Что входит в функции технического заказчика. Основные функции технического заказчика в строительстве и основы строительного контроля

03.11.2023

Спорные процессы, возникающие иногда между заказчиками и строительными фирмами, могут надолго испортить жизнь обеим сторонам. Для этого и существует служба заказчика. Это её прямая обязанность - обеспечить взаимовыгодное и грамотное сотрудничество.

Конкуренция рынка

Поиск заказчика на строительство или надёжной компании-подрядчика порой заставляет соискателей терять много времени, превращая всё в бег по замкнутому кругу. Отчего складывается такая ситуация? Подобное происходит из-за большой конкуренции в сфере строительства, которая изо дня в день становится ещё больше. Свои услуги рекламируют очень многие фирмы, но должного качества обеспечить в реальности могут не все.

Очень многие причины могут быть тому виною - от неудачно подобранного участка до неправильно подведённых коммуникаций. Служба заказчика - это такая организация, которая позволит избежать любых распрей между сторонами, проведя полную независимую проверку. Это гарантия, что дело не перерастёт в судебные иски, и все останутся довольны.

Чем занимается служба заказчика в строительстве

В первую очередь в функционал этого сервиса входит подбор надёжного и выгодного партнёра. После этого данная служба будет вести постоянную и продуктивную работу со всеми органами, осуществляющими государственный надзор, с подрядчиками и инвесторами. И конечно, с организациями, в обязанности которых входит документации.

Что позволяет обеспечить качество сотрудничества

Как можно видеть, служба заказчика - это обеспечение полного сопровождающего контроля над процессом строительства, где права каждой стороны защищены. Такое выгодное и высокоэффективное сотрудничество осуществляется благодаря тому, что все условия изначально открыто оговариваются, а затем происходит контроль и выдвигаются жесткие требования к выполнению к обеспечению качества производимых работ.

Документация о допуске

Понятно, что работать в столь серьёзной организации могут только профессионалы. Ведь ведение технического надзора подразумевает полное владение необходимыми знаниями и наличие наработанного опыта. Таким образом, служба заказчика - это организация, сотрудники которой обладают такими характеристиками, как ответственность и наличие специализированного образования. Чтобы осуществлять строительный контроль, подобная структура должна иметь действующее свидетельство, выданное СРО о допуске к работам.

Что осуществляет и гарантирует организация

Специалисты компании обеспечивают контроль на всех этапах ведения работа - от разработки проектной документации до полной сдачи возведённого объекта в эксплуатацию. В функции службы заказчика входит:

1. Изучение земельного участка (предполагаемой строительной площадки).

2. Определение возможности для получения главных

3. Проведение консультаций с инвестором, а также с прочими специалистами городских служб.

4. Ещё до начала проектирования подготовить ряд необходимых документов по исходным данным, список которых включает в себя:

5. Согласование пакета исходно-решающей документации для рассмотрения всех возможных вариантов, направленных на минимизацию затрат заказчика.

Кроме того, служба заказчика:

Подготавливает и проводит тендер среди заявленных проектных компаний с целью определения генерального проектировщика, а также субподрядчиков проектирования.
Несёт ответственность за подготовку договоров с проектными организациями.
Готовит документацию по проведению выборов на строительные работы.

Для кого целесообразно обращение

Многим гражданам наверняка будет интересно, для кого создаются такие организации, кому доступно в них обращаться? В принципе, служба заказчика/застройщика рассматривает абсолютно все предложения. Ведь их основная задача - соблюсти интересы всех сторон. И воспользоваться ею могут не только клиенты-заказчики возведения зданий, домов и т. п., но и подрядчики, инвесторы, а также целые управления по капитальному градостроительству.

Выгода очевидна для всех. Например, заказчик избавлен от необходимости заниматься волокитой с исходной документацией, а также урегулированием своих вопросов с государственными структурами. Всё это обустроит, проведёт и проконтролирует правильность оформления нанятая служба. Что касается строительных организаций, то им это также на руку, так как они получают интересный проект и серьёзного заказчика. К тому же выполнение работ в соответствии с заявленным качеством станет рекламным проектом, выделяющим фирму среди конкурентов. Можно сказать, тут все стороны остаются в выигрыше.

Стадия строительства объекта

На этапе возведения объекта служба технического заказчика осуществляет постоянные проверки качества выполняемых работ. И в обязательном порядке прием намеченных физических объемов выполненных этапов в ходе деятельности согласно актам. Кроме того, ведёт ревизию и приём монтажных ответственных элементов с проверкой качества монтажа. Контролирует их испытания и оформляет исполнительную документацию. А также занимается организацией и проведением (с собственным оценочным участием в работе) государственной приемочной комиссии касательно завершенного строительством объекта.

Бюджет на содержание службы

Средства, предусмотренные на содержание заказчиков-застройщиков, должны быть внесены в состав сметной документации, а конкретно в гл. № 10 сводного расчета стоимости строительства (п. 4.87 Методики МДС № 81-35.2004).

Если работы осуществляются за счет средств федерального бюджета, то размер указанного финансирования определяется соответственно нормативам, утверждённым в 2005 году Госстроем РФ. Как это подсчитывается? Затраты на содержание службы заказчика технического надзора, в случае использования средств федерального бюджета, рассчитываются в процентах: от 1,1-1,5 % от годового объема капитальных вложений (согласно Приложению № 2 к приказу Росстроя № 36). Зависит это от суммы капиталозатрат и количества населённых пунктов в регионе, где ведётся строительство.

