Федеральный закон о кадастровой стоимости недвижимости. Жилье и землю оценят по новым правилам. Кадастровая оценка по-новому

17.10.2019

Настоящей неожиданностью для многих землевладельцев стали новые изменения, внесенные в закон о земельных участках в 2019 году. Поправки кардинально изменили порядок пользования территорией для отдельных граждан и установили некоторые ограничения.

Согласно новому порядку, граждане, владеющие земельным наделом и еще не поставившие его на учет в Госкадастре, должны будут пройти обязательную регистрацию в ЕГРН (Единый государственный реестр налогоплательщиков) и получить соответствующие документы. Наша статья посвящена тому, какие еще изменения были внесены в законодательный акт и какие последствия они могут иметь для владельцев земельных участков.

У людей, владеющих земельным участком, после принятия последних оправок возникла реальная опасность лишиться своего владения. Территория, которая не была поставлена на кадастровый учет или поставлена не менее пяти лет назад, должна будет пройти официальную регистрацию в новой базе данных ЕГРН. Если владелец имущества этого требования не исполнит, земля перейдет в распоряжение муниципалитета.

В дальнейшем разрешить ситуацию и вернуть назад участок будет затруднительно и возможно лишь через суд. Важным моментом также является тот факт, что если надел был поставлен на учет до 2012 года, то значиться в Госкадастре он не будет. Существенно пострадать в такой ситуации могут дачники, которые еще не успели выполнить регистрацию.

При рассмотрении конкретного дела суд может решить, что земля не имеет владельца и передать ее муниципалитету. Владелец территории может даже не узнать, что имущество больше ему не принадлежит. Даже наличие построек и сооружений любого типа не сможет защитить владельца от изъятия территории. Лишившись своих полномочий, гражданин не сможет продать, подарить или передать по наследству земельный массив.

Основная сложность процедуры постановки на учет имущества заключается в том, что придется не только подавать официальное заявление в Госкадастр на регистрацию, но и обращаться к геодезистам и проводить межевание. Само по себе мероприятие считается достаточно дорогостоящей и длительной процедурой.

Изменения, коснувшиеся кадастровой оценки недвижимого имущества

Наибольшую путаницу вызывает на сегодняшний день такая процедура, как кадастровая оценка. Новые положения закона, начавшие действовать с 1 января 2019 года, определили новый порядок выполнения проведения оценки. Сегодня мероприятие организовывают и проводят исключительно госучреждения, в то время как раньше этим занимались и независимые оценщики, имеющие официальное разрешение на работу.

Кадастровая оценка будет выполняться единообразно для каждого региона и объекта, без учета особых нюансов и индивидуальных факторов, поэтому такое решение может иметь негативные последствия и, прежде всего, повышение размеров земельного налога. Кроме того, люди не смогут обратиться к другим специалистам и заказать независимую оценку.

Порядок действий, если в документации не прописано право распоряжаться наделом

Обязательным условием по новому закону является наличие документального подтверждения прав собственности на земельный участок, который был приобретен или получен до 2001 года. Полная информация должна быть указана в специальном акте или в любом другом документе, удостоверяющем право собственности человека.

Если такие бумаги отсутствуют, то определить полномочия гражданина в отношении надела не представляется возможным, и необходимо будет выполнить проверку таких документов:

Предполагаемый собственник обязан представить акт о передаче ему имущества от лица муниципального образования или госоргана.
Подается выписка из похозяйственной книги, которая оформляется, когда земля используется для организации ЛПХ.
Человек может представить любой другой документ, подтверждающий его право владения землей.

Если документов достаточно, то право на землю регистрируется в установленном порядке.

Новый порядок регистрации земли при получении дома в порядке наследования

Начиная с текущего года, переход права собственности на землю при наследовании жилья предполагает проведение регистрации земельного участка, на котором размещена постройка.

Важным изменением стало то, что для регистрации права собственности на дом раньше надо было предоставлять:

бумаги, удостоверяющие факт наследования имущества, с указанием права наследодателя на распоряжение жилым помещением;
любой документ, который подтверждает право гражданина на владение постройкой и земельным участком, где дом расположен.

