Категории земельных участков в россии. Категории земель и виды разрешённого использования: что это такое? Виды категорий земель в российском праве

17.10.2019

Земельным кодексом РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства установлено деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земельным кодексом РФ установлены следующие категории земель:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

– земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;

– земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;

– земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

– земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;

– земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Категория земель указывается: в актах о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Деление земель на категории имеет важное значение. Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет целевое назначение и соответствующий режим использования земель каждой конкретной категории. Режим использования земель также определяется в зависимости от разрешенного использования, как собственно определенных категорий земель, так и земель внутри земель одной категории с учетом зонирования территорий. В целом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории земель, их целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями закона.

Земельный фонд РФ по целевому назначению земель в него входящих подразделяется на категории, определяющие правовой статус использования земель. Земельным Кодексом РФ установлены семь категорий земель земельного фонда РФ:

- Земли сельскохозяйственного назначения . Используются для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, в том числе гражданами - крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

- Земли населённых пунктов . Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и иного специального назначения – это земли, которые расположены за границами населенных пунктов. Они используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач. Права на эти земельные участки возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ;

- Земли особо охраняемых территорий и объектов – к этой категории относятся земли:

Особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

Природоохранного назначения;

Рекреационного назначения;

Историко-культурного назначения;

Иные особо ценные земли.

- Земли лесного фонда – это земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота).

- Земли водного фонда – это земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах и земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

- Земли запаса . К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам (за исключением фонда перераспределения земель). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) документах государственного земельного кадастра;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Разрешенное использование земель в составе земель различных категорий определяет вид функциональной деятельности на земельных участках собственниками, владельцами и пользователями. Законодательством РФ для различных категорий земель устанавливается различные виды их использования.

3. Территории административных образований – субъектов РФ, административных районов, городов, посёлков, муниципальных образований, населённых пунктов. В состав территорий административно-территориальных образований входят земли, земельные участки, объекты капитального строительства, природные объекты, недра, элементы инженерной инфраструктуры, расположенные в границах административно-территориальных образований.

4. Территориальные зоны. Под территориальными зонами понимаются:

Административно-территориальные единицы (образования) - территории, на которые непосредственно распространяются полномочия исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления (субъект РФ в целом, город субъектового подчинения, административные районы, иные территории местного самоуправления);

Зоны категорий земель - территории, выделяемые из земель административно-территориального образования или местного самоуправления для целей их рационального использования в соответствии с установленным целевым назначением и правовым режимом (земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов, земли промышленности транспорта и иного несельскохозяйственного использования, земли лесного и водного фондов, особо охраняемые территории, земли запаса);

Зоны нарушенных, загрязненных, зараженных и деградированных земель - территории, исключенные в соответствии с законодательством РФ или субъектов РФ из хозяйственного использования решениями органов государственной власти или органов местного самоуправления;

Социально-экономические зоны - территории, находящиеся в пределах некоторой административно-территориальной единицы и различающиеся установленными соответствующими органами государственной власти ставками налогов, величиной арендной платы и нормативной ценой земли для находящихся в пределах этих зон земельных участков и иных объектов недвижимости.

5. Зоны с особыми условиями использования территорий и зоны специального правового режима. Зоны особого режима использования - территории, в пределах которых использование находящихся на них земельных участков или частей производится в соответствии с ограничениями, определяемыми решениями органов государственной власти или органов местного самоуправления на основе федеральных законов или законов субъектов РФ (градостроительные и рекреационные зоны, охранные зоны магистралей, предприятий, особо охраняемых природных исторических и культурных объектов и др.).

6. Землепользования и земельные участки в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования .

Землепо́льзование (процесс) - распоряжение земельной собственностью разными способами. Землепользования (объект) – это массивы земель и земельных участков, используемых гражданами, юридическими лицами и органами государственной власти и местного самоуправления для различных нужд. Целевое назначение земель – отнесение массивов земель и земельных участков к одной из категорий земель, установленных Земельным Кодексом РФ. Вид разрешённого использования земель зависит от его целевого назначения и устанавливается в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ.