Если финансы не от Госбюджета

Если же строительство финансируется за счёт частных инвесторов, то размер средств они устанавливают самостоятельно. Это может быть уже решено и прописано в договоре на организацию строительства. Например, содержание заказчика-застройщика может быть оговорено и определено в виде некой отдельной суммы денежных средств. Или же, как в случае с госбюджетными средствами, оплата за работу службы может составлять определённый процент по отношению к величине согласованного сторонами какого-то конкретного показателя (к примеру, относительно объема капитальных затрат или другой величины экономически обоснованного показателя).

Перечисление на содержание

В итоге, если размер суммы указан изначально, то денежные средства будут перечислены застройщиком отдельно от капитального бюджета, выделенного на строительство. Например, в виде вознаграждения за выполненную работу.

Служба заказчика может финансироваться из включённых в инвентарную стоимость уже построенных объектов недвижимости, если средства возмещаются за счет сметных ассигнований и считаются капитальными затратами на строительство. В целях подобного учета расходов эта норма указана в п. 1.4 положения по бухучету долгосрочных инвестиций.

По договорённости

При составлении договора с представителями службы технического заказчика инвестор может возложить на них абсолютно любой объем обязанностей. Это касается и полноценного ведения всех стадий реализации инвестируемого проекта. К услугам может относиться всё - от сбора исходно-разрешительной документации перед началом разработки проекта и до самого оформления разрешений ввода в эксплуатацию. Если понадобится, то они займутся и другими делами, например, оформлением требующихся договоренностей с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями.

Самостоятельно или нет - дело выбора

Технический заказчик - это официальная служебная компания, которая в прямом смысле организовывает и контролирует весь проходящий процесс возведения объекта - от разработки проектной документации и до ввода его в эксплуатацию. Функции подобной организации застройщик может осуществлять и самостоятельно. Однако привлечение специализированных фирм очень быстро получило широкое распространение. Значит, дело того стоит.

Для понимания роли технического заказчика в строительном процессе важно уделить время рассмотрению некоторых предпринимательских субъектов, которые принимают непосредственное участие в строительном процессе, так как участие в нем технического заказчика подразумевает под собой коммуникацию и сотрудничество с большинством представленных ниже субъектов.

В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:

Инвестор
Заказчик (технический заказчик)
Застройщик
Генеральный подрядчик
Субподрядчик
Проектировщик
Другие

Для того чтобы понимать специфику деятельности технического заказчика, следует рассмотреть основные функции, которые он выполняет, представленные ниже на Рисунке 1.

Рисунок 1- Основные функции заказчика

Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.

Договор подряда- это такой договор, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчик) определенную работу и сдать результат этой работы заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить его

Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.

По отношению же к подрядной организации, перед техническим заказчиком стоит следующая задача: он должен выплатить вознаграждение и принять выполненную работу у подрядчика. При принятии работы, технический заказчик выявляет недостатки, если они имеются, и указывает на них подрядчику для устранения таковых.

Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:

Обязан принять работу в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором
Вправе контролировать выполнение работ, давать указания о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату выполняемой работы, не изменяя существа задания
Вправе отказаться от услуг подрядчика, если последний не приступает своевременно к выполнению работы или выполняет работу настолько медленно, что ставит под угрозу сдачу работы к сроку.
И т.д.

Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:

Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет
Контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, которые предусмотрены договорами
Представляет установленную законодательством отчетность
Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры для эффективного использования средств, выделяемых инвестором
Организовывает проведение аудиторской проверки, по согласованию с инвестором
И т.д.

Ниже представлена таблица с основными функциями, которые выполняет технический заказчик в области подготовки и использования площадки строительства и в области контроля и надзора за ходом строительства.

Таблица 1- Основные функции выполняемые заказчиком

В области подготовки и использования площадки строительства	В области контроля и надзора за ходом строительства
1. Оформление документов по отводу земельного участка под производство СМР	1. Осуществление контроля и технического надзора за проведением СМР от имени инвестора
2. Получение разрешения соответствующих эксплуатационных служб города на использование по временной схеме действующих коммуникаций	2. Получение разрешения на выполнение СМР
3. Оформление документов на пересадку и вырубку зеленых насаждений	3. Создание и передача строительной организации геодезической и разбивочной основы
4. Определение объемов и мест вывоза грунта и плодородных слоев почвы	4. Постановка в известность подрядчиков о месте для складирования материалов
5. Создание геодезической разбивочной основы для строительства	5. Передача подрядчикам в производство утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации
6. Контроль над деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне строительства	6. Контроль над выполнением графика работ
7. И т.д.	7. И т.д.

Можно сделать вывод, что технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Большинство ведущих Российских строительных компаний уже осознали важность сотрудничества с компетентной и зарекомендовавшей себя на рынке компанией- техническим заказчиком, потому что участие в процессе технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.

Перечисляя основные функции технического заказчика, также следует раскрыть суть основ строительного контроля.

Строительный контроль- это комплекс экспертно- проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительный контроль может проводиться в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, а также требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль должен проводиться лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции на основании договора, строительный контроль проводится также техническим заказчиком или застройщиком, либо привлекаемым ими физическим или юридическим лицом на основании договора.

Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.

Рисунок 2- Цели строительного контроля

На основе изложенного материала можно сделать следующее заключение. Во- первых, становится очевидна ведущая роль технического заказчика в строительстве, как наиболее важного звена в таком трудном и затратном процессе. Во- вторых, строительный контроль, также одна из наиболее существенных и трудоемких составляющих в строительном процессе в большинстве случаев ложится на плечи технического заказчика. Таким образом, грамотное осуществление строительного контроля техническим заказчиком позволяет донести до инвестора в оперативном порядке всю информацию, касающеюся строительного процесса, а также позволяет обеспечить выполнение проекта без завышения сметной стоимости строительства и обеспечить высокое качество производимых работ.

References:

Kostenko М.А. Commercial law lecture notes, Taganrog, TTI YFU, 2007
Asaul А.N., Koscheev V.А. State business in the constriction industry (state construction order),- SPb.: ANO IPEV, 2009, 300с.
Civil code Russian Federation
City planning code Russian Federation
www.acstroy.com/technical-customer

Технический заказчик - это объединение, выполняющее полноценный комплекс услуг инжиниринга в строительстве, начиная от разработки проекта и заканчивая сдачей готового объекта в эксплуатацию. Если подробным образом проанализировать его функции, становится очевидным то, что ответственность технического заказчика намного шире, чем кажется первоначально. Он играет роль не только профессионального исполнителя в плане подготовки разрешительных документов и прохождения процедуры необходимых согласований, но и партнера, который выступает экспертом по вопросам организации площадок для возведения строений; получения надлежащих технических условий, связанных с подключением к инженерным сетям; контроля в сфере финансов и так далее. Какие компоненты включают в себя услуги подрядчика? Каким образом происходит вступление в СРО? У технического заказчика есть в этом необходимость? На эти и иные не менее интересные вопросы можно отыскать ответы в процессе ознакомления с материалами данной статьи.

История и правомерность понятия

Как выяснилось, технический заказчик в строительстве - это ключевое звено, ведь именно он управляет непосредственно процессом и эффективным образом взаимодействует абсолютно со всеми субъектами, принимающими в нем участие. Он исполняет роль координатора, осуществляющего технических надзор, который соответствует каждому из актуальных этапов, а также контролирующего сроки и качество строительства. Откуда же возникло столь современное понятие, как технический заказчик?

Технический заказчик (подрядчик) в качестве самостоятельного термина официально возник в 1980-х. В то время советский Госстрой утвердил соответствующее положение. Так, государственный заказчик сформировал специальную службу, деятельность которой включала подготовку к процедуре возведения объекта, а также современные , носящие надзорный характер. Важно отметить, что данная служба полноценно справлялась с собственными обязательствами (в частности, с контрольной функцией в плане качества). Кстати, после того как советская политическая система распалась, она оказалась совершенным образом подготовленной к работе при условии новых обстоятельств, что, несомненно, являлось положительной тенденцией.

Современный период

Необходимость в техническом заказчике - это актуальная потребность современного рынка. Почему? Дело в том, что его деятельность носит многоплановый характер. Так, для ее реализации необходимы знания, приобретаемые годами. Важно отметить, что техническому надзору заказчика не соответствует ни одна специальность. Представители столь нелегкой службы подчеркивают, что здесь важна прежде всего практика на протяжении многих лет. Как известно, такому не учат даже в самом престижном университете. Технических заказчик - это тот, кто в реализации целого комплекса актуальных на сегодняшний день услуг руководствуется собственными контрактными обязательствами. Значит, при наличии договоров есть и юридические аспекты их осуществления, среди которых - распорядительная документация, решения судебных органов и так далее.

Интересно то, что легального термина технического заказчика, а также определения его обязанностей и прав не было до недавних пор. Характеризующая технического заказчика документация появилась лишь в 2011 году, потому что именно тогда состоялось его официальное признание в обществе. Так, он стал полноправным субъектом индустрии в области строительства. Важно знать, что поправки в ранее утвержденный Градостроительный кодекс РФ были отмечены посредством Федерального закона от 28.11.2011.

Технический заказчик - это юридическое или физическое (осуществляющее свою деятельность на профессиональной базе) лицо, которое уполномочено застройщиком и наделено правом действовать от его имени. Сегодня данный термин фигурирует во множестве статей Градостроительного кодекса РФ. Однако в пункте двадцать втором приведено полноценное понятие технического заказчика, а также четким образом определен его функционал. Таким образом, технический заказчик обязуется заключать договоры по поводу осуществления инженерных изысканий, подготовки проектных документов, строительства, реконструкции, капитального ремонта актуальных объектов; подготавливать задания на реализацию указанных разновидностей работ; предоставлять лицам, которые выполняют инженерные изыскания либо осуществляют подготовку проектных бумаг, реконструкцию, строительство, капитальный ремонт в отношении определенных объектов, документы и материалы, нужные для реализации указанных разновидностей работ; утверждать проектную документацию; подписывать бумаги, которые необходимы для получения разрешения, соответствующего вводу объекта в эксплуатацию; осуществлять другие функции, которые предусматривает настоящий Кодекс. Важно дополнить, что застройщик наделен абсолютным правом реализации всех функций технического заказчика самостоятельным образом.