Такие документы могут потребоваться в том случае, если ранее никаких регистрационных процедур не выполнялось и объект, а также земельный надел уже были внесены в электронную базу. В остальных ситуациях документы больше предоставлять не нужно.

Заключение

Поправки, внесенные в закон о земельных участках, стали причиной ускоренного темпа регистрации земельных участков гражданами. Согласно новым правилам, надел может быть изъят, если земля не поставлена своевременно на кадастровый учет и не имеет четко установленных границ. Кроме этого существенного изменения, некоторые поправки коснулись порядка проведения кадастровой оценки и регистрации прав собственности на имущество.

Михаил Прихожан , юрист, направление «Налоги и право» Группы компаний SRG:

Новая редакция закона о государственной кадастровой оценке ввела с 2019 г. новые правила определения кадастровой стоимости, а также значительно изменила порядок ее оспаривания. Теперь кадастровая оценка проводится бюджетными учреждениями, которые работают на постоянной основе. Напомню, что ранее эту работу осуществляли оценщики, которых привлекали по конкурсу единоразово.

Кроме того, новый порядок дал заинтересованным лицам возможность представлять замечания к проекту отчета о государственной кадастровой оценке. По замыслу законодателя, эти изменения должны повысить качество кадастровой оценки и сделать ее более объективной.

Так, функционирующие на постоянной основе бюджетные учреждения смогут осуществлять сбор данных о характеристиках оцениваемых объектов, а возможность представлять замечания к проекту отчета об оценке исключит появление ошибок в ходе проведения оценки.

Вместе с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки, проведенной по новым правилам, начал работать и новый порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Теперь для оспаривания кадастровой стоимости не надо обращаться в комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости. Заинтересованные лица могут подать заявление напрямую в суд. Данное нововведение можно вполне считать позитивным, поскольку в комиссиях, как правило, не выносили положительные решения в пользу правообладателей объектов недвижимости. Кроме того, новый порядок оспаривания позволит правообладателям сэкономить немалое количество времени.

Однако в рамках новой процедуры все же допускается возможность добровольного обращения в комиссии. Теперь их будут создавать по новым правилам, и в полномочии комиссий останутся только вопросы пересмотра кадастровой стоимости при установлении ее равной рыночной. Что касается вопросов пересмотра кадастровой стоимости, связанной с наличием ошибок при проведении кадастровой оценки, то их будут рассматривать исключительно бюджетные учреждения,

Проводившие государственную кадастровую оценку.

Следует при этом отметить, что в настоящее время такие комиссии ни в Москве, ни в Московской области еще не созданы. Потому говорить о том, насколько эта новация успешна, пока преждевременно.

Помимо этого, Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226) предусмотрена возможность учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Тем самым ожидалось, что при оспаривании кадастровой стоимости правообладателям не придется заново ее оспаривать, так как результаты предыдущего оспаривания были учтены автоматически. Однако на практике все оказалось не так радужно. В большинстве случаев бюджетные учреждения в Москве и Московской области на этапе обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости отказывали в изменении стоимости, ссылаясь на то, что ранее оспоренная кадастровая стоимость была установлена равной рыночной на дату, отличную о даты проведения очередной кадастровой оценки.

Изменение порядка оспаривания кадастровой стоимости

Ничто не стоит на месте, и в только начавший действовать порядок оспаривания кадастровой стоимости законодатель уже готовится внести изменения. Минэкомразвития России подготовило и выложило для обсуждения законопроект, который полностью отменяет действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости (ID: 02/04/07-18/00081912). В настоящее время законопроект готовят к внесению в Правительство РФ, и, по мнению некоторых экспертов, инициатива может быть одобрена депутатами уже весной этого года.

Законопроект вводит новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. Согласно новым правилам для оспаривания кадастровой стоимости заинтересованным лицам нельзя будет обращаться в суд напрямую. Предполагается, что им все же придется пройти обязательный досудебный порядок. В частности, правообладателям объектов недвижимости нужно будет обратиться в федеральное бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку с заявлением и отчетом об оценке. При этом заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости должно быть подано в течение шести

Месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости (дата должна быть указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению). Тем самым требование о том, чтобы отчет об оценке рыночной стоимости был составлен на дату определения кадастровой стоимости, будет отменено.

