Справка от психиатра как способ снизить риск признания сделки недействительной. Признание гражданина недееспособным

  • Из истории российского нотариата
  • Организация нотариата в Российской Федерации
    • Действующее законодательство о нотариате и становление современного российского нотариата
    • Нотариат России в начале XXI века
    • Органы юстиции и нотариат
    • Порядок назначения на должность нотариуса
    • Финансирование нотариальной деятельности
    • Страхование деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой
  • Нотариальные палаты. Федеральная нотариальная палата
    • Нотариальные палаты - профессиональные объединения нотариусов, занимающихся частной практикой
    • Полномочия нотариальных палат
    • Федеральная нотариальная палата - профессиональное объединение нотариальных палат России
    • Полномочия Федеральной нотариальной палаты
  • Компетенция лиц, уполномоченных совершать нотариальные действия. Их права и обязанности
    • Предметная и территориальная компетенция нотариусов
    • Предметная и территориальная компетенция должностных лиц органов местного самоуправления по совершению нотариальных действий
    • Предметная и территориальная компетенция должностных лиц консульских учреждений по совершению нотариальных действий
    • Права и обязанности нотариусов и уполномоченных должностных лиц при совершении нотариальных действий
    • Ограничения права совершения нотариальных действий
  • Основные правила совершения нотариальных действий
    • Место и сроки совершения нотариальных действий
      • Сроки совершения нотариальных действий
    • Установление личности обратившегося за совершением нотариального действия
    • Требования к документам, представляемым нотариусу и исходящим от нотариуса
    • Порядок подписания документов
    • Оплата нотариальных действий и других услуг, оказываемых нотариусом
    • Отложение и приостановление совершения нотариального действия
    • Отказ в совершении нотариального действия
    • Внесение исправлений в нотариальные документы. Аннулирование выданного свидетельства о праве на наследство
    • Выдача дубликатов нотариальных документов
  • Нотариальное делопроизводство. Формы нотариальных документов
    • Регистрация нотариальных действий
    • Делопроизводство, связанное с совершением нотариальных действий
    • Формы нотариальных документов и удостоверительных надписей
    • Наряды оставляемых нотариусом документов и наследственных дел
  • Удостоверение сделок
    • Общие правила нотариального удостоверения сделок
    • Выяснение дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, полномочий представителей при нотариальном удостоверении сделок
    • Доверенности. Нотариальное удостоверение доверенностей
    • Завещания и их нотариальное удостоверение
      • Нотариальное удостоверение завещаний. Закрытые завещания
    • Удостоверение договоров
    • Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
    • Отмена, изменение и расторжение сделок
  • Выдача свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов
    • Собственность супругов: понятие и режим
    • Выдача свидетельства о праве собственности по совместному заявлению супругов
    • Выдача свидетельства о праве собственности пережившему супругу
    • Выдача свидетельства о праве собственности на долю умершего супруга в общем имуществе супругов
  • Нотариальное оформление наследственных прав
    • Основные положения наследственного права России
    • Принятие наследства. Отказ от наследства
    • Порядок выдачи свидетельств о праве на наследство
    • Условия выдачи свидетельств о праве на наследство по завещанию
    • Условия выдачи свидетельств о праве на наследство по закону
    • Принятие мер к охране наследственного имущества
    • Возмещение расходов за счет наследственного имущества
    • Принятие претензий от кредиторов наследодателя
  • Другие охранительные нотариальные действия
    • Принятие на хранение документов
    • Наложение запрещения отчуждения имущества, снятие запрещения
  • Нотариальные действий, направленные на придание исполнительной силы долговым и платежным документам
    • Совершение исполнительных надписей
    • Протест векселя
    • Предъявление чека к платежу и удостоверение неоплаты чека
  • Нотариальные действия по обеспечению доказательств
  • Нотариальные действия по удостоверению бесспорных фактов
  • Нотариальное свидетельствование документов
    • Свидетельствование верности копий документов и выписок из них, копий с копий документов
    • Свидетельствование подлинности подписи на документе
    • Свидетельствование верности перевода
  • Контроль за совершением нотариальных действий
    • Рассмотрение заявлений о совершенных нотариальных действиях или об отказах в их совершении в судах
    • Судебное оспаривание нотариальных действий
    • Судебная практика по обжалованию и оспариванию нотариальных действий
  • Другие виды контроля за нотариальной деятельностью
    • Контроль за соблюдением налогового законодательства
    • Контроль за соблюдением правил нотариального делопроизводства
    • Контроль за исполнением нотариусами профессиональных обязанностей
  • Ответственность нотариусов
  • Этика нотариусов
    • Этические требования к нотариусам
    • Правила поведения нотариусов
    • Проблемы нравственности в деятельности нотариусов