Значимость технического заказчика

Зачастую технического заказчика сравнивают с дирижером в оркестре, продюсером в кино или локомотивом в составе. Для объективного и полноценного понимания его значимости в строительстве целесообразным будет более подробно остановиться на функциях, возложенных на него. В соответствии со словами застройщика (технического заказчика ), его основной задачей выступает техническое сопровождение как предпроектных, так и проектных документов, а также управление проектом на стадии его формирования и дальнейшего согласования. Технический заказчик как бы является организатором процесса взаимодействия между его участниками. Именно он налаживает ключевую связь между заказчиками (инвесторами), подрядчиками, проектировщиками, а также согласующими инстанциями. Если взять в учет интересы каждого из представленных субъектов, то можно заметить, что технический заказчик кладет на собственные плечи ответственность за своевременную сдачу проекта, который пребывает в полном соответствии с намеченной ранее схемой и соответствует актуальным правилам и нормам.

Работа технического заказчика на практике

Целесообразным будет привести конкретный пример деятельности технического заказчика. Необходимо представить, что существует определенный участок земли, на котором инвестор (заказчик) решает возвести многоэтажный дом. Помимо этого, имеется градостроительный план данного участка. Именно на основании последнего нужно подготовить различного рода документацию. В ее совокупность входят такие бумаги, как договор аренды, договор срочного безвозмездного пользования земельным участком на период проектирования и дальнейшего строительства объекта, а также бумаги по переводу участка земли в необходимую категорию и оформлению отношений земельно-имущественного характера.

Другими словами, служба технического заказчика взваливает на собственные плечи бумажный шквал и этим же ознаменовывает начало предварительных проектных работ, а также подготовки целой совокупности исходно-разрешительных документов. Дальше - больше. Необходимо отметить, что после формирования и дальнейшего согласования планировочно-архитектурной концепции необходимо получить условия технической направленности, соответствующие подключению объекта к уже развитым инженерным сетям. Кроме того, просто получить их - это не вся работа. Действие всех технических условий, которые выдаются, нужно подтвердить в государственных организациях эксплуатации (а их на сегодняшний день насчитывается неимоверно много). Необходимо дополнить, что рассмотренные условия касаются водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, телефонизации, водоотведения, радиофикации, газификации, а также наружного освещения.

Нелегкий путь

Как выяснилось, техническое задание заказчика (инвестора) предполагает прохождение целого ряда этапов. Так, пройдя через кабинеты Московской теплосетевой структуры, Мосэнерго, Моссвета, МОЭКа, Мосгаза, Мосводоканала и иных объединений, технический заказчик в абсолютной боевой готовности может приступить к следующей стадии. В пакет документации, необходимой для реализации торгов и конкурсов по выбору проектного объединения, кроме заветных условий технической направленности, он вкладывает план участка земли, которые согласовывается заранее, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию в плане посадки на земельном участке и прочие сведения.

Технический надзор заказчика после осуществления выбора организации предполагает разработку проектно-сметных документов. Важно отметить, что в данном случае необходимо и обязательно предварительное заключение договора с проектной структурой на реализацию определенных работ в строго установленные сроки. Задания, полученные от проектировщиков, так или иначе согласовываются с Москомархитектурой, а также Департаментом здравоохранения и образования, Департаментом жилищной политики, Департаментом жилищного фонда и так далее. Необходимо знать, что проектно-сметные документы, предполагаемые договором технического заказчика , при любых обстоятельствах проходят экологическую экспертизу и экспертизу противопожарной и промышленной безопасности.

Передача проекта заказчику

Важно отметить, что лишь после того, как заключение Мосгосэкспертизы получено, проект передается в руки заказчика (инвестора) в целях реализации тендерных торгов, соответствующих выбору подрядчика, поставщиков строительных материалов, оборудования и так далее. В входит подготовка материалов для конкурса, отслеживание сроков его проведения. Иными словами, он принимает активное участие в организационном вопросе, касающегося непосредственно процесса строительства.

Наконец-то команда застройщиков полноценным образом сформирована! Однако прежде чем открыть ей дорогу на площадку, техническому заказчику необходимо получить соответствующее разрешение. Нужно обязательно оформить документацию, связанную с отводом участка земли под строительные работы. Кроме этого, на время проведения этих работ следует получить разрешения от всех эксплуатационных структур территориальной единицы на применение актуальных коммуникаций. Кстати, зачастую необходимо и разрешение на производство строительных работ в зоне линий передачи электричества в полосе отвода автомобильных и железных дорог, инженерных сооружений и подземных коммуникаций. Необходимо отметить, что допуск СРО техническому заказчику нужен для реализации собственных функций, куда относится и контроль сроков и качества работ на объекте. Хотя данный пункт не является обязательным.

Функции технического заказчика

Сегодня в ряд наиболее важных задач службы технического заказчика включаются следующие пункты:

Сбор и подготовка исходно-разрешительной документации.
Сопровождение процесса проектирования.
Проведение экспертизы проектов.
Получение разрешения на реализацию строительных работ.
Осуществление технического надзора в плане строительства.
Ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию.