Таким образом, отчет об оценке можно будет составить на любую дату за шесть месяцев до подачи отчета и заявления (т.е. заявление можно подать в течение полугода с даты, на которую был составлен отчет).

После того, как досудебный порядок будет пройден, для заинтересованных лиц начнется новое испытание в виде нового судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости.

Предполагается, что суды не будут рассматривать требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной. В судебном порядке можно будет оспорить только решение бюджетного учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости. При этом законопроект не предполагает

Корректировку нормативных и судебных актов по данному вопросу в части регулирования порядка оспаривания указанных решений бюджетных учреждений.

Без внесения необходимых изменений Глава 25 КАС и Постановление Пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 г., которые в настоящее время устанавливают процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде, будут противоречить предлагаемой редакции закона. Указанные акты регулируют вопросы оспаривания решений комиссий, а не порядок оспаривания решений бюджетных учреждений. Следовательно, судебную практику оспаривания кадастровой

Стоимости, по сути, предстоит формировать заново, а сама процедура оспаривания не будет такой же простой и понятной, как раньше.

С учетом этого нельзя исключать того, что в дальнейшем выявится необходимость по дальнейшей корректировке законодательства.

А. Зяблов, директор Департамента правового сопровождения Управления недвижимости IPT:
- В 2019 г. действительно много изменений в законодательстве о кадастровой стоимости.
Во-первых, с 1 января 2019 г. вступают в силу поправки, внесенные Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391 и п. 2 ст. 403 Налогового кодекса РФ. Данным законом откорректирован порядок применения в целях налогообложения измененной судом или комиссией в результате оспаривания кадастровой стоимости. Если раньше измененная при оспаривании кадастровая стоимость применялась в целях налогообложения с 1 января текущего года, то в соответствии с новыми правилами изменения в кадастровой стоимости будут учитываться с даты начала ее применения.
Точно такие же правила установлены для изменений кадастровой стоимости, связанных с исправлениями технических ошибок. А вот изменение кадастровой
стоимости объекта недвижимости вследствие изменения характеристик самого объекта учитывается при определении налоговой базы со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Во-вторых, со 2 марта 2019 г. вступает в силу новый порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости»), в которым прописаны механизмы определения кадастровой стоимости незавершенных объектов строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов.
На наш взгляд, такое регулирование должно было иметь место одновременно с началом применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы. Особенно если говорить о порядке применения измененной кадастровой стоимости, который нельзя назвать справедливым, имеющим под собой экономическое основание, т.е. соответствующим основным началам законодательства о налогах и сборах, установленных в статье 3 НК РФ. Получается, что по правилам, действовавшим до 1 января 2019 г., если вы оспорили кадастровую стоимость, государство часть разницы между налогом, исчисленным по первоначальной и измененной кадастровой стоимости, забирало себе. Хорошо, что изменения внесены хотя бы сейчас. Как говорится, лучше поздно, чем никогда.

Е. Селиверстова, технический директор компании DMSTR:
- С 1 января 2019 г. изменяется порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Ключевыми моментами можно обозначить следующее:
1. Основанием для налогообложения будет являться кадастровая стоимость, внесенная в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в том числе и при ее изменении по результатам установления рыночной стоимости. Продолжаю: изменение происходит по решению специальной комиссии Росреестра либо по решению суда.
Принципиально важным моментом в данной ситуации будет то, что корректировка кадастровой стоимости будет осуществляться с даты внесения измененных данных в ЕГРН (ранее кадастровая стоимость корректировалась с 1 января следующего года).
2. Следующим важным моментом, являются изменения в налоговом кодексе (Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»), согласно которому теперь налог на имущество в случае исправления ошибки или обжалования стоимости может быть пересчитан только в сторону уменьшения, что является несомненным плюсом для налогоплательщиков. Сейчас размер
налога, рассчитанный на основании кадастровой стоимости может быть пересчитан за весь период налогообложения объекта, тогда как раньше изменения производились с даты подачи заявления наогоплательщика. Таким образом, преимущества для налогоплательщиков очевидны - упрощается система налогообложения, при этом риск уплаты налогов на некорректно определенную кадастровую стоимость практически сводится к нулю при условии внесения изменений в ЕГРН, подтверждающих эти данные.

Евгений Комков, юрист КА «ЮрЦентр «Круглов, Шумар и партнеры»:
- О изменении порядка определения кадастровой стоимости написано немало статей и комментариев, так как данная тема затрагивает практически все категории граждан и юридических лиц. Думаю, нет смысла перечислять все нововведения, предлагаю остановиться на основных.
Основным и самым значительным нововведением является возможность изменения налога не за текущий год, а за последние три налоговых периода,
хотя относительно этого положения идут многочисленные споры и дискуссии. Дело в том что, так как нормативный акт вступил в силу только с 1 января, то на сегодняшний момент отсутствует однозначная практика по вопросам сроков «пересчета» налога. Необходимо также отметить, что указанное положение относится только к физическим лицам.
Кадастровая оценка, как и ее оспаривание, с момента введения породили больше вопросов, чем ответов и, конечно, та схема, которая применена, является не идеальной. Самым действенным методом, при котором все стороны могут быть в выигрыше является понятность и прозрачность.
На сегодняшний момент, с введением изменений, вся система оценки и оспаривания претерпевает значительные изменения, в том числе и по региональному признаку. Существует мнение, что в рамках г. Москвы такой стадии как «комиссия» вообще не будет, и граждане, и юридические лица будут сразу обращаться в судебные органы. На уровне же остальных регионов комиссии все-таки останутся.
Практика применения новой редакции, как отмечалось ранее, еще не сформировалась. К сожалению, в современной ситуации именно от практики применения зависит то, как тот или иной нормативный акт будет реализован и применен в конкретных ситуациях.
Со своей стороны, я вижу в введении изменений больше плюсов, чем минусов. Главным минусом на сегодняшний момент является отсутствие четкого алгоритма обращения, рассмотрения и расчета, но этот недостаток является устранимым. Основной критерий, по которому технически осуществляется кадастровая оценка, не изменился. В новой редакции расшифрованы понятия, которые не были упомянуты в старой редакции, например, такие как исправление технической ошибки. Думаю, указанное положение будет применяться в случаях, когда имеется явная ошибка, определение которой возможно без реализации специальных знаний.
Также сама методика и процедура более унифицируется и подводится под единый критерий. Если мы имеем прозрачную формулу по всем типам объектов оценки, то и самих споров должно становиться меньше.
Конечно, оценка сама по себе является немного субъективным действием, при котором, например, от выбора того или иного аналога зависит конечный результат, но если правила буду прозрачны и понятны, то и возможности варьирования будет меньше, а вероятность получения объективного и достоверного результата больше.
Думаю, первая практика оспаривания и применения новой редакции появится примерно через полгода, и после этого споров об эффективности и необходимости изменений не останется, так как будут разобраны оставшиеся неясные моменты.

М. Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
- Второго марта начинает действовать новый порядок определения кадастровой стоимости недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514. Одновременно с этим утратят силу действующие приказы, в соответствии с которыми регулируется текущий порядок определения кадастровой стоимости.
Новый порядок устраняет ряд существенных недостатков текущего порядка, что способствует более полному и системному подходу к определению кадастровой стоимости недвижимости как главного инструмента определения налогооблагаемой базы по соответствующим видам налогов.
Во-первых, новый порядок устанавливает общие для всех объектов недвижимости правила определения кадастровой стоимости и заменяет собой два ранее существовавших приказа, которые действовали в отношении земельных участков и в отношении остальных объектов недвижимости.
Во-вторых, расширен и приведен к единообразию перечень случаев, при которых подлежит определению кадастровая стоимость, в числе прочих перечисляются новые, ранее не упоминавшиеся сведения, изменение которых приводит к пересмотру кадастровой стоимости.
В-третьих, существенным образом был пересмотрен перечень объектов недвижимости, в отношении которых применяется порядок определения кадастровой стоимости. Так, помимо «классического» упоминания о земельных участках, зданиях и помещениях, новый порядок будет применяться для таких объектов недвижимости, как машино-места, единый недвижимый комплекс, объекты незавершенного строительства, порядок определения кадастровой стоимости которых ранее установлен не был.
В-четвертых, последовательным образом урегулирован пробел в части применения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Текущий порядок определения кадастровой стоимости не содержит правила, разрешающего проблему в случае, когда УПКС оцениваемого объекта не установлен. Новый порядок предлагает применение многоступенчатой системы таких показателей, так, например, в случае, если среднее значение УПКС помещения в здании не определено, то применяется УПКС помещения соответствующего назначения, установленный в квартале, населенном пункте, муниципальном районе (городском округе), субъекте соответственно.
В целом я оцениваю текущие изменения в порядке определения кадастровой стоимости как положительные. Отказ от множества нормативно правовых актов, регулирующих вопрос оценки объектов недвижимости, будь то земельный участок или помещение, а также отказ от громоздкой и трудно воспринимаемой системы норм, например, в части подразделения земельных участков на отдельные группы для целей определения кадастровой стоимости, с моей точки зрения, должен сделать более понятным правоприменение в указанной области отношений.