Выяснение дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, полномочий представителей при нотариальном удостоверении сделок

Для совершения всяких сделок - договоров (соглашений), доверенностей, завещаний, а также для расторжения договоров и отмены завещаний физические лица по гражданскому законодательству должны обладать дееспособностью. Поэтому нотариусы при совершении такого нотариального действия, как удостоверение сделок, в соответствии со ст. 43 Основ выясняют дееспособность граждан, участвующих в сделках.

Понятие дееспособности дано в п. 1 ст. 21 ГК. Оно означает способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. «Обладать дееспособностью - значит иметь способность лично совершать юридические действия, совершать сделки и исполнять их, приобретать в собственность имущество и владеть, пользоваться и распоряжаться им... и т.д.».

Дееспособность в первую очередь зависит от возраста и возникает у гражданина в полном объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении восемнадцати лет). В отдельных случаях дееспособность может наступить и раньше.

Во-первых, если несовершеннолетний вступает в брак (в случае, когда закон допускает это), дееспособность в полном объеме наступает у него со времени вступления в брак (п. 2 ст. 21 ГК). Во-вторых, когда несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет и работающий по трудовому договору или занимающийся предпринимательской деятельностью, эмансипирован, т.е. объявлен полностью дееспособным (ст. 27 ГК).

Оформляя сделку, нотариус по документу, удостоверяющему личность, устанавливает возраст обратившегося. Если сделка двухсторонняя или многосторонняя, нотариус устанавливает возраст каждого лица, участвующего в сделке. При удостоверении сделки от имени несовершеннолетнего, но дееспособного гражданина нотариус обязан истребовать от него помимо документа, удостоверяющего личность, в котором указан возраст, также и документ, подтверждающий его дееспособность - свидетельство о браке или решение органа опеки и попечительства, либо решение суда об объявлении несовершеннолетнего полностью дееспособным.

Данные из этих документов указываются в реестре регистрации нотариальных действий, если нотариус не посчитает необходимым оставить копию такого документа в своем архиве (архиве государственной нотариальной конторы).

При удостоверении сделки от имени несовершеннолетнего, но дееспособного лица целесообразно в самом нотариальном документе указывать основание возникновения дееспособности, например: «продавец - несовершеннолетняя Николаева Марина Алексеевна, 11 декабря 1986 года рождения, которая приобрела дееспособность в полном объеме в связи с вступлением в брак...», или «я, несовершеннолетний Пашин Игорь Андреевич, 3 октября 1985 года рождения, объявленный полностью дееспособным на основании решения Куйбышевского федерального суда Центрального района Санкт-Петербурга от 5 декабря 2001 года по гражданскому делу № 2930/2001 г.».

Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершаются самими несовершеннолетними, но с письменного согласия их законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов без специальных полномочий.

Полномочия родителей при совершении ими сделок от имени детей нотариусы проверяют по записям о детях в их паспортах, а также по записям о родителях в свидетельствах о рождении детей, полномочия усыновителей - по свидетельствам об усыновлении (когда усыновители не записаны в качестве родителей). Полномочия опекунов - по опекунским удостоверениям, попечителей - по удостоверениям попечителей, выдаваемым органами местного самоуправления.

Однако дееспособность зависит не только от возраста, но и от психического состояния физического лица, его способности понимать значение своих действий и руководить ими. Для возникновения гражданской дееспособности достаточно наступления совершеннолетия. Но если совершеннолетнее лицо вследствие психического расстройства не может понимать значение своих действий или руководить ими, суд может в предусмотренном гражданским процессуальным законодательством порядке объявить его недееспособным. Над таким лицом устанавливается опека. От имени гражданина, признанного в судебном порядке недееспособным, сделки совершает его опекун.

Существует и категория ограниченно дееспособных граждан. Ограничение дееспособности может быть установлено судом в отношении таких граждан, которые вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставят свою семью в тяжелое материальное положение. Над такими гражданами устанавливается попечительство. Сделки от имени ограниченно дееспособных граждан нотариусы могут удостоверять лишь с согласия их попечителей. Граждане, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными, самостоятельно обращаться к нотариусам для удостоверения от их имени сделок по действующему законодательству не вправе.

Проверяя дееспособность, нотариус должен выяснить, понимает ли лицо, обращающееся для удостоверения сделки, значение своих действий и может ли оно руководить своими действиями, иными словами, находится ли оно в нормальном психическом состоянии. При выполнении этой профессиональной обязанности нотариусы встречаются с серьезной проблемой, не урегулированной действующим законодательством.

Существующий в современной России порядок объявления граждан недееспособными или ограниченно дееспособными не предусматривает необходимость доведения информации об этом до нотариусов. Самим же нотариусам выяснить, объявлялось ли обращающееся к нему для удостоверения сделки лицо недееспособным или ограниченно дееспособным, чрезвычайно сложно, особенно в крупных городах, и не всегда представляется возможным.

Проблема усугубляется и тем, что в действующем нотариальном законодательстве нет прямого указания на недопустимость удостоверения нотариусами сделок от имени граждан хотя и дееспособных, но находящихся в момент обращения для удостоверения сделок в таком состоянии, когда они не способны понимать значение своих действий или руководить ими. Это состояние может быть вызвано заболеванием, сильным стрессом, опьянением, влиянием принятых лекарственных средств и т.д. Вместе с тем из смысла ст. 177 ГК «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими» очевидно, что нотариусы в таких случаях удостоверять сделку не вправе.

Особо следует остановиться на ситуации, когда к нотариусу для удостоверения сделки обращается дееспособное лицо, не понимающее значение своих действий или не способное руководить ими из-за своей болезни. Как должен поступить нотариус в такой ситуации? «Не заметить» состояние этого гражданина и удостоверить от его имени сделку, или же совершение нотариального действия отложить, как это предусматривалось по действовавшей до 26 апреля 1999 г. Инструкции о порядке совершения нотариальных действий от 6 января 1987 г., а ранее - по Инструкции от 31 января 1975 г., и предпринять меры, направленные на защиту имущественных интересов такого гражданина? Прямого указания на то, как должен поступить нотариус в данной ситуации, сейчас в действующем нотариальном законодательстве нет.

Вместе с тем исходя из сложившейся в российском нотариате практики, а также по этическим нормам, которые нотариусы присягают соблюдать при наделении их соответствующими полномочиями, недопустимо удостоверять сделки от имени таких граждан. Для исключения из нотариальной практики возможности поступать по-иному необходимо как можно быстрее разработать и закрепить в действующем законодательстве нормы, определяющие действия нотариусов в такой ситуации.

При удостоверении сделок от имени юридических лиц нотариусы обязаны проверить их правоспособность. Правоспособность юридических лиц проверяется по учредительным документам - уставам, учредительным договорам, общим положениям об организациях данного вида. Большинство юридических лиц действуют на основании своего устава, например, акционерные общества, предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, общественные организации и др.

Учредительными документами обществ с ограниченной ответственностью, ассоциаций, союзов и других организаций являются одновременно учредительный договор и устав. Некоторые юридические лица действуют только на основании учредительного договора, например, хозяйственные товарищества: полные и на вере. Для отдельных юридических лиц утверждаются индивидуальные положения, например, положение о Государственном академическом Мариинском театре, утвержденное постановлением Правительства РФ от 6 октября 1994 г.

При заключении гражданско-правовых сделок от имени юридического лица выступают либо его органы, либо назначенные им представители. «Орган юридического лица - это правовой термин, обозначающий лицо (единоличный орган) или группу лиц (коллегиальный орган), представляющих интересы юридического лица в отношениях с другими субъектами права без специальных на то уполномочий (без доверенности)».

Органы юридического лица могут назначаться (если у юридического лица единственный учредитель) или избираться (если участников или учредителей несколько). Порядок назначения (избрания) органов определяется законом и учредительными документами. По общему правилу орган корпоративных организаций, например, формируется путем выборов. Члены корпорации, как правило, избирают директора, генерального директора и т.п.

Руководители унитарных предприятий - коммерческих организаций, не наделенных правом собственности на закрепленное за ними имущество, назначаются собственниками либо уполномоченными собственниками лицами по приказам.

Орган юридического лица формирует и выражает вовне его волю. Именно через свои органы юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности (п. 1 ст. 53 ГК). Юридическое лицо может иметь один орган (директора, правление), но может иметь одновременно и несколько органов (директора и дирекцию, правление и председателя). Различаются органы, созданные только для формирования воли юридического лица, и те, которые одновременно выражают его волю вовне.

Например, руководитель унитарного предприятия, назначенный собственником либо уполномоченным собственником лицом и им подотчетный, является одновременно единственным волеобразующим и волеизъявляющим органом. Руководитель же акционерного общества - директор или генеральный директор является волеизъявляющим органом, а совет директоров (наблюдательный совет) - волеобразующим органом.

Руководители совершают сделки от имени юридического лица без доверенности при условии, если они действуют в рамках предусмотренной законом, иным правовым актом или учредительными документами компетенции. Для нотариального оформления сделки от имени юридического лица руководитель в подтверждение своих полномочий предъявляет нотариусу соответствующий документ - служебное удостоверение, в котором есть сведения, что он является директором, генеральным директором, начальником и т.п., либо протокол собрания об избрании, приказ о назначении.

Однако руководители филиалов или представительств совершать сделки от имени юридического лица без его доверенности не вправе, поскольку ни филиал, ни представительство самостоятельными субъектами права не являются. При нотариальном удостоверении отдельных сделок от имени юридического лица в предусмотренных законом или учредительными документами случаях нотариусу должно быть предъявлено и решение волеобразующего органа юридического лица, например, совета директоров (наблюдательного совета).

От имени юридических лиц и граждан могут совершать сделки и назначенные ими представители, которые действуют на основании доверенностей. Представители вправе совершать сделки только в пределах полномочий, предоставленных им по доверенностям.

Добираясь совершить покупку жилья, покупатель всегда идёт на определённый риск, не окажется ли продавец инициатором неожиданного расторжения контракта, иными словами – оспаривания сделки. В таком случае больше уверенности придаст истребованная с продавца справка о дееспособности при продаже квартиры, а точнее: справка из наркологического диспансера(НД) и справка из психоневрологического диспансера(ПНД).

Эти документы не обязательны для ДКП (договора купли-продажи), но при наличии могут дать покупателю больше уверенности в надёжности второй стороны, снизят риск её недееспособности, однако даже в этом случае надеяться на полное закрытие риска не стоит. В случае разбирательства суд будет интересовать только вменяемость человека конкретно во время совершения сделки – состояние аффекта и любая другая невменяемость могут проявиться даже при наличии вышеуказанных справок.

Гражданская правоспособность и дееспособность физического лица

Каждый гражданин на протяжении всей жизни обладает способностью иметь гражданские права и нести определённые гражданские обязанности, от которых не вправе отказаться. Срок неограничен – это пожизненное обладание, однако оно не объединяется с субъективным правом, а являет собой лишь предпосылку для обладания различными гражданскими правами (право собственности на квартиру, машину, земельный участок и другие).

  • Гражданская правоспособность или юридическая возможность иметь обязанности и нести ответственность, быть субъектом права согласно ст. 17 ГК Российской Федерации. Для продавца это наличие юридических прав владеть использовать и вообще распоряжаться определённым жильём (например, квартирой).
  • Дееспособность – понимание человеком значения своих действий и их последовательности, способность действовать в соответствии с правоспособностью.

Нужна ли справка о дееспособности при продаже квартиры

Справка о дееспособности не обязательна, но являясь своеобразной защитой покупателя, иногда требуется риэлтером. Нужна она для того, чтобы убедиться в полной вменяемости продающей стороны, выяснить его надёжность и максимально исключить риски неожиданного срыва сделки.

Справка из накрокогического диспансера (НД)

Данная справка выдаётся в наркологическом диспансере по месту жительства и призвана подтверждать факт того, что продавец не числится на учёте. В противоположном случае, дееспособность его подвергается сомнению.

Выдано Соломатину Игорю Константиновичу 1980г. рождения
Адрес: г. Москва, ул. Соломатинская, д.1, кв.2

Врачом психиатром – наркологом ГКУЗ «ННКПЦ наркологии» филиал N3
В том, что результатами медицинского освидетельствования, проведённого 1 января 2018г, отсутствуют (имеются) противопоказания для работы с детьми.

Сведения о лечении и наблюдении в наркологических учреждениях по месту регистрации


Врач (подпись) / Добронравов И.К.


Справка из психоневрологического диспансера (ПНД)

Настоящая справка также выдаётся по месту жительства гражданина, в психоневрологическом диспансере, и подтверждает, что лицо не числится на учёте и не имеет психические отклонения. В случае, если числится – его вменяемость под вопросом.

ВРАЧЕБНОЕ СВИДЕТЕЛЬСТВО О СОСТОЯНИИ ЗДОРОВЬЯ

Выдано гр. Соломатину Игорю Константиновичу 1980г.рождения
Врачом психиатром Психиатрической клинической больницы 3 им. Н.А. Алексеева
В том, что по результатам медицинского освидетельствования проведённого 01.01.2017г.
отсутствуют (имеются) противопоказания для работы с детьми.

Печать учреждения Печать врача

Врач (подпись) / Добронравов И.К.

Выписка из ЕГРП с данными о дееспособности

  1. Над гражданином, который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, устанавливается попечительство.
  2. Попечитель получает и расходует заработок, пенсию и иные доходы гражданина, ограниченного судом в дееспособности, в интересах подопечного в порядке, предусмотренном статьей 37 ГК РФ.
  3. Гражданин, над которым устанавливается попечительство, совершает сделки, за исключением сделок, предусмотренных подпунктами 1 и 4 пункта 2 статьи 26 ГК РФ, с письменного согласия попечителя.
  4. Сделки, предусмотренные подпунктами 1 и 4 пункта 2 статьи 26 ГК РФ, такой гражданин вправе совершать самостоятельно.
  5. Гражданин, может распоряжаться выплачиваемыми на него алиментами, социальной пенсией, возмещением вреда здоровью и в связи со смертью кормильца и иными предоставляемыми на его содержание выплатами с письменного согласия попечителя, за исключением выплат, которые указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 26 ГК РФ и которыми он вправе распоряжаться самостоятельно.
  6. При наличии достаточных оснований суд по ходатайству попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить такого гражданина права самостоятельно распоряжаться своими доходами, указанными в подпункте 1 пункта 2 статьи 26 ГК РФ.
  7. Гражданин, дееспособность которого ограничена вследствие психического расстройства, самостоятельно несет имущественную ответственность по сделкам, совершенным им в соответствии с настоящей статьей. За причиненный им вред такой гражданин несет ответственность в соответствии с настоящим Кодексом.
  8. П. 3: Если основания, в силу которых гражданин был ограничен в дееспособности, отпали, суд отменяет ограничение его дееспособности. На основании решения суда отменяется установленное над гражданином попечительство. Если психическое состояние гражданина, который вследствие психического расстройства был в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи ограничен в дееспособности, изменилось, суд признает его недееспособным в соответствии со статьей 29 ГК РФ или отменяет ограничение его дееспособности. Дееспособность не влияет на саму возможность быть наследником, но имеет значение при решении вопросов, связанных с наследованием (абз.3 п.1 ст. 1153 ГК РФ, п.4 ст. 1157 ГК РФ). Для принятия наследства опекуном не требуется доверенность (абз.3 п.1 ст. 1153 ГК РФ, ст.32 ГК РФ).

Постановление от 19.11.16 г. N 1221 О внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 17.11.10 N 927 «Об отдельных вопросах осуществления опеки и попечительства в отношении совершеннолетних недееспособных или не полностью дееспособных граждан» о Акте об обследовании условий жизни близкого родственника.

Прежде всего: справка из ПНД не дает окончательной информации о дееспособности, вернее, о недееспособности гражданина.
Справка из ПНД говорит, что гражданин стоит или не стоит на учете в психиатрическом диспансере.
Далее: если он стоит, он все же может оставаться дееспособным и совершать сделки, ДАЛЕЕ НЕОСПОРИМЫЕ.
А потому что лишить дееспособности гражданинина может только суд. И не задним числом, заметьте. А передним. Ха!
Если справка из ПНД говорит о том, что гражданин не стоит на учете - опять не дает нам искомого- не стоит, но ему это не мешает на данный момент быть совершать оспоримую сделку, например, если он находится в состоянии аффекта, стресса, и это может подтвердить мед эксперт. Такая сделка может оказаться оспоримой, но не является АВТОМАТИЧЕСКИ недействительной.
Зачем тогда вообще эти справки из ПНД? Чаще всего их просят в связи с получаемой ипотекой. Справка уменьшает риск, но не аннулирует его. Кредитная организация скорее всего, не захочет давать ипотеку гражданину, стоящему на учете. И правильно сделает, так как риск невыплаты гражданином ипотеки повышается, а кредитная организация рисковать не хочет.
Мы, риэлторы, взяли справку из пнд на вооружение автоматически, но не совсем оправданно(читай ст с п.1).
Далее, продвигаясь к сделке: хочется купить квартиру у гражданина, но встал вопрос о его адекватности.
Совершенно неправильное понятие - ни юридическое, ни медицинское. Медицинское понятие: невменяемость, неосознаваемость, состояние аффекта...их много.
Заключение дает мед эксперт. Есть вполне официальные услуги, за не сильно большие деньги (10 тыс рублей): производится освидетельствование гражданина психиатром- экспертом и выдается заключение. Ищите в интернете и обрящете.
Вопрос зачем?
Ответ: некоторым сильно нервным покупателем это поможет на какое-то время обрести покой. Скажу так, валерияна дешевле.
Потому что заключение мед эксперта не дает АВТОМАТИЧЕСКОГО подтверждения о дееспособности гражданина, и скорее всего, в случае суда, если таковой будет иметь место, будет назначена новая СУДЕБНАЯ медицинская экспертиза СОВЕРШЕННО ДРУГИМ МЕДЭКСПЕРТОМ, которая может дать совершенно другой ЭФФЕКТ.
УПС!
Далее: окончательная инстанция: суд. Суд признает гражданина дееспособным или недееспособным и выносит решение. Это решение хранится в архиве суда. И у гражданина.
Как его можно получить третьим лицом?
Большой вопрос. Кажется, никак.
ПАпробуйте. Запросите суд и подождите какого-нибудь ответа.
Может, к следующей сделке что-нибудь дождетесь, в следующий раз, в следующем году, в следующей жизни.
Поэтому, конечно, можно спросить гражданина на сделке, не лишен ли он дееспособности, не состоит ли он под опекунством и посмотреть ему в глаза.
Но об этом есть статья в каждом договоре купли -продажи: не состоит, гарантирует, подтверждает.
Поэтому, ЧЕ спрашивать-то?
Ну, чтоб осознал, что ли. Если не осознает.
А если не осознает? Ну тогда и все ответы бессмысленны. Включая подпись на документе. Включая нотариально заверенную подпись на заявлении.
Какой-то замкнутый круг получается. Получается, что так.
Недееспособный гражданин может ходить по улицам и со здоровым видом заключать всякие разные сделки. Он имеет решение суда, но он его при себе не носит, на лоб не наклеил и хранит где-нибудь в очень укромном месте.
Вытаскивает это решение уже его опекун, когда интересы гражданина сильно нарушаются, или какая-нибудь вина ему инкриминируется.
Последняя наша надежда: росреестр. Который по идее должен иметь все решения суда с такого-то года, и если идет сделка с гражданином, по которому было решение суда(ох, хорошо, если гражданин\гражданка при этом не успела фамилию сменить, замуж там выйти, например), то росреестр не должен зарегистрировать такую сделку.
Но эта надежда на умный и своевременный росреестр, конечно, хороша, как ложка к обеду.