Компетенция технического заказчика

В настоящее время многие неправильным образом воспринимают рассматриваемую в статье структуру в качестве вспомогательного объединения, способного грамотно и быстро подготовить разрешительные документы и провести нужные согласования. В действительности это компания-партнер, разбирающаяся в определенных вопросах на уровне эксперта. Как правило, они затрагивают следующие аспекты:

Организация строительных работ на площадке.
Получение технических условий для того, чтобы подключиться к инженерным сетям.
Контроль в плане расходования денежных средств и так далее.

Важно отметить, что структура, являющаяся техническим заказчиком, наделяется ключевой ролью в управлении процессом строительства и налаживания эффективного взаимодействия между всеми его участниками. Помимо этого, она занимается надзором в техническом плане, иными словами, обеспечивает максимальное качество строительства, а также соблюдение сроков, предусмотренные актуальным проектом.

Необходимость в техническом заказчике

Сегодня зачастую технического заказчика, который работает в качестве общества с ограниченной ответственностью, объективно необходим рынку строительства, потому что именно он занимается многосторонней деятельностью. Важно отметить, что для ведения последней так или иначе нужные знания, приобретаемые на протяжении многих лет. Кстати, что допуск СРО техническому заказчику необходим для реализации собственных функций, куда относится и контроль сроков и качества работ на объекте. С ним работа продвигается намного быстрее и эффективнее, однако данный допуск не является обязательным пунктом.

Для того чтобы полноценным образом понять значимость структуры технического заказчика, следует как можно подробнее осознать, какие разновидности работы он берет на себя. Помимо подготовки документации, о чем в полной мере рассказано в предыдущих главах, технический заказчик организует плодотворный контакт между всеми участниками процесса, среди которых:

Непосредственные заказчики (инвесторы).
Проектировщики.
Подрядчики.
Контролирующие органы, которые занимаются выдачей необходимых для строительства разрешений.

Следует отметить, что департамент службы технического заказчика так или иначе обязуется учитывать интересы всех сторон, а также организовать сдачу объекта капитального строительства вовремя при условии его соответствия нормативным документам и актуальным требованиям.

Важные моменты

В предыдущих главах подробным образом приведены стадии профессиональной деятельности технического заказчика, а также оговорен его функционал. Выяснилось, что он в соответствии с определением занимается устранением всех вопросов, связанных с подготовкой земельного участка под застройку. Однако не было сказано о том, что он наделяется правом руководства пересадкой и вырубкой деревьев и иных насаждений, которые находятся в зоне строительства. Важно отметить, что для произведения тех или иных операций технический заказчик обязуется доказать надобность, например, вырубки. Кроме того, в данном случае на строительную площадку должны выехать специалисты, осуществляющие трудовую деятельность в соответствующем департаменте администрации. В процессе предоставления рассматриваемых услуг в строительстве реализуются следующие операции, которые так или иначе включаются в область ответственности технического заказчика:

Формирование геодезической разбивочной основы строительства.
Выполнение разбивки трасс зданий, а также их осей.
Проведение мониторинга сооружений и зданий непосредственно в процессе строительства.
Курирование буровыми и геологоразведочными работами, которые включаются в состав изысканий в процессе подготовки к строительству.

Важно отметить, что в статье представлен далеко не весь перечень функций технического заказчика в подготовке строительств и проектирования, известный на сегодняшний день. Тем не менее уже из данных сведений выясняется, что объем его работы достаточно серьезен. Целесообразным также будет затронуть вопрос ответственности технического заказчика в строительном процессе.

При реализации строительных работ технический заказчик осуществляет технический надзор и контроль. Важно дополнить, что проверяет он не только качественные характеристики используемых конструкций и материалов, но и исправность применяемого оборудования. Так, руководитель службы является инспектором, который отслеживает такие нюансы, как объем произведенных работ, стоимость их исполнения, а также сроки и, конечно же, качество.

Когда строительство делает заключительный шаг, завершает свою деятельность и технический заказчик. Он осуществляет подготовку документации, которая требуется для приемки объекта капитального строительства и последующего введения его в эксплуатацию. Таким образом, работодатель получает полный пакет бумаг, необходимый для того, чтобы зарегистрировать собственное право на владение объектом. Необходимо дополнить, что сюда включаются и документы БТИ, а также гарантийные обязательства.

Обязательно ли вхождение в СРО для реализации функционала технического заказчика? Нет! Тем не менее после изучении норм, прописанных в ФЗ, ГК РФ и Градостроительном кодексе, становится очевидным то, что без данного допуска он не сможет осуществить определенные действия, к примеру, проконтролировать качество строительных работ на объекте.

В заключение следует дополнить, что особым направлением деятельности технического заказчика является контроль финансовых средств, выделенных инвестором. Так, он берет на себя следующие обязательства:

Согласование с подрядчиком стоимости строительных работ.
Проверка счетов за произведенные работы, предъявленных к оплате.
Контроль расходования денежных средств в пределах утвержденной сметы.
Подготовка отчетов по применению выделенных денежных средств вовремя.
Отслеживание достоверности бухгалтерского учета.

Крестин П.А.

Магистрант, Московский Государственный Строительный Университет

ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬНОГО КОНТРОЛЯ

Аннотация

В наше время, роль технического заказчика является ключевой в процессе строительства. Многие даже называют технического заказчика краеугольным камнем, от которого зависит успех создания проекта в целом. Технический заказчик является профессиональным исполнителем в подготовке разрешений и согласований в порядке прохождения различных государственных органов, а также партнер, который является экспертом в решении многих вопросов. В статье раскрыты основные функции, которые выполняет технический заказчик. Также в данной статье изложены основы строительного контроля.

