Разбираемся в нюансах аренды: переуступка прав на нежилое помещение, образец договора. Энциклопедия решений. Перенаем Договор перенайма нежилого помещения

26.11.2019

Статьи закона про перенаем недвижимости — уступка аренды. При перенайме права аренды требования, возникшие у прежнего арендатора в связи с выплатой арендодателю аванса, переходят к новому арендатору. При этом новый арендатор возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им ранее в качестве аванса. Соответственно, прежний арендатор должен восстановить сумму НДС, принятую к вычету с аванса, ранее перечисленного арендодателю — юридическому лицу (другой организации) (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Об уплате НДС при перечислении аванса в счет арендной платы по договору аренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.). Передача имущественных прав по договору аренды недвижимости на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Статьи закона про перенаем недвижимости — уступка аренды

Налоговая база определяется как стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленная исходя из договорной цены без включения в нее НДС (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154 НК РФ) (упрощенная система налогообложения в аренде). Отметим, что при определении цены по сделкам (договор продажи прав аренды), доходы и (или) расходы по которым признаны в соответствии с гл. 25 НК РФ, до 01.01.2012 следовало руководствоваться нормами п. 1 ст. 40 НК РФ (ч. 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

С 01.01.2012 цена сделки определяется в порядке, установленном ст. 105.3 НК РФ. Так, если сделка заключена между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то ценой сделки является цена, указанная сторонами сделки, и эта цена признается рыночной (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

В сделке между взаимозависимыми лицами цена, примененная в сделке, должна соответствовать рыночной цене (ст. 105.1, п. п. 2, 3 ст. 105.3 НК РФ).

Контроль соответствия цен, применяемых взаимозависимыми лицами, рыночным ценам проводится ФНС России в отношении контролируемых сделок, совершаемых указанными лицами (п. 2 ст. 105.3, ст. 105.14 НК РФ). При осуществлении налогового контроля в порядке, предусмотренном гл. 14.5 НК РФ, проверяется полнота исчисления и уплаты налогов, перечисленных в п. 4 ст. 105.3 НК РФ, в частности НДС, если одной из сторон сделки является организация (индивидуальный предприниматель), не являющаяся (не являющийся) налогоплательщиком НДС или освобожденная (освобожденный) от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС (пп. 4 п. 4 ст. 105.3 НК РФ).

Моментом определения налоговой базы по НДС является день государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или день подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) (п. 8 ст. 167 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В данном материале не рассматриваем перенаем прав и обязанностей по договору аренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.), находящейся в государственной или муниципальной собственности. При этом отметим, что заключение договора перенайма государственного или муниципального имущества (нежилого помещения) возможно только по результатам конкурса или аукциона (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2009 по делу N А74-1158/2009, ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2010 по делу N А26-6976/2009).

Если аванс перечислен в счет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то у прежнего арендатора не возникает вопроса о применении нормы пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ. Это обусловлено тем, что в такой ситуации у прежнего арендатора не возникает обязанностей налогового агента по НДС.

Поступления (вознаграждение), причитающиеся прежнему арендатору от нового арендатора за передачу прав и обязанностей по договору аренды недвижимости, для целей налогообложения прибыли признаются в составе доходов от реализации имущественных прав (без учета НДС) (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). При применении в налоговом учете метода начисления выручка признается на дату государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или на дату подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) (п. 3 ст. 271 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ).

При использовании кассового метода выручка признается на дату поступления денежных средств от нового арендатора (п. 2 ст. 273 НК РФ).

В момент признания выручки от реализации имущественных прав прежний арендатор (как при методе начисления, так и при кассовом методе) вправе уменьшить соответствующую сумму на цену приобретения имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Если в результате такого уменьшения образуется убыток, то он учитывается для целей налогообложения прибыли (п. 2 ст. 268 НК РФ). В частности, доход от реализации имущественного права прежний арендатор вправе уменьшить на сумму расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка в части, не признанной в составе расходов на момент перенайма.

Сумма, полученная от нового арендатора в счет возмещения аванса, не признается в составе доходов, поскольку сумма аванса, перечисленная арендодателю, не включалась в расходы в целях налогообложения прибыли (независимо от применяемого организацией — прежним арендатором в налоговом учете метода признания доходов и расходов) (п. 14 ст. 270, п. 3 ст. 273, ст. 41 НК РФ.

При передаче права аренды стоимость арендованного объекта недвижимости списывается прежним арендатором с забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» (Инструкция по применению Плана счетов, Письмо Минфина России от 24.08.2004 N 03-03-01-04/1/8) <*>.

Доходы и расходы, связанные с передачей права аренды, признаются прочими доходами и прочими расходами на дату государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или на дату подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) (п. п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99, п. п. 11, 19 ПБУ 10/99).

При применении метода начисления доходы и расходы в бухгалтерском и налоговом учете признаются одинаково.

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Договор перенайма арендованного имущества

Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. Перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии. Так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. Цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

Главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. Бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения. В данном случае целесообразнее просто заключить Договор перенайма, который передаст права аренды и финансовые обязательства заинтересованному лицу. При этом ни одна из сторон сделки не пострадает, время, и средства так же не будет потрачены.
Однако не стоит надеяться, что соглашение о перенайме можно заключить «на пустом месте». Так к данному договору обязательно нужно приложить все имеющиеся письменные доказательства того, что перенайм - вынужденная мера для предыдущего арендатора.

Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.

Жестких правил оформления договора перенайма нет, но он должен быть представлен в виде единого договорного документа, определяющего права и обязанности сторон, подписанным ими. Устное или формальное соглашение не считается действительным.

Что касается такого обязательства сторон соглашения, как регистрация договора перенайма в государственных инстанциях, то четкого ответа здесь пока нет. Логичнее ориентироваться на тот факт, подвергался ли регистрации первоначальный договор аренды имущества. Если данное обстоятельство имело место быть, то и договор так же может быть подвергнут государственной регистрации.

Так же нет прямого обязательства в составлении акта о приеме - передачи арендуемого имущества. Однако из соображений безопасности и законности лучше составить данный акт в произвольной форме, где будут указаны все основные характеристики объекта аренды. Это обезопасит будущего арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов от арендуемого имущества.

Одним из главных пунктов договора должно быть обязательное согласие арендодателя на передачу прав и обязательств аренды новому арендодателю. Если такого согласия нет в самом договоре или оно не прилагается в виде отдельного документа, то Договор перенайма считается недействительным.

СОГЛАШЕНИЕ
о передаче прав и обязанностей арендатора
по договору аренды земельного участка

Город
____________________________две тысячи восьмого года

Общество с ограниченной ответственностью «z», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «x», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «НОВЫЙ АРЕНДАТОР», с другой стороны, совместно именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. АРЕНДАТОР передает, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя права и обязанности АРЕНДАТОРА по договору № __ аренды земельного участка от «_» __ 2008 года (далее именуемый «Договор аренды») в отношении земельного участка площадью __, с кадастровым номером __, категория земель: __, разрешенное использование: __, расположенного по адресу: __.
2. Права и обязанности по Договору аренды возникли у АРЕНДАТОРА на основании __.
3. Настоящим АРЕНДАТОР заявляет и гарантирует, что:
- АРЕНДАТОР является единственным законным и надлежащим владельцем передаваемых прав по Договору аренды;
- передаваемые права ранее никому не отчуждены, не заложены, иным образом не переданы и не обременены правами третьих лиц;
- передача прав и обязанностей по Договору аренды не нарушает законных прав и интересов иных лиц и не противоречит никаким обязательствам АРЕНДАТОРА;
- все права и обязанности по Договору аренды исполнялись АРЕНДАТОРОМ надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения Договора аренды или изменения целевого использования земельного участка, указанного в п. 1 настоящего соглашения, отсутствуют.
4. На момент подписания настоящего соглашения АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял следующие документы:
- Договор № __ аренды земельного участка от «__» __ 2008 года;
- __;
- ____.
5. АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял указанный в п. 1 земельный участок до подписания настоящего соглашения в состоянии пригодном для разрешенного использования.
6. АРЕНДАТОР обязан уведомить ___ о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения.
7. НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные Договором аренды, в пределах всего срока его действия, после подписания настоящего соглашения.
С момента вступления настоящего соглашения в силу ответственным перед арендодателем по Договору аренды становится НОВЫЙ АРЕНДАТОР.
8. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания его СТОРОНАМИ.
9. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах: по одному экземпляру для АРЕНДАТОРА и НОВОГО АРЕНДАТОРА.

Реквизиты сторон:

АРЕНДАТОР

НОВЫЙ АРЕНДАТОР

Подписи сторон:

От АРЕНДАТОРА
Директор ООО «z»

______________________ /_______/

От НОВОГО АРЕНДАТОРА
Директор ООО «x»

______________________ /______/

Источник: http://rieltor-ask.ru

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору аренды

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору арендыПеренаем − это сделка, по условиям которой осуществляется передача всех прав и обязанностей, содержащихся в конкретном договоре аренды. При субаренде происходит временная передача имущества. Договор цессии предлагает лишь передачу права аренды. Фактически перенаем можно представить как уступку требования и перевода долга, но используется для этого новый арендатор.

Практическая сторона перенаема
Данная гражданско-правовая форма удобна в случае, когда арендатор в силу определенных причин не может нести расходы, связанные с арендой имущества. Досрочное прекращение выполнения в одностороннем порядке обязательств по сделке вызовет риск применения неустойки со стороны арендодателя. Могут быть затронуты интересы иных лиц, чьи отношения были выстроены на использовании арендных ресурсов. Соответственно риск обязательств значительно расширится.

Привлекательность сделки состоит также в том, что нет необходимости расторгать одну сделку, а затем вновь заключать точно такую же. В ее решение определяющую роль начинает играть временной фактор. Вновь вступившей в дело стороне нет необходимости налаживать отношения с субъектами экономической деятельности. Они созданы прежним участником, и необходимо лишь придерживаться оговоренных договором обязательств.

Примером перенаема, достаточно распространенным, является передача прав и обязательств по договору между компаниями холдинга. Интересна сделка для контрагента и наличием долгосрочных обязательств, что позволит быстро войти в бизнес.

Условия договора перенайма
Основной ошибкой при заключении договора перенайма является неправильное понимание правовых последствий сделки. Отсюда происходит ошибочное оформление договора цессии либо субаренды, что в ряде случаев влечет ничтожность сделки.

Право аренды обязательно содержит определенные обязанности в отношении арендуемого имущества: арендная плата, условие и порядок пользования имуществом, ремонт, и не допускается уступка такого права без обременения обязанностями. Договор цессии предполагает только передачу права аренды без наличия каких-либо обязательств.

При оформлении договора перенаема должны найти отражение обстоятельства возникновения обязательств по передаваемым правам и правовой механизм получения новых арендатором таких прав:

Подробно отразить реквизиты договора аренды;
определить объем, условия и порядок прав и обязанностей, передаваемых при перенайме арендуемого имущества;
указать задолженность по обязательствам;
установить порядок передачи имущества. Обязательным условием является сумма расчета по договору. Безвозмездность ведет к риску признания его положений ничтожными;
предусмотреть в договоре перенаема передачу документов: договора аренды, документов, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанностей: договор аренды, письма, акты сверок об отсутствии задолженности по связанным с арендой имущества платежам, свидетельство о регистрации договора аренды, технической документации, сопровождающей объект сделки.

Форма договора перенайма

ДОГОВОР

ПЕРЕДАЧИ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (перенайм)

Тукаевский район Республики Татарстан, девятнадцатое сентября две тысячи двенадцатого года.

Мы, гр. Михайлова Анна Дмитриевна, 24 декабря 1951 года рождения, место рождения: с. Хмелов Роменского района Сумской области, пол женский, паспорт 92 02 985297, выданный Электротехническим ОВД гор. Набережные Челны РТ, 17 апреля 2002 года, код подразделения 162-013, зарегистрированная по адресу: пр. Набережночелнинский, дом 90/27, кв. 245, именуемая в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны

и гр. Ижболдин Алексей Анатольевич, 02 июня 1981 года рождения, место рождения: д. Старая Чекалда Агрызского района РТ, пол мужской, паспорт 92 04 457497, выданный Автозаводским ОВД гор. Набережные Челны РТ, 27 августа 2003 года, код подразделения 162-008, зарегистрированный по адресу: б-р Шишкинский, дом 12, кв.47, именуемый в дальнейшем «Новый Арендатор», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

«Арендатор » передал «Новому Арендатору» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, сроком по 17 июня 2014 года на ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК площадью 1094 (одна тысяча девяносто четыре) кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: РТ, Тукаевский муниципальный район, Новотроицкое сельское поселение, д. Суровка, уч.9, находящийся в ведении Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района, с кадастровым номером 16:39:092004:291.

Указанный земельный участок предоставлен в аренду «Арендатору» на основании договор аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, зарегистрированного в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 06 июля 2011 года, запись в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество 16-16-43/024/2011-403

2.ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ.

2.1. Арендная плата за указанный земельный участок согласовывается в Федеральной службе земельного кадастра РФ по РТ, в Управлении земельных и имущественных отношений Минземимущества РТ и Тукаевском районе РТ ежегодно с индексацией на коэффициент инфляции, установленный Кабинетом Министров РТ.

2.2. «Арендатор» гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

2.3. Оплата арендной платы за указанный земельный участок будет производится «Новым Арендатором» с 19 сентября 2012 года.

3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

3.1. Земельный участок правами других лиц не обременен.

3.2 Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН.

4.1. «Арендатор» передал «Новому Арендатору» права и обязанности по договору аренды земельного участка сроком по 17 июня 2014 года на указанный земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора «Арендатор» или «Новый Арендатор» не могли не знать.

4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством РФ, правовыми актами администрации РТ, изданными в пределах ее полномочий.

4.3. В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ «Арендатор» обязан уведомить собственника земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды «Новому Арендатору».

4.4. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится «Новый Арендатор» земельного участка.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

5.1. «Арендатор» обязуется передать «Новому Арендатору» указанный земельный участок не позднее 19 сентября 2012 года по акту приема-передачи.

5.2. Права и обязанности по настоящему договору возникают у «Нового Арендатора» с момента государственной регистрации настоящего договора в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

5.3. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, и по экземпляру выдается сторонам.

Продавец _____________________________________________________________________

Покупатель_ __________________________________________________________________

Форма договора перенаема
Специальных правил в оформлении не существует. Содержание в нем элементов договоров перевода долга и цессии обуславливает применение положений и правил для данных форм сделок.

Составлен должен быть в виде единого документа по форме основного договора, подписанного сторонами. Иное оформление договора перенаема арбитражная судебная практика считает ненадлежащим, а сделку незаключенной.

Государственная регистрация сделки
Подход один и продиктован арбитражной практикой: если основной договор подлежал регистрации, перенаем тоже должен иметь соответствующую регистрацию. Получает статус самостоятельной сделки с момента ее регистрации. При этом вносить какие-либо изменения в договор аренды не нужно.

Законодательство не дает четкого ответа, если договор аренды зарегистрирован на неопределенный срок. Государственную регистрацию сделки перенаема в отношении одного и того же имущества не совершить, поскольку в реестре имеется незакрытая запись по его обременению.

Проблема может иметь для нового арендатора правовые последствия в последующем. К примеру, при регистрации права на построенные объекты, если не произошла регистрация поднаема земельного участка.

Формально регистрирующим органом не запрещено регистрировать договор о перенаеме, если нет записи об окончании действия основного договора. Но нет и единого подхода в этом. Поэтому вероятность получения отказа в регистрации соглашения о перенаеме достаточно высока.

Решение противоречия видится следующим образом. Можно попробовать оспорить отказ в регистрации в судебном органе. Гарантий на положительный результат нет, зато есть надежда на формирование единого подхода к этому вопросу в результате судебной практики.

Второе решение видится в заключении в рамках договора аренды дополнительного соглашения с указанием конкретного срока окончания отношений и регистрацией его. После окончания срока соглашения появляется возможность регистрации договора поднаема без каких-либо ограничений.

Акт приемки-передачи
Из сути возникновения новых правоотношений нет участия арендодателя в механизме передачи имущества. Однако элементарная осторожность ведения бизнеса требует составления такого документа между арендаторами. Форма носит произвольный характер. Основная цель − наиболее точно передать технические, потребительские и иные сведения об объекте.

Согласие на перенаем
Отсутствие согласия на перенаем арендодателя означает ничтожность сделки. Исключение в этом законодатель сделал лишь для земельных участков государственной или муниципальной собственности при условии, что не требуется такого согласия, и срок аренды по договору составляет более пяти лет. Достаточно одного уведомления арендодателя.

Согласие оформляется в виде отдельного документа. При наличии в договоре аренды согласия на перенаем составления отдельного документа не требуется.
http://largo.ru

Бухгалтерия вопроса договора перенайма: Передача права аренды земли

Правовые отношения

Бухгалтерский учет

ДЕБЕТ 97

ДЕБЕТ 001

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 97

КРЕДИТ 001

ДЕБЕТ 51

Налоговый учет

Инвестиционный аспект

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 97

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 58

Передача права аренды земли

Инвестор передал право аренды земельного участка другой организации (второму инвестору) для ведения на нем строительства. Каким будет учет и налогообложение операций, связанных с передачей этого права?

Земля передана застройщику на период строительства
Ситуация следующая. Земельный участок предоставлен компании (инвестору-1) в долгосрочную аренду. Для строительства объекта – жилого комплекса – инвестор- 1 передает права пользования участком инвестору-2.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, обязанность по уплате арендных платежей переходит к инвестору-2. Как в бухгалтерском и налоговом учете отразить передачу права аренды и учет арендных платежей?

Правовые отношения
Сначала разберемся с передачей права аренды, а затем перейдем к учету и налогообложению.

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются нормами гражданского и земельного законодательств (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Исходя из ситуации, инвестор-1, скорее всего, арендует участок у муниципалитета (органа местного самоуправления). Право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, можно получить либо по предварительному согласованию мест размещения объектов с органами власти, либо без их предварительного согласования, но тогда уже только путем участия в торгах (конкурсах, аукционах). Такой порядок предусмотрен в статье 30 Земельного кодекса РФ (п. 1, 2). То есть организация приобретает это право у соответствующего органа власти.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 1, 2 ст. 25, п. 1, 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Если договор аренды заключается на срок более пяти лет, арендатор может передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу в порядке перенайма без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором. Так поступить позволяют нормы Земельного кодекса РФ (п. 5, 9 ст. 22).

Обратите внимание: передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) – это исключение из всех других возможных видов использования первоначальным арендатором арендованного участка (сдача в субаренду, предоставление в безвозмездное пользование и т. д.). И это исключение состоит в том, что в случае перенайма прежний арендатор свои права по распоряжению участком и связанные с этим обязанности утрачивает, они переходят к новому арендатору.

Итак, при заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, заключать с которым новый договор аренды земельного участка не требуется.

Права будут подтверждены договором перенайма, то есть договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, который должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и первоначальный договор аренды.

Кроме того, нужно учесть, что право аренды обязательно сопровождается обязанностями, связанными с пользованием имуществом. Поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (параграфы 1, 2 гл. 24 Гражданского кодекса РФ). Ведь в результате перенайма организация выбывает из договора аренды, то есть происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. >|Вопросы, связанные с передачей прав аренды, разъяснены в письмах Минфина России от 14 июля 2009 г. № 03-03-06/1/463, от 12 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/782, а также рассмотрены в постановлении ФАС Московского округа от 21 мая 2009 г. № КГ- А41/4112-09.|
После передачи права аренды арендные платежи арендодателю (органу местной власти) будет перечислять новый арендатор. Поэтому у первоначального арендатора они никак отражаться не будут.

Бухгалтерский учет
Расходы на приобретение права аренды (далее – право аренды) можно учесть на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Это позволяют сделать положения пункта 21 ПБУ 2/2008, воспользоваться которыми в данном случае, по мнению автора, допустимо.

Отметим: действующими правилами бухгалтерского учета порядок учета приобретенного права аренды земельного участка (как актива) не установлен.

Предположим, что организация (инвестор-1) отразила расходы на приобретение права аренды на счете 97 (они должны были списываться на строительство объекта постепенно, в течение срока строительства, но в связи с передачей права порядок списания будет другим).

Сам участок, арендованный организацией, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по стоимости, указанной в договоре аренды (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, Инструкция по применению Плана счетов). При передаче права аренды стоимость участка списывается с забалансового счета 001. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 24 августа 2004 г. № 03-03-01-04/1/8.

Стоимость передаваемого права аренды отражается у первоначального арендатора в составе прочих доходов на дату государственной регистрации договора перенайма (п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99).

Одновременно на прочие расходы списывается сумма расходов будущих периодов, учтенная на счете 97 (п. 11, 19 ПБУ 10/99).

Проводки при этом выглядят так:

ДЕБЕТ 97
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Муниципалитет»)
– отражены расходы на приобретение права аренды;

ДЕБЕТ 001
– отражена на забалансовом учете стоимость арендованного участка;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– признан прочий доход от передачи права аренды;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости передачи права аренды;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 97
– списаны расходы по переданному праву аренды;

КРЕДИТ 001
– списана стоимость участка, переданного по договору перенайма;

ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
– получены деньги за уступленное право аренды.

Стоимость объекта строительства, вероятно, будет формировать инвестор-2 (застройщик). Поскольку все права и обязанности по договору аренды участка перешли к нему, перечислять арендные платежи арендодателю (органу местной власти) на основании договора перенайма будет он.

При этом и расходы на полученное право аренды (с момента регистрации договора), и арендные платежи (с момента подписания передаточного акта на участок) учитывать будет также новый арендатор. То есть он включит затраты в стоимость строительства.

Налоговый учет
Налог на добавленную стоимость. Плата за земельные участки, арендуемые у государства (муниципалитета), от НДС освобождена на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Однако на передачу имущественных прав по аренде земли данное освобождение не распространяется. Такая передача признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Налоговая база, согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, определяется исходя из рыночной цены без включения в нее НДС.

Момент определения налоговой базы – день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ). В данной ситуации это день государственной регистрации договора перенайма.

Налог на прибыль организаций. Напомним: расходы на приобретение права аренды земельных участков признаются в составе прочих расходов, но в особом порядке, предусмотренном статьей 264.1 Налогового кодекса РФ. Организация может выбрать один из способов (закрепив его в учетной политике):

– либо равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;

– либо в размере, не превышающем 30 процентов исчисленной налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.

Независимо от выбранного способа указанные расходы в целях налогообложения прибыли признаются только по заключенному договору аренды и лишь с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права.

Этими правилами компания (инвестор-1) должна была руководствоваться при приобретении права аренды (если право передавалось другой компании не сразу).

Что касается нового арендатора (инвестора-2), то, по мнению чиновников, он не вправе использовать указанный выше порядок учета расходов на приобретение права аренды земельного участка (см. письмо Минфина России от 12 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/710).

А теперь собственно об учете передачи права аренды. Здесь действуют следующие правила.

Поступления, причитающиеся первоначальному арендатору от нового арендатора (за передачу прав по договору аренды земельного участка), включаются в состав доходов от реализации имущественных прав (без учета налога на добавленную стоимость) на дату государственной регистрации договора перенайма. То есть увеличивают налогооблагаемую базу по прибыли.

Это следует из положений пункта 1 статьи 248, пункта 1 статьи 249, пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

При этом, согласно подпункту 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ, компания (инвестор-1) вправе уменьшить доходы от реализации имущественных прав на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с приобретением и реализацией. В рассматриваемой ситуации такими расходами являются затраты инвестора-1 на заключение договора аренды.

Если компания какую-то часть затрат уже успела списать, то в расходы при передаче права списывается остаток – несписанная часть стоимости права.

Инвестиционный аспект

Нельзя не отметить еще одно важное обстоятельство.

Право аренды земли, видимо, передается инвестору-2 для того, чтобы он осуществлял функции застройщика. Поскольку застройщиком может быть только лицо, обладающее правами на участок, на котором собирается вести строительство (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Приведенная ситуация связана с инвестиционной деятельностью. Ведь субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. >|Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».|
А операции в рамках инвестиционной деятельности учитываются по-другому. Для них предусмотрен особый порядок. Ни в доходах, ни в расходах инвестиционные средства не учитываются. Расчеты ведутся с использованием счета 76 (сначала по финансированию, то есть внесению инвестиций, а затем по получению построенного объекта или причитающейся доли построенного объекта).

В налоговом учете передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) и т. д.), реализацией не признается. А значит, не подлежит обложению ни налогом на добавленную стоимость, ни налогом на прибыль (подп. 4 п. 3 ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 1 п. 1 ст. 248 Налогового кодекса РФ). Подчеркнем: сказанное относится лишь к инвестиционной передаче имущества.

Компания могла бы, например, передать свое право на аренду как вклад в совместную деятельность в порядке, предусмотренном ПБУ 20/03 «Информация об участии в совместной деятельности», утвержденным приказом Минфина России от 24 ноября 2003 г. № 105н.

Передача вклада отражается по дебету счета 58 «Финансовые вложения» (субсчет «Вклады по договору простого товарищества») в корреспонденции со счетами по учету выбывающих активов:

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 97

Передано право аренды в качестве вклада в совместную деятельность.

Имущество, подлежащее получению товарищем при прекращении совместной деятельности (договора простого товарищества), отражается как погашение вклада, учтенного в составе финансовых вложений, по кредиту счета 58 в корреспонденции со счетами учета имущества (Инструкция по применению Плана счетов). То есть по окончании строительства построенный объект (в соответствующей доле) передается инвестору (каждому), и отражается у него эта операция проводкой:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 58

Получено имущество (часть построенного объекта), причитающееся организации после прекращения совместной деятельности.

Но в рассматриваемой ситуации такая схема использоваться не может, так как право аренды передается конкретному лицу (другой организации), а не как вклад в совместную деятельность. Вложить в совместную деятельность принадлежащее ему право аренды инвестор-1 мог бы, но ему нужно передать его партнеру (для осуществления функций застройщика).

А передав право (перестав быть его обладателем), инвестор-1 внести его в качестве вклада в совместную деятельность уже не может.

Новый арендатор (как и любой другой арендатор) вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

В заключение отметим: арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

    Некоторые вопросы, связанные с перенаймом и расторжением договора аренды нежилых помещений.

Комитет по управлению имуществом г. Москвы 5 мая 1993 г. заключил договор аренды нежилого помещения сроком до 1 июля 1998 г. с муниципальным предприятием "Ассоль" (далее - МП "Ассоль"), а 14 ноября 1996 г. - договор аренды того же помещения с ЗАО "Люкс дю Монд".
      МП "Ассоль" заявило в Арбитражный суд г. Москвы иск о признании договора с ЗАО "Люкс дю Монд" недействительным. Этот договор, по мнению истца, был заключен на обремененные обязательствами помещения, так как заключенный с ним договор аренды от 5 мая 1993 г. не был расторгнут.
      Арбитражный суд согласился с этим мнением и аргументировал свою позицию следующими доводами. Как следует из материалов дела, заключение договора с ЗАО "Люкс дю Монд" было обусловлено, во-первых, письмом, адресованным директору Центрального агентства по управлению имуществом г. Москвы о том, что МП "Ассоль" не возражает против переуступки его права аренды ЗАО "Люкс дю Монд", являющемуся субарендатором части помещения, и просит заключить с последним договор аренды на все помещение, и, во-вторых, распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Москвы от 18 декабря 1995 г. о передаче ЗАО "Люкс дю Монд" этих помещений в аренду сроком на пять лет.
      Согласно ст. 384 ГК право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Так как в договоре с ЗАО "Люкс дю Монд" от 14 ноября 1996 г. были изменены размер арендной платы, срок аренды и некоторые другие условия, Арбитражный суд посчитал, что цессии не было, и расценил договор как самостоятельный, не связанный с правопреемством по договору от 5 мая 1993 г.
      Необоснованными признал Арбитражный суд и доводы ЗАО "Люкс дю Монд" о том, что договор с ним заключен не в связи с переуступкой права аренды, а в связи с расторжением договора с МП "Ассоль". Суд указал, что при расторжении договора должны быть соблюдены порядок и форма, установленные ст. 452 ГК. Так как МП "Ассоль" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы не соблюдена письменная форма расторжения договора, соглашение сторон о расторжении договора нельзя считать достигнутым в надлежащей форме, а договор, как следствие, расторгнутым. Поэтому договор с ЗАО "Люкс дю Монд" заключен на несвободные помещения и в соответствии со ст. 168 ГК является ничтожным. В связи с этим исковые требования МП "Ассоль" подлежат удовлетворению.
      Апелляционная инстанция Арбитражного суда г. Москвы оставила это решение без изменения, а Федеральный арбитражный суд Московского округа решение и постановление Арбитражного суда г. Москвы отменил как не соответствующие нормам материального права. По мнению суда, "ни уступки прав, ни расторжения договора не было, а распоряжение Комитета по управлению имуществом г. Москвы, письмо МП "Ассоль" и заключенный на их основе договор с ЗАО "Люкс дю Монд" в своей совокупности привели к переоформлению структуры договорных отношений по аренде спорных помещений". Аргументировать этот вывод нормами действующего законодательства суд не счел необходимым.
      Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, рассмотрев заявление МП "Ассоль" о принесении протеста на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа об отказе ему в удовлетворении требования о признании договора аренды, заключенного ЗАО "Люкс дю Монд" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы, недействительным, отказал в принесении протеста, но в качестве основания отказа указал, что МП "Ассоль" передало свои права и обязанности по договору аренды ЗАО "Люкс дю Монд" в порядке перенайма, о чем сообщил арендодателю. Поэтому договор, заключенный 14 ноября 1996 г. с ЗАО "Люкс дю Монд", нельзя признать недействительным.
      Как свидетельствуют решения и постановления Арбитражных судов по комментируемому делу, у них отсутствовала единая позиция по поводу квалификации отношений между МП "Ассоль", ЗАО "Люкс дю Монд" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации признал, что между МП "Ассоль" и ЗАО "Люкс дю Монд" состоялось соглашение об уступке прав по договору аренды от 5 мая 1993 г., во исполнение которого был заключен договор аренды на занимаемые ранее МП "Ассоль" помещения с ЗАО "Люкс дю Монд". Арбитражный суд г. Москвы посчитал, что уступки прав не было, а так как договор с МП "Ассоль" не был расторгнут в надлежащем порядке, то договор, заключенный с ЗАО "Люкс дю Монд" на аренду несвободного помещения, является ничтожным. Федеральный арбитражный суд Московского округа не усмотрел в спорных отношениях ни цессии, ни расторжения договора и квалифицировал их как "переоформление структуры договорных отношений".
      Представляется необходимым разобрать каждую из указанных позиций.
      1. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Одновременную передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу ГК именует перенаймом.
      Положения Гражданского кодекса об аренде подробно не регламентируют порядок перенайма (за исключением обязательного получения согласия арендодателя перед оформлением сделки по перенайму), его форму и другие правила. Поэтому к перенайму должны применяться общие положения ГК об обязательствах, которые регулируют перемену лиц в обязательстве.
      Гражданский кодекс (п. 1 ст. 382) предусматривает, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона. Из этого следует, что для передачи арендатором прав по договору аренды другому лицу необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон, т.е. заключение между ними договора.
      Положения гл. 24 ГК о перемене лиц в обязательстве умалчивают об основаниях перевода долга. Однако в силу ст. 155 ГК односторонняя сделка не может создать обязанности для лица, в ней не участвующего. Поэтому и для перевода долга нужно не только волеизъявление должника, но и волеизъявление лица, принимающего его долг. Следовательно, для перевода долга по договору аренды также необходимо согласованное волеизъявление арендатора и перенанимателя.
      МП "Ассоль" выразило свое согласие на перенайм в письме, однако это волеизъявление было направлено не ЗАО "Люкс дю Монд", а Комитету по управлению имуществом г. Москвы. Подтверждение согласия ЗАО "Люкс дю Монд" на передачу ему прав и обязанностей МП "Ассоль" в материалах дела отсутствует. Более того, ЗАО "Люкс дю Монд" в судебном заседании отрицало уступку прав. Так как его волеизъявления на принятие прав и обязанностей по договору аренды от 5 мая 1993 г. не было, то нельзя говорить о достижении им и арендатором соглашения о перенайме.
      Помимо достижения соглашения о передаче прав и переводе долга первоначальной стороной обязательства и новой стороной нужно, чтобы оно согласно ст. 389 ГК было облечено в соответствующую форму: простую письменную или нотариальную в зависимости от формы сделки, права и обязанности по которой передаются.
      Договор аренды нежилого помещения на основании пп. 1, 2 ст. 609 ГК должен заключаться в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации. Следовательно, если бы соглашение о перенайме было достигнуто, МП "Ассоль" и ЗАО "Люкс дю Монд" должны были бы заключить договор перенайма в письменной форме и зарегистрировать его (до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договоры аренды недвижимости в г. Москве подлежали регистрации в Комитете по управлению имуществом).
      К порядку перемены лиц в обязательстве ГК предъявляет еще одно требование: уведомление кредитора о состоявшейся уступке права (п. 3 ст. 382 ГК). Следовательно, после заключения договора перенайма необходимо письменно уведомить арендодателя о состоявшемся переходе прав арендатора к другому лицу.
      Таким образом, при перенайме ГК не требует расторжения договора с прежним арендатором и заключения нового договора аренды с перенанимателем.
      2. В письме Центральному агентству по управлению имуществом г. Москвы МП "Ассоль" не возражало против переуступки прав аренды ЗАО "Люкс дю Монд" и просило заключить с ним договор аренды на все помещение. Поскольку это письмо содержало два взаимоисключающих положения, этим положениям следовало дать толкование.
      МП "Ассоль" в соответствии с положениями ГК о перемене лиц в обязательстве не должно было давать согласие арендодателю на уступку своих прав другому лицу, с одной стороны, а с другой стороны, для уступки прав не требуется заключения нового договора аренды с перенанимателем. Заключение нового договора необходимо только тогда, когда прежний арендатор отказывается от договора аренды, т.е хочет его расторгнуть. Для расторжения договора согласно п. 1 ст 450 ГК требуется согласие сторон. Так как ЗАО "Люкс дю Монд" пользовалось частью арендуемых МП "Ассоль" помещений по договору субаренды, в письме МП "Ассоль" выразило свое согласие арендодателю на передачу права пользования всем помещением ЗАО "Люкс дю Монд" путем расторжения договора, без которого договор с последним не мог быть заключен.
      Следует отметить, что в подтверждение своих требований ни МП "Ассоль", ни ЗАО "Люкс дю Монд" не ссылались на волеизъявление МП "Ассоль" о передаче прав, выраженное в этом письме. Следовательно, действительная воля МП "Ассоль" была направлена на расторжение договора, а не на передачу прав.
      Арбитражный суд г. Москвы не признал договор МП "Ассоль" с Комитетом по управлению имуществом г. Москвы расторгнутым ввиду несоблюдения сторонами требований, предъявляемых к форме соглашения о расторжении договора.
      Гражданский кодекс (п. 1 ст. 452) предусматривает, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Как уже говорилось, договор аренды нежилых помещений должен совершаться в простой письменной форме. Причем в отличие от договора аренды зданий, сооружений и предприятий не установлено, что он должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Таким образом, на форму договора аренды нежилых помещений распространяются правила п. 3 ст. 434 ГК, согласно которым письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК, т.е. путем совершения лицом, получившим оферту, действий по исполнению договора.
      Из этого следует, что соглашение о расторжении договора будет считаться облеченным в письменную форму, если на письменное заявление одной стороны о согласии на расторжение договора другая сторона совершит действия, явно свидетельствующие о его принятии. В письме МП "Ассоль" Комитету по управлению имуществом г. Москвы было выражено согласие на расторжение договора, которое было принято последним путем издания 18 декабря 1995 г. распоряжения о передаче спорных нежилых помещений в аренду ЗАО "Люкс дю Монд" и заключении с ним договора аренды. Следовательно, следует признать принятие предложения о расторжении договора путем конклюдентных действий и считать письменную форму расторжения договора от 5 мая 1993 г. соблюденной.
      Таким образом, договор МП "Ассоль" и Комитета по управлению имуществом г Москвы расторгнут в надлежащей форме, а договор с ЗАО "Люкс дю Монд" заключен на свободное помещение и является действительным. Поэтому требования МП "Ассоль" о признании этого договора недействительным не подлежали удовлетворению.
      3. Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что не было ни уступки, ни расторжения договора, а произошло переоформление структуры договорных отношений. Более противоречивый вывод трудно себе представить. Если договор между МП "Ассоль" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы не расторгнут, как признал суд, МП "Ассоль" является законным арендатором и переоформление структуры договорных отношений без его согласия незаконно, а если он законный арендатор, то изменить структуру договорных отношений по аренде можно только путем перенайма, но и он, по утверждению суда, не состоялся.

______________________ "__"___________ ____ г. (населенный пункт)

Именуем__ в дальнейшем Цедент, в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем Цессионарий, в лице ____________________, действующ__ на основании ____________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Цедент обязуется передать Цессионарию свои права и обязанности по договору аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ Объекта недвижимости: ____________________, находящегося по адресу: _________________________, кадастровый номер _______________, заключенному с ____________________ (далее - "Арендодатель").

1.2. Объект недвижимости состоит из: __________________________________ __________. (составные части) 1.3. Объект недвижимости оборудован: __________________________________ __________________________________________________________________________. (инженерные сети и оборудование) 1.4. Объект недвижимости находится под охраной ________________________ __________________________________________________________________________. (наименование организации, осуществляющей охрану)

1.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются: кадастровый (или: поэтажный) план с указанием арендованного Объекта (Приложение N _____), копия технического паспорта (Приложение N _____), акт приема-передачи Объекта недвижимости от Арендодателя Цеденту.

1.6. На момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости принадлежит Арендодателю на праве собственности (документ, подтверждающий право собственности, ____________________ N _____ выдан _________________________ "__"___________ ____ г.), не заложен, не арестован, не является предметом исков третьих лиц.

1.7. Объект недвижимости находится в нормальном состоянии, отвечающем общим требованиям законодательства, а также специальным требованиям, установленным ст. _____ договора аренды от "__"___________ ____ г. N _____.

1.8. Объем передаваемых Цессионарию прав и обязанностей соответствует объему прав Цедента по договору аренды (найма) и указан в акте приема-передачи прав и обязанностей (Приложение N _____ к настоящему Договору).

1.9. Копия договора аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ прилагается к настоящему Договору (Приложение N _____) и является его неотъемлемой частью.

1.10. Цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды (найма) и становится ответственным перед Арендодателем с момента государственной регистрации настоящего Договора.

1.11. Настоящий Договор заключен с согласия Арендодателя (письмо Арендодателя о разрешении перенайма прилагается к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части), вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение _______________.

Течение срока перенайма начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора или договора аренды.

2. Обязанности и права Сторон

2.1. Обязанности Цедента:

2.1.1. В течение _______________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора передать Договор для его регистрации в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.1.2. В течение _______________ с момента государственной регистрации настоящего Договора передать Цессионарию свои права и обязанности арендатора по акту приема-передачи прав и обязанностей.

2.1.3. Одновременно с передачей прав и обязанностей по договору аренды Цедент обязуется передать Цессионарию договор аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями; копии документов, подтверждающих право Арендодателя на передачу Объекта недвижимости в аренду; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; копию кадастрового паспорта, акт сверки взаиморасчетов с Арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей по настоящему Договору.

2.1.4. Предупредить Цессионария о наличии прав третьих лиц на Объект недвижимости, являющийся предметом договора аренды.

2.1.5. В срок _______________ до подачи настоящего Договора для государственной регистрации осуществить сверку взаиморасчетов с Арендодателем по договору аренды, погасить задолженность (при наличии таковой) по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению настоящего Договора.

2.2. Обязанности Цессионария:

2.2.1. Выполнять условия договора аренды (найма) Объекта недвижимости в части прав и обязанностей Цедента (арендатора), нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды и положениями действующего законодательства Российской Федерации, требовать от Арендодателя соблюдения обязанностей по договору аренды.

(При необходимости: 2.2.2. Уплатить Цеденту вознаграждение за перенаем Объекта недвижимости в размере _____ (__________) рублей в срок до _______________.)

2.2.3. В случае прекращения настоящего Договора до прекращения договора аренды от "__"___________ ____ г. N _____ вернуть Цеденту Объект недвижимости в порядке и на условиях, установленных подп. 2.1.3 Договора.

3. Переговоры, споры Сторон

3.1. Споры, связанные с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

3.2. В случае безрезультатности переговоров спор разрешается в претензионном порядке. Сторона, получившая претензию, обязана рассмотреть ее и ответить по существу в течение _______________ с момента получения претензии. Отсутствие ответа в установленный срок означает признание претензии.

3.3. В случае недостижения согласия в претензионном порядке спор передается в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4. Заключительные положения

4.1. Уведомления и сообщения считаются направленными надлежащим образом, если посланы почтовым отправлением или курьером и вручены должностным лицам Сторон, уполномоченным на получение входящей корреспонденции.

4.2. В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой из Сторон, Арендодателя и для государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4. Приложения:

4.4.1. Акт приема-передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды Объекта недвижимости N _____ от "__"___________ ____ г.

4.4.2. Договор аренды Объекта недвижимости от "__"___________ ____ г. N _____.

4.4.3. Письмо Арендодателя о согласии на перенаем Объекта недвижимости от "__"___________ ____ г. N _____.

4.4.4. Копии документов, подтверждающих право Арендодателя на передачу Объекта недвижимости в аренду.

4.4.5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4.6. Копия кадастрового паспорта Объекта недвижимости.

4.4.7. Акт сверки взаиморасчетов с Арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.

5. Реквизиты Сторон

Цедент: ________________________________________________________

________________________________________________________________

Цессионарий: ___________________________________________________

________________________________________________________________

6. Подписи Сторон

Цедент: ______________________________________________________ М.П. Цессионарий: _________________________________________________ М.П.

Договор перенайма имеет несколько названий. На практике его, как правило, называют договором об уступке прав и обязанностей, договором о перемене лиц в обязательстве, а также договором уступки права требования и перевода долга.

Однако, независимо от названия, суть его сводится к переходу к новому арендатору прав и обязанностей по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали для прежнего арендатора. Право аренды как право на пользование имуществом всегда сопровождается определенными обязательствами в силу самого факта пользования. Данные обязательства касаются порядка и условий пользования имуществом, а также его содержания и возврата.

В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. Поэтому даже в том случае, если арендатор исполнит свои обязательства в соответствии с договором (внесет арендную плату, произведет усовершенствование имущества), у него не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. В любом случае арендатор должен выполнять такие обязательства, как поддержание имущества в исправном состоянии, предотвращение его порчи и т. д.

При перенайме происходит смена арендатора в обязательстве, возникающем из договора аренды, поэтому перенайм должен осуществляться с учетом требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Данная сделка совершается по взаимному волеизъявлению прежнего и нового арендаторов с соблюдением требований к форме, которые предъявлялись к прежнему договору аренды. В случае нарушения этих требований договор перенайма признается недействительным.

Последние изменения в судебной практике существенно упростили процесс перенайма. Арбитражный суд признал, что при данной процедуре нет необходимости добиваться согласия арендодателя, за исключением тех случаев, когда иное установлено договором. Таким образом, передача прав и обязательств по договору аренды допустима и без согласия арендодателя. Единственным условием является уведомление арендодателя о совершении сделки в разумный срок.

Следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК Российской Федерации, если договор аренды подлежал государственной регистрации, соглашение о перенайме также должно быть зарегистрировано. По соглашению сторон договором аренды их права могут быть как расширены, так и ограничены. Например, условие договора аренды, по которому арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК Российской Федерации. По волеизъявлению сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.