Н. Требесова, оценщик ГК «Серконс»:
- По моему мнению, новый порядок определения кадастровой стоимости ощутимо не скажется на качестве и последствиях для налогоплательщиков.
Оспаривание кадастровой стоимости происходит в силу двух причин: недостоверность, завышение кадастровой стоимости относительно рыночной. В последнем случае это происходит из-за отсутствия технических возможностей учесть все индивидуальные характеристики определенного объекта недвижимости. Поскольку у государственных оценщиков объем информации об объектах останется прежним, и они, как и все люди, способны на технические ошибки, думаю, ничего не изменится.
Что же касается порядка оспаривания кадастровой стоимости, то это хорошая новость для налогоплательщиков: уменьшить налоговые платежи теперь можно не с начала года, а за три предшествующих налоговых периода. Например, если оспорить стоимость в 2019 г., то пересчитать можно с 01.01.2017, т.к. налоговый период - год. С 01.01.2019 по ст. 391 Налогового кодекса РФ, если кадастровая стоимость объекта изменена на основании рыночной стоимости по решению ко-
миссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, то сведения о ней учитывают при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Изменения, вступившие в силу с 1 января 2019 г., будут применяться к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям (решение комиссии или решение суда), возникшим после 1 января 2019 г. Таким образом, если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость, например, земельного участка была изменена после 1 января 2019 г. (в том числе по искам, поданным до 1 января 2019 г.), то заявитель сможет получить перерасчет, но не более чем за три предыдущих календарных года.
По моему мнению, наиболее полным и содержательным комментарием к новым изменениям в Налоговый Кодекс РФ, является Письмо Минфина РФ от 27 сентября 2018 г. № 03-05-05-02/69137.
Отмечу, что в 2018 г. рассматривались поправки в Закон «О государственной кадастровой оценке» (закон о ГКО), при принятии которых пересчет был бы за три предшествующих года на те объекты, кадастровая стоимость которых установлена с 01 января 2019 г. То есть фактическое действие правки «за три предшествующих года» действовало бы только с 2022 г.
Однако поправки в закон о ГКО так и не были приняты.
Кроме того, комиссия по оспариванию кадастровой стоимости будет при том же ГБУ, что и государственные оценщики. Она специально определена для оспаривания той кадастровой стоимости, действие которой назначено после 2019 г. «Старая» комиссия при Росреестре по-прежнему будет рассматривать споры по действующей в 2019 г. кадастровой стоимости. Пока «новая» комиссия по регионам лишь готовится к своему первому заседанию, объективные выводы о работе сделать сложно.

События в профессиональной сфере
Глава Минстроя: снижение налоговой нагрузки на застройщиков позволит им оптимизировать затраты

Отмена налога на прибыль и НДС для застройщиков, возводящих социальные объекты для передачи государству и муниципалитетам, позволит строительным компаниям оптимизировать свои затраты и избежать существенного удорожания стоимости строительства. Такое мнение высказал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев.
Выступая с ежегодным посланием к Федеральному собранию, глава государства предложил снизить налоговую нагрузку на застройщиков, которые возводят социальные объекты и передают их государству и муниципалитетам. По словам президента, нужно освободить застройщиков от этого бремени, тем самым стимулируя комплексное развитие городов и поселков. В настоящее время действует норма, предписывающая передачу инфраструктуры жилого квартала, созданной застройщиком за свой счет, в ведение муниципалитета безвозмездно, но не снимает с него обязанность уплаты налогов по данным объектам.
«Предлагаемые поправки позволят избежать дополнительных налоговых издержек застройщиков и, следовательно, существенного увеличения стоимости строительства жилья», - уточнил министр.
В настоящее время Минстроем России реализуется программа, направленная на поддержку строительства объектов социальной и дорожной инфраструктуры в проектах комплексного освоения территории. В 2019 г. планируется направить в регионы 22,5 млрд рублей, которые будут распределены для реализации 99 проектов в 42 субъектах.
Министр отметил, что предложения главы государства о предоставлении ипотечных каникул гражданам, которые лишились дохода в силу потери работы, болезни или иных обстоятельств путем предоставления отсрочки по платежам, возможности увеличения срока кредитования либо установления льготного периода в погашении основного долга с уменьшением ежемесячных платежей, будет проработано совместно с Минфином, ЦБ РФ, ДОМ.РФ и другими заинтересованными ФОИВами.
Еще одно знаковое решение президента - разработка удобных и доступных финансовых инструментов, направленных на поддержку индивидуального жилищного строительства.
«Собственный дом - решение жилищной проблемы многих российских семей, которые хотели бы жить за городом, в сельской местности, растить детей ближе к природе. Это реальное решение жилищного вопроса для жителей регионов. Немаловажен и финансовый аспект - за те же деньги можно построить дом большей площади, чем купить жилье в городе. Большой дом - это большая семья, что тоже помогает решению демографической проблемы, которая стоит перед страной», - считает Владимир Якушев.
Пресс-центр Минстроя России

Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ " " (далее – Закон № 135-ФЗ). Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы должны будут регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ " "(далее – Закон № 237-ФЗ). В течение переходного периода, который начался с 1 января 2017 года, (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с , должна быть завершена до 1 января 2020 года. Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта ( , ).

Согласно "новому" порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (). Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения ().

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в , поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц. Главный юрисконсульт ООО НКЦ "Эталон" Александр Попов на круглом столе "Кадастровая оценка и налогообложение объектов недвижимости. Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти", состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления ( , ), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного , досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно не является обязательной, можно сразу обращаться в суд ().

Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:

правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости;
выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
отчет о рыночной стоимости объекта ( , ).

Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в "Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка " интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите на 3 дня бесплатно!

Александр Попов напомнил о том, что в случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 " "). Между тем, правило, обозначенное ВС РФ, расходится с позицией по этому вопросу Конституционного Суда Российской Федерации, о нюансах котрой из авторской колонки управляющего партнера правового бюро "Тимофеев и партнеры" Александра Тимофеева , подготовленной специально для ГАРАНТ.РУ.

Напомним также, что с 1 января 2019 года порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Стоит отметить, что после указанной даты кадастровая стоимость должна учитываться при налогообложении с даты начала применения изначальной стоимости.

13672

С 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

Запись в реестре – это главное

В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

До 1 января 2019 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения - подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

С 1 января 2019 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую - уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН . А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы - с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы - с даты изменения и до конца года – по уточненной.

2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН - может быть применена за весь период, когда применялась ошибочная (а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

Оспаривание и особенности ретроприменения

Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью - можно было применить индивидуальную рыночную стоимость - привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании.

А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

С 1 января 2019 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений - вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2019 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2019 года.

При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Независимый налоговый консультант-практик. Советник налоговой службы Российской Федерации 3 ранга. Уже много лет я помогаю российским бизнесменам осмысленно и осознанно решать налоговые проблемы, преодолевать страхи и ограничения, вызванные общением с налоговыми органами. Охлаждать пыл и останавливать от опасных налоговых кульбитов. Уверенно, спокойно и с достоинством вести свой бизнес в непростых, а порой и опасных, российских условиях.