Ключевые слова: инвестор, технический заказчик, строительный процесс, техническая документация

Krestin P.A.

Undergraduate, Moscow State University of Civil Engineering

THE MAIN FUNCTIONS OF TECHNICAL CUSTOMER IN CONSTRUCTION AND BASICS OF BUILDING CONTROL

Abstract

In our times, the role of technical customer is a key in the construction process. Many even call technical customer the cornerstone upon which all success is the creation of the project in general. Technical customer is a professional performer in the preparation of the permits and approvals procedure in passing the various state bodies, as well a partner who is an expert in dealing with many issues. The article deals with the basic functions performed by technical customer. Also, this article presents the fundamentals of building control.

Keywords: investor, technical customer, construction process, technical documentation

В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:

Инвестор
Заказчик (технический заказчик)
Застройщик
Генеральный подрядчик
Субподрядчик
Проектировщик
Другие

Рис. 1 – Основные функции заказчика

Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.

Договор подряда- это такое соглашение, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по поручению второй стороны (заказчик) обусловленную работу и сдать результат этой работы заказчику, а заказчик обязуется принять и внести плату за него

Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.

Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:

Должен принять работу в сроки и в порядке, которые обозначены в договоре
Вправе проверять выполнение работ, давать установки о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату выполняемой работы, не изменяя существа задания в целом
Вправе отказаться от услуг подрядной компании, если последняя не приступает своевременно к выполнению работы или выполняет работу настолько медленно, что ставит под угрозу сдачу работы к срoку.
И др.

Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика также входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:

Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет
Контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, которые предусмотрены договорами
Представляет установленную законодательством отчетность
Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры для эффективного использования средств, выделяемых инвестором
Организовывает проведение аудиторской проверки, по согласованию с инвестором
И др.

Таблица 1 – Основные функции выполняемые заказчиком

Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.

Рис. 2 – Цели строительного контроля

Литература

М.А.Костенко Коммерческое право. Конспект леций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.
А. Н. Асаул, В. А. Кощеев Государственное предпринимательство в строительстве (государственный строительный заказ) СПб.: 2009, 300с.
Виды инжиниринговой деятельности в строительстве Алаева А.В., Филиппов Г.Б., Слепкова Т.И. В сборнике: 21 век: фундаментальная наука и технологии Материалы VI международной научно-практической конференции. н.-и. ц.«Академический». North Charleston, SC, USA, 2015. С. 123-130.
Гражданский Кодекс Российской Федерации
Градостроительный Кодекс Российской Федерации
Технический заказчик [Электронный ресурс] URL: http://www.acstroy.com/technical-customer (дата обращения 10.09.2015).

References

Kostenko М.А. Commercial law lecture notes, Taganrog, TTIYFU,2007
Asaul А.N., Koscheev V.А. State business in the constriction industry (state construction order),- SPb.: ANOIPEV, 2009, 300с.
Types of engineering activity in the construction Alaeva A.V. Filippov G.B., SlepkovA T.I. In: 21 Age: Basic Science and Technology Proceedings of the VI International Scientific and Practical Conference. n.-i. c. “Academic”. NorthCharleston, SC, USA, 2015. pp 123-130.Civil code Russian Federation
City planning code Russian Federation
Technical customer URL: http://www.acstroy.com/technical-customer (date of the application 10.09.2015).

Почта для отправки материалов на экспертизу:
Адрес: Москва, улица Пречистенка, дом 10

Функции технического заказчика

Техническим заказчиком называется представитель интересов инвестора, сопровождающий его проекты на всех этапах их реализации и профессионально решающий все возникающие технические и юридические вопросы. Техзаказчик всесторонне отвечает перед инвестором за технические и экономические показатели в ходе строительства, включая этап проектирования, а также занимается отстаиванием финансовых интересов нанявшей его стороны. Между сторонами подписывается договор, который прописывает условия сотрудничества, и в том числе, объем ответственности каждого из подписантов.

К числу главных задач, входящих в обязанности технического заказчика, относится организация строительного контроля. В рамках него каждый этап строительства очень серьезно проверяется, вследствие чего обнаруживаются нарушения и ошибки в технологии выполнения работ.

В функции технического заказчика в строительстве входит контроль расходуемых на реализацию проекта средств, вкладываемых инвестором. Здесь наиболее важным моментом является ограничение излишних расходов. Конечно, полностью исключить этого нельзя, но если превышения сметы и будут иметь место, то только при наличии веских оснований.

В договоре с техническим заказчиком инвестор может прописать любой объем его обязанностей, вплоть до проведения всех этапов воплощения инвестиционного проекта. В услуги технического заказчика может входить все от сбора исходно-разрешительных документов для подготовки проектной документации до получения разрешений на введение объекта в эксплуатацию. В случае необходимости он произведет и другие нужные действия, например, заключит договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями.

В общем случае служба технического заказчика занимается решением следующих задач:

собирает и готовит исходно-разрешительную документацию;
сопровождает процесс проектирования;
проводит экспертизы проектов;
получает разрешения на строительство;
осуществляет технический надзор строительства;
занимается вводом объектов в эксплуатацию.

