Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора найма жилого помещения: основания и порядок. Основания для расторжения

27.11.2019

Основаниями изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения выступают юридические факты, которые могут быть выражены в виде действий или событий.

Под изменением договора Кириченко О.В. предлагает понимать «изменение элементов правоотношения при сохранении самого вида правоотношений». В качестве дополнительного признака в изменении договора можно указать на то, что права и обязанности субъектов в отношении индивидуально-определенного жилого помещения, составляющие содержание такого правоотношения до его преобразования, сохраняются у всех или у некоторых участников.

Юридические факты, которые являются основаниями изменения договора, именуются правоизменяющими, те которые обусловливают прекращение договорных отношений - правопрекращающими. Разграничение юридических фактов на указанные группы необходима для более детального изучения процесса изменения и расторжения договора коммерческого найма. Так, Красавчиков отмечал, что исходя из различных юридических фактов, правоотношение может изменяться в двух направлениях, в зависимости от его содержания и субъектов в нем участвующих.

Согласно ст. 450 ГК РФ возможно два способа изменения и расторжения договоров: добровольный, т.е. по соглашению сторон, и принудительный или судебный. Изменение и расторжение договора в судебном порядке возможно, когда одной из сторон допущены какие-либо существенные нарушения условий договора и в случаях, предусмотренных законом. Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, в результате которого она в значительной части лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение или расторжение договора коммерческого найма может быть инициировано как наймодателем, так и нанимателем, путем обращения к контрагенту с соответствующим предложением. В случае отсутствия возражений второй стороны договор считается измененным или прекратившим свое действие с момента подписания соглашения.

Некоторые авторы выделяют лишь три основания изменения или прекращения правоотношений коммерческого найма жилого помещения, а именно соглашение сторон, законы и иные нормативно-правовые акты и решения суда162. Однако на наш взгляд оснований для изменения или прекращения прав и обязанностей согласно указанной статье применительно к правоотношениям коммерческого найма жилого помещения больше. Проанализируем каждое из них.

Применительно к правоотношениям коммерческого найма жилого помещения такими основаниями могут служить:

1). Договора и иные сделки;
2).Акты государственных органов и органов местного самоуправления;
3). Судебные решения;
4). В результате приобретения имущества;
5). Вследствие причинения вреда другому лицу;
6). Вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
7). Вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Понятие расторжения договора коммерческого найма жилого помещения неразрывно связано с понятием прекращения правоотношений вытекающих из заключенного договора коммерческого найма жилого помещения. Прекращение данного правоотношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствии его принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения, в первую очередь, относится расторжение договора. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения определяется как разрыв отношений коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом по иску одной из сторон.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения по любому основанию является обязанность освобождения жилого помещения. Освобождение жилого помещения, занятого по договору коммерческого найма может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение. Под выселением понимается принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и их имущества.

Выселение применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. По договору коммерческого найма жилого помещения выселение происходит без предоставления жилого помещения.

Прекращение правоотношения коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может наступить вследствие наступления события, такого как наводнение или иного стихийного бедствия, приводящего к гибели жилого помещения. Гибель предмета договора найма жилого помещения может наступить и вследствии противоправных действий граждан, приводящих к пожару, а также иных причин вызвавших уничтожение жилого помещения. В данном случае прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит вследствии невозможности исполнения обязательства.

Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель в жилом помещении проживал один, так как исполнение предназначено лично для кредитора. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство коммерческого найма не прекращается: с согласия наймодателя один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию становится новым нанимателем.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнуть по взаимному согласию сторон, предупредив сторону договора в установленный законом срок. В исключение из правил о недопустимости одностороннего расторжения гражданско- правового договора нанимателю по договору коммерческого найма жилого помещения предоставлено право с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор коммерческого найма. В соответствии со ст. 687ГК РФ наниматель, решив расторгнуть договор, обязан предупредить наймодателя за три месяца. Для коммерческих целей данный срок имеет существенное значение, в связи с тем, что наймодатель в течении указанного срока сможет найти нового нанимателя на место выбывающего и тем самым избежать убытков.

К основаниям расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе нанимателя также следует отнести следующие случаи: если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора; в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору; если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, текущему ремонту, а также возмещение убытков, связанных с расторжением договора, выполнения других обязанностей сторонами, вытекающих из существа обязательств.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя может быть осуществлено по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ, ЖК РФ, соглашения сторон. В соответствии с вышеуказанными нормами наймодатель может расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения в следующих случаях:

не внесения нанимателем платы за жилое помещение за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей;

если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; иные основания, предусмотренные соглашением сторон.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может происходить путем добровольного выполнения нанимателем такого требования, то есть без применения принудительных мер выселения.

Основным принципов, имеющим основополагающее значение в регулировании договорных отношений коммерческого найма является принцип расторжения договора в судебном порядке в случае отсутствия согласия нанимателя. В соответствии с вышеуказанным принципом, наймодатель путем односторонних действий не вправе своим решением расторгнуть договор с нанимателем и выселить его вместе с проживающими с ним лицами. В случае если наниматель по тем или иным причинам отказывается от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении занимаемого жилого помещения, наймодатель имеет право обратиться к судебному порядку разрешения спора. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течении определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В случаях если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если после предупреждения наниматель или другие граждане продолжают использовать жилое помещение не по назначению или продолжают нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Кроме этого ГК РФ, предусматривают основания расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из сторон договора: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет освобождение жилого помещения или выселение из жилого помещения нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении без предоставления жилого помещения с возмещением убытков, причиненных в случае нарушения условий договора.

23.08.2016 - Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке.

Одним из способов удовлетворения потребности граждан в жилье является пользование ими чужим жилым помещением на договорной основе. Традиционно для российской правовой системы опосредование данных отношений осуществляется договором коммерческого найма жилого помещения.

Необходимость расторгнуть такой договор может возникнуть по разным причинам. При этом, правом досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения обладают обе его стороны.

В связи с этим, в последнее время, часто обращаются с вопросом: В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном

Отвечает главный научный консультант компании , к.ю.н. :

Договор коммерческого найма жилого помещения получил широкое распространение с развитием рыночных отношений, оказавших существенное влияние на жилищную сферу, как, впрочем и на иные сферы жизнедеятельности общества. Установление многообразия форм собственности и вовлечение жилых помещений в рыночный оборот привело к переоценке государством и обществом сущности и назначения жилья, которое стало пониматься не только как одно из значимых социальных благ, необходимое условие нормальной человеческой деятельности, в т.ч. и общественной, но и как источник получения дохода .

Таким образом, понятие "наем жилого помещения" приобрело более широкое содержание, поскольку в современных условиях рыночной экономики наем направлен не только на традиционное удовлетворение жилищных потребностей граждан, но и на извлечение дохода .

В соответствии со ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом данная норма не содержит определения жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами жилищного законодательства. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Отличительные признаки жилого помещения :

1) жилое помещение должно быть изолированным, т.е. оно должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход): жилые помещения многоквартирного жилого дома должны иметь самостоятельный выход либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в места общего пользования в таком доме;
2) жилое помещение является недвижимым имуществом, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3) жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, что означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению.

Установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение .

Так, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Однако, при этом, в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности (Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 г. № 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" (вместе с "СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы")). Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Над жилыми комнатами, под ними, а также смежно с ними не допускается размещать машинное отделение и шахты лифтов, мусороприемную камеру, ствол мусоропровода и устройство для его очистки и промывки, электрощитовую.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в таком доме (ст. 290 ГК РФ). При этом, следует отметить, что ст. 290 ГК РФ не содержит достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Но такой перечень закреплен в ст. 36 ЖК РФ, в соответствии с которой в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Сдачу жилых помещений в наем осуществляют собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин . При этом, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Но, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения. В то же время несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством.

Существуют различные обстоятельства, способные спровоцировать процесс расторжения.

Расторжение договора найма жилого помещения – процесс непростой.

С целью правильного проведения процедуры расторжения, после появления основания для расторжения договора найма жилого помещения следует предоставить письменное уведомление о прекращении его действия.

Правом досрочного расторжения договора найма жилого помещения обладают обе его стороны.

Часто возникают вопросы: Как обезопасить себя от неожиданного выселения при снятии квартиры? В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя?

Прежде всего, на страже интересов нанимателя стоят положения гражданского законодательства, определяющие условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в двух случаях:

во-первых - невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев , если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа;

во-вторых - разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он несет ответственность.

При этом, следует отметить, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения и если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Наряду с этим, по ходатайству нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок до 1 года .

Необходимо учитывать судебную практику, например, и о причинах образования задолженности по внесению оплаты по договору найма, имеющих важное правовое значение. Так, если задержки выплат имели место в связи с затруднительным материальным положением ответчиков, вызванным отсутствием доходов, то они могут быть признаны уважительными, в связи с чем, суд может отказать истцу в удовлетворении требования о расторжении договора найма. Так, в соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда России от 02.07.2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Поэтому, суд, принимая во внимание, что выселение нанимателя и членов его семьи из предоставленного им жилого помещения за неисполнение обязанности по внесению платы по договору является исключительной мерой, отказал истцу в расторжении договора найма (например: определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.07.2013 г. № 33-10552).

Кроме того, в судебной практике поднимался вопрос, является ли основанием для расторжения договора регулярное внесение нанимателем наемной платы в размере меньшем, чем полагается по договору найма жилья. Так, по одному из дел, ещё в 2009 г. Президиум Московского областного суда пришел к выводу, что, несмотря на то что плата вносилась в недостаточном объеме, она вносилась ежемесячно, и, следовательно, это не является основанием для расторжения договора.

Правовое регулирование отношений по договору найма жилого помещения (в частности, его расторжения) в некоторых других странах (например, бывших союзных республиках Союза ССР) осуществляется в соответствии с гражданским или жилищным законодательством.

Так, ст. 24 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94 "О жилищных отношениях" устанавливает, что "при досрочном расторжении договора нанимателем он обязан предупредить об этом наймодателя не менее чем за один месяц либо оплатить за этот месяц установленную договором плату".

В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса Грузии , "наниматель жилого помещения правомочен досрочно расторгнуть договор найма, если он об этом за месяц раньше предупредит наймодателя и предложит платежеспособного и приемлемого нанимателя, согласно быть нанимателем в течение оставшегося срока найма".

В тоже время, Жилищный кодекс Республики Беларусь в ст. 61 устанавливает, что "наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем", таким образом, не определяя законодательно условия досрочного расторжения договора найма жилого помещения.

Согласно ст. 675 Гражданского кодекса Республики Армении , - "арендатор жилого помещения и другие постоянно проживающие с ним граждане имеют право по общему согласию в любое время расторгнуть договор аренды с письменным предупреждением арендодателя за три месяца".

В целях повышения ответственности сторон договора коммерческого найма жилого помещения за нарушение ими своих обязанностей целесообразно ввести в российское гражданское законодательство следующее дополнение: "в случае не предупреждения нанимателем в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке, предоставить наймодателю право требовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за три месяца, если докажет, что он не мог заключить договор коммерческого найма на таких же самых условиях с другим лицом", закрепив его в п. 1 ст. 687 ГК РФ.

Следует отметить, что аналогичная норма уже введена в ст. 825 Гражданского кодекса Украины .

//// Жилищные споры - это особая многогранная разновидность споров, затрагивающих жилищные права и интересы граждан.

//// Юристы по жилищным делам компании "Юридическая служба столицы" имеют большой опыт в успешном ведении различных судебных дел, затрагивающих самые разнообразные вопросы жилищного законодательства.

////

Необходимость расторжения договора аренды жилья встречается повсеместно. Многие арендаторы, включая нанимателей социального жилья, не понимают важности правильного уведомления собственников о своем желании переехать из-за чего могут происходить потери денежных средств или возникновение каких-либо других проблем с владельцем квадратных метров.

Виды договоров найма

Согласно гражданскому законодательству, договор найма жилья представляет собой особый вид соглашения, в рамках которого одна сторона – арендодатель, обязуется передать в использование жилое помещение другому лицу – арендатору, для последующего извлечения прибыли.

ГК РФ устанавливает лишь два вида договора аренды недвижимости:

коммерческий наем, характеризующийся тем, что наймодателем выступает физическое лицо для извлечения прибыли;
социальный наем, при котором арендодателем выступает государство, предоставляющее жилье фактически бесплатно, но на временное пользование до момента приватизации или добровольного расторжения договора.

Основания для расторжения

Одним из важнейших пунктов расторжения контракта об аренде квартиры являются основания для такого решения.

Инициатива нанимателя

Арендатор жилья, согласно ст. 620 ГК, может потребовать аннулировать соглашение по следующим основаниям:

собственник недвижимости не предоставил жилье в пользование нанимателя;
жилое помещение имеет существенные недостатки, а равно непригодно к использованию по любым параметрам;
владелец жилья не выполняет обязательства по ремонту недвижимости;
квартира либо другое жилое помещение стало непригодным для дальнейшего проживания.

При этом, в данной статье указывается, что причины могут быть дополнены в договоре между двумя субъектами в зависимости от их взаимных требований. Так, договор аренды может быть расторгнут при:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

переезде;
непосредственном желании арендатора;
изменении уровня доходов и т.д.

Инициатива арендодателя

Арендодатель, как один из субъектов соглашения может потребовать расторжение договора аренды по собственным причинам и основаниям, не зависящим от воли и желания нанимателя, согласно ст. 619 ГК РФ:

наниматель использует квартиру не по назначению, либо в нарушение установленных соглашением нормах и правилах;
ухудшает внешнее либо внутренне состояние жилья;
не вносит установленные выплаты, либо вносит их со значительным опозданием, не уведомив или не предупредив владельца и т.д.

Также в договор может быть внесены другие причины, согласно которым может произойти его расторжение.

При смене собственника квартиры, новый владелец имеет полное право потребовать выселения, вне воли и желания арендаторов. Однако он должен уведомить нанимателей в установленный срок, а также позволить дожить оставшийся период времени после внесения оплаты за грядущий период.

Порядок расторжения

Гражданское законодательство определяет несколько видов расторжения договора аренды жилья:

по взаимному соглашению субъектов;
по решению суда, если одной стороной были нарушены существенные условия договора, а также в других случаях.

При коммерческом найме

Расторгнуть соглашение между арендатором и собственником жилья, если оно является плодом коммерческого найма, достаточно просто и в большей степени происходит по взаимному согласию собственника и нанимателя.

Обычно для полного принятия такого решения происходят следующие этапы:

Уведомление собственника, если инициатива исходит от арендатора, либо наоборот.
Составление соглашения о досрочном расторжении договора.
Осмотр жилого помещения на предмет порчи имущества.
Окончательное подписание соглашения с взаимным расчетом при необходимости.

При социальном найме

Расторжение договора социального найма квартиры или любого другого жилого помещения не вызывает вопросов в случае, если инициатором выступает арендатор. В таком случае достаточно обратиться в жилищный фонд, который выдал данную жилплощадь, и написать заявление.

В случае, если источником расторжения договора найма выступает законодатель в одностороннем порядке, то все действия происходят через судебные органы.

Ст. 91.10 ЖК РФ устанавливает нормы, согласно которым наймодатель может обратиться в суд с требованием прекращения действия соглашения:

постоянное или систематическое задержание оплаты за пользование жильем, а также по коммунальным счетам;
оформление недвижимости в субаренду, т.е. передача квартиры на арендной (или безвозмездной) основе третьим лицам;
наличие у арендатора других жилых помещений, оформленных под социальный наем.

Действие договора прекращается, если жилое помещение было разрушено, а также в случае смерти арендатора .

Важным нюансом расторжения договора соцнайма является то, что стороны, заключающие такое соглашение, не могут внести дополнительные основания прекращения его действия.

Необходимые действия

Существует особый порядок, который требуется соблюсти при желании досрочного расторжения соглашения об аренде, в частности – уведомление второй стороны в установленный срок.

Уведомление второй стороны

При желании арендодателя расторгнуть соглашение, он должен направить уведомление о своем желании и намерении арендатору.

Наиболее рациональным и правильном выступает личное вручение, однако можно воспользоваться почтовыми услугами с обязательным уведомлением о вручении.

Данный документ должен содержать следующую информацию:

название документа;
реквизиты обеих сторон;
основания для расторжения арендных правоотношений;
содержание, в котором обозначается требование, например, покинуть занимаемую жилплощадь в установленный срок.

В случае с уведомлением наймодателя, то наниматель должен предоставить данный документ лично, либо с помощью почты, собственнику жилого помещения.

Образец соглашения

Зачастую между собственником и арендатором устанавливаются доверительные отношения и прекращение арендных отношений происходит по взаимному согласию. В таком случае к ранее заключенному договору прикладывается соглашение о его расторжении.

В документе указывается:

местоположение заключения соглашения;
дата;
описательная часть, в которой указывается, о чем договорились стороны;
подписи сторон.

Также после заключения соглашения составляется акт «приема-передачи» с указанием состояния недвижимого имущества, мебели при ее присутствии и т.д.

Расторжение договора аренды требует особой внимательности и ответственности, так как при нарушении такого положения могут возникнуть различного рода санкции. Например, в случае несвоевременного уведомления, сторона, которая инициировала расторжение арендных отношений может быть оштрафована на некоторую денежную сумму, в качестве компенсации за нарушение условий соглашения.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Дело № 2-167/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в составе судьи Рабдаевой Н.Г., при секретаре Лебедевой И.А., с участием помощника Байкальского транспортного прокурора Кононенко Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Российские железные дороги» к Мухарову Б.П. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, понуждении освободить квартиру от принадлежащего имущества, понуждении передать жилое помещение и ключи от жилого помещения по акту приема-передачи, взыскании расходов по уплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Российские железные дороги» обратилось в суд с вышеуказанным иском. Исковые требования мотивированы тем, что 06.06.2006 года между ОАО «РЖД» и Мухаровым Б.П. был заключен договор № 262 коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: . Жилое помещение на праве собственности принадлежит ОАО «РЖД», ответчику была предоставлена для временного пользования как работнику ОАО «РЖД» в соответствии с Правилами предоставления и пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда ОАО «РЖД» работниками основных профессий и должностей, обеспечивающими соответствующие производственно-технологические процессы, приглашенными, перемещенными руководителями и специалистами ОАО «РЖД», утвержденными распоряжением ОАО «РЖД» № 780р от 25.05.2005 года. 26.06.2006 года с ответчиком трудовой договор был расторгнут, в настоящее время он не является работником ОАО «РЖД». Согласно пункта 25 главы 5 Правил договор найма жилого помещения расторгается в случае увольнения работника из ОАО «РЖД». 22.05.2012 года ответчику направлялось уведомление о прекращении договора с требованием подписать соглашение о расторжении договора и необходимости передать квартиру истцу по акту приема-передачи. Уведомление было получено ответчиком 14.06.2012 года, но ответа до настоящего времени не поступило, соглашение не подписано, квартира по акту не сдана.

В судебном заседании представитель истца Малыгин А.В. поддержал исковые требования в полном объеме, суду пояснил, что Мухаров Б.П. подлежит выселению из жилого помещения в соответствии с заключенным договором найма. Согласно п. 1.5 договора найма жилого помещения, заключенного между ОАО «РЖД» и Мухаровым Б.П. срок найма жилого помещения составляет 11 месяцев с даты подписания договора. В условиях договора (п. 8.2) в случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора не позднее чем за 10 календарных дней до срока окончания его действия, договор считается пролонгированным на следующие 11 месяцев. 22.05.2012 г. Мухарову Б.П. было направлено уведомление о расторжении договора найма жилого помещения в связи с прекращением трудовых отношений с ОАО «РЖД». Просил расторгнуть договор найма жилого помещения, выселить ответчика из занимаемого жилого помещения, освободить квартиру от принадлежащего ему имущества, обязать ответчика передать квартиру и ключи. Сроки исковой давности ими не нарушены, поскольку это их право пролонгировать действие договора найма, с момента направления уведомления о прекращении договора между сторонами сроки не пропущены. Просит иск удовлетворить.

Ответчик Мухаров Б.П. в судебном заседании с иском не согласился, считает, что он как пенсионер ОАО РЖД имеет право на данную квартиру, и истец не имеет права выселить его, поскольку у него это единственное жилое помещение. Квартира в г. Иркутск приватизирована супругой, по указанной квартире он отказался от участия в приватизации в ее пользу. В настоящее время у него расстроились отношения с супругой, и он намерен проживать в г. Северобайкальск. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика Карымова Т.А. по доверенности с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что в исковом заявлении указано о заключении с ее доверителем и ОАО «РЖД» договора коммерческого найма жилого помещения от 06.06.2006 г. № 262 по адресу: . При этом истцом умалчивается тот факт, что ранее, а именно 11 марта 2003 г. с ним на основании наличия трудовых отношений с ФГУП Восточно-Сибирская дорога был заключен договор коммерческого найма указанного истцом жилого помещения. Договор заключен на срок работы в Северобайкальском филиале, с последующим перезаключением через пять лет. Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ.В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (часть 1 статьи Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма > Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма > Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма" target="_blank">51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями и ЖК РСФСР. Согласно ст. ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения в случае, указанном в статье 107 настоящего Кодекса, не могут быть выселены: лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет. Он проработал в ОАО «РЖД» с 1981 г. (на должности начальника дистанции пути) до июля 2006 г.(в связи с выходом на пенсию), после чего с 2009 г. работает в ИРГУПСе (филиал в Северобайкальске) на кафедре пути и путевого хозяйства в должности главного инженера проекта. Договор найма жилого помещения от 06.06.2006 г. № 262 им не подписан, следовательно, является недействительным и требовать его расторжения у ОАО «РЖД» нет оснований. В исковом заявлении указано, что квартира предоставлялась для временного проживания ответчику как работнику ОАО «РЖД» в соответствии с Правилами предоставления и пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда ОАО «РЖД» работниками основных профессий и должностей, обеспечивающими соответствующие производственно-технологические процессы, приглашенными, перемещенными руководителями и специалистами ОАО «РЖД утвержденными Распоряжением ОАО «РЖД» от 25.05.2005 г. № 780р., фактически на момент предоставления квартиры по договору коммерческого найма от 11 марта 2003 г. указанные Правила приняты не были. Ссылка истца в иске на основания прекращения договора, предусмотренные п. 8.3 Договора найма жилого помещения от 06.06.2006 г. неприменимы к ответчику в силу закона. Во-первых, указанный договор мной не подписан, во-вторых, в соответствии с ч. 2 ст. не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений следующие категории граждан: члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; пенсионеры по старости; члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Он является пенсионером по старости с 2005 года (пенсионное удостоверение № 022450). Уволен с должности начальника Северобайкальской дистанции пути по собственному желанию, в связи с выходом на пенсию с 30.06.206 г., согласно приказу № ОК-358 от 26.06.2006 г. Истцом пропущен предусмотренный ст. общий трехгодичный срок исковой давности. Если полагать, что трудовые отношения с предприятием у него закончились 26.06.2006 г., то срок исковой давности закончился 26.06.2009 г. Истец же обратился с иском в суд в июне 2012 г., т.е. за истечением срока давности. Просит суд отказать в удовлетворении иска по указанным выше основаниям.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, заключение помощника прокурора Кононенко Р.В., не возражавшего против удовлетворения исковых требований, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи Жилищного кодекса РФ и статьи Гражданского кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма.

Установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: , принадлежит на праве собственности ОАО «Российские железные дороги», о чем суду предоставлено свидетельство о государственной регистрации права от 24.08.2010 года. Указанное жилое помещение ОАО «РЖД» было предоставлено в срочное возмездное владение и пользование Мухарову Б.П. по договору № 262 от 06.06.2006 года; было принято ответчиком по акту приема-передачи. 22.05.2012 года ответчику истцом направлялось уведомление о расторжении договора найма жилого помещения, в связи с прекращением трудовых отношений. Ответчику было предложено подписать соглашение о расторжении договора, акта приема-передачи жилого помещения, приложенные к уведомлению, в течение пяти рабочих дней освободить жилое помещение и передать ключи по акту приема-передачи. Данное уведомление было получено ответчиком 09.06.2012 года.

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор № 262 найма жилого помещения, расположенного по адресу: , заключенный между ОАО «Российские железные дороги» и Мухаровым Б.П. 06 июня 2006 года.

Выселить Мухарова Б.П. из

Обязать Мухарова Б.П. освободить от принадлежащего ему имущества и передать и ключи от неё по акту приема-передачи ОАО «Российские железные дороги».

Взыскать с Мухарова Б.П. в пользу ОАО «Российские железные дороги» расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в течение 1-ого месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Подлинник решения находится в деле № 2-167/2013.

Судья: Н.Г. Рабдаева

Суд:

Северобайкальский городской суд (Республика Бурятия)

Истцы:

ОАО "Российские железные дроги"

Ответчики:

Мухаров Б.П.

Судьи дела:

Рабдаева Намсалма Гасроновна (судья)

Судебная практика по:

Признание права пользования жилым помещением

Судебная практика по применению норм ст. 30, 31 ЖК РФ

Страницы в журнале: 86-88

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова [email protected]

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть прекращен, расторгнут по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. Прекращение, расторжение данного договора влекут за собой серьезные правовые последствия для сторон, в связи с чем в Гражданском кодексе Российской Федерации должны быть разграничены основания прекращения, расторжения договора коммерческого найма, а обстоятельства прекращения, расторжения договора должны быть представлены в виде примерного перечня.

Ключевые слова: договор коммерческого найма, прекращение договора, расторжение договора, не зависящие от воли сторон договора обстоятельства.

Termination, Termination of the Contract of Employment of Commercial by Circumstances Beyond the Control of the Parties

Kirichenko O.

Contract of commercial tenancy may be terminated, canceled due to circumstances beyond the control of the parties. Termination of this agreement entails serious legal consequences for the parties, so the Civil Code of the Russian Federation should be separated grounds for termination, termination of the contract of employment of commercial and circumstances of termination, the termination of the contract must be in the form of an inventory.

Keywords: commercial contract of employment, termination of contract, termination of the contract, do not depend on the will of the parties to the contract conditions.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место при расторжении договора (по согласованной воле сторон, по требованию любой из сторон договора, стороной в одностороннем порядке), а также вследствие обстоятельств, которые вообще не зависят от воли сторон, например, в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя или уничтожения жилого помещения. Поэтому понятие «расторжение договора найма», в отличие от понятия «прекращение договора найма», более узкое, включающее в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, т. е. не все основания прекращения договора влекут его расторжение. Расторжение договора найма выступает разновидностью его прекращения, при этом последнее может иметь место и без расторжения договора.

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 «Прекращение обязательств» Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее - ГК РФ), выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником снимаемого им жилого помещения (ст. 413 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например, утрата (разрушение) жилого помещения (ст. 416 ГК РФ); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживавшего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст. 418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК РФ).

Договор коммерческого найма по общему правилу прекращается истечением срока его действия (с учетом правил ст. 683, 684 ГК РФ), что отличает его от бессрочного договора социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 года; далее - ЖК РФ).

Для прекращения договора коммерческого найма не требуются специальные условия, предусмотренные, например, для договоров найма специализированных жилых помещений, которые прекращаются в связи с отпадением установленных в законе оснований предоставления таких помещений (ч. 3 ст. 104, ч. 2 ст. 105, ч. 2-3 ст. 106, ст. 107-109.1 ЖК РФ), а договоры найма служебных и жилых помещений в общежитиях - с переходом права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления на такие жилые помещения, при условии отсутствия трудового договора между гражданином-нанимателем и новым наймодателем (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).

Статья 687 ГК РФ содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма. Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Применительно к договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения закон (ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102 ЖК РФ) предусматривает их прекращение независимо от волеизъявления сторон в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Статья 687 ГК РФ такого положения не содержит, а лишь устанавливает в п. 3 возможность расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

К сожалению, в этом пункте не только не разграничиваются основания прекращения и расторжения договора коммерческого найма, но и применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным.

Прекращение, расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для его сторон, поэтому в п. 3 ст. 687 ГК РФ следовало бы уточнить основания прекращения такого договора, как это сделано в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, а применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из его сторон указать примерный перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться отсылкой к жилищному законодательству.

Для нанимателя право на расторжение договора, установленное п. 3 ст. 687 ГК РФ, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Пункт 3 ст. 687 ГК РФ в отличие от пунктов 2 и 4 данной статьи имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда жилое помещение утрачивает свойство удовлетворять жилищные потребности граждан в силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало непригодным для постоянного проживания или пришло в аварийное состояние вследствие физического износа, стихийного бедствия, пожара и т. д. К другим случаям, предусмотренным жилищным законодательством, которые могут являться основаниями расторжения договора коммерческого найма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилого дома и перевод жилого помещения в нежилое, признание жилья непригодным для проживания, а также случай, когда в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено (ст. 85 ЖК РФ). Снос и перевод жилого помещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например, вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-282 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, можно сделать следующие выводы. Во-первых, договор коммерческого найма жилого помещения прекращается (во внесудебном порядке) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Во-вторых, договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре (по обстоятельствам, не зависящим от их воли) в случаях:

Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

Перевода жилого помещения в нежилое (ч. 2 ст. 85 ЖК РФ);

Невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится (ч. 4 ст. 85 ЖК РФ);

Принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3. ст. 687 ГК РФ,

ч. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 3. ст. 687 ГК РФ, ч. 1 ст. 85 ЖК РФ).

Указанные случаи необходимо включить в п. 3 ст. 687 ГК РФ в качестве примерного перечня оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию любой из его сторон.

Исходя из изложенного, предлагаем следующую редакцию п. 3 ст. 687 ГК РФ: «Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в случаях:

если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

невозможности сохранения жилого помещения в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится;

если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством».

В название ст. 687 ГК РФ необходимо также включить слово «прекращение» (по аналогии со ст. 83 ЖК РФ).

Библиография

1 См. об этом: Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 14-15; Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: возникновение и прекращение отношений по пользованию жилым помещением // Жилищное право. 2007. № 7. С. 29.

2 См. подробнее: Шипунова Е.А. Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях // Жилищное право. 2008. № 2. С. 57-60.

3 При переводе жилого помещения в нежилое имеет место особый случай расторжения договоров социального и коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. См. подробнее: Макеев П.В. Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения // Современное право. 2009. № 6. С. 69; Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // Жилищное право. 2007. № 11. С. 63-64.