Градостроительным кодексом Российской Федерации установлено, что правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом (ст. 36 ГрК РФ). Виды разрешенного использования устанавливаются градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (ст.ст. 1, 30, 37 ГрК РФ). Градостроительный регламент является составной частью правил землепользования и застройки. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, покрытых поверхностными водами, земель запаса, особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (п.6 ст. З6ГрК РФ).

Разрешенное использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Во всех остальных случаях градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне должны быть установлены виды разрешенного использования земельных участков. При этом устанавливается:

Основные виды разрешенного использования;

Условно разрешенные виды разрешенного использования;

Вспомогательные виды разрешенного использования (дополнительные по отношению к основным и условно разрешенным).

Для земель сельскохозяйственного назначения установлены следующие виды разрешённого использования:

Для создания и функционирования предприятий, осуществляющих производство сельскохозяйственной продукции, семеноводства, животноводства;

Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства – форма хозяйствования по производству сельскохозяйственной продукции, созданная в процессе реорганизации колхозов и совхозов путем выделения гражданам в собственность земельных участков в счет земельных долей, а также предоставления в аренду.

Для ведения личного подсобного хозяйства. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – производственная форма, позволяющая её владельцу получать дополнительный доход. Землепользование ЛПХ состоит из приусадебного и полевого участков, предназначенных для ведения мелкотоварного производства.

Для садоводства. Садовые земельные участки предоставляются гражданам для выращивания плодовых, ягодных, овощных и иных сельскохозяйственных культур, а также для отдыха. Граждане могут вести садоводство в индивидуальном порядке или же создавать при этом некоммерческие объединения. На садовом земельном участке разрешается строительство садовых домиков, но не капитальных жилых домов.

Для огородничества. Огородный участок – предоставляется гражданам для выращивания ягодных, овощных и иных сельскохозяйственных культур. Строительство объектов любого назначения на таких земельных участках запрещено.

Для дачного строительства. Дачный земельный участок предназначен для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур. На дачном участке разрешается строительство объекта капитального строительства для круглогодичного проживания.

Земли населенных пунктов имеют следующие виды разрешенного использования, основанные на градостроительном регламенте:

1) земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

2) земли под домами индивидуальной жилой застройки;

3) земли дачных и садоводческих объединений граждан;

4) земли гаражей и автостоянок;

5) земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;

6) земли учреждений и организаций народного образования, под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;

7) земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи;

8) земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

9) земли под военными объектами;

10) земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;

11) земли сельскохозяйственного использования;

12) земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

13) земли под обособленными водными объектами;

14) прочие земли поселений (земельные участки улиц, проспектов, площадей, набережные, шоссе и т.д. и земли –резервные территории).

7. Земельные угодья. Земельные угодья - это часть поверхности земли, обладающая определенными естественноисторическими свойствами, позволяющими использовать ее для конкретных хозяйственных целей.

В отличие от категории земель, которая является понятием собирательным и условным, угодье имеет определенное местоположение, внешнюю замкнутую границу и площадь. Земли всех категорий состоят из сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий.

Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. С/х угодья включают в себя:

Залежь (пашня, не используемая в течение 2-х лет);

Кормовые угодья (сенокосы и пастбища);

Многолетние насаждения (сады, виноградники, ягодники).

Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Перевод их в другие категории для несельскохозяйственных нужд допускается в исключительных случаях.

Наибольшее количество сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения имеется в Алтайском крае, Оренбургской, Волгоградской, Саратовской, Ростовской Новосибирской областях, Республике Башкортостан, Омской области и Ставропольском крае.

Несельскохозяйственные угодья подразделяются на:

Земли под поверхностными водными объектами, включая болота;

Земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью;

Земли под застройкой;

Земли под дорогами;

Нарушенные земли;

Прочие земли (овраги, пески, полигоны отходов, свалки, территории консервации).

8. Единые объекты недвижимости и кадастрового учета. Единый объект недвижимости представляет собой комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных. При этом слово «единый» подразумевает единство, целостность данных об этих отдельных объектах недвижимости, что не позволяет оперировать одной из составляющих самостоятельно, независимо от других. Надо отметить, что единый объект недвижимости нельзя считать существующим или окончательно сформированным, если не обозначены чьи-либо права на него, то есть отсутствует субъект права. Следовательно, единый объект недвижимости, это не только земельный участок, здания и сооружения как объекты права, но и субъект права и вид права.

Земельный кодекс РФ установил принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев (п. 5 ст. 1 ЗК РФ). Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком; не допускается отчуждение участка без находящихся на нем объектов в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения не допускается без одновременной приватизации земельных участков, за исключением случаев их изъятия или ограничения в обороте (п.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Примеры единого объекта недвижимости:

Домовладение (земельный участок, жилой дом, надворные постройки - гараж, сарай, погреб и т.д.),

Предприятие как имущественный комплекс (земельный участок, административное здание, цеха по производству продукции, гаражи, склады, транспортные коммуникации на территории предприятия и т.д.)

9. Информационные системы и технологии кадастра недвижимости. Конечным продуктом при ведении государственных кадастров должны быть банки кадастровой информации. Пользователями информации, хранящейся в таких банках данных, могут быть органы управления территориями, администрации городов, областей, краев, республик в составе Российской Федерации и Федеральные органы управления. Для того, чтобы возможности банков данных эффективно использовались органами управления, необходимо соблюдение трех условий:

1) банк кадастровых данных должен содержать достоверную и полную информацию об объектах кадастра.

2) доступ заинтересованных служб к кадастровой информации, хранящейся в банках данных, должен быть оперативным, что достижимо благодаря терминальной связи между банками данных и соответствующими службами.

3) форматы и классификаторы банков данных всех объектов кадастровой информации должны быть едиными.

Единая система государственных кадастров (ЕСГК) должна представлять собой взаимосвязанный комплекс территориально - распределенных государственных кадастров, ведущихся на единой географической информационной основе и в соответствии с определенными правовыми, технологическими и экономическими нормами. В состав Единой системы государственных кадастров должны войти следующие основные группы государственных кадастров:

Кадастры природных ресурсов (земельный, водный, месторождений полезных ископаемых, экологический, растительного и животного мира);

Кадастры недвижимости (инженерных сетей и коммуникаций, жилых и нежилых строений, транспортных магистралей, улично-дорожных сетей);

Регистры (населения, предприятий, административно - территориальных образований).

Создание и ведение всех видов кадастра остается одной из важнейших проблем управления территориями на современном этапе. Данные кадастров необходимы для информационного обеспечения хозяйственной деятельности в регионах и городах, экологического мониторинга и рационального использования природных ресурсов. Уровень и объемы имеющейся сейчас информации об объектах городской среды настолько велики, что уже не возможны ее обработка и анализ без современных аппаратно-программных средств. Поэтому становится крайне необходимой создание автоматизированной системы для городского кадастра на основе современных компьютерных технологий и телекоммуникаций как единого комплекса для получения полной информации об имеющихся ресурсах. Поскольку кадастр оперирует с данными и информацией, имеющими пространственную привязку, то очевидна взаимосвязь его автоматизации с проблематикой ГИС.

Решение задач кадастра на современном уровне требует не только применения современных программных средств, но и глубокой технологической проработки проектов информационных систем. Набор функциональных компонент информационных систем кадастрового назначения должен содержать эффективный и быстродействующий интерфейс, средства автоматизированного ввода данных, систему управления базами данных, адаптированную для решения соответствующих задач, широкий набор средств анализа, а также средств генерации изображений, визуализации и вывода картографических документов.

К технологическим проблемам обеспечения работы информационных кадастровых систем относятся проектирование математической основы электронных карт, проектирование цифровой модели местности, задачи преобразования данных в цифровую форму, геометрическое моделирование пространственной информации, проблемное моделирование тематических данных и т.д.

Наибольший интерес вызывают новые ГИС-технологии, обеспечивающие оперативность, полноту и достоверность информации как о существующем состоянии городской среды в пределах той или иной территории города, так и о предлагаемых мероприятиях по ее изменению в ходе освоения и реконструкции.

На данный момент завершены основные направления реализации Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, формирование и совершенствование которой осуществляется посредством внедрения в деятельность Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии современных технологий и процедур предоставления государственных услуг.

В рамках дальнейшего развития Единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета в 2012-2015 годах Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии планирует полностью перейти к электронным формам оказания услуг и межведомственного взаимодействия, что позволит упростить процедуру их предоставления, сделать обслуживание более качественным и доступным, а также сократит его сроки.

10. Геодезическая и картографическая основы землеустройства и кадастра недвижимости. Геодезической основой землеустройства и государственного кадастра недвижимости являются государственная геодезическая сеть и создаваемые в установленном порядке геодезические сети специального назначения (опорные межевые сети).

Картографической основой землеустройства и государственного кадастра недвижимости являются карты, планы, требования к которым определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (Министерством экономического развития РФ). Карта - один из наиболее важных источников данных для формирования содержательной части баз данных кадастра недвижимости в виде цифровых карт, образующих единую основу для позиционирования объектов, и набора тематических слоев данных, совокупность которых образует общую картографическую основу кадастра. Послойное представление пространственных объектов имеет прямые аналогии с поэлементным разделением тематического и общегеографического содержания карт.

Геодезическая и картографическая основы землеустройства и кадастра создаются и обновляются в соответствии с Федеральным законом от 26.12.1995 г. № 209-ФЗ «О геодезии и картографии». Для ведения государственного кадастра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных случаях используется единая государственная система координат.

Состав сведений государственного кадастра недвижимости о картографической и геодезической основах кадастра определён статьёй 12 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о картографической основе кадастра:

1) дата создания соответствующей картографической основы кадастра;

2) сведения об организации, создавшей соответствующую картографическую основу кадастра;

3) масштаб картографической основы кадастра;

4) система координат картографической основы кадастра.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о геодезической основе кадастра:

1) каталоги (списки) координат пунктов опорных межевых сетей с указанием системы координат;

2) типы знаков опорных межевых сетей;

3) описания местоположения пунктов опорных межевых сетей (абрисы).

Земля является важнейшим природным ресурсом, представляющим ценность для каждого человека и для всего общества в целом. Действующее законодательство нацелено на организацию разумного использования земельных ресурсов и защиту земли как дара природы. В частности, Земельный кодекс РФ разграничивает земли по категориям исходя из их целевого предназначения.

Определение принадлежности определенной территории к той или иной категории осуществляется в порядке, установленном законом. Так, согласно разъяснениям Минэкономразвития, если земельный участок выделяется из земель сельскохозяйственного назначения, он будет относиться к этой же категории. Отдельное решение органа власти для присвоения категории подобному участку получать не нужно.

Информация о том, к какой категории земель принадлежит тот или иной участок, должна содержаться в его кадастровом паспорте.

Очень важно, чтобы земля использовалась в соответствии с тем предназначением, для которого она рассчитана (к примеру, на землях лесного фонда не должна производиться жилая застройка).

Самовольное изменение назначения и категории земель не предусмотрено. За соблюдением законодательства в данной сфере ведется строгий контроль.

Перечень земельных категорий

Согласно действующему законодательству РФ (статья 7 ЗК РФ), различают семь категорий земель.

Это:

земли, предназначенные для выполнения сельскохозяйственных работ физическими лицами и организациями (территории, расположенные за границами населенных пунктов);
земли, назначение которых – возведение жилых домов и соответствующей инфраструктуры (земли населенных пунктов);
земли специального или промышленного назначения (участки под объектами промышленности, энергетической сферы, транспорта и т. д.);
территории лесного фонда (земли, приспособленные для лесничества, в том числе – лесные массивы);
участки водного фонда (территории под водными объектами и строениями водохозяйственного назначения);
земли, подлежащие особой охране (территории, на которых размещаются объекты историко-культурного наследия, использование таких земель в гражданском обороте ограничено либо полностью запрещено);
земли запаса (неиспользуемые территории, которым не присвоена какая-либо из вышеперечисленных категорий, при необходимости такие земли могут быть применены для тех или иных задач).

Приведенный перечень земельных категорий является исчерпывающим. Появление новых категорий возможно только в случае внесения соответствующих дополнений в Земельный кодекс РФ.

Назначение категорий

Каждая из упомянутых категорий земельных участков имеет свое целевое назначение:

земли сельхозназначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, а также дороги и коммуникации, предназначенные для их обслуживания, на этих же землях могут располагаться объекты, здания и сооружения, приспособленные для хранения произведенной сельхозпродукции;
земли населенных пунктов включают в себя жилые дома и сопутствующую инфраструктуру – производственные, рекреационные и прочие объекты;
на землях спецназначения размещаются крупные предприятия, работа которых связана с выбросами вредных веществ в атмосферу, эти же земли используются для размещения транспортных путей, объектов энергетической сферы, космической и оборонной промышленности;

территории лесного фонда используются для выращивания лесных насаждений, обеспечения работ по лесозаготовке;
земли водного фонда помимо водоемов включают в себя порты, причалы и прочие прибрежные сооружения;
особо охраняемые участки числятся в федеральной собственности и включают в себя всевозможные заповедники, памятники истории и архитектуры.

Все земли запаса относятся к резервным и не могут использоваться гражданами или юридическими лицами без предварительных согласований и присвоения той или иной категории.

Распределение земель по территории РФ

Самую большую часть – почти 2/3 территории России – занимают земли, принадлежащие к категории земель лесного фонда.

Более 70% таких территорий – это непосредственно лесные площади. Остальную часть занимают болота, застройки, дороги и прочие земли данной категории.

На втором месте по площади находятся сельскохозяйственные земли (более 22% всей территории РФ). Из них более половины площади – это непосредственно пашня. Под пастбища и сенокосы задействовано около 42% земель данной категории. Остальную территорию занимают многолетние насаждения.

Далее территории распределяются следующим образом:

особо охраняемые земли (2,7%);
земли водного фонда (1,6%);
территории населенных пунктов (1,2%).

Замыкают список земли промышленности и спецназначения, которые занимают порядка 1% от всей территории России. Из этих земель порядка 10% приходится на дорожные объекты, около 6% – на сельхозугодья, 5% – на застройки. Большая же часть этих земель относится к графе «прочие территории».

В каждом регионе РФ соотношение земель перечисленных категорий различно. При этом практически равномерно распределяются особо охраняемые земли. Больше всех земель сельскохозяйственного назначения в Северо-Кавказском и Южном федеральном округах, меньше всего – в Сибирском и Дальневосточном, в этих же округах самый большой процент земель лесного фонда.

Особенности перевода земель из одной категории в другую

Земельные участки могут переводиться из одной категории в другую, но такой перевод могут осуществлять исключительно органы власти – местного, регионального либо федерального значения.

Следует знать, что изменение категорий земель может производиться далеко не во всех случаях. К примеру, если на землях, принадлежащих к территориям сельскохозяйственного назначения, были самовольно построены дома, легализовать строения и изменить категорию участка не удастся.

Причина, по которой инициируется смена категории земельного участка, должна быть достаточно весомой.

К примеру, произошло загрязнение почвы, что делает невозможным ее использование в сельскохозяйственных целях.

Перевод земель из одной категории в другую должен производиться в утвержденном порядке. Изначально инициатор перевода должен обратиться в орган местной или федеральной власти с соответствующим заявлением. К заявлению прикладывается землеустроительная, градостроительная и прочая документация.

Структура, в которую подано обращение, принимает решение о смене категории земли, либо отказывает в этом заявителю. Вердикт, вынесенный органом власти, может быть оспорен заявителем в суде.

Отказать в переводе земли в другую категорию могут в том случае, если законодательными актами установлено соответствующее ограничение. Также основаниями для отказа могут выступать отрицательные выводы экологической проверки либо несоответствие запрашиваемого целевого назначения земель градостроительным планам или землеустроительным документам.

🏠 Территории населенных пунктов. Отведены для строительства жилых домов, объектов инфраструктуры и путей сообщения между ними. Предназначены для плановой застройки, строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства. Кроме жилых объектов в состав населенного пункта могут входит общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, инженерно-транспортная инфраструктура.

🌾 Сельскохозяйственного назначения. Территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции: выращивания, хранения с/х и кормовых культур, содержания и выпаса с/г животных и птицы. К ним относят вспомогательные объекты: дороги и коммуникации в рамках одного хозяйства, водоемы, которые используют для полива, элеваторы, сооружения для первичной переработки с/х продукции, защитные насаждения вокруг полей.

🏦 Земли промышленности и специального назначения. Отведены для строительства и работы предприятий промышленного комплекса: фабрик, заводов, энергостанций, транспорта, связи, радио, телевидения, объектов космической программы и обороны. Степень допустимого загрязнения таких земель и порядок выброса отходов предприятий жестко контролируется органами надзора.

🐯 Особо охраняемые природные территории. Заповедники, национальные парки, заказники. Находятся в собственности Российской Федерации и регионального муниципалитета. Отличаются особыми природными, эстетическими, историко-культурными и научными характеристиками. На территории природоохранных объектов запрещены все виды производства. Строительство жилых зданий допускается с разрешения контролирующих органов.

🌳 Лесного фонда . Участки, которые покрыты лесной растительностью, а также просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса. Используются для ведется лесного хозяйства, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании.

Земли лесного фонда занимают наибольшую часть территории России - около 65% или 1122,3 миллионов гектар. Для сравнения, земли сельскохозяйственного назначения, которые находятся на втором месте, занимают чуть больше 22% или 386,5 миллионов гектар. Общая площадь населенных пунктов России, включая города, поселки и деревни, составляет лишь 1,2% всех земель.

🌊 Водного фонда . Территории, которые заняты водными объектами, а также прибрежные зоны водоемов. Сюда относят участки под природными и искусственными водоемами, ледниками, гидротехническими сооружениями и объектами водного хозяйства.

🌍 Государственного запаса . Включены участки, которые не относятся ни к одной из перечисленных категорий. Земельный резерв страны.

Интересно! В местах традиционного проживания коренных малочисленных народностей, которые входят в состав Российской Федерации, могут действовать особые правила эксплуатации земель. Такая возможность предусмотрена на законодательном уровне для сохранения уклада жизни этнических общин.

Чтобы узнать, к какой категории относится тот или иной участок, используйте каталог на сайте Росреестра.

В каких нормативно правовых документах указывается категория участка

📁 Государственный кадастр недвижимости;

📁 документы о государственной регистрации прав на земельные наделы;

📁 акты о предоставлении земельных участков, которые выдают федеральные и региональные органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления;

📁 договоры и другие документы, которые оформляются в процессе сделок, предметом которых являются земельные участки.

Чем отличаются понятия категория земель и вид разрешенного использования

Понятие разрешенного использования дает более точное описание категории земель в РФ по целевому назначению . Разделение всех объектов одной категории на виды разрешенного использования позволяет провести детальное зонирование территорий всех субъектов РФ.

Несмотря на то, что в российском законодательстве существует два термина - “категория” и “целевое назначение” земель, значение этих двух понятий идентично, так как изменение категории ведет за собой смену целевого использования территории.

Чтобы привести пример такой расширенной классификации, рассмотрим характеристики участка в садовом некоммерческом товариществе. Категория/целевое назначение земли СНТ - для ведения сельского хозяйства, вид разрешенного использовании - для ведения садоводства и огородничества;

Важно! Разрешенное использование земельных наделов и форма собственности - это два совершенно разных понятия. Например, в рамках одного населенного пункта могут размещаться объекты, которые находятся в частной, федеральной или муниципальной собственности. Также, следует помнить, что между отдельными строениями и населенными пунктами существует разница. Дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не относятся к категории земель населенных пунктов.

Земли населенных пунктов

Виды земельных участков

Жилая застройка : малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная, блокированная, обслуживание жилой застройки, приусадебные участки личного подсобного хозяйства, передвижное жилье.

Общественное использование объектов капитального строительства : коммунальное, социальное, бытовое обслуживание, здравоохранение, образование, культурное развитие, религиозное использование, общественное управление, обеспечение научной деятельности, ветеринарное обслуживание.

Предпринимательство : деловое управление, ТЦ, ТРЦ, рынки, магазины, банковская, страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечение, обслуживание транспорта.

Отдых и рекреация : спорт, природно-познавательный туризм, охота, рыбалка, причалы для маломерных судов, поля для гольфа и конных прогулок.

Общее пользование территории .

Ритуальная деятельность.

Земли сельскохозяйственного назначения

Категории земель сельскохозяйственного назначения : растениеводство, овощеводство, выращивание зерновых, лекарственных культур, цветов, льна, конопли, садоводство, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках,питомники, обеспечение сельскохозяйственного производства - размещение гаражей, складов, ферм.

Земли промышленности и иного назначения

Недропользование, тяжелая, легкая, пищевая, нефтехимическая, строительная промышленность, энергетика, связь, склады, обеспечение космической деятельности.

Транспорт : железнодорожный, автомобильный, водный, воздушный, трубопроводный.

Обеспечение обороны и безопасности : обеспечение вооруженных сил, внутреннего правопорядка, деятельности по исполнению наказаний, охрана государственной границы.

Специальные : скотомогильники, захоронение отходов, в том числе радиоактивных.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Охрана природных территорий, курортная деятельность, историческая.

Земли лесного фонда

Заготовка древесины, лесных ресурсов, лесные плантации, резервные леса.

Земли водного фонда

Общее и специальное пользование водными объектами, гидротехнические сооружения.

Что будет, если использовать землю не по назначению

Собственники участков, которые относятся к каждой из категорий, должны соблюдать правовой режим - комплекс ограничений, разрешений и обязанностей.

Например, владельцы сельскохозяйственных земель:

🔸 обязаны: использовать участки по целевому назначению - для производства сельскохозяйственной продукции; не допускать снижение плодородности почвы; придерживаться правил мелиорации;

🔸 имеют право: продать, подарить, обменять, передать в наследство свой участок; бесплатно получить или купить у государства дополнительные территории, которые относятся к данной категории; подать прошение о смене категории земель, которыми они владеют.

За нарушение или невыполнение собственником его обязательств предусмотрено наказание: штраф, выплата компенсаций или аннулирование права собственности. Серьезность нарушения и соответствующее наказание определяют местные органы управления.

Важно! В 2016 году был упрощен порядок изъятия земли, которая не используется или используется с нарушениями. После внесения таких изменений в законодательство, больше 120 000 гектар были возвращены в свободное обращение.

Возможна ли смена категории земельного участка

В соответствии с законодательством РФ, возможен перевод территории из одной категории в другую и смена ее назначения. Порядок процедуры регламентирует закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

К распространенным причинам изменения категории земельного участка относят:

📌 расширение населенного пункта за счет прилегающих к нему земель сельскохозяйственного назначения;

Перевести в другую категорию земли, которые находятся в федеральной собственности, может только правительство России. Перевод земель населенных пунктов в другие категории и обратный процесс проводят путем корректировки границ населенного пункта.

Порядок изменения категории земельных участков

Подайте ходатайства в органы местного управления или исполнительной власти. В прошении укажите:

📜 кадастровый номер объекта;

📜 документы, которые подтверждают права на участок;

📜 причины и основания для перевода.

Вместе с ходатайством подайте пакет документов:

📒 выписку из ЕГРН или кадастровый паспорт объекта;

📒 если заявитель физическое лицо - копию паспорта, если юридическое - выписку из реестра юрлиц, если ИП - выписку из госреестра ИП;

📒 договор, справку, или другие документы, которые подтверждают права на недвижимость, или согласие на перевод правообладателя;

📒 при необходимости, заключение экологов.

Важно! Если земли переводят в категорию охраняемых природных территорий, согласие правообладателей не требуется. В таком случае участки не изымаются у собственника, а лишь меняются правила пользования. Подобная процедура проводится и при изменении границ населенных пунктов.

Органы местного или центрального управления рассматривают ходатайство от 1 до 3 месяцев, сроки варьируются в зависимости от исходных характеристик участка и сложности ситуации. Если прошение удовлетворяют, земельный участок ставят на государственный кадастровый учет в другой категории. Такая процедура по закону должна занимать 12 дней, но на практике затягивается на более длительный срок. После перевода не нужно переоформлять правоустанавливающие документы на участок.

Почему могут отказать изменить категорию участка

В соответствии с федеральным законом № 172-ФЗ эксперты могут отклонить ходатайство об изменении категории земель, если территории имеют исключительное значение, обнаружены ошибки в документах или установлено ограничение на перевод.

Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории - это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель - это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

Населенных пунктов (поселений);
сельскохозяйственного назначения (с/х);
специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
лесного фонда;
водного фонда;
государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства - это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

основные;
условно разрешённые;
вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов - гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

Категория (целевое назначение) - земли сельскохозяйственного назначения;
Вид разрешенного использование - для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 - 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
Земли, отводимые под транспортные узлы - вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
Расположение объектов электроснабжения;
Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ) ;
Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
участки, занятые под хозяйственные строения;
пашни;
сенокосы;
пастбища;
сады;
залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

сельскохозяйственные;
и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели - обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором - находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
Земли водного фонда - это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования

Номер в классификаторе

ВРИ