Технический заказчик – локомотив строительства

Многие неправильно воспринимают технического заказчика в качестве вспомогательной организации, способной быстро и правильно подготовить разрешительную документацию и провести необходимые согласования. На самом деле это компания-партнер, которая на экспертном уровне разбирается в вопросах, касающихся:

организации работ на строительной площадке;
получения ТУ для подключения к инженерным сетям;
контроля расходования финансовых средств и многого другого.

Компания технический заказчик играет ключевую роль в управлении строительными процессами и налаживании эффективных взаимодействий между всеми их участниками. Она же занимается техническим надзором, то есть обеспечивает качество строительства и соблюдение предусмотренных проектом сроков.

Понятие технический заказчик официально появилось в 1980-х годах вместе с соответствующим положением Госстроя. Госзаказчик создал специальную службу, которая занималась подготовкой к строительству и технадзором. После того, как для заказчика-застройщика в отдельный раздел были выделены инвестиционные вопросы, скорее всего, и появилось понятие единого технического заказчика. Существовавшая тогда служба технического заказчика в строительстве вполне справлялась с возложенными на нее функциями, и в том числе, она контролировала качество строительных работ. Когда советская система хозяйствования прекратила свое существование вместе со страной, эта служба оказалась наиболее подготовленной для работы в совершенно новой ситуации.

Чаще всего работающий в качестве ООО технический заказчик объективно необходим строительному рынку, так как он занимается многоаспектной работой, для ведения которой нужны приобретаемые годами знания. В то же время такой специальности ни в одной университете не преподают, и все занимающиеся осуществлением функций технического заказчика приобретают необходимые навыки в течение многолетней работы.

Технический заказчик в строительстве – это понятие, официально признанное и закрепленное в документах совсем недавно. Он был признан как полноправный субъект строительной индустрии в 2011 году. В ГК РФ появилось определение, говорящее, что техзаказчик – это юридическое лицо или работающее на профессиональной основе физическое лицо, которое получает соответствующие полномочия у застройщика и действует от его имени. В то же время Гражданский кодекс предполагает, что застройщик и технический заказчик может быть одним лицом, то есть первый не привлекает профессионалов со стороны и сам исполняет предусмотренные здесь обязанности.

Какие задачи решает на практике технический заказчик

Чтобы полноценно понять значимость службы единого технического заказчика, нужно более подробно рассказать о том, какую работу он совершает. В первую очередь, техзаказчик берется за решение вопросов по подготовке предпроектной и проектной документации, а также управления проектом в процессе его разработки и согласования. Он организует плодотворное взаимодействие всех участников процесса:

инвесторов (непосредственных заказчиков);
проектировщиков;
подрядчиков;
контролирующих органов, выдающих необходимые разрешения.

Департамент технического заказчика должен учесть интересы каждой из сторон, и в то же время обеспечить своевременную сдачу объекта при условии его соответствия проекту и нормативной документации.

Начинается работа с выделения участка под строительство, для которого имеется градостроительный план. На основе него отдел технического заказчика производит подготовку сразу нескольких документов, в том числе:

договора аренды;
договора на безвозмездное срочное использование земли на время разработки проекта и осуществления строительства;
документации по оформлению земельно-имущественных отношений;
документов на перевод земли в нужную категорию.

После того, как разработана и согласована архитектурно-планировочная концепция, необходимо получать технические условия для подключения объекта к инженерным сетям. Организация, занимающаяся исполнением функций технического заказчика, должна не только получить эти документы, действие всех выданных ТУ необходимо подтверждать в многочисленных эксплуатирующих организациях. В том числе, в оказание услуг технического заказчика здесь входит взаимодействие с организациями, которые обеспечивают на объектах:

электроснабжение;
водоснабжение;
водоотведение;
теплоснабжение;
газификацию;
радиофикацию;
телефонизацию;
наружное освещение и так далее.

После прохождения всех эксплуатирующих организаций техзаказчик переходит к подготовке конкурса на выбор проектной организации. Он собирает в единый комплект необходимый здесь пакет документов, в том числе:

ТУ на подключение коммуникаций;
градостроительный план участка;
архитектурную концепцию с привязкой к участку;
геоподоснову и так далее.

С выбранным проектировщиком технический заказчик в строительстве заключает договор с указанием сроков проведения необходимых работ. Разработанный проект проходит согласования в архитектурном и других департаментах. Кроме этого, в отношении него проводятся различные экспертизы: экологическая, промышленная, противопожарной безопасности.

Когда проект будет полностью согласован, система единого технического заказчика передает его инвестору. Тот в свою очередь организует тендер для подбора подрядчика и поставщиков стройматериалов и оборудования. Обязанности технического заказчика в строительстве в этот момент сводятся к подготовке материалов для конкурса и отслеживанию сроков его проведения.

После разработки проекта и определения того, кто и как его будет реализовывать, техзаказчик переходит к получению разрешения на строительство. Земельный участок по документам должен быть отведен под строительные работы, на время проведения строительства у городских эксплуатационных служб должно быть получено разрешение на использование действующих коммуникаций. Помимо этого нужно согласовать работы в местах нахождения воздушных линий электропередач, подземных коммуникаций и различных инженерных сооружений.

Технический заказчик по определению занимается решением всех вопросов, касающихся подготовки участка под застройку. В том числе, он руководит вырубкой и пересадкой деревьев, находящихся в зоне строительства. Для этого нужно доказать необходимость вырубки, причем здесь на стройплощадку обязательно должны выезжать специалисты из соответствующего департамента администрации.

При предоставлении услуг технического заказчика в строительстве, в том числе, осуществляются следующие действия, входящие в его зону ответственности:

создается геодезическая разбивочная основа строительства;
выполняется разбивка осей и трасс зданий;
производится мониторинг зданий и сооружений в процессе строительства;
курируются геологоразведочные и буровые работы, входящие в состав изысканий при подготовке к строительству.

Мы перечислили далеко не все функции технического заказчика в проектировании и подготовке строительства. Однако уже из этого хорошо понятно, насколько серьезный объем работы выполняет техзаказчик, привлекаемый инвестором.

Ответственность технического заказчика в процессе строительства

При выполнении строительных работ техзаказчик занимается контролем и техническим надзором, причем он проверяет не только качество применяющихся материалов и конструкций, но и исправность использующегося оборудования. Руководитель службы технического заказчика выступает в качестве инспектора, отслеживающего такие моменты, как объем проведенных работ, сроки их выполнения, стоимость и качество.

Когда строительство закончено, завершает свою работу и техзаказчик. Он готовит документы, требующиеся для приемки объекта и введения его в эксплуатацию. Наниматель получает от техзаказчика весь пакет документов, необходимый для регистрации его права собственности. В том числе, сюда входит документация БТИ и гарантийные обязательства.

Особое направление работы при выполнении функций технического заказчика – контроль расходования выделенных инвестором финансовых средств. Здесь на него накладываются следующие обязательства:

согласование с подрядчиком и субподрядчиками стоимости строительства;
проверка предъявленных к оплате счетов за проведенные работы;
контроль расходования средств в рамках утвержденной сметы;
отслеживание достоверности бухучета;
своевременная подготовка отчетов технического заказчика по использованию выделенных средств.

Зачем инвестору технический заказчик

Достаточно распространено мнение о том, что для инвестора наиболее оправдано заключение договора на услуги технического заказчика в случае управления большим единичным проектом. Если же речь идет о крупном долгострое, то тогда принимается решение о создании внутри собственной структуры службы технического заказчика. Отметим, что такая схема работы продолжает существовать, и серьезные рыночные игроки нередко внутри себя создают техзаказчика. Однако все же это уходящая практика, и все чаще независимо от масштаба проекта инвестор заключает договор оказания услуг технического заказчика со сторонней организацией.

Инвестор при привлечении техзаказчика предполагает, что тот будет выполнять как управляющие функции, так и заниматься консалтингом. Договор на функции технического заказчика может предусматривать, что он будет заниматься как полным сопровождением проекта, так и лишь отдельными его этапами.

Отношения с техзаказчиком инвестору нужно выстраивать уже на первой стадии реализации проекта, когда он занимается оформлением различных заключений и согласований. От того, насколько плотно технический заказчик войдет в проект, зависит его дальнейшая оптимизация, а также экономия времени и денежных средств.

Техзаказчик, помимо всего прочего, решает достаточно сложную задачу налаживания взаимодействия между инвестором и специалистами по проектированию. Здесь нужно предварительно ознакомиться с пожеланиями заказчика, которые в правильной форме доносятся до архитектора. Специалисты по проектированию со своей стороны также могут вступать в диалог с инвестором, и их утверждения тоже нужно переводить на понятный язык для тех, кто лишь поверхностно разбирается в строительных технологиях. Технический заказчик на этапе проектирования должен учитывать интересы каждой из сторон и следить за тем, чтобы их действия не выходили за существующие рамки.

В стоимость услуг технического заказчика входит предоставление инвестору необходимых консультаций. Наиболее полные разъяснения даются по любым вопросам, так как вкладывающая денежные средства сторона обычно не обладает необходимыми знаниями в части капитального строительства.

Конечно, расходы инвестора увеличатся на стоимость технического заказчика, но эти дополнительные вложения в итоге обернутся значительной экономией. При централизации функций технического заказчика происходит правильное выстраивание строительного процесса, причем каждый из этапов реализуется без появления непредвиденных затрат.

При строительстве всегда появляются различные вопросы, ведущие к нарушению составленных ранее планов и утвержденных бюджетов. Технический заказчик в таких случаях добивается их разрешения с минимальным перерасходом средств инвестора. Однако здесь важно не только уменьшить непредвиденные расходы. При решении подобных вопросов нужно также действовать оперативно, так как срыв сроков строительства чреват зачастую куда большими потерями. Иногда выявленные уже в ходе реализации проекта особенности объекта приводят к необходимости кардинально пересматривать стратегию его развития и перерабатывать проектную документацию. Для застройщика технический заказчик, настолько глубоко погружающийся в проект, становится не только доверительным партнером, но и настоящим доверенным лицом, представляющим интересы на строительной площадке. Техзаказчик контролирует качество и объем проведенных работ, эффективность расходования финансовых средств и в конечном итоге следит за тем, насколько рентабельным остается проект на каждом этапе его реализации.

Перечень обязанностей, которые заложены в положении о техническом заказчике, говорит о том, что он является не только экспертом в строительной отрасли. Техзаказчