо становится участником жилищных правоотношений в следующих случаях:

• Владеет жильем ();
• Сдает жилье (арендодатель);
• Снимает жилье (квартиросъемщик);
• Прописан в жилье;
• Проживает в жилье;
• Продает или покупает жилье.

Т.е. любой человек за редким исключением является участником правовых отношений с жильем.

Другие участники:

• Управляющая компания (обеспечивает содержание жилого помещения и взаимодействие с поставщиками ресурсов);
• Предприятия, обеспечивающие сотрудников служебным жильем;
• Местные власти, имеющие в своем распоряжении часть жилого фонда;
• Государство.

Какие они бывают?

К жилищным правоотношениям относятся следующие состояния и операции:

1. Владение (собственником может быть гражданин, организация, органы местной власти, государство);
2. Прописка и проживание (для этого не обязательно быть владельцем жилья, а собственник не обязательно живет в своей квартире);
3. Купля-продажа (только для в частной собственности);
4. Аренда и найм;
5. Обслуживание жилья.

Все они регулируются Жилищным кодексом РФ.

Виды

Жилищные правоотношения делятся на равноправные и организационные.

Все виды жилищных правоотношений делятся на равноправные и организационные.

Равноправные предполагают взаимодействие участников, равных по правому статусу, чаще всего это отношения между частными лицами, реже – операции, совершаемые предприятиями (например, передача служебного жилья из фонда одно организации в другую).

Организационные отношения основаны на власти и подчинении. Такие отношения возникают, если собственником жилья является организация или органы местной власти, а также это любые правоотношения, в которые включено государство.

Подвиды

Равноправные отношения подразделяются на имущественные и неимущественные. Большинство из них относится именно к первой категории – это операции с недвижимостью, отношения арендодателя и квартиросъемщика, собственника и любого из прописанных в жилье, отношения между собственниками, если их несколько.

Личные неимущественные отношения не связаны с правом собственности или проживания в помещении. К ним могут относиться личные отношения людей, прописанных в жилье, соседей по коммунальной квартире. Такие отношения не регулируются законом и устанавливаются стихийно.

Особенности

Право на жилище и его неприкосновенность – одно из основных прав человека. Исходя из этого, взаимоотношения, связанные с данной областью, влекут за собой ряд взаимодействий в самых разных сферах. Например, отношения нескольких собственников одной квартиры или дома могут быть как исключительно личными (близкие родственники), так и экономическими, порядок которых устанавливается в суде (хозяева помещений в квартире).

Самый простой вид жилищных правоотношений, в которые вступает любой гражданин – это прописка и проживание. Прописка – это документально подтвержденное право проживать в определенном жилье. Приписан может быть как собственник, так и его близкие родственники или другие люди. Проживать по месту прописки не обязательно, однако, если человек длительно не появляется там, где зарегистрирован, прописка может быть объявлена фиктивной и аннулирована.

Основания для возникновения

Причины, по которым граждане и организации вступают в жилищные правоотношения, устанавливает ЖК РФ.

Как и любые правоотношения, жилищные взаимодействия должны иметь под собой какую-либо почву для возникновения. ЖК РФ устанавливает следующие причины, по которым граждане и организации вступают в жилищные правоотношения:

• Договоры и сделки, касающиеся жилья и не противоречащие законам;
• Законы и акты органов местного самоуправления, устанавливающие право владения или проживания на определенной жилплощади;
• Решения суда;
• Приобретение жилья в собственность (покупка в новостройке, приватизация);
• Членство в жилищных кооперативах;
• Действия или бездействие других заинтересованных сторон (наследство).

Все эти события являются основаниями для возникновения жилищных отношений только в том случае, если не противоречат закону. В противном случае такие отношения называются неправомерными, и могут быть аннулированы.

Их содержание

Содержанием правоотношений называют права и обязанности их участников. Граждане имеют право владения, проживания и пользования жилыми помещениями в установленном законом порядке, и сдачи в аренду, купли-продажи. Также в некоторых ситуациях предусмотрено право на получение служебного, муниципального или государственного жилья. Из них вытекают право требовать надлежащего обслуживания дома от управляющей компании, требовать положенное по закону улучшение жилищных условий и т.д.

В свою очередь у граждан имеются и обязанности, связанные с жильем. Это обязанность вовремя вносить коммунальные платежи (для собственников) и арендную плату (для квартиросъемщиков), бережно относиться к общему имуществу (в многоквартирных домах или коммунальных квартирах), выполнять условия договора, согласно которому гражданину было предоставлено право проживания (если он имел место).

Права и обязанности организаций и органов власти обычно прописаны в соответствующих договорах и постановлениях, которые необходимо соблюдать всем сторонам.

Правовая база

Все отношения, которые связаны с жилыми помещениями, регулируются Жилищным кодексом РФ. Если же там нет четких указаний для определенных ситуаций, то уточнения могут содержаться в Гражданском или Семейном кодексе. Например, именно СК РФ регламентирует признание квартиры коммунальной.

Поскольку взаимодействия достаточно сложны, а избежать их практически невозможно, существует множество специалистов, консультирующих население по вопросам жилищного законодательства. Их помощь значительно облегчает взаимодействие в вопросах операций с жильем.

Видео о правах в сфере жилищных отношений:

Содержание жилищных правоотношений образуют взаимные права и обязанности его субъектов (участников). По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в иных случаях с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение. Например, С.И. Аскназий понимал под правом на жилую площадь особый гражданско-правовой институт вещно-правового характера (Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 48); правда, он, уточняя свою позицию, предлагал понимать "право на жилище" как термин, выражающий комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию (Там же. С. 86, 87). По мнению Ю.Г. Басина, термин "право на жилище" неудачен, так как совпадает с субъективным правом пользования жилым помещением, поэтому он предлагал называть данный институт "жилищным правом" (Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 18). В.П. Грибанов считал, что право на жилплощадь включает и право на жилище (Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 25-27).

Очевидно, термин "право на жилище" используется в литературе и на практике в различных значениях, в том числе и как особое вещное право, охватывающее совокупность полномочий пользователя жилым помещением, полученным по разным правовым основаниям. Представляется, что этот термин может быть воспринят в последнем значении. В содержание права на жилое помещение входят права (и обязанности) по использованию жилого помещения и некоторые права по распоряжению жильем (право на обмен, на вселение других лиц, на раздел и др.). Однако, поскольку гражданин использует "чужое" жилое помещение (как принадлежащее другому лицу на праве собственности), данные права реализуются под контролем собственника или управомоченного им лица (например, договор поднайма жилого помещения может быть заключен только с согласия наймодателя). Более того, собственник (или управомоченное им лицо) обязан обеспечивать пользователю нормальное использование жилого помещения (производить капитальный ремонт здания, текущий ремонт оборудования, обеспечить коммунальными услугами).

Итак, основной фигурой в жилищных правоотношениях выступает гражданин пользователь жилого помещения, наделенный определенными правами относительно используемого жилого помещения и другой стороны правоотношения. Последняя несет обязанности, обеспечивающие надлежащую реализацию указанных прав, и имеет право контролировать их осуществление. Вместе с тем жилищное правоотношение является обязательственным, поэтому и собственник (управомоченное им лицо) наделен определенными правами, однако их немного и направлены они на то, чтобы получить возмещение расходов на содержание жилищного фонда и управление им, на предоставление пользователю коммунальных услуг; он имеет и право контроля над правильным использованием жилищного фонда его пользователями.

При переходе к рынку изменились методы и принципы регулирования жилищных отношений между гражданами и государственными органами по поводу предоставления жилых помещений, заключения договоров найма, оплаты жилья и коммунальных услуг.

Законодательство предоставило гражданам большие права по приобретению жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости (в результате приватизации жилья, свободной купли-продажи собственниками, мены, завещания, дарения). Расширены права по индивидуальному жилищному строительству, созданию товариществ застройщиков, участию в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

В современном законодательстве жилищными правоотношениями принято называть общее, родовое понятие, которое охватывает различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

Урегулированные нормами жилищного права общественные отношения приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. ЖК РФ ввел новое правовое регулирование жилищных отношений в современных условиях по сравнению с ранее действовавшим жилищным законодательством. Он регулирует правоотношения по осуществлению права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.

Группы жилищных правоотношений:

• организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;
• отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

Руководствуясь жилищным законодательством, принято регулировать отношения по поводу:

• возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями;
• пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
• пользования общим имуществом собственников помещений; par учета жилищного фонда, его ремонта и содержания
  и т.д.

Жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, предусмотренных законодательством, но и действий участников этих отношений, которые в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В юридической литературе до сих пор не сложилось четкой позиции по поводу того, что называть объектом жилищных правоотношений. Но, обращаясь к законодательству, в ЖК РСФСР, и вслед за ним в ЖК РФ, можно найти такое понятие, как «жилое помещение». Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений выступают жилые помещения. К ним относятся жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты. Помещение считается жилым в том случае, когда оно предназначено и пригодно для проживания граждан круглогодично. Что касается всевозможных времянок, вагончиков и т.д., то они не принадлежат к жилым помещениям и поэтому не считаются объектами жилищных правоотношений. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством РФ непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.
Лица, участвующие в жилищных правоотношениях, именуются субъектами жилищных правоотношений. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Россия, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом.
Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:

• стороны жилищного обязательства;
• пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства;
• лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;
• лица, права которых носят зависимый, производный характер, и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов:

• от их вида;
• того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают;
• вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение.

Например, сторонами жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы и др.), с другой - гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

Содержание жилищных правоотношений сводится 3 [}J к взаимным правам и обязанностям его субъектов
(участников). В зависимости от характера и объема жилищные правоотношения различаются по правовому режиму жилого помещения, субъектному составу и виду жилищного правоотношения. Относительно организационных отношений гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, ведущим учет таких граждан, которые обязаны поставить его на учет по улучшению жилищных условий и вынести решение о предоставлении лицу конкретного жилого помещения.
Сроком возникновения жилищных имущественных правоотношений принято считать момент выдачи ордера и заключения договора социального найма, в соответствующих случаях - с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма и др.).

§2.5. Действие жилищного законодательства во времени и в пространстве и его применение по аналогии

§2.6. Жилищное законодательство и нормы международного права

§2.7. Ответственность в жилищном праве. Защита жилищных прав

Глава 3. Жилищные правоотношения §3.1. Жилищные правоотношения: понятие, особенности, виды

§3.2. Объекты жилищных правоотношений

§3.3. Субъекты жилищных правоотношений

§3.4. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

§3.5. Содержание жилищных правоотношений

§3.6. Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений

Глава 4. Жилое помещение §4.1. Жилое помещение: понятие и виды. Назначение и пользование жилым помещением

§4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Глава 5. Жилищный фонд §5.1. Жилищный фонд: понятие и виды

Раздел I. Сведения о принадлежности.

§5.3. Государственный жилищный фонд

§5.4. Муниципальный жилищный фонд. Жилищный фонд социального использования

§5.5. Специализированный жилищный фонд

§5.6. Индивидуальный жилищный фонд. Жилищный фонд коммерческого использования

§5.7. Порядок страхования жилых помещений

Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое §6.1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

§6.2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения §7.1. Понятие и виды переустройства и перепланировки

§7.2. Основания проведения переустройства и перепланировки

§7.3. Отказ в согласовании переустройства или перепланировки

§7.4. Завершение переустройства и перепланировки

§7.5. Последствия самовольных переустройства и перепланировки

Глава 8. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в нем лиц §8.1. Права и обязанности собственника жилого помещения

§8.2. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения

§8.3. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

§8.4. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Глава 9. Общее имущество собственников в многоквартирном доме §9.1. Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме

§9.2. Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

§9.3. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

§9.4. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

§9.5. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

§9.6. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Глава 10. Предоставление жилого помещения по договору социального найма §10.1. Основания и порядок предоставления

§10.2. Норма предоставления жилого помещения

§10.3. Учетная норма площади жилого помещения

§10.4. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

§10.5. Принятие на учет и отказ в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

§10.6. Сохранение за гражданами права состоять на учете и снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

§10.7. Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Глава 11. Социальный наем жилого помещения §11.1. Предмет и форма договора социального найма

§11.2. Права, обязанности и ответственность наймодателя

§11.3. Права, обязанности и ответственность нанимателя

§11.4. Права и обязанности членов семьи нанимателя

§11.5. Обмен жилыми помещениями

§11.7. Временные жильцы

§11.8. Изменение договора социального найма

§11.9. Расторжение и прекращение договора социального найма

§11.10. Выселение граждан из жилых помещений

Глава 12. Договор найма специализированного жилого помещения §12.1. Понятие специализированных жилых помещений

§12.2. Виды специализированных жилых помещений и основания их предоставления

§12.3. Порядок заключения договора найма специализированного жилого помещения

§12.4. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения

§12.5. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

Глава 13. Порядок предоставления и пользования специализированным жилым помещением §13.1. Служебные жилые помещения

§13.2. Жилые помещения в общежитиях

§13.3. Жилые помещения маневренного фонда

§13.4. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения и фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Глава 14. Организация деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов §14.1. Организация и государственная регистрация жилищного кооператива

§14.2. Право на вступление в жилищный кооператив

§14.3. Органы управления жилищным кооперативом

§14.4. Прием в члены жилищного кооператива и прекращение членства в нем

§14.5. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива

Глава 15. Правовое положение членов жилищных кооперативов §15.1. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

§15.2. Право на пай члена жилищного кооператива

§15.3. Временные жильцы

§15.4. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

§15.5. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

§15.6. Право собственности члена жилищного кооператива на жилое помещение в многоквартирном доме

§15.7. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

Глава 16. Создание и деятельность товарищества собственников жилья §16.1. Понятие товарищества собственников жилья

§16.2. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

§16.3. Права и обязанности товарищества собственников жилья

§16.4. Реорганизация товарищества собственников жилья

§16.5. Ликвидация товарищества собственников жилья

§16.6. Объединение товариществ собственников жилья

Глава 17. Правовое положение членов товарищества собственников жилья §17.1. Членство в товариществе собственников жилья

§17.2. Органы управления товариществом собственников жилья

§17.3. Средства и имущество товарищества собственников жилья

§17.4. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Глава 18. Плата за жилое помещение §18.1. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

§18.2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

§18.3. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Глава 19. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги §19.1. Размер платы за жилое помещение

§19.2. Размер платы за коммунальные услуги

§19.3. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

§19.4. Предоставление субсидий и компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

Глава 20. Управление многоквартирным домом §20.1. Способы управления многоквартирным домом

§20.2. Договор управления многоквартирным домом

§20.3. Особенности управления многоквартирными домами

Глава 21. Ипотечное жилищное кредитование в России §21.1. Понятие и сущность жилищной ипотеки

§21.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования

§21.3. Классификация ипотечных кредитов

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

§21.4. Инструменты ипотечного жилищного кредитования

§21.5. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования

§21.6. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования

§21.7. Структура рынка ипотечного жилищного капитала

§21.8. Основные модели ипотечного жилищного кредитования

§21.9. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования

§21.10. Оформление договора ипотечного жилищного кредитования

§21.11. Система обращения взыскания и реализации жилого помещения

Словарь жилищных терминов

Программа курса "Жилищное право"

Примерный перечень тем дипломных и курсовых работ по курсу "Жилищное право"

Примерный перечень вопросов к экзамену и зачету по курсу "Жилищное право"

Рекомендуемая литература по курсу "Жилищное право"

Список законов и иных нормативных правовых актов, утративших силу в связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации:

Глава 3. Жилищные правоотношения §3.1. Жилищные правоотношения: понятие, особенности, виды

В жилищных законах не определено понятие "жилищные отношения". До принятия Жилищного кодекса РСФСР под жилищными правоотношениями*(81) обычно понимались лишь гражданско-правовые отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями; эти отношения регулировались гражданским законодательством*(82) . После кодификации жилищного законодательства и принятия в 1983 г. Жилищного кодекса РСФСР понятие "жилищные отношения" стало рассматриваться в более широком смысле, как общее, собирательное, охватывающее все виды жилищных отношений (См., напр.: Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов н/Д, 1986. С. 32; Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом//Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 62).

Необходимость выработки такого понятия была обусловлена потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем (Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004. С. 2). По мнению Ю.К. Толстого, понятие "жилищные отношения" собирательное. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья (Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 25). Понятие "жилищные отношения" имеет в жилищном законодательстве такое же значение, как, например, понятие "водные отношения" в водном законодательстве, "лесные отношения" - в лесном законодательстве, которые охватывают совокупность различных по юридической природе общественных отношений, регулируемых соответственно водным и лесным законодательством.

Жилищные правоотношения - это общее, родовое понятие, которое включает в себя различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, как справедливо отмечает Э.Б. Лыкова, охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права. При этом наметился как широкий подход к рассматриваемой проблеме, так и чрезвычайно узкий (Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж, 2002. С. 52).

В частности, С.М. Корнеев относит к жилищным отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма и аренды; отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности (См., напр.: Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики//Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 149, 150; Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 39, 40). Ю.К. Толстой называет жилищными те же отношения, но полагает "жилищные отношения" собирательным понятием, включающим отдельные виды отношений разноотраслевой принадлежности (Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996. С. 25). В.Н. Литовкин считает жилищными лишь отношения по владению и пользованию чужим имуществом, принадлежащим кому-либо другому на праве собственности (вещном праве). При этом отношения, возникающие из потребления собственного жилища, он выводит за границы жилищных отношений (Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом//Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 57).

Итак, можно дать следующую классификацию жилищных правоотношений. Нельзя не согласиться с предложенным Ю.К. Толстым делением их на две большие группы:

1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;

2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

При данной классификации организационные правоотношения не делятся на виды, а лишь примерно перечисляются (отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья). Поскольку эти два вида правоотношений приведены в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения чисто управленческие, и вряд ли их следует относить к организационным жилищным правоотношениям. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и пользователями жилых помещений, - отношениями, основанными, как правило, на договоре найма. И хотя в них, как считает Э.Б. Лыкова, есть элементы организационных отношений, строятся они на началах равенства их участников (Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж, 2002. С. 53, 54).

К организационным следует отнести лишь один вид отношений, связанный с учетом граждан, нуждающихся в жилье, и распределением жилых помещений из фонда социального использования, а также жилых помещений в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Они лежат в основе тех правоотношений, которые возникают в связи с использованием предоставленного по ордеру жилья. Организационные отношения неразрывно связаны с жилищными, и их целесообразно отнести к одному из видов жилищных правоотношений (Лыкова Э.Б. Указ. соч. С. 54).

Правоотношения по использованию жилых помещений гражданами в основном имущественные, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных неимущественных отношений (например, отношения соседства в коммунальной квартире).

С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т.е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникновение организационных отношений по поводу распределения жилья. На регулирование складывающихся при этом отношений в основном и был рассчитан Жилищный кодекс РСФСР.

Что касается рыночных отношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилого помещения, договора поднайма и других оснований, являются в основном возмездными и регулируются Гражданским кодексом России.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений;

3) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

4) учета жилищного фонда, содержания, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений;

5) управления многоквартирными домами;

6) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

7) предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

8) контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищные отношения по использованию жилья можно также подразделить на группы в зависимости от оснований их возникновения. Например, они могут возникать из договоров социального и коммерческого найма или поднайма жилого помещения, о вселении временных жильцов, из членства в ЖСК (ЖК), в семье собственника или нанимателя жилого помещения, члена ЖСК (ЖК), из договоров найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии или другого специализированного помещения, из договора пожизненного содержания с иждивением или из завещательного отказа.

По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две группы:

Имеющие самостоятельное право постоянно пользоваться жилым помещением (их можно условно назвать "первичными" пользователями - после собственника или органа, им управомоченного);

Не имеющие самостоятельного права пользоваться жилым помещением (их условно можно именовать "вторичными" пользователями жилого помещения).

К последним следует относить поднанимателей и временных жильцов. Члены семей пользователей жилых помещений также могут выступать в разных ролях. Например, в ЖСК (ЖК) их права зависят от прав членов ЖСК (ЖК). При выходе пайщика из кооператива они должны быть выселены вместе с ним, если не воспользуются преимущественным правом на вступление в кооператив. Иным является правовое положение члена семьи нанимателя в договоре социального найма жилого помещения, которое можно охарактеризовать как самостоятельное, ибо в данном договоре члены семьи имеют равные и одинаковые права с нанимателем жилого помещения по его использованию. Права "вторичных" пользователей жилого помещения несколько уже, чем "первичных".

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего профессионального образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ПРАВОСУДИЯ

ФАКУЛЬТЕТ ПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ ДЛЯ СУДЕБНОЙ СИСТЕМЫ (ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ)

Кафедра гражданского права

по дисциплине «Жилищное право»

Жилищные правоотношения

ИРКУТСК 2014

Введение

Заключение

Введение

Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от его возраста или имущественного положения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его "житие-бытие" регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь.

С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время было в долгу у общества не только и не столько за свою строительную политику, сколько за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

До 1 марта 2005 года, т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов).

Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.

Следует признать, что в Российской Федерации давно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который наконец-таки упорядочил регулирование жилищных отношений.

ЖК РФ был принят 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года, подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 года, опубликован в Российской газете 12 января 2005 года и, как указывалось выше, вступил в силу с 1 марта 2005 года.

Данная работа представляет собой попытку рассмотреть отношения, в центре которых находится такой специфический объект, как жилое помещение. В работе проведен анализ действующего, преимущественно гражданского и жилищного законодательства, кратко описывается историческое развитие наиболее важных институтов жилищного права.

Глава I. Общая характеристика жилищных правоотношений

Предметом любой отрасли права является конкретные отношения, обладающие качественно отличительными признаками. В свою очередь, предметом жилищного права являются жилищные отношения. Категория «жилищные отношения» собирательная и включает в себя часть семейных, финансовых, административных и иных общественных отношений, регулируемых различными отраслями российского законодательства.

Кроме того, важно помнить, что жилищные отношения являются лишь разновидностью большой группы гражданско-правовых отношений и, следовательно, регулируются нормами гражданского законодательства. Жилищные отношения в различных правовых источниках определяются через понятие «жилое помещение» и «жилищный фонд». Следовательно, непосредственным объектом жилищных отношений являются жилые помещения или их совокупность - жилой фонд.

1.1 Понятие жилищных правоотношений

В жилищных законах не определено понятие "жилищные отношения". До принятия Жилищного кодекса РСФСР под жилищными правоотношениями обычно понимались лишь гражданско-правовые отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями, и эти отношения регулировались гражданским законодательством. После кодификации жилищного законодательства и принятия в 1983 году Жилищного кодекса РСФСР понятие "жилищные отношения" стало рассматриваться в более широком смысле, как общее, собирательное, охватывающее все виды жилищных отношений. Необходимость выработки такого понятия была обусловлена потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов.

Жилищные правоотношения - это отношения, возникающие по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищных фондов; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; управления, содержания и ремонта жилищного фонда, перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; использования и сохранения жилищного фонда.

Иными славами, жилищные отношения - это общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием, распоряжением и управлением фондом.

В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, как справедливо отмечает Э.Б. Лыкова, охватывается широкий круг правоотношений, который классифицируется различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права.

1.2 Виды жилищных правоотношений

Жилищные правоотношения весьма многочисленны и разнообразны. Все их разнообразие в источниках дифференцировалось на две группы:

1) Организационные правоотношения, которые складываются по вертикали на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету граждан, нуждающихся в жилье, и распределению жилых помещений);

2) Имущественные правоотношения, складывающиеся на началах равенства их участников. Сюда следует отнести отношения, которые складываются между субъектами жилищного права по поводу пользования жилыми помещениями. Эти отношения могут, в частности, возникать: 1) из договора социального найма жилого помещения; 2) из договора коммерческого найма жилого помещения; 3) из договора найма жилого помещения, находящегося в специализированном жилищном фонде; 4) из договора поднайма жилого помещения и др.

Поскольку эти два вида правоотношений приведены в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения чисто управленческие, и вряд ли их следует относить к организационным жилищным правоотношениям. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и пользователями жилых помещений - а это уже отношения, основанные, как правило, на договоре найма.

С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т.е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникновение организационных отношений по поводу распределения жилья. На урегулирование складывающихся при этом отношений и был рассчитан Жилищный кодекс РСФСР.

Что касается рыночных отношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилого помещения, договора поднайма и других оснований и являются в основном возмездными и регулируются Гражданским кодексом России.

Вместе с тем ст. 4 ЖК РФ указывает, что жилищное законодательство регулирует отношения, возникающие по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) предоставления коммунальных услуг;

10) внесения квартирной платы за жилое помещение и коммунальные услуги и т.д.

Вот такие возможные виды жилищных правоотношений предусматривает законодатель. Указанные виды по различным квалифицирующим признакам можно подразделить, в свою очередь, на подвиды.

Так, по юридической природе жилищные правоотношения можно подразделить на первичные и производные. Правоотношение по пользованию и владению жилым помещением собственником жилья и жилыми помещениями, находящимися в государственном и муниципальном жилищных фондах того или иного фондодержателя, будет первичным, а правоотношения по пользованию и владению указанными помещениями нанимателями - производными.

Среди перечисленных в ст. 4 ЖК РФ отношений следует выделить отношения по управлению многоквартирными домами.

Жилищные отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, могут регулироваться нормами гражданско-правового характера с учетом требований, установленных ЖК РФ.

Основываясь на признаках определенности жилищные правоотношения, делятся на абсолютные и относительные. Если управомоченному лицу противостоит одно или несколько определенных лиц, то данное правоотношение является относительным. Наиболее характерным примером абсолютного правоотношения является правоотношение собственности на жилое помещение. По данному праву собственник жилого помещения, как управомоченное лицо, осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением, которые установлены Жилищным кодексом (п. 1 ст. 30 ЖК РФ), и другие лица обязаны не препятствовать собственнику, осуществлять указанные правомочия.

1.3 Особенности жилищных правоотношений

Особенностями жилищного правоотношения является то, что:

1) объектом его всегда выступает только жилое помещение;

2) оно носит длящийся характер;

3) по своему юридическому содержанию это правоотношение является, как правило, структурно сложным, поскольку каждый из субъектов имеет право требования к другому и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями второго субъекта.

Основанием возникновения жилищных правоотношений выступают юридические факты, т.е. конкретные жизненные обстоятельства, с которыми нормы жилищного права связывают возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений.

Статья 10 ЖК РФ указывает, что жилищные правоотношения возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, устанавливающих жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействий) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Глава II. Структура жилищных правоотношений

Под структурой жилищного правоотношения понимается совокупность устойчивых элементов, обеспечивающих его целостность. Любое жилищное правоотношение состоит из следующих трех структурных элементов: 1) субъектов (участников) правоотношений; 2) объектов правоотношений - предметов материального мира, по поводу которых складывается определенная правовая связь между субъектами; 3) взаимосвязи прав и обязанностей субъектов правоотношений, в соответствии с которыми складывается реальное поведение субъектов правоотношений.

Структуру самого жилищного правоотношения не следует смешивать со структурой содержания жилищных правоотношений, поскольку содержание жилищного правоотношения, являясь элементом правоотношения, имеет собственную структуру, речь о которой будет идти в дальнейшем.

2.1 Объекты жилищных правоотношений

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что выступает объектом жилищных правоотношений, в то время как в законодательстве ответ на этот вопрос найти несколько проще. И Жилищный кодекс РСФСР, и Жилищный кодекс России оперируют понятием "жилое помещение".

Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ, единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, а также предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.

Ранее для отношений, вытекавших из договора коммерческого найма, в Жилищном кодексе РСФСР применялись термины "дом", "квартира". Под предметом (объектом) договора коммерческого найма понимается жилое помещение в виде жилого дома или его части, квартиры или ее части (ст. 673 ГК РФ). Целесообразно ввести в жилищное законодательство и практику единое понятие объекта (предмета) всех видов жилищных правоотношений - жилое помещение. Под ним можно понимать жилой дом, часть дома, квартиру, часть квартиры, а в случаях, предусмотренных законом, и часть комнаты.

Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего, оно должно быть жилым, т.е. в течение всего года функционально предназначенным для проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики и прочее к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Объектом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры, кладовые и т.п.).

Статья 673 ГК РФ к предмету договора коммерческого найма устанавливает только два требования: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. В Гражданском кодексе содержание понятия "пригодность жилого помещения для проживания" определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Отсюда можно сделать вывод, что жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При определении пригодности жилого помещения исходят из строительных норм и правил (СНиП), противопожарных и санитарных требований (например, помещение не должно располагаться в подвальных, полуподвальных этажах, высота помещения от пола до потолка должна составлять не менее 2,5 метров, освещение помещения должно быть естественным).

Непригодность жилого помещения может быть связана с физическим износом дома, расположением в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни и т.д. Из статьи 673 ГК РФ можно сделать и другой вывод: к предмету договора коммерческого найма жилого помещения предъявляется минимум требований, т.е. предметом данного договора может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только санитарным и техническим требованиям.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

2.2 Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты правоотношения - это лица, обладающие правосубъектностью, которые могут участвовать в правовых отношениях и быть носителями прав и обязанностей.

Субъекты жилищных отношений указаны в п. 2 ст. 4 ЖК РФ. Ими являются: 1) граждане; 2) юридические лица; 3) Российская Федерация; 4) субъекты Российской Федерации; 5) муниципальные образования.

Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан и иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.

Граждане (физические лица) выступают субъектами самых разнообразных жилищных правоотношений, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК). В целях удовлетворения постоянной потребности в жилье граждане вступают в жилищное правоотношение с юридическими лицами, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Вместе с тем, являясь нанимателями жилых помещений в указанных домах, граждане могут являться субъектами правоотношений поднайма и временного проживания, выступая в качестве наймодателей занимаемых ими жилых помещений.

В домах жилищных кооперативов правоотношения по пользованию жилыми помещениями складываются между гражданами - членами кооператива и кооперативом.

В частном жилищном фонде граждане вступают в правоотношения пользования жилыми помещениями между собой. Гражданин - собственник жилья использует, как правило, жилье для личного проживания и проживания членов его семьи, но может также сдавать жилье для проживания другим гражданам по договору коммерческого найма.

Юридические лица участвуют в жилищных правоотношениях, как правило, в виде наймодателей, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома (жилые помещения). В договоре социального найма жилого помещения в качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения, организации или создаваемые ими жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся юр. лицами.

Российская Федерация как субъект жилищных отношений обладает следующей компетенцией (ст. 12 ЖК РФ):

1) определяет порядок государственного учета жилищных фондов;

2) устанавливает требования к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3) определяет основания признания малоимущих граждан нуждающимися гражданами в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определяет порядок предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) определяет порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом и т.д.

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся (ст. 13 ЖК РФ):

1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

2) установление порядка по определению жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам жилищного найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания и т.д.

К компетенции органов местного самоуправления относятся (ст. 14 ЖК РФ):

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и т.д.

Глава III. Содержание жилищных правоотношений

Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности. По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий - поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении ему конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в иных случаях - с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон - это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект - жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение

а) правомочия на совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение;

б) правомочие требовать совершения определенных действий от обязанного лица;

в) правомочия на защиту.

Характерная особенность субъективного права заключается в том, что оно дает некоторый "юридический плюс" для его носителя. Возможность совершения известных действий, возможность что-то требовать от других лиц включает момент усмотрения в выборе вариантов поведения из имеющегося у носителя субъективного права возможностей. Основным средством обеспечения субъективного жилищного права является возложение на другое лицо юридической обязанности. Юридическая обязанность - это предписанная обязанному субъекту мера его должного поведения (обязанного лица).

Жилищное правоотношение называется простым, если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоит одна обязанность обязанного лица. Например, в организационном правоотношении по учету нуждающихся в жилье - гражданин, нуждающийся в жилье, вправе подать заявление с приложением необходимых документов о принятии его на учет нуждающихся в жилом помещении, а орган местного самоуправления обязан (при наличии законных оснований) принять гражданина на учет нуждающихся в жилье. В имущественном жилищном правоотношении как управомоченное, так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждый имеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно-сложными.

жилищный правоотношение найм

Глава IV. Изменение жилищных правоотношений

Изменение жилищных отношений является результатом изменения договора найма (договора поднайма, договора аренды) жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть изменён только с согласия нанимателя, совместно проживающих с ним членов семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основаниями для изменения жилищных отношений выступают:

1. Вселение в жилое помещение других членов семьи либо других граждан в качестве временных жильцов;

2. Выбытие из жилого помещения, в том числе в случае смерти;

3. Раздел жилого помещения (заключение договора найма жилого помещения с несколькими совместно проживающими нанимателями);

4. Объединение нанимателей жилого помещения в одну семью;

5. Замена нанимателя либо члена ЖСК и ЖК;

6. Получение освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения;

7. Отказ нанимателя от излишней жилой площади и предоставление ему жилого помещении меньшего размера взамен занимаемого;

8. Перевод жилого помещения в другой правовой режим (приватизация жилого помещения и т. д.).

По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение гражданско-правового договора возможно только по соглашению сторон. В случае одностороннего отказа от исполнения договора в какой-либо его части, когда такой отказ допускается законом, договор найма также будет считаться измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор найма, может быть, подвергнут изменению только в судебном порядке и в случаях, предусмотренных законом:

1. При существенном нарушении договора найма жилого помещения одной из сторон - по требованию другой стороны. Существенным признается такое нарушение договора найма одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения;

2. При существенном изменении обстоятельств, т. е. когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор найма жилого помещения вообще не был бы ими заключен, либо был заключен на значительно отличающихся условиях.

Глава V. Прекращение жилищных правоотношений

Прекращение жилищных отношений влечет за собой прекращение прав и обязанностей сторон - наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом, либо соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон гражданско-правовой договор, может быть, расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

В соответствии со ст. 84 ЖК РФ выселение из жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма, допускается лишь в судебном порядке по трем вариантам:

1. с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

2. с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

3. без предоставления другого жилого помещения. Истцами по этой категории дел могут быть как граждане, так и представители органов государства.

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

Статья 91 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

В рамках жилищного законодательства не ограничивается срок временного отсутствия, в течение которого лицо продолжат сохранять право на занимаемое им жилое помещение. Временно отсутствующий гражданин сохраняет права и обязанности нанимателя или члена семьи нанимателя по договору социального найма, в том числе плату за жилое помещение и коммунальные услуги. За временно отсутствующим гражданином сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающегося гражданина.

Основанием для признания лица временно отсутствующим могут быть:

1) призыв на военную службу,

2) временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу либо с обучением;

3) выезд из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей;

4) выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя);

5) выезд для лечения;

6) заключение под стражу или лишение свободы и т.д.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов семьи на постоянное место жительства в другое место договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Суды удовлетворяют только те исковые заявления, по которым установлен не факт отсутствия гражданина в спорном жилом помещении свыше 6 мес., а факт расторжения им договора найма жилого помещения, если сам гражданин не подал заявление об исключении его из регистрации в спорном жилом помещении.

Глава VI. Защита нарушенных жилищных прав

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной гражданским процессуальным законодательством.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК или принятым в соответствии с ним федеральному закону, либо иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативные правовые акты государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными ЖК РФ или другим федеральным законом.

Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ и другим федеральным законодательством. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Заключение

Внедрение в жилищную сферу рыночных правоотношений создает все необходимые условия для становления и развития различных форм собственности на жилье, обеспечивает правовое регулирование отношений по заключению сделок с недвижимостью в жилищной сфере, гарантируя этим предусмотренные Конституцией РФ права граждан на жилище и свободу передвижения, и выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Более того, во-первых, частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не может быть ограничена по количеству, размеру и стоимости, во-вторых, защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В ст. 35 Конституции РФ закреплены гарантии по обеспечению этого права.

Ныне действующим законодательством предусмотрена возможность улучшения своих жилищных условий путем приобретения в собственность жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда за плату. В обеспечение исполнения законодательства Президентом Российской Федерации принято несколько указов, предусматривающих право граждан на получение безвозмездных субсидий и жилищных кредитов на строительство или приобретение жилья.

Законодательством предусмотрено приобретение жилья в собственность даже теми гражданами, которые по общим основаниям не относятся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий; приобретение жилья возможно без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем жилищного строительства, купли-продажи жилья и по договорам мены, дарения или иных сделок и по другим основаниям. Для этой цели граждане имеют право на получение земельного участка под строительство (ст. 218 ГК РФ). В жилищных правоотношениях объектами сделок являются жилые помещения в виде отдельных домов, квартир либо части домов, квартир и т.п.

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты:

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (первая, вторая и третья части)

Специальная литература:

1. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. / Под редакцией М. Ю. Тихомирова. - М., Издание Тихомирова М.Ю., 2005

2. Крашенинников П.В. Жилищное право. - 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Рос. Федерации. - М.: Статут, 2005

3. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004

4. Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / [П.В. Алексий и др.]; под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. 6-ое изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2009

5. Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж, 2002

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Описание прав, обязанностей и ответственности участников жилищных правоотношений. Анализ полномочий центральных и региональных органов власти в области регулирования жилищных отношений. Общая характеристика деятельности государственного жилищного фонда.

реферат , добавлен 23.11.2010


Возникновение и прекращение права пользования жилыми помещениями. Требования к жилым помещениям, их учету и регистрации. Контроль органов государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав и использованием жилищного фонда.

дипломная работа , добавлен 15.04.2009


Правовой статус несовершеннолетних детей, подлежащих гражданско-правовой защите при осуществлении жилищных прав. Структура и полномочия органов власти по защите жилищных прав детей. Пути совершенствованию гражданского законодательства в данной сфере.

дипломная работа , добавлен 10.02.2014


Характеристика жилищных отношений в различных правовых источниках. Объект жилищных отношений - жилые помещения или жилой фонд. Организационные и имущественные жилищные отношения. Структура жилищных правоотношений, их содержание и прекращение действия.

контрольная работа , добавлен 28.11.2010


Характеристика жилищных прав граждан в Российской Федерации, их сущность и юридическая природа. Состав и правовое регулирование гражданских и административных жилищных прав и обязанностей. Юрисдикционная и неюрисдикционная формы защиты жилищных прав.

курсовая работа , добавлен 26.12.2013


Право собственности на жилой дом. Основания возникновения и нормативно-законодательное регулирование жилищных прав. Содержание договора найма жилого помещения. Нарушение жилищных прав нанимателя: неосновательное выселение, отсутствие ремонта в помещениях.

дипломная работа , добавлен 13.07.2015


Основные особенности жилищного законодательства и гражданских дел, касающихся жилищных правоотношений. Жилищные споры: характеристика, классификация, структура. Процессуальные особенности рассмотрения жилищных споров в суде, их организация и защита.

дипломная работа , добавлен 15.04.2011


Правовой статус несовершеннолетних детей, подлежащих гражданско-правовой защите при осуществлении жилищных прав, совершенствование гражданского законодательства. Полномочия государственных и муниципальных органов власти по защите жилищных прав детей.

дипломная работа , добавлен 05.02.2014


курсовая работа , добавлен 11.09.2005


Договор социального найма жилого помещения: объект, основания заключения, нормативно-правовое регулирование. Защита прав владельца, не являющегося собственником. Расторжение и прекращение социального найма жилого помещения; гарантии жилищных прав граждан.