Покупка и продажа дома 1 оформления. Купля-продажа земли с домом: все шаги от оценки до оформления

04.04.2019

Любой гражданин может столкнуться с необходимостью купить или продать жилой дом. Перед ним сразу возникает ряд вопросов. Как оформить сделку документально? Как правильно собрать все необходимые документы? Где и как оформить договор купли – продажи, и какие дальнейшие действия необходимо предпринять?

Начнем с того как оформляется договор купли – продажи дома и где он заключается.

Стороной от продавца обычно выступает собственник дома или его представитель, имеющий на руках генеральную доверенность на совершение подобной сделки, заверенную нотариусом.

Покупателем может выступать как гражданин, несколько граждан, так и юридические лица.

Составить договор купли – продажи можно самостоятельно заполнив при этом специальный бланк, а можно обратиться в риэлтерскую фирму, которая занимается непосредственно торговлей недвижимости.

При самостоятельном оформлении сделки с недвижимостью следует, прежде всего, изучить документы на жилье. Продавать дом может только его собственник.

Очень часто встречается, что дом выставлен на продажу, а документов у собственника нет.

Чтобы убедиться в чистоте сделки, покупателю нужно ознакомиться с Впиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Из этой выписки покупатель узнает, есть ли ограничение на продаваемое жилье, находится ли оно под арестом, есть ли какие-либо другие обременения.

Желательно покупателю запросить справки из коммунальных служб.

Убедившись в порядочности продавца можно перейти к следующему этапу – составлению договора купли – продажи дома.

Подготавливая документ, следует внимательно подойти к заполнению всех требуемых граф. Бланк договора содержит вопросы, на которые иногда правильно ответить может только специалист. В договоре обязательно нужно указать:

имеются ли в продаваемой квартире несовершеннолетние дети;
находится ли квартира в долевой собственности;
на какие средства покупается квартира (собственные, заемные, материнский капитал);

Договор купли продажи дома. Где его можно сделать

Продолжая тему оформления договора на покупку дома, стороны сделки должны знать, что в договор обязательно должны вноситься следующие сведения:

Дата составления документа;
Место подписания договора:
Описание объекта продажи;
Площадь и состояние дома;
Наличие земельного участка и его площадь;
Все данные продавца и покупателя (фио, паспорт, адрес);
Стоимость дома;
Стоимость земельного участка;
Подписи сторон.

Согласно изменениям, внесенным в законодательство, регистрировать договор купли-продажи дома не надо.

Однако надо отметить, что не все договора по сделке с квартирой освобождаются от удостоверения нотариусом. Существует ряд условий, при которых придется обратиться к нотариусу за заверением сделки. К таким сделкам по отчуждению собственника относятся:

если квартира принадлежит недееспособному лицу;
если собственником квартиры является лицо, не достигшее совершеннолетия;
если квартирой владеют несколько лиц на праве долевой собственности.

Совершить куплю продажу с несовершеннолетними или недееспособными гражданами возможно только при наличии документа из органов опеки, а продать квартиру, находящуюся в долевой собственности можно с письменного и нотариально заверенного отказа собственника доли от первоочередного права покупки квартиры.

А теперь, где можно сделать договор купли продажи дома.

Чтобы подготовить документы в соответствии с требованиями законодательства, многие граждане готовят оформление сделки в нотариальной конторе.

Можно обратиться в юридическую консультацию для составления договора, в консалтинговую компанию или индивидуальному предпринимателю, оказывающему услуги населению по заполнению и оформлению различного рода документов.

Если жилье будет продаваться через риелтора, то все сопутствующие документы, вплоть до регистрации права собственности на дом, возьмут на себя специалисты фирмы.

Договор продажи дома с тремя покупателями

При оформлении договора купли – продажи сразу трем собственникам надо определиться, покупаемая собственность будет общая или долевая.

При общей собственности всем троим покупателям будет принадлежать недвижимость на равных правах с условием совместного проживания, ведения хозяйства, затрат на ремонт и содержание общего имущества. При общей собственности выделить долю можно только через суд.

При долевой собственности каждый собственник жилья свою долю и право собственности на эту долю.

Составляя договор купли – продажи дома в графе «покупатель» надо вписать всех трех покупателей, и прописать, какой вид собственности при этом у них будет. Размер доли тоже определяется договором.

Сколько стоит договор купли-продажи частного дома

Стоимость оформления документов для покупки-продажи дома везде разная. В среднем можно сказать, что она зависит от цены сделки и будет составлять, примерно 1-2 процента от стоимости дома. Но, если одна из сторон имеет юридическое образование или имеет опыт в составлении подобных документов, стоимость за оформление всех процедур можно свести к минимуму.

Для того чтобы без проблем и неприятных сюрпризов купить или продать частный дом, нужно грамотно составить договор его купли-продажи, в котором будут учтены все нюансы и предоставлена вся подноготная как самого дома, так и земельного участка, на котором он расположен. Давайте рассмотрим самые важные моменты, которые вам понадобятся для корректного оформления договора.

Для того чтобы совершить сделку купли-продажи, вам нужно собрать пакет документов на дом и земельный участок, на котором он находится. На жилой дом должно быть свидетельство о регистрации права на собственность, техпаспорт и справка, свидетельствующая о том, что в нем никто не прописан. На землю у вас должно быть свидетельство о регистрации и кадастровый паспорт. Если покупатель и продавец находятся в законном браке, от их супругов понадобится согласие на продажу и соответственно покупку, заверенное у нотариуса. Непосредственно перед сделкой принято заказывать в Росреестре выписку из ЕГРП, из которой станет известно, имеются ли на этой недвижимости обременения. Если нет третьих лиц, то договор купли-продажи дома оформляется от лица двух сторон в трех экземплярах. В нем должны быть перечислены все сведения о доме и земельном участке, в которые могут входить адрес, сведения из правоустанавливающих документов, имеющиеся или обнаруженные дефекты, общую или раздельную стоимость дома и участка, а также порядок расчета. Договор должен содержать полную информацию об участниках сделки, их паспортные данные, дату рождения и место регистрации. На каждой странице он должен иметь подписи обеих сторон с проставленными датами. В правильно оформленном документе содержится информация о том, что дом и участок не имеют никаких обременений, не являются архитектурными памятниками и указывается срок, в течение которого он будет освобожден от жильцов, если таковые имелись. Договор купли-продажи жилого частного дома не нуждается в обязательной регистрации у нотариуса. Для узаконивания сделки нужно оплатить государственную пошлину и зарегистрировать его в Управлении Росреестра – rosreestr.ru . Сделка считается завершенной и узаконенной, после того, как в Управлении выдадут свидетельство о регистрации права на дом и на земельный участок. Для правильного составления договора не лишним будет воспользоваться услугами компетентного юриста. Однако и в интернете можно легко найти образец типового договора купли-продажи дома, который можно самостоятельно заполнить, тщательно соблюдая все вышеперечисленные рекомендации. Например, можно ознакомиться или скачать отличный вариант договора. К договору купли-продажи жилого имущества должен прилагаться акт совершения передачи, в котором указываются основные характеристики и проставляются подписи сторон.

Для того чтобы сделка прошла без проволочек, к составлению договора нужно отнестись серьезно. Постараться тщательно продумать все пункты и условия, ведь именно они помогут вам избежать возможных спорных ситуаций или мошеннических действий в будущем.

Отличие только в том, что новый владелец получит два : на землю и на дом.

Операции по одновременной продажи дома и участка земли имеют отличительные особенности.

Только после этого может быть выдано свидетельство, в котором указано право собственности покупателя – нового владельца.

В некоторых ситуациях возможно прохождение упрощенной процедуры регистрации. Она возможна, если:

недвижимость расположена на участках земли, предназначенных для подсобного хозяйства;
дома, изначально построенные на земле, выделенной для индивидуальной постройки.

Если дом или участок не состоят на кадастровом учете, свидетельство не выдается.

Перед подачей заявления в Росреестр необходимо получить и строение. Выдает этот документ БТИ после проверки и оценки земли и дома.

Важно помнить, что продавец должен иметь , то есть, постройка должна быть внесенной в реестр . Иначе у нового владельца могут возникнуть проблемы при совершении сделок с самостроем.

По окончании процедуры покупатель получает два отдельных документа – свидетельство права собственности на землю и такой же документ на дом.

Последствия продажи только дома (без участка под ним)

Продать дом вместе с наделом можно только тогда, когда владелец у них один.

Однако Земельный кодекс РФ неразрывно связывает понятие , поэтому при продаже строения или даже его части к новому собственнику обязательно должна перейти и часть (или весь) земельного участка .

Если земля под домом принадлежит тому же человеку, что и сам дом, происходит одновременная . Если продается часть дома (например, половина или четверть), пропорционально этой части продается и земля.

Обязательным является включение в договор пункта о передаче земли под домом . Без этого соглашение не является юридически верным и признается недействительным.

Есть всего два варианта, при которых возможна продажа только строения (35-я статья ЗК РФ):

земля изъята из оборота, что подтверждается документально;
продается часть строения, которая не может быть выделена новому владельцу вместе с участком.

Если собственник продал только дом, не попадая под действие этих двух пунктов, договор считается незаключенным.

В этом случае новый владелец может составить исковое заявление с требованием перезаключения договора и .

Суд установит обременение на землю под купленным домом (запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду надела). Старый владелец, таким образом, не сможет продать данный участок.

Видео: Как купить земельный участок или дом?

В видеосюжете разбирается вопрос получения кредита на приобретение загородной недвижимости: жилых и садовых домов с участками, отдельных земельных участков. Рассказывается об условиях кредитования в данной сфере, а также нюансы заключения договора ипотеки.

Дело в том, что выставляя на продажу земельный участок с домом (документы для этой сделки вам предварительно придется собрать), собственник получит рыночную цену за землю, которая обычно значительно выше кадастровой. Если ЗУ не в собственности – плату за него взимать с покупателя недопустимо. Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком мы также будем рассказывать.

Подготовка

Оформленный в собственность надел требуется размежевать, установив границы и согласовав их с соседями. Без межевания продать дом с участком можно, но это снизит его покупательскую способность.

Кроме этого следует полностью собрать документы при продаже дома и земельного участка. Если земля в собственности – документы на неё собираются отдельно от документации на строение.

После предварительной подготовки , можно приступать к поиску покупателей. Для этого можно обратиться в компанию, работающую на рынке недвижимости, а так же – заняться поиском покупателей самостоятельно. Однако следует учесть, что нужно сделать выбор, так как оформив контракт с риэлтерской компанией, граждане не вправе осуществить продажу без её участия – сделку потребуется проводить через риэлторов, выплачивая оговоренную в договоре сумму комиссионных. В противном случае – может возникнуть прецедент для судебного спора.

Документы при продаже дома и земельного участка

С самого начала, еще до заключения сделки, вам потребуется знать перечень документов для продажи дома с земельным участком.

Участие недвижимости в имущественной сделке требует наличия следующих документов:

правоустанавливающая документация;
правоудостоверяющая документация;
технический паспорт строения;
кадастровый паспорт дома и участка;
справка об отсутствии ареста и залога;
выписка о имеющемся или отсутствующем обременении.

Без обозначенных документов продажа дома с земельным участком не допускается.

Если земля не оформлена в собственность – сведения об участке и форме собственности ЗУ указываются в свидетельстве о собственности на дом, так как земля следует судьбе капитального строения.

Эта документация потребуется при регистрации купли-продажи в Росреестре. Она прилагается к заявлению, совместно с договором имущественной сделки и квитанцией об уплате государственной пошлины.

Составление предварительного договора (ПДКП)

Образец типового предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Главное в процедуре передачи прав – составление гражданско-правового договора купли-продажи. До его составления требуется провести предварительные действия, заключив предварительный договор купли продажи дома с земельным участком (бланк ПДКП можно скачать ниже или в конце статьи). Стороны обговаривают условия сделки и подтверждают договорённости составлением официального документа.

Сведения, вносимые в положения ПДКП должны соответствовать тем, которые будут внесены в основной договор.

Лица, представляющие контрагентов сделки, так же должны идентифицироваться по всем документам. Исключение составляют представители интересов той или иной стороны, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности.

По этому договору покупатель вносит задаток (ст. 380 ГК РФ) или авансовый платёж (ст.487 ГК РФ). Отличие этого вида процедур в том, что в случае рассогласования сделки, аванс возвращается в полной мере и без переплат. Задаток регламентирован следующими нормами:

Если сделка отменяется по инициативе покупателя, задаток остаётся у продавца.
Если сделку отменяет продавец – он возвращает деньги в двойном размере.

При заключении последующего основного договора задаток так же выступает авансовым платежом и учитывается при взаиморасчётах. При оформлении этого документа следует отдельно указать характеристики дома и земельного участка.

Если ЗУ в собственности – приложить пакет документации в виде ксерокопий – отдельно на дом и на участок.

Следует знать, что статус ПДКП допускает только снятия объекта с торгов и зарезервировать за потенциальным покупателем. Он ориентирован на последующее составление и заключение основного договора.

Так как ПДКП не подлежит внесению в учётные записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) – на основании его заключения ни в коем случае недопустимо вносить полный платёж за недвижимость. Иначе право собственности останется за продавцом, а перечисленная оплата за недвижимость перейдёт ему же, изъять которую окажется более чем сложно даже в судебном порядке.

Порядок оформления купли-продажи дома с земельным участком

В предварительном договоре указывается срок и условия проведения сделки, которым контрагенты обязаны следовать. Соответственно в назначенный день таковые встречаются в офисе юридической компании или риэлтерской фирмы. Если они решили составить договор самостоятельно – место выбирается по усмотрению.

Оценка недвижимости

Оформление купли-продажи дома с земельным участком предусматривает предварительную оценку имущества .

Предварительно проводится оценка жилого дома и земельного участка, стоимость которых указывается порознь при оформлении соответствующего пункта в положении о предмете договора. Затем она суммируется и из неё вычитается сумма уплаченного по ПДКП, аванса (задатка). Отдельным подпунктом указываются сведения о планирующемся сторонами способе передачи денег:

безналичным перечислением;
наличными, под расписку и при свидетелях;
через банковскую ячейку.

У покупателя должен остаться документ, подтверждающий передачу денег – в виде чека или расписки.

Анализ правоустанавливающих документов

При оформлении имущественной сделки особое внимание следует уделить анализу правоустанавливающей документации на дом и земельный участок. К таковым может относиться один документ, если имущество переходило в результате возникновения прав:

купли-продажи дома с ЗУ;
мены иного объекта недвижимости на дом с ЗУ;
получения таковых в дар или по наследству.

В таком случае продавец предъявляет договор перехода прав, что констатирует его правоспособность как лица, выставляющего принадлежащий ему объект на торги.

Если участок приобретался или приватизировался без наличия капитального строения , а дом был построен впоследствии – потребуется предъявить отдельные правоустанавливающие документы.

То же – если приобретался жилой дом, а земля приватизировалась после его приобретения . К числу правоустанавливающих документов могут относиться выписка из решения суда или свидетельство о наследовании недвижимости.

Как правильно оформить договор купли-продажи дома с земельным участком?

В договоре купли-продажи дома с земельным участком (образец можно скачать ниже или в конце статьи) предмет формулируется на основании правоустанавливающего документа продавца. Далее следуют положения, которые определяют права и обязанности сторон, а так же – их ответственность, неисполнение которой приводит:

к штрафным санкциям;
начислению пени за просрочку платежа;
к расторжению сделки.

Существенным условием договора, кроме прочего, является положение о действии сторон в ситуации форс-мажора. Так же – причины, допускающие расторжение договора по согласию сторон или в одностороннем порядке через суд (ст. 450 ГК РФ). Допускается включение пунктов, которые предусматривают любые предпочтения контрагентов, если они отражают обстоятельства дела и регулируют проведение процедуры надлежащим образом.

Договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами . Одна или обе стороны могут воспользоваться услугами посредников, что не снижает правоспособности сделки. Допускается нотариальное удостоверение документа.

Теперь мы знаем как составить договор купли-продажи дома с земельным участком, далее его необходимо зарегистрировать.

Регистрация. Где его оформить?

После заключения договора, буквально в самом конце процедуры продажи дома с земельным участком, стороны отправляются в Многофункциональный центр (МФЦ), где проводится регистрация имущественных прав, с внесением сведений в учётные кадастровые записи.

Здесь нет ничего особенного : приходите вместе с покупателем/продавцом в МФЦ со списком документов выше и деньгами для оплаты госпошлины.

Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком?

Регистрация требует оплаты госпошлины при продаже дома с земельным участком в сумме 2 тысячи рублей , за исключением случаев нотариального удостоверения сделки.

Стоимость оформления сделки в риэлтерской компании регионального центра составляет фиксированную базовую сумму 50-90 тысяч рублей.

К ней прибавляются дополнительные начисления и комиссионные за различные виды юридических услуг. Некоторые компании, особенно в городах федерального значения, отдают предпочтение процентной ставке, которая может составлять 0,5-1% общей стоимости дома с участком .

Если поиск покупателей производился собственником недвижимости – допускается обращение в юридическую фирму, услуги которой в регионах составляют 5-7 тысяч рублей

Продажа дома и участка земли, на котором он находится, должна проводиться с соблюдением правил и требований закона. Главное, о чем никогда не стоит забывать желающим продать или купить дом или землю, — это то, что дом и земельный участок под ним и прилегающий к нему, неотделимы. Нельзя продать или купить одно без другого, так как это противоречит здравому смыслу и правилам.

Важным этапом в оформлении купли-продажи дома считается оценка объектов, подлежащих отчуждению. От того, насколько правильно оценены продаваемые объекты, зависит выгодность сделки для обеих сторон.

Оценку может произвести сам продавец, исходя из личного опыта и информации из различного рода источников. Однако если продавец сомневается в своих силах, лучше воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой.

Документы

Необходимые бумаги для оформления сделки:

паспорт гражданина РФ;
документы, подтверждающие права продавца на законность владения недвижимостью и землей;
государственная регистрация права собственности на дом и землю (свидетельства), подтверждающая принадлежность объектов именно продавцу;
технический паспорт дома и паспорт на сопутствующие строения, если таковые имеются;
согласие супруга(и) продавца на совершение продажи. Необходимо только в том случае, если продаваемые объекты нажиты совместно в браке;
согласие иных собственников. Если дом с земельным участком находится в совместной собственности, необходимо нотариально заверенное согласие на отчуждение всех остальных владельцев;
кадастровый паспорт участка земли;
справка из налоговых органов, гарантирующая отсутствие долгов по налогам на землю и недвижимость;
выписка из ЕГРП.

Для покупателя главным моментом в принятии решения о покупке дома и земли, а также обсуждения цены за указанные объекты, считается отсутствие-наличие обременения. Выписка из ЕГРП достоверно покажет, есть ли обременение на объекты.

Предварительный договор

Для предварительного обсуждения деталей и удобства стороны могут составить предварительный договор. В нем содержатся все основные условия, на которых участники сделки хотели бы ее заключить. Последующее заключение основного документа купли-продажи происходит на базе предварительного.

Основные пункты:

значимые условия осуществления сделки;
условия, касающиеся непосредственно предмета сделки;
период времени, отведенный сторонами на заключение основного договора.

Основной договор и передача денег

Основанием считать осуществление купли-продажи дома с земельным участком состоявшимся выступает договор. Он заключается между заинтересованными сторонами и обязательно подписывается ими. При обоюдном желании можно заверить его у нотариуса, но это не обязательно. Обязательные положения такого документа:

Наименование;
Дата и место заключения;
Перечень всех объектов, которые охватывает договор с указанием характерных признаков;
Сумма сделки (цена продажи);
Любые дополнительные условия, оговоренные и принятые сторонами, и не противоречащие законам РФ.

Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в 3 экземплярах:

первый — для продавца;
второй — для покупателя;
третий — для последующей регистрации права собственности.

Непосредственную передачу указанного в договоре имущества правильнее оформить отдельным актом передачи.

Передача денег может осуществляться несколькими путями:

наличными средствами;
по безналичному расчету.

Если безналичный расчет подтвердить легко, то передачу наличных средств лучше выполнить при свидетелях или оформить соответствующим документом, устанавливающим факт передачи денежных средств (расписка).

Окончательно совершенной и законной сделка купли-продажи дома с земельным участком считается после осуществления государственной регистрации. Для этого необходимо написать заявление и представить собранный пакет документов, в который входят:

все перечисленные документы для оформления купли-продажи дома и земельного участка;
договор купли-продажи, уже подписанный обеими сторонами;
акт передачи, при условии его оформления.

Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за совершение регистрации. Квитанция обязательно должна прилагаться к переданным в регистрирующий орган документам.

После принятия документов сотрудник Росреестра выдаст расписку об их получении. Участникам сделки остается только дождаться регистрации, которая производится в срок максимум 10 суток. По истечению срока покупатель может явиться за свидетельством о государственной регистрации права.

Нюансы, которые следует знать

Существуют моменты, которые покупатель или продавец может упустить из виду:

Если продавец владел продаваемой недвижимостью менее 3 лет, то после ее продажи придется заплатить налог ставкой 13%. Однако и право на получение вычета также имеется (не более 1 млн.руб.).
Покупателю не стоит забывать, что с момента приобретения дома и земельного участка и его государственной регистрации, он становится плательщиком соответствующих налогов.
Несоблюдение рекомендаций по сбору документов может кончиться плачевно, особенно для покупателя. Например, если продавец не представил письменного, нотариально заверенного согласия иных собственников на продажу объектов, сделку купли-продажи в последующем они смогут легко оспорить в суде.
Если кто-то из участников сделки не уверен в своей правовой грамотности, лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Таким образом, купля-продажа дома с земельным участком – серьезная и ответственная сделка. Для оформления договора необходимо собрать все документы и договориться об основных условиях. После подписания договора и акта передачи имущества сделку нужно зарегистрировать соответствующим образом.