Дееспособность продавца - один из наиболее уязвимых моментов сделки на вторичном рынке. Как покупатель может максимально себя обезопасить?

Презумпция дееспособности

В соответствии со статьей 171 ГК РФ сделка, совершенная лицом недееспособным, является ничтожной. Между тем, приобретая жилье на вторичном рынке, ни один покупатель не может быть на сто процентов уверен в том, что продавец квартиры дееспособен.

Дееспособность - это способность гражданина своими действиями осуществлять гражданские права (в том числе приобретать недвижимость), создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

При этом дееспособность нельзя поставить под сомнение просто так, без повода. «У нас презумпция дееспособности, - объясняет юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. - То есть априори все люди дееспособны и доказывать надо не дееспособность, а её отсутствие или её ограничение». По словам эксперта, человека можно ограничить в дееспособности или совсем лишить его дееспособности только в судебном порядке и только по основаниям, четко прописанным в законе.

«В статье 29 ГК РФ написано, что гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленным гражданским процессуальным кодексом. Над таким человеком устанавливается опека», - продолжает Галина Борисова.

По словам юриста, информация об ограничении дееспособности или о недееспособности гражданина содержится только в судебных решениях судов общей юрисдикции и в органах опеки. Но доступ к таким сведениям закрыт. В суде любой судебный акт (решение, определение, постановление) может получить только сторона по делу или её представитель по нотариальной доверенности. В органах опеки существует четкий круг лиц, который располагает только строго определенной информацией согласно ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Случай из практики

«Как-то у меня была продавец, которая продавала долю в квартире, - вспоминает юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. - Женщина пару раз лежала в психиатрической больнице, вся ее болезнь заключалась в постоянных депрессиях (которым способствовали не совсем нормальные соседи). Пошли мы с ней в психиатрическую больницу в Армянском переулке, за документами для сделки. Там нам дали справку, что на учете она не состоит, за разовой помощью не обращалась. Если человек лежит в психиатрической клинике или состоит на амбулаторном лечении, то это не значит, что он недееспособен или ограничен в дееспособности. Лечебница - это не суд. Врач ставит диагноз, а не лишает дееспособности и не ограничивает её. Дальше мы обратились с этой женщиной в опеку по месту жительства, где она написала заявление, чтобы ей выдали информацию, подтверждающую, что ей опекуны не назначались. Увы. Ей в этом отказали и по закону были правы - они не уполномочены выдавать такие справки».

Как проверить продавца?

Любой покупатель хочет быть уверен в безопасности сделки и в отсутствии причин для её оспаривания - в том числе, и по той причине, что продавец ничего не помнил и был под влиянием «препаратов», туманящих рассудок или мешающих восприятию происходящего. «Во время проведения сделки купли-продажи вторичного жилья принято просить продавца предъявить справки из диспансеров (наркологического и психоневрологического). Покупатели должны убедиться в том, что продавец не состоит на учете и за лечением не обращался», - напоминает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.

Также для проведения сделки лучше обращаться к профессионалам, которые обладают специальными навыками. «Например, хороший риелтор обращает внимание на речь, поведение человека, какие-то невербальные сигналы, которые могут свидетельствовать о неадекватности. Риелтор посмотрит, как живет продавец, сопровождают ли его какие-то люди при просмотре, как он ведет себя, как отвечает на вопросы. И, конечно же, нужно иметь в виду мотивацию продавца: для чего человек продает данное жилье. Если продавец путается с ответами, то это точно должно насторожить», - говорит Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Есть и такой нюанс: нужно обратить внимание, чтобы продавец достаточно долго проживал по адресу постоянной регистрации. Бывают случаи, когда при переезде медицинская карта не успевает прийти из одного ПНД в другой, и тогда невозможно получить нужную информацию.

Случай из практики

«К нам обратились клиенты с просьбой проверки квартиры и сопровождения сделки, - рассказывает Елена Мищенко. - В результате проверки выяснилось, что один из владельцев квартиры страдает олигофренией, но при этом дееспособности не лишался и опеку над ним не назначали. После продажи квартиры мать с больным взрослым сыном должна была переехать поближе к родственникам. Новое жилье выбрали на первом этаже, так как у женщины были проблемы с ногами, и подниматься с сумками на пятый этаж в доме без лифта стало крайне тяжело.

С учетом ситуации было принято решение провести освидетельствование больного продавца у врача на предмет осознания им факта продажи квартиры. Врач подтвердил, что сын понимает, что квартира продается, и не возражает против переезда с матерью в другой район. На сделку были приглашены нотариус и врач нарколог-психиатр, которые подтвердили, что сын понимает происходящую ситуацию.

Со своей стороны мы проконтролировали, чтобы альтернативная квартира не проигрывала в метраже - покупка была проведена с увеличением доли на сына. Также квартира для проблемного продавца тщательно проверялась, чтобы в будущем избежать ущемления его прав, а также прав наших клиентов, так как суд в спорной ситуации обычно находится на стороне социально незащищенных граждан».

Главный риск для покупателя

Итак, по умолчанию все люди дееспособны, если обратное не доказано. Справки и документы, о которых говорилось выше, дополнительно подтверждают право продавца на продажу недвижимости. Однако беда в том, что дееспособные продавцы квартир могут неожиданно превратиться в недееспособных.

Галина Борисова предупреждает: «Дееспособность может «покинуть» человека прямо во время сделки или перед ней (я имею в виду, психофизическое состояние продавца, часто просто аффективное). А если продавец хороший актер, или мошенник, то тогда покупатель станет жертвой…».

Самый плохой сценарий для покупателя - когда разум продавца «мутится» прямо на сделке. В этом случае продавец, после сделки, «поправившись», может подать иск о признании сделки ничтожной. Иди же его родственники/кредиторы/бывшая жена (если продавец не пришел в себя) подают иск о признании сделки недействительной, так как продавец был в ненормальном состоянии на сделке, не мог понимать свои действия и руководить ими. Вот такие случаи - основной риск покупателя на вторичном рынке.

Юрист Светлана Заречнева рекомендует следующие меры безопасности: личное присутствие продавца и покупателя на сделке; в день сделки - обследование и заключение о том, что человек понимает значение своих действий в институте имени В.П. Сербского. Это может стать гарантией отсутствия проблем в будущем. Юрист отмечает: «Справки из диспансера о том, что человек на учете не стоит - недостаточно. У нас многие граждане, имея заболевания, на учете не числятся. И если вы видите, что у гражданина какие-то проблемы, либо, если возраст более 65 лет, или просто хотите подстраховаться, съездите вместе с продавцом в вышеназванный институт».



Похожие статьи