Расчет убытков при изъятии земельных участков. Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков. Расчет компенсации при изъятии земельного участка

В соответствии с пунктом 1 статьи 57 ЗК РФ возмещению в полном объеме подлежат убытки (включая упущенную выгоду), причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

Если причинение убытков произошло в результате совершения иных действий, возмещение их производится в порядке статьи 62 ЗК РФ.

Убытки классифицируются на реальный ущерб и упущенную выгоду. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, - это неиспользованные затраты собственника земельного участка, составляющие его убытки и подлежащие возмещению. Утрата или повреждение имущества может выражаться в утрате возможности ее обработки и использовании в определенных целях.

Под убытками понимаются также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Под неполученным доходом (упущенной выгодой) обычно понимается стоимость сельскохозяйственной продукции, которую потерпевший получил бы со своего участка, если бы его имущественные права не были нарушены.

Понесенные расходы могут быть самыми разнообразными. Например, по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, реальный ущерб определяется исходя из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала (не использованы, пропущены сроки внесения), также учитываются материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходы по заработной плате, амортизационные отчисления, транспортно-заготовительные расходы по приобретению и расходованию дизельного топлива, смазочных материалов, арендная плата (при авансовой оплате), расходы по уплате санкций.

А по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для строительства, реальный ущерб определяется исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыскательских и других работ, по отводу земельного участка, изготовлению технического паспорта на проектирование, изготовлению проектно-сметной документации, по оплате экспертизы проекта, оплате работ за разбивку осей, оплате строительно-монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке, а также стоимости ограждения, расходов по благоустройству строительной площадки и т.д.

Необходимо учитывать, что возникновение убытков может быть связано как с правонарушением, так и с правомерным поведением их причинителя (деянием, осуществляемым в рамках закона), которое и предусмотрено в статье 57 ЗК РФ.

Во-первых, убытки могут быть причинены изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, которое допускается только в строго исключительных случаях, установленных статьей 49 ЗК РФ, осуществляется на основе принципа возмездности при условии добровольного согласия собственника, владельца, пользователя, арендатора, а в противном случае - принудительно по решению суда.

Во-вторых, убытки могут быть причинены ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, которое может происходить из-за разных причин, но под действие статьи 57 ЗК РФ подпадает такое ухудшение, которое вызвано деятельностью не самого собственника земли, землепользователя, землевладельца или арендатора, а иных физических или юридических лиц (например, на соседнем земельном участке) и только в случаях, если эти лица действуют в государственных или общественных интересах. Такая ситуация возникает, к примеру, когда земельный участок загрязняется проходящей рядом автомагистралью или в результате испытаний на космическом полигоне.

В-третьих, возмещению в полном объеме подлежат убытки, причиненные временным занятием земельных участков, круг применения которого весьма краток и связан с наступлением крайней необходимости, вызванной форс-мажорными обстоятельствами. В частности, в соответствии с пунктом 5 статьи 51 ЗК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.

В-четвертых, причинение убытков может быть вызвано также ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, которые устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Согласно статье 56 ЗК РФ ограничения прав на землю могут выражаться в установлении особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, и др.

Наконец, в-пятых, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. Согласно части 5 статьи 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" допускается обращение исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления с ходатайством о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков только в случаях:

1) перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей;

2) в связи с установлением или изменением границ населенных пунктов.

Согласно пункту 2 статьи 57 ЗК РФ в случае изъятия земель для государственных или муниципальных нужд убытки возмещаются только землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Собственникам земельных участков убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не возмещаются, поскольку они компенсируются в составе выкупной цены за земельный участок. Согласно статье 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

В остальных случаях убытки возмещаются только собственникам земельных участков.

Данное положение рассматривается специалистами в области земельного права как несовершенное и требующее корректировки. Так, в случае ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц убытки будут причинены в первую очередь землепользователю, так как именно он непосредственно извлекает пользу из земельного участка. В случае если договор аренды носит краткосрочный характер, возмещение таких убытков собственнику может быть оправданно, однако если договор аренды заключен на длительный срок, а возможно и с правом выкупа, очевидно несовершенство правового регулирования. Представляется, что арендатор сможет защитить свои права только путем пересмотра договора аренды в части уменьшения арендной платы, на что может не согласиться собственник, и арендатор будет вынужден нести убытки самостоятельно или прекратить договор.

Еще более очевидным является несовершенство нормы о том, что в случае временного занятия земельного участка возмещение убытков производится только его собственнику. Так, реализация данной нормы повлечет неоправданные задержки в возмещении убытков, связанные с необходимостью совершения дополнительных действий: арендатор для возмещения своих убытков будет обращаться к собственнику земельного участка, который, в свою очередь, обратится к причинителю вреда. Не говоря уже о возможных сложностях, связанных с определением и поиском собственника земельных участков, длительностью судебных процессов, неизбежна проблема несоответствия сумм возмещения полученного собственником и выплачиваемого арендатору, обусловленного разными подходами к расчету размера убытков, определенному в ЗК РФ, которым регулируются отношения по выплате возмещения собственникам, и ГК РФ, под правовое регулирование которого подпадают отношения между собственниками земельных участков и арендаторами. Так, например, ЗК РФ в отличие от ГК РФ не предусматривает возможности взыскания сумм за пользование чужими денежными средствами.

Пункт 3 статьи 57 ЗК РФ определяет круг субъектов, обязанных возмещать убытки в рассматриваемых случаях. К ним относятся:

1) органы государственной власти или местного самоуправления за счет средств соответствующих бюджетов;

2) лица, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них;

3) лица, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

Что касается случая временного занятия земельного участка, то о нем комментируемая статья специально не упоминает. Однако, поскольку по законодательству временное занятие возможно только при особых обстоятельствах и в интересах всего общества, можно сделать вывод, что возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам производится из государственного или местного бюджета. Эти суммы можно взыскать в порядке регресса, если имеется конкретный виновник, например, аварии, вызвавшей чрезвычайную ситуацию.

При расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка землепользователей, землевладельцев, арендаторов. Данная норма является специальной по отношению к пункту 3 статьи 393 ГК РФ, определяющему цену, принимаемую во внимание при возмещении убытков. Пункт 4 статьи 57 ЗК РФ направлен на реализацию положения о предварительном возмещении убытков и распространяется на любое имущество, в том числе земельный участок. Стоимость имущества с учетом статьи 281 ГК РФ должна быть рыночной, то есть такой, по какой имущество (земельный участок, строения на нем и т.д.) могло быть продано при добровольном отчуждении.

В настоящее время порядок возмещения убытков и потерь регламентирован Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 года N 262). Данный акт несколько изменил ситуацию, поскольку в нем заметен переход от подробного, но неточного описания убытков к использованию бланкетных норм - по ряду весьма важных вопросов следует ссылка на гражданское законодательство. Например, плата за изымаемый участок должна включать в себя и убытки, а сам размер платы определяется гражданским законодательством; в соответствии с пунктом 6 определение убытков должно производиться в соответствии с гражданским законодательством, в том числе и учитывается упущенная выгода.

В названных Правилах установлено, что основаниями для возмещения убытков собственникам земельных участков являются:

Соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

Решение суда.

Основаниями для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков являются:

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

Соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

Решение суда.

Установлено, что размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются судом.

Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды. Учитываются также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, а также затрат на проведение работ по восстановлению качества земель.

Основные сложности на практике возникают при определении и доказывании упущенной выгоды. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды землевладелец, землепользователь или арендатор должны доказать размер доходов, которые они не получили из-за принятия решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд, а также причинную связь между изъятием земельного участка и неполученными доходами.

Таким образом, землевладельцам необходимо заранее готовить доказательства той выгоды, которую они могли бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.). Однако, безусловно, существенную проблему представляет отсутствие единой методики подсчета упущенной выгоды, что может также привести к различию в указанных суммах возмещения.

В настоящей статье освещаются некоторые проблемы, связанные с оценкой и стоимостным консультированием, которые возникают при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд в Москве. В большинстве случаев необходимость подобного изъятия связана со строительством транспортных магистралей и перекладкой коммунальных сетей. Важность этих работ обусловлена столичными транспортными проблемами и изношенностью существующей коммунальной инфраструктуры.

Основные аспекты процедуры изъятия земельного участка регламентируются федеральным законодательством. В частности, закон регулирует такие вопросы, как:
 

На региональном уровне субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе вносить дополнения в существующие положения только в рамках своих полномочий. Иными словами, имеется некое идеальное «прокрустово ложе», в которое должны втиснуться все субъекты Федерации вне зависимости от существующей практики оформления земельно-правовых отношений в регионе.

Процедура изъятия земельных участков на федеральном уровне сводится к ряду последовательных элементов и этапов.


Первым этапом является подготовка решения об изъятии. На органы местного само­управления возлагается обязанность информировать собственника, землепользователя, арендатора земельного участка о подготовке решения об изъятии земельного участка. После этого оформляется акт о выборе земельного участка для строительства в случае отсутствия проекта планировки. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случае предполагаемого изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. Соответственно привлечение независимого оценщика целесообразно уже на данном этапе.

На втором этапе федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. На этом этапе собственник земельного участка, землепользователь и арендатор не позднее чем за год до предстоящего изъятия должен быть повторно письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

На третьем этапе решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Последним этапом является заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия. Основная цель соглашения – определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков – при изъятии участков у земле­владельцев, землепользователей, арендаторов, т. е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. Например, в соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену. В случае несогласия обладателя прав на земельный участок с условиями дальнейшая процедура изъятия происходит в судебном порядке.

Казалось бы, достаточно логичная схема и процедура, однако корректная реализация этой процедуры в Москве затруднена. Проблема изъятия земельных участков с расположенными на них строениями практически не находит отражения в нормативно-правовых документах правительства Москвы . Среди основных документов можно назвать постановление правительства Москвы -ПП «О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков», так или иначе регламентирующее процедуру изъятия. Но и оно не дает достаточного инструментария при решении задач, возникающих в рамках изъятия имущества для государственных нужд в городе Москве. При этом необходимо отметить, что абсолютное большинство земельных участков в городе не оформлено в собственность, существуют лишь договоры аренды земельных участков, оформленные на определенный период или пролонгированные на неопределенный срок. Кроме того, существует масса зданий, принадлежащих юридическим или физическим лицам на праве собственности, когда земельно-правовые отношения не оформлены вовсе. В этом случае ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации говорит о том, что собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. Таким образом, с собственником здания должен быть заключен договор аренды. Но как быть, если участок уже находится в красных линиях градостроительного регулирования улично-дорожной сети или собственник не желает заключать договор аренды (при этом оформление договора аренды без согласия собственника – довольно затруднительная процедура)? Как в этом случае осуществлять процедуру изъятия? Похожая ситуация может возникнуть при сносе многоэтажных домов, если на первых этажах расположены офисы или магазины.


Шаги, сделанные за последние несколько лет в области изъятия имущества для государственных нужд в городе Москве, привели к децентрализации при принятии решений, в которых участвуют многие городские и частные структуры. Одни занимаются выпуском распорядительных документов об изъятии, другие – оценкой и экспертизой, третьи осуществляют согласительные процедуры с владельцами , чье имущество подлежит изъятию, четвертые производят выплату компенсации. При этом разработка проектной документации осуществляется без детальной проработки условий и порядка компенсации за изымаемые объекты, расположенные на трассах проектируемых автомагистралей, что в конечном итоге приводит к резкому увеличению сроков вывода предприятий и, как следствие, увеличению сроков строительства объекта. Существующая нормативно-правовая база, определяющая состав и порядок разработки проектной документации, также не предусматривает опережающую разработку проектной документации, позволяющей заблаговременно решать вопросы освобождения территории под строительство городских объектов.

Необходимо создать структуру, которая вмещала бы в себя все стадии – от осуществления контроля при разработке проектной документации до выплаты денежной компенсации. На это указывает и опыт других стран с развитой рыночной экономикой. В частности, в Германии в рамках муниципалитета существует должность комиссара по изъятию и освобождению территории для муниципальных нужд, курирующего процедуру изъятия от начала и до конца.

Специфичность задач в области изъятия земель для муниципальных и федеральных нужд требует от оценочной организации особой подготовки. Отличительной особенностью работ по оценке для целей изъятия земель для муниципальных или государственных нужд является глубокий юридический анализ правоустанавливающих документов и деятельности собственника в целом на изымаемом земельном участке, что требует от оценочной организации наличия высококвалифицированных юристов. Оценщику часто приходится определять рыночную стоимость объекта недвижимости , не подготовленного к сделке, без оформленного должным образом земельного участка, при отсутствии технической документации, при отказе собственника от сотрудничества с оценщиком по предоставлению информации об объекте оценки и проведению осмотра. Часто в зону строительства дорог попадают объекты, которые выводить на рынок с целью продажи никому бы в голову не пришло. Ошибка оценщика в рамках анализа прав на объект оценки, принятие неправомерных допущений, манипулирование стоимостью может привести к достаточно серьезным последствиям, вплоть до уголовной ответственности не только самого оценщика, но и лиц, участвующих в сделке со стороны органов государственной власти. Положительная экспертиза Экспертного совета СРО фактически не является гарантией достоверности выкупной цены в связи с тем, что, помимо рыночной стоимости, оценщик определяет размер упущенной выгоды, прочих убытков, обязательств перед третьими лицами, которые остаются за рамками отчета об оценке. Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 в части определения статей убытков носит общий характер, а методические рекомендации , разработанные к этому постановлению, утверждены не были.

К сожалению, обмен опытом в сфере оценки для изъятий земельных участков пока носит стихийный характер, однако подобные мероприятия (в том числе с участием зарубежных коллег) все-таки проводятся и встречают поддержку со стороны заказчиков подобных услуг. Работа по оценке при изъятии земельных участков в других странах, в частности в Германии и Соединенных Штатах, является одной из наиболее высокооплачиваемых и почетных. Ее удостаиваются уважаемые оценочные организации, имеющие соответствующий профессиональный опыт и положительную репутацию. Это связано с высоким уровнем ответственности, которую несет оценщик перед собственником, государством и обществом. Оценщик, по сути, выступает арбитром между государств ом и собственником, что требует от оценщика соблюдения высоких этических норм.

В нашей стране процесс выбора оценочной организации потребителями оценочных услуг не всегда строится на прозрачных принципах, однако сдвиг в этом направлении заметен. В рамках комитета по оценочной деятельности АРБ приняла рекомендации по выбору оценочных компаний и согласовала их с ФАС, что показывает «рыночность» этих критериев. Надеемся, что и в сфере оценки для изъятия земель заказчики будут пользоваться не менее существенными критериями выбора оценочной организации, чем цена услуг, оценивающими уровень профессионализма, опыт и положительную репутацию.

В настоящее время одним из основных факторов, сдерживающих начало строительства дорожно-мостовых объектов, является проблема изъятия для государственных и муниципальных нужд земельных участков с находящимися на них объектами капитального строительства . Решение данных вопросов в Москве зачастую продолжается несколько лет.

Немаловажную роль в процедуре изъятия играют оценочные компании, призванные в кратчайшие сроки и максимально объективно определить рыночную стоимость объекта, подлежащего изъятию, а также убытки, упущенную выгоду и обязательства перед третьими лицами для принятия решения по выплате денежной компенсации. К такой работе часто привлекаются оценочные компании «без роду, без племени», не владеющие методологией оценки для нужд изъятия, не имеющие в своем штате и не способные привлечь со стороны специалистов достаточного уровня, в том числе юристов, а в некоторых случаях сметчиков. Эти компании побеждают в конкурсах, предлагая минимальную цену контракта. Отсутствие опыта и непрофессионализм таких компаний, а в отдельных случаях, возможно, и злой умысел могут привести к отрицательным экономическим последствиям для города или к неблагоприятным социальным последствиям, если речь идет об интересах большого числа граждан (например, при выводе плоскостных автостоянок на несколько тысяч машиномест, когда затрагиваются интересы членов автостоянки и их семей). Все это может отрицательно сказаться не только на имидже самого оценщика, но и на представителях государственной власти. Тем более что подтвердить объективность выполненных отчетов об оценке не всегда под силу даже при экспертизе в саморегулируемых организациях (в частности, при экспертизе корректности расчета убытков). В этом случае мы можем полагаться только на профессионализм и порядочность оценщика, которые прямо пропорциональны его репутации.

Таким образом, существенным условием при выборе оценщика должна быть публичность и возможность привлечения опытного специалиста, отлично зарекомендовавшего себя на рынке оценки.

В связи с реализацией крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских государственно значимых проектов изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд происходит все чаще. Одним из последних крупнейших проектов можно назвать строительство Олимпийских объектов в Сочи, которое потребовало массового изъятия земель. Организация предстоящего Чемпионата мира по футболу также влечет изъятие земельных участков у собственников. Государством предусмотрен механизм выплаты компенсаций владельцам земельных участков, подлежащих изъятию (ст. 306 ГК РФ). Оценка размера такой компенсации называется оценкой для целей возмещения убытков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена - справедливая компенсация

Размер выплаты, компенсирующей убытки собственника изымаемого участка, называется выкупной ценой. Предполагается, что размер компенсации должен, с одной стороны, покрывать убытки владельца земли, с другой стороны, беречь средства бюджетов от чрезмерных трат. Задача оценки в этом случае - определить некую компромиссную стоимость, которая устраивала бы обе стороны.

Выкупная цена земельного участка включает:

1. рыночную стоимость ЗУ и расположенных на нем объектов недвижимости;

2. понесенные собственником убытки (фактические и будущие), включая упущенную выгоду, возникшие в связи с:

  • изъятием или временным занятием его земельного участка;
  • ограничением его прав;
  • ухудшением качества земель.

Если с расчетом рыночной стоимости проблем обычно не возникает, то расчет убытков , связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд, часто вызывает трудности. Следует отметить, что расчет такого рода убытков не однозначно описывается действующим законодательством в сфере оценочной деятельности. В действующих законах (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» - ФСО) понятие убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) встречается только в ФСО-7 «Оценка недвижимости», который относит убытки к иным расчетным величинам. Именно поэтому корректность включения в отчет об оценке расчета убытков вызывает определенные сомнения. Тем не менее, оценщики могут включать расчет убытков в отчет об оценке для целей изъятия или оформлять два итоговых документа:

  • отчет об оценке;
  • заключение о величине убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Последние изменения в законодательстве

Нельзя сказать, что законодательство в сфере изъятия земель для государственных или муниципальных нужд активно изменяется. Из последних изменений - ФЗ №499 (вступил в силу 1го апреля 2015 года), который внес изменения Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты. В частности, Земельный кодекс был дополнен отдельной главой, регламентирующей порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Согласно новой редакции, в размер компенсации при изъятии включаются:

  • рыночная стоимость ЗУ;
  • убытки, вызванные изъятием земли;
  • рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, если они изымаются вместе с земельным участком.

Последний пункт, по сути, конкретизировал требования к содержанию отчета об оценке убытков, связанных с изъятием для государственных или муниципальных нужд. Разумеется, оценщики и раньше оценивали стоимость недвижимого имущества, которого собственник лишался в результате изъятия, однако теперь требование к оценке такого имущества закреплено законодательно.

Виды убытков и их расчет

Обычно убытки подразделяются на:

  • реальный ущерб;
  • упущенную выгоду.

Реальный ущерб включает утрату и повреждение имущества, а также все расходы (фактические и будущие), которые понес или понесет собственник земельного участка.

Типичные виды убытков:

  • убытки, связанные с перебазированием (затраты на демонтаж и вывоз оборудования и другого движимого имущества);
  • убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
  • убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
  • убытки, связанные с рекультивацией земель;
  • убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений.

Упущенная выгода - неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при условии, что изъятие не было бы совершено. Если участок использовался в коммерческих целях, упущенная выгода будет иметь существенное значение.

Существенной сложностью обычно является доказывание наличия убытков в виде упущенной выгоды. Доказывание величины упущенной выгоды может осуществляться на основании документов бухгалтерского учета хозяйственной деятельности организации.

Важно отметить, что неполученный доход рассчитывается на срок, необходимый для восстановления нарушенного производства. При расчете упущенной выгоды величина дохода, который собственник получил бы без изъятия ЗУ (если бы его права не были нарушены), уменьшается на величину предполагаемого дохода, который собственник может получить при условии изъятия ЗУ (при нарушении прав).

Этапы расчета упущенной выгоды:

1. Определение размера денежных потоков, которые собственник получил бы, если бы его ЗУ не был изъят.

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности физического лица

3. Анализ влияния на бизнес изымаемого имущества

4. Определение периода восстановления нарушенного производства

5. Определение прогнозного потока выручки

6. Определение прогнозного потока расходов (переменных и постоянных)

7. Расчет денежного потока

8. Определение ставки дисконтирования, дисконтирование денежных потоков

В Российской Федерации регулярно принимаются законы, которые позволяют государству изымать у граждан частную собственность - недвижимость и другое имущество. Например, так произошло перед проведением олимпиады в Сочи, в процессе подготовки к чемпионату мира по футболу, либо в Новой Москве. В апреле 2015 г. законодателями был рассмотрен вопрос об изъятии земель у дачников. Нововведение касается всех субъектов федерации РФ. Оценка недвижимости и иного имущества при изъятии и сносе государством производится с целью установления его реальной рыночной стоимости. Цель процедуры - получение собственником справедливой компенсационной выплаты.

Этапы работы

Обращение
клиента
Заключение
договора
Выезд
на объект
Оплата
услуг
Подготовка
отчета
Вы получаете
отчет

Мы производим оценку следующих видов имущества:

  • Оценка земельного участка при изъятии/сносе государством;
  • Оценка жилого дома при изъятии/сносе государством;
  • Оценка имущества при изъятии/сносе государством;
  • Оценка нежилого помещения при изъятии/сносе государством;
  • Оценка коммерческих помещений при изъятии/сносе государством;
  • Оценка офисных помещений при изъятии/сносе государством;
  • Оценка торговых помещений при изъятии/сносе государством;
  • Оценка складских помещений при изъятии/сносе государством;
  • Оценка нежилого здания при изъятии/сносе государством;
  • Оценка квартиры при изъятии/сносе государством;
  • Оценка гаража при изъятии/сносе государством;
  • Оценка ущерба при изъятии имущества для государственных нужд.

Цены:

Название услуги Срок Стоимость
Оценка квартиры при изъятии или сносе государством 2 - 3 дня от 5 000 руб.
Оценка частного дома перед его изъятием и сносом государством 3 - 5 дней от 8 000 руб.
Оценка коммерческих помещений при изъятии/сносе государством 5 - 7 дней от 15 000 руб.
Оценка торговых площадей при изъятии/сносе государством 5 - 7 дней от 15 000 руб.
Оценка офисных помещений при изъятии или сносе государством 5 - 7 дней от 15 000 руб.

Сертификаты экспертов:

Почему возникает необходимость в наших услугах при изъятии имущества?

Последние годы границы г. Москвы постоянно расширяются. Развивается градостроительство: возводятся новостройки, городские объекты, теплотрассы, строятся дороги, коммуникационные сети и т.д. Кроме того, полным ходом идет программа «Реновация», в ходе которой будут снесены пятиэтажные «хрущевки».

Однако преобразование городской инфраструктуры несет в себе и негативные моменты. Чтобы освободить территорию для государственных и муниципальных нужд, у владельцев изымаются частные дома, участки, квартиры в многоэтажных зданиях, а также коммерческие объекты.

Перед сносом недвижимости, собственник получает предложение о выкупной цене. Зачастую сумма, предложенная властями, ОЧЕНЬ СИЛЬНО ЗАНИЖЕНА. При этом недоплата может составлять несколько миллионов. Особая практика ведется в отношении ветхих домов. Владельцам говорят, что их недвижимость подлежит сносу, поэтому стоит дешево. Однако это не так, поскольку рыночная стоимость жилья или коммерческого помещения все равно остается высокой. Об этом свидетельствует процедура оценки недвижимости, проводимая «ИНЕКС» в соответствии с Федеральными стандартами и законами об оценочной деятельности.

Если вы попали в такую ситуацию, эксперты нашей компании приложат все силы для того, чтобы вы получили достойную компенсацию за имущество, равную его рыночной стоимости.

Чем поможет независимая оценка?

Наши специалисты произведут оценку рыночной стоимости любого вида недвижимости и имущества. Мы составим отчет об оценке, в котором будет указана справедливая стоимость квартиры, земли, магазина, склада и т. д. Если государство не согласится с суммой, настаивая на своей заниженной стоимости, наши юристы будут представлять интересы заказчика в суде. Мы ведем дело от начала до конца, всегда добиваясь выплаты полноценной компенсации за изъятие/снос собственности.

Команда профессионалов «ИНЕКС»

Вы можете обратиться в нашу компанию за любой из этих услуг по оценке недвижимости. Профессиональный опыт, навыки и отличное знание законодательства РФ позволяет нашим специалистам браться даже за самые сложные дела, успешно доводя их до положительного результата. Чтобы оставить срочную заявку, воспользуйтесь формой обратной связи, либо позвоните нам по телефонам, указанным в разделе «

Коновалова Анна Валерьевна , студентка
Набережночелнинского института (филиала) КФУ,
Россия, г. Набережные Челны
E-mail: [email protected]
Научный руководитель: Хакимова Сабина Дамировна , ассистент.
Набережночелнинский институт (филиал) КФУ,
Россия, г.Набережные Челны
КФУ

В последнее время оценщики сталкиваются с такими задачи, которые выходят за рамки стандартов оценки и действующего законодательства РФ об оценочной деятельности. Примером такой задачи является оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд.

В связи с тем, что значительные инфраструктурные проекты связаны с необходимостью изъятия земельных участков и улучшений на них у собственников или с прекращением прав на объекты недвижимости у арендаторов, поэтому данный вид оценки в настоящее время наиболее актуален. Примером такого изъятия может стать изъятие земельных участков в Сочи в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.

При решении подобных оценок перед оценщиком ставится задача определения величины убытков, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд. Но как уже упоминалось, такая задача выходит за рамки действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, в связи с тем что помимо определения рыночной стоимости недвижимого имущества, оценщик должен также определить величину убытков, которые причинены землепользователю в связи с изъятием. Однако, в действующем оценочном законодательстве (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» - ФСО) отсутствует такой объект оценки как «убытки». Из этого следует что для проведения оценки необходимо наличие у оценщика углубленных знаний законодательных актов в сфере земельного права и гражданских правоотношений.

В ст. 35 Конституции РФ сказано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

При возмещении убытков в этой сфере применяются общие правовые нормы, посвященные возмещению убытков (ГК РФ), и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного (ЗК РФ), регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земли.

В ст. 15 ГК РФ сказано что лицо, право которого было нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. В понятие убытков, согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода - неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Источником возмещения убытков являются либо соответствующие бюджеты, либо средства лиц, в пользу которых участки изымаются.

Размер убытков рассчитывает независимый оценщик.

При определении величины убытков, связанных с изъятием земельного участка, опираясь на практику, оценщик подготавливает 2 документа:

  1. отчет об оценке;
  2. заключение о величине убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Для расчета размера убытков проводятся следующие работы:

  1. определяются качественные и количественные характеристики земельных участков, и далее осуществляется сбор и обработка необходимой информации и необходимых документов, связанных с земельными участками.
  2. определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельные участки, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельных участков и аргументируется их выбор;
  3. проводятся расчеты размера убытков с учетом полученных качественных и количественных характеристик земельных участков, итогов анализа рынка, рисков и прочей информации;
  4. рассчитывается итоговая величина размера убытков. Выражается в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по расчету размера убытков.

К типичным убыткам можно отнести следующие:

  1. убытки, связанные с перебазированием;
  2. убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
  3. убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
  4. убытки, связанные с рекультивацией земель;
  5. убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений;
  6. упущенная выгода.

Из всех перечисленных убытков расчет величины упущенной выгоды является самым проблематичным. Упущенная выгода должна осуществляться по специальным правилам, выработанным судебной практикой. Сложность может возникнуть на моменте доказывания наличия упущенной выгоды.

Расчет размера убытков оформляется письменным заключением о размере убытков, содержащим итоговую величину размера убытков. В заключении о размере убытков указывается календарная дата, по состоянию на которую определен размер убытков. При этом расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

Список использованной литературы:

  1. Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с поправками от 30 декабря 2008 г., 5 февраля, 21 июля 2014 г.)
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
  3. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 4-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2012. - 264 с
  4. Коростелев С. П. Проблемы оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков [электронный ресурс]. - режим доступа: http://www . ocenchik.ru/docs/227.html


Похожие статьи