Договор перенайма имеет несколько названий. На практике его, как правило, называют договором об уступке прав и обязанностей, договором о перемене лиц в обязательстве, а также договором уступки права требования и перевода долга.

Однако, независимо от названия, суть его сводится к переходу к новому арендатору прав и обязанностей по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали для прежнего арендатора. Право аренды как право на пользование имуществом всегда сопровождается определенными обязательствами в силу самого факта пользования. Данные обязательства касаются порядка и условий пользования имуществом, а также его содержания и возврата.

В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. Поэтому даже в том случае, если арендатор исполнит свои обязательства в соответствии с договором (внесет арендную плату, произведет усовершенствование имущества), у него не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. В любом случае арендатор должен выполнять такие обязательства, как поддержание имущества в исправном состоянии, предотвращение его порчи и т. д.

При перенайме происходит смена арендатора в обязательстве, возникающем из договора аренды, поэтому перенайм должен осуществляться с учетом требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Данная сделка совершается по взаимному волеизъявлению прежнего и нового арендаторов с соблюдением требований к форме, которые предъявлялись к прежнему договору аренды. В случае нарушения этих требований договор перенайма признается недействительным.

Последние изменения в судебной практике существенно упростили процесс перенайма. Арбитражный суд признал, что при данной процедуре нет необходимости добиваться согласия арендодателя, за исключением тех случаев, когда иное установлено договором. Таким образом, передача прав и обязательств по договору аренды допустима и без согласия арендодателя. Единственным условием является уведомление арендодателя о совершении сделки в разумный срок.

Следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК Российской Федерации, если договор аренды подлежал государственной регистрации, соглашение о перенайме также должно быть зарегистрировано. По соглашению сторон договором аренды их права могут быть как расширены, так и ограничены. Например, условие договора аренды, по которому арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК Российской Федерации. По волеизъявлению сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

Ведь не хочется разрывать такой договор аренды, который признается:

• долгосрочным;
• заключенным на выгодных условиях;
• зарегистрированным по всем правилам.

Существенным плюсом такого соглашения считается то, что можно сэкономить время. Не нужно расторгать старый арендный договор и заключать новый. Достаточно привлечь компетентного юриста, который составит, оформить и представит на регистрацию в ЕГРН документ по всем правилам. В противном случае подобную сделку могут оспорить заинтересованные лица.

Практикующему юристу по земельным делам приходится сталкиваться со множеством трудностей при оформлении подобного договора, ведь законодатели разработали только одну статью в гл. 34 Гражданского кодекса РФ, посвященную этой проблеме.

Поэтому профессионалу приходится решать различные вопросы, связанные с конкретными нюансами такой сделки, руководствуясь:

• отдельными положениями статей 606-670 ГК РФ;
• постановлениями арбитражных судов различных инстанций;
• определениями ВАС РФ;
• конкретными судебными прецедентами.

При этом ни расширенная судебная практика, ни расплывчатые разъяснения представителей Росреестра не дают однозначного разъяснения по многим вопросам, не добавляют определенности.

В договоре сделки могут отсутствовать некоторые существенные элементы, что приводит к признанию соглашения по поводу перенайма несостоявшимся (ст. 607 ГК РФ).

Последствия признания договора незаключенным оказываются очень тяжелыми для его участников.

1. Новый арендатор лишается всех прав, так как он не будет считаться стороной договора.

2. Прежнему арендатору придется отвечать за долги по оплате аренды, хотя помещением или земельным участком он длительный период не пользовался.

3. Арендодатель своевременно не получит денег, так как судебное рассмотрение спорных вопросов займет много времени. Кроме того, выгодный договор, заключенный ранее, наверняка будет расторгнут, а для заключения нового потребуется время.

В бизнесе время – это деньги. В точности этого сравнения убеждаются те субъекты права, которые заключают договор аренды: упущенное время – это прямые убытки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы, которые в будущем могут привести к недоразумениям и судебным разбирательствам.

Грамотному и опытному юристу потребуется и правильно сформировать предмет договора, и получить согласие на совершение сделки.

Предмет договора

Составляя текста договора аренды, нужно уделить максимум внимания вопросам передачи обязанностей и прав. В этом состоит принципиальное отличие субаренды от перенайма, так как в первом случае третьему лицу передается имущество, причем на время. О передаче прав речь не идет.

Зато при заключении стандартного договора перенайма прежний арендатор всецело выпадает из арендных отношений, а его место занимает новое лицо.

Участники договора, разрабатывающие его условия самостоятельно, часто путают перенаем с договором цессии. Нельзя забывать, что во втором случае компания (новый участник договора) получает только право аренды, не более того. При этом право аренды неминуемо сопровождается дополнительными обязательствами, среди которых:

• соблюдение порядка пользования имуществом;
• выполнение условий использования чужой собственности;
• перечисление арендной платы;
• осуществление ремонта и пр.

Так что уступка права аренды в чистом виде, то есть не обремененного обязательствами, не допускается. На это положение указывается:

• в ст. 615 ГК РФ (п. 2);
• в письме Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.;
• в определении ВАС РФ № ВАС-17574/09 от 15.02.2010 г.

Иной раз предприниматели хотят обойти стороной договор цессии, а вместо него заключить более выгодное соглашение, которое бы одновременно объединяло:

• перевод долговых обязательств;
• уступку права.

Таким соглашением как раз и выступает договор перенайма. Его цель – перемена арендатора на взаимовыгодных условиях.

1. Требуется уделить должное внимание в договоре перенайма обязательствам, из которых вытекают передаваемые обязанности и права.

2. Основание возникновения арендного права должно быть сформулировано четко и описано предельно подробно. Обозначьте реквизиты договора аренды.

3. Объект аренды непременно должен быть индивидуализирован.

4. Определяется объем передаваемого имущества.

5. Устанавливаются условия и порядок передачи обязанностей и прав.

6. Формулируется порядок расчетов.

7. Разрабатывается процесс передачи объекта аренды.

8. На момент перенайма у первоначального арендатора могла образоваться задолженность. Новый арендатор не должен отвечать за долги предыдущего.

9. Договор перенайма может быть признан ничтожным, так как имеет признаки безвозмездности. Заинтересованные лица могут указать на его подобие договору дарения, а заключать такой договор коммерческие организации между собой не вправе.

Поэтому лучше изначально обозначить плату (хотя бы символическую, если сложилась особая ситуация) за передачу прав и обязанностей. Следует обозначить:

• размер суммы;
• порядок внесения платы.

10. Соглашение о перенайме может быть уже заключено. Одна из заинтересованных сторон может попытаться доказать в суде его недействительность, к тому же в судебной практике хорошему юристу нередко удается найти подходящий прецедент.

Однако юрист, защищающий интересы прежнего арендатора, сумеет подтвердить в суде действительность такого договора, если его участники какой-то период выполняли существенные условия. Здесь очень важно определиться, какие условия каждая сторона считает существенными (требования, обозначенные в п. 2 ст. 385 ГК РФ).

Основные правила оформления перенайма

1. Вот перечень обязательных документов. Они должны входить в общий пакет для предоставления в ЕГРН:

• оригинал договора аренды;
• кадастровый паспорт (техпаспорт);
• иные документы, в которых обозначены обязанности и права арендатора;
• свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию арендного права;
• письма, акты сверок, иные доказательства отсутствия задолженности по платежам.

Кстати, с 01.01.2017 г. законодатели ввели изменения в систему регистрации прав. Теперь свидетельства не выдаются, так как это всего лишь неизменный бумажный носитель переменчивой информации.

По новым правилам возникновение и переход прав при проведении операций с недвижимостью (в том числе и прав, обозначенных в арендном соглашении) сможет подтвердить выписка из ЕГРН. На подготовленный документ, касающийся сделки, будет нанесена надпись, подтверждающая регистрацию договора.

2. Пока что законодатели не разработали специальных правил, которых необходимо придерживаться при составлении договора перенайма. То есть строгих требований к форме пока что нет. Поэтому ваш юрист воспользуется требованиями, предъявляемыми к другим аналогичным соглашениям:

• договору цессии;
• соглашению о переводе долговых обязательств.

3. При составлении договоров перевода долга и цессии следует придерживаться той формы, что зафиксирована в основном договоре (статьи 389, 391 ГК РФ). А основным договором признается договор аренды. Подобное соглашение должно:

• быть представлено в виде единого документа, подписанного сторонами;
• быть заключено в письменной форме (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Выходит, что и договор перенайма оформляется в виде единого документа, который подписывают обе стороны. Если сделка перенайма будет заключена иным способом, более упрощенным, ее признают незаключенной и расторгнут в суде.

Государственная регистрация по новым правилам

1. Если основной арендный договор был официально зарегистрирован, тогда и договор перенайма следует зарегистрировать тем же способом.

2. Договор перенайма считается самостоятельной сделкой. Начало его действия отмечается с момента, когда осуществится гос. регистрация (п. 3 ст. 433 ГК РФ; п. 2 ст. 389 ГК РФ).

3. Закон не требует вносить изменения в основной арендный договор.

4. Могут возникнуть трудности в ситуации, когда регистрировался долгосрочный арендный договор, а по истечении изначально обозначенного срока это же соглашение было возобновлено, но уже на неопределенный период. При этом запись об аренде не была официально погашена в ЕГРН (прежде регистрационным органом являлся ЕГРП).

5. Остается открытым такой вопрос: следует ли в обязательном порядке осуществлять гос. регистрацию соглашения о перенайме? Опытный юрист объясняет клиентам, желающим заключить такое соглашение по всем правилам, что как раз четких правил ни законодатели, ни сотрудники Росреестра пока что не разработали.

Можно предположить, что нет потребности в регистрации договора перенайма по той причине, что арендный договор уже был продлен на неопределенный период (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001 года). Это означает, что участники нового соглашения, осуществляющие замену арендатора, вправе не обращаться в Росреестр.

Законодатели подтверждают такое право, однако подобное решение компетентный правовед считает рискованным.

К примеру, у нового арендатора, к которому перешло право землепользования по договору перенайма, могут возникнуть проблемы при регистрации возведенных на этой земле объектов недвижимости. Предыдущий арендатор может заявить свои права на обладание постройками, так как именно он по сведениям Росреестра является арендатором земельного участка.

Конечно, высококвалифицированный юрист-практик сумеет подтвердить в ходе судебного разбирательства законность требований своего клиента – арендатора по договору перенайма. Однако новый арендатор по-прежнему будет лишен правомочий на регистрацию недвижимого объекта, возведенного за его средства и его же усилиями.

Значит следует представить в ЕГРН соглашение о перенайме для регистрации, хотя договор аренды уже был продлен на неопределенный срок. Ответственные сотрудники Росреестра полагают, что такое соглашение непременно должно быть зарегистрировано, если для отказа в гос. регистрации не будут найдены иные, более существенные основания.

И все же иногда приходится доказывать представителям ЕГРН, не в достаточной мере компетентным, очевидную истину: это соглашение, столь удобное и выгодное для клиента и остальных участников сделки, должно быть зарегистрировано по всем правилам.

Из-за различных проволочек никто не дает 100%-ную гарантию того, что договор перенайма пройдет регистрацию. В случае возникновения осложнений советуют арендодателю и первоначальному арендатору заключить дополнительное соглашение. В результате такого действия основное арендное соглашение будет пролонгировано, тогда срок продления действия соглашения указывать не следует.

Подобное дополнение к первоначальному договору регистрируется по четко установленным правилам, так что никаких проблем по поводу его регистрации в Росреестре не возникнет.

После этого первоначальный арендатор и новый арендатор заключают договор перенайма и регистрируют его. Пожалуй, это наиболее выгодный, простой и юридически безопасный способ решения проблемы с регистрацией.

Акт приема-передачи: нужно ли его составлять?

Арендодатель изначально передал объект недвижимости арендатору, исполнил все обязательства, так что подписывать еще один акт, уже составленный новым арендатором, он не должен.

Такой акт должны подписать другие участники сделки – новый и бывший арендаторы. Подобный документ будет служить гарантией того, что в будущем к бывшему арендатору не возникнет претензий, а новый арендатор получит объект в подобающем состоянии (статьи 611, 612 ГК РФ).

У кого требуется получить подтверждение согласования сделки перенайма?

Стороны должны прийти к взаимному согласию, только тогда возможно совершение сделки перенайма. То есть условия, согласованные и документально оформленные сторонами, напрямую передающими имущество, должны быть известны арендодателю. А эта сторона может не дать своего согласия, и тогда передача имущества в аренду конкретному новому субъекту права не состоится.

Кроме того, арендодатель мог желать расторжения договора, хотя при этом оснований для юридического оформления подобного действия у него не было. Теперь же, когда первоначальному арендатору имущество арендодателя уже не требуется, и он согласен передать его другому лицу, у арендодателя появляется шанс расторгнуть соглашение без каких-либо убытков для себя.

В конце концов, имущество, которым пользовался арендатор, принадлежит арендодателю. Он распоряжается своей собственностью как того желает, а также передает ее на определенных условиях (обычно в первоначально составленном договоре не обозначается ни право передачи в субаренду, ни возможность перенайма).

1. Получить согласие на оформление перенайма со стороны арендодателя нужно обязательно, этого требует закон. В противном случае сделка, скорее всего, будет признана ничтожным документом (ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 391 ГК РФ).

2. Правила перенайма земли, находящейся во владении государства или муниципалитета, разработаны иные:

Если арендный договор был подписан на срок свыше 5 лет;

если арендатор не обязан по условиям договора добиваться согласия арендодателя.

Здесь арендатор обязан только поставить собственника в известность о своем решении (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г.; п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Арендодатель дает согласие, оформленное в виде:

Вспомогательного приложения к договору; - отдельного документа.

Также согласие на оформление перенайма может быть введено в текст договора изначально, тогда не возникает потребность получения резолюции арендодателя даже в виде вспомогательного приложения к основному документу (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 года).

Согласие уполномоченного органа арендатора: следует ли его добиваться при заключении крупной сделки?

Есть общие признаки, по которым сделку могут отнести к категории крупной. Однако практикующий правовед указывает еще и на дополнительный признак подобной сделки: производственная деятельность компании после заключения арендного договора с передачей имущества может быть прекращена (п. 40 выше обозначенного информационного письма № 66).

Такая ситуация наблюдается, если, к примеру, без сданного в аренду имущества основная деятельность компании невозможна. Данный признак суды непременно учитывают при изучении вопроса, касающегося законности сделки перенайма. Ваш юрист в обязательном порядке воспользуется информацией, указанной в постановлении ФАС МО по делу № А40-151327/09-150-1025, изданном 19.08.2010 г.

Истец вправе добиваться признания сделки недействительной, так как она не была согласована всеми заинтересованными сторонами. Однако он обязан доказать, что компания прекратила свою деятельность вследствие заключения именно соглашения перенайма (постановление ФАС ЦО по делу № А14-13452-2007/406/29, изданное 16.09.2008 года).

Юристы, отстаивающие разные позиции своих клиентов в зале суда, могут не сходиться во мнении по поводу признания договора перенайма крупной сделкой. Ведь ни имущество, ни имущественные права при таком переходе прав и обязанностей не отчуждаются. Значит подобная сделка быть признана крупной не может (постановления ФАС МО по делу № А40-45358/05-134-401, изданное 31.07.2006 года; постановление ФАС ЦО по делу № А09-15294/2008, изданное 07.10.2009 года).

Если рассмотреть этот вопрос с другой стороны, то становится очевидным такой фактор: право аренды считается имущественным правом, так что по условиям договора перенайма пополняется состав имущества (ст. 128 ГК РФ). Выходит, что отчуждение имущества путем заключения договора юристы все-таки вынуждены признавать крупной сделкой.

Столь выгодный договор имеет свои скрытые "подводные камни", хотя соглашение именно в этой форме законодатели предлагают заключать при перемене арендатора. Но только прежде ваш юрист обязательно получит согласие арендодателя.

Этот документ будет являться своеобразной страховкой. Он окажется полезным даже в той ситуации, когда договор аренды подписывался с учетом неопределенного или очень продолжительного срока действия. Компетентный юрист в данном случае укажет на положения ст. 391 ГК РФ, напрямую касающейся обозначенной проблемы, то есть перевода долга и уступки требований.

Если договор перенайма признают незаключенным, это еще полбеды. Бывшему арендатору гораздо опаснее держать ответ за действия нового арендатора, нарушающего правила и закон. Ведь оттягивание с оформлением договора перенайма возлагает всю ответственность именно на это лицо, то есть не на фактического, а на зарегистрированного арендатора.

Вывод: без содействия опытного юриста по земельным вопросам, практикующего в области заключения договоров, подписывать подобное соглашение крайне опасно!

-- Выберите обзор из списка -- "Горячие" документы Новое в российском законодательстве Новости для бухгалтера Новости для юриста Госзакупки: главные новости Документы на регистрации в Минюсте РФ Вопросы и ответы по бухучету и налогообложению Схемы корреспонденций счетов Материалы из журнала "Главная книга" Новое в налогообложении пользователей недр Новое в московском законодательстве Новое в законодательстве Московской области Новое в региональном законодательстве Проекты нормативных правовых актов Новое о законопроектах: от первого чтения до подписания Обзор законопроектов Итоги заседаний Государственной Думы Итоги заседаний Совета Государственной Думы Итоги заседаний Совета Федерации Новое: юридическая пресса, комментарии и книги Новое в законодательстве в сфере здравоохранения

Выпуск от 15 октября 2010 года

Схемы корреспонденций счетов

Подборка по материалам информационного банка "Корреспонденция счетов" системы КонсультантПлюс

Ситуация:

Как отражается в учете организации - нового арендатора приобретение прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения (перенаем), если организация возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им арендодателю в качестве аванса?

С согласия арендодателя новый арендатор получил от прежнего арендатора по договору перенайма права аренды. Договорная стоимость перенайма помещения равна 177 000 руб. (в том числе НДС 27 000 руб.). Оставшийся срок действия договора аренды - три года. Стоимость помещения, полученного по договору перенайма, составляет 2 000 000 руб.

На момент перенайма арендная плата за шесть последних месяцев срока действия договора аренды в сумме 354 000 руб. (в том числе НДС 54 000 руб.) выплачена прежним арендатором арендодателю авансом. Указанную сумму новый арендатор возмещает прежнему арендатору. Доходы и расходы для целей налогообложения прибыли организация определяет методом начисления.

Корреспонденция счетов:

Гражданско-правовые отношения

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В этом случае ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ) <*>.

Поскольку в результате перенайма организация выбывает из договора аренды, т.е. происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (Письма Минфина России от 14.07.2009 N 03-03-06/1/463, от 12.11.2006 N 03-03-04/1/782, УМНС России по г. Москве от 27.01.2004 N 26-12/5331, Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2009 N КГ- А41/4112-09 по делу N А41-16653/08).

Это обусловлено тем, что право аренды, как право пользования имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования имуществом. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания и др. (п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

Таким образом, при заключении договора перенайма к новому арендатору от прежнего арендатора переходят право пользования помещением и обязанность по уплате арендодателю оставшейся суммы арендной платы. Кроме того, в рассматриваемой ситуации при перенайме к новому арендатору переходят требования, возникшие в связи с выплатой арендодателю аванса. В связи с чем организация возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им ранее арендодателю в качестве аванса. То есть сумма полученного от прежнего арендатора аванса засчитывается арендодателем в счет уплаты аванса новым арендатором.

Бухгалтерский учет

Плата за перенаем помещения в бухгалтерском учете организации - нового арендатора учитывается в составе расходов будущих периодов на дату государственной регистрации договора перенайма и отражается по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов" в корреспонденции с кредитом счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Данные расходы в течение оставшегося срока действия договора аренды списываются в расходы по обычным видам деятельности текущего периода (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, п. п. 5, 19 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). Таким образом, ежемесячно в течение оставшегося срока действия договора аренды в бухгалтерском учете организации производится запись по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета 97.

В результате перенайма, как сказано выше, к организации переходят требования прежнего арендатора, возникшие в связи с выплатой арендодателю аванса. При этом организация возмещает прежнему арендатору сумму, уплаченную им арендодателю в качестве аванса. В связи с этим в бухгалтерском учете организации отражаются дебиторская задолженность арендодателя и кредиторская задолженность перед прежним арендатором. При этом производится запись по дебету счета 76 (например, аналитический счет 76-а "Расчеты по авансам (предоплате) выданным") в корреспонденции с кредитом счета 76 (например, аналитический счет 76-п "Расчеты с прежним арендатором").

Помещение, полученное организацией - новым арендатором по договору перенайма, учитывается на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре перенайма (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", Инструкция по применению Плана счетов, Письмо Минфина России от 24.08.2004 N 03-03-01-04/1/8) <**>.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Сумму НДС, предъявленную прежним арендатором в составе платы за перенаем, организация имеет право принять к вычету после принятия на учет задолженности по внесению этой платы при наличии счета-фактуры прежнего арендатора (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ, Письмо ФНС России от 23.07.2009 N 3-1-11/531).

В рассматриваемой ситуации организация возмещает денежные средства прежнему арендатору, перечисленные им арендодателю в качестве аванса. При этом арендодатель сумму полученного от прежнего арендатора аванса засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором.

Согласно п. 12 ст. 171 НК РФ суммы НДС, перечисленные арендодателю при оплате аренды авансом, принимаются к вычету. Для применения этого вычета необходимы: счет-фактура арендодателя на сумму аванса, документ о фактическом перечислении аванса, а также договор, предусматривающий такой порядок оплаты (п. 9 ст. 172 НК РФ). В данном случае у нового арендатора отсутствуют такие документы. Таким образом, даже при наличии счета-фактуры арендодателя оснований для применения налогового вычета у нового арендатора нет.

Налог на прибыль организаций

Плата за перенаем для целей налогообложения прибыли учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на последнее число отчетного периода равномерно в течение оставшегося срока действия договора аренды помещения (пп. 49 п. 1 ст. 264, абз. 2 п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, см. Письмо УМНС России по г. Москве N 26-12/5331).

Что касается возмещения прежнему арендатору денежных средств, перечисленных им арендодателю в качестве аванса, то такое возмещение не признается в составе расходов. Это обусловлено тем, что сумму полученного от прежнего арендатора аванса арендодатель засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором (п. 1 ст. 252, п. 14 ст. 270 НК РФ) <***>.

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Плата за перенаем помещения признана в составе расходов будущих периодов (177 000 - 27 000)	97	76-п	150 000
Отражена сумма НДС, предъявленная прежним арендатором за перенаем	19	76-п	27 000	Счет-фактура
Принята к вычету сумма НДС, предъявленная прежним арендатором за перенаем	68	19	27 000	Счет-фактура
Отражена задолженность перед прежним арендатором по возмещению денежных средств, перечисленных им ранее арендодателю в качестве аванса	76-а	76-п	354 000	Договор перенайма
Перечислены прежнему арендатору денежные средства в счет возмещения аванса и плата за перенаем помещения (177 000 + 354 000)	76-п	51	531 000	Выписка банка по расчетному счету
Стоимость помещения, полученного по договору перенайма, отражена на забалансовом счете	001		2 000 000	Договор перенайма, Акт приемки-передачи помещения
Ежемесячная бухгалтерская запись в течение оставшегося срока действия договора аренды <**>
Часть платы за перенаем помещения признана в составе расходов текущего месяца (150 000 / 3 / 12)	20 (44 и др.)	97	4 167	Бухгалтерская справка-расчет

<*> Договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), как и сам договор аренды, оформляется в соответствующей письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ). Регистрация договора перенайма производится по соглашению сторон (прежним и новым арендатором). В таблице проводок не приводятся бухгалтерские записи, связанные с уплатой государственной пошлины за регистрацию договора перенайма.

<**> В данной схеме не рассматриваются операции, связанные с начислением и уплатой арендной платы за пользование помещением, которые отражаются в общеустановленном порядке. При этом напомним, что в последние шесть месяцев срока действия договора аренды соответствующая часть аванса засчитывается в счет арендной платы за текущий месяц.

<***> Заметим, что арендная плата, в том числе за шесть последних месяцев оставшегося срока действия договора аренды, признается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией в том отчетном (налоговом) периоде, к которому она относится (пп. 10 п. 1 ст. 264, п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Переуступка права аренды – смена лиц, заключивших ранее договор аренды помещения . Чаще всего меняется арендатор – человек, которые снимает помещение, и при заключении соглашения о переуступке все его права и обязанности перед арендодателем прекращаются.

Смена арендатора в договоре может быть произведена, если арендодатель дал письменное согласие на это.

Чем отличается от субаренды?

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения . В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

Законодательная база

Такие правовые отношения регулируются статьей 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации .

Арендатору официально разрешено :

• Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
• Передавать легальные возможности на съем в залог.
• Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
• Заключать сделки субаренды.
• Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Арендатор может владеть и пользоваться помещением согласно договору, но не может распоряжаться им.

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата .

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Плюсы и минусы такого решения

Преимущества :

• Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
• Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
• Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.

Недостатки :

• Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ , Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
• Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.

  Новые съемщики не всегда радуют владельцев, которые делали скидку на оплату или предлагали другие выгоды прежнему съемщику на основе личных симпатий или положительном отношении к его бизнесу, бренду.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения . В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ , передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями , и 390 Гражданского Кодекса РФ .

1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:
   • Соглашение об аренде.
   • Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
   • Бумаги на объект.
   • Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.
3. Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.

Уведомление арендодателя

Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца .

Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные .

Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

• Подтверждение проведенных торгов.
• Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
• Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

Договор

Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать :

• Установленный и оговоренный порядок перенайма.
• Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
• Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
• Иные важные условия и обязательства.

Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

• Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
• Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
• Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
• Учредительные документы.
• Договоры перенайма и аренды.
• Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
• Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
• Техпаспорт помещения, план, экспликация.

Каковы последствия решения?

После заключения договора переуступки права на аренду все условия и обязанности для прежнего арендодателя перед владельцем прекращаются, зато вступают в силу условия и обязанности нового арендодателя.

Заключение

Процедура заключения договора перенайма довольно длительная и сложная, особенно если речь идет о государственных помещениях. Поэтому перед заключением сделки желательно проконсультироваться с юристами , чтобы выяснить все сложные моменты и особенности договора.

______________________ "__"___________ ____ г. (населенный пункт)

Именуем__ в дальнейшем Цедент, в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем Цессионарий, в лице ____________________, действующ__ на основании ____________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Цедент обязуется передать Цессионарию свои права и обязанности по договору аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ Объекта недвижимости: ____________________, находящегося по адресу: _________________________, кадастровый номер _______________, заключенному с ____________________ (далее - "Арендодатель").

1.2. Объект недвижимости состоит из: __________________________________ __________. (составные части) 1.3. Объект недвижимости оборудован: __________________________________ __________________________________________________________________________. (инженерные сети и оборудование) 1.4. Объект недвижимости находится под охраной ________________________ __________________________________________________________________________. (наименование организации, осуществляющей охрану)

1.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются: кадастровый (или: поэтажный) план с указанием арендованного Объекта (Приложение N _____), копия технического паспорта (Приложение N _____), акт приема-передачи Объекта недвижимости от Арендодателя Цеденту.

1.6. На момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости принадлежит Арендодателю на праве собственности (документ, подтверждающий право собственности, ____________________ N _____ выдан _________________________ "__"___________ ____ г.), не заложен, не арестован, не является предметом исков третьих лиц.

1.7. Объект недвижимости находится в нормальном состоянии, отвечающем общим требованиям законодательства, а также специальным требованиям, установленным ст. _____ договора аренды от "__"___________ ____ г. N _____.

1.8. Объем передаваемых Цессионарию прав и обязанностей соответствует объему прав Цедента по договору аренды (найма) и указан в акте приема-передачи прав и обязанностей (Приложение N _____ к настоящему Договору).

1.9. Копия договора аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ прилагается к настоящему Договору (Приложение N _____) и является его неотъемлемой частью.

1.10. Цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды (найма) и становится ответственным перед Арендодателем с момента государственной регистрации настоящего Договора.

1.11. Настоящий Договор заключен с согласия Арендодателя (письмо Арендодателя о разрешении перенайма прилагается к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части), вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение _______________.

Течение срока перенайма начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора или договора аренды.

2. Обязанности и права Сторон

2.1. Обязанности Цедента:

2.1.1. В течение _______________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора передать Договор для его регистрации в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.1.2. В течение _______________ с момента государственной регистрации настоящего Договора передать Цессионарию свои права и обязанности арендатора по акту приема-передачи прав и обязанностей.

2.1.3. Одновременно с передачей прав и обязанностей по договору аренды Цедент обязуется передать Цессионарию договор аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями; копии документов, подтверждающих право Арендодателя на передачу Объекта недвижимости в аренду; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; копию кадастрового паспорта, акт сверки взаиморасчетов с Арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей по настоящему Договору.

2.1.4. Предупредить Цессионария о наличии прав третьих лиц на Объект недвижимости, являющийся предметом договора аренды.

2.1.5. В срок _______________ до подачи настоящего Договора для государственной регистрации осуществить сверку взаиморасчетов с Арендодателем по договору аренды, погасить задолженность (при наличии таковой) по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению настоящего Договора.

2.2. Обязанности Цессионария:

2.2.1. Выполнять условия договора аренды (найма) Объекта недвижимости в части прав и обязанностей Цедента (арендатора), нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды и положениями действующего законодательства Российской Федерации, требовать от Арендодателя соблюдения обязанностей по договору аренды.

(При необходимости: 2.2.2. Уплатить Цеденту вознаграждение за перенаем Объекта недвижимости в размере _____ (__________) рублей в срок до _______________.)

2.2.3. В случае прекращения настоящего Договора до прекращения договора аренды от "__"___________ ____ г. N _____ вернуть Цеденту Объект недвижимости в порядке и на условиях, установленных подп. 2.1.3 Договора.

3. Переговоры, споры Сторон

3.1. Споры, связанные с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

3.2. В случае безрезультатности переговоров спор разрешается в претензионном порядке. Сторона, получившая претензию, обязана рассмотреть ее и ответить по существу в течение _______________ с момента получения претензии. Отсутствие ответа в установленный срок означает признание претензии.

3.3. В случае недостижения согласия в претензионном порядке спор передается в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4. Заключительные положения

4.1. Уведомления и сообщения считаются направленными надлежащим образом, если посланы почтовым отправлением или курьером и вручены должностным лицам Сторон, уполномоченным на получение входящей корреспонденции.

4.2. В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой из Сторон, Арендодателя и для государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4. Приложения:

4.4.1. Акт приема-передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды Объекта недвижимости N _____ от "__"___________ ____ г.

4.4.2. Договор аренды Объекта недвижимости от "__"___________ ____ г. N _____.

4.4.3. Письмо Арендодателя о согласии на перенаем Объекта недвижимости от "__"___________ ____ г. N _____.

4.4.4. Копии документов, подтверждающих право Арендодателя на передачу Объекта недвижимости в аренду.

4.4.5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4.6. Копия кадастрового паспорта Объекта недвижимости.

4.4.7. Акт сверки взаиморасчетов с Арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.

5. Реквизиты Сторон

Цедент: ________________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

Цессионарий: ___________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

6. Подписи Сторон

Цедент: ______________________________________________________ М.П. Цессионарий: _________________________________________________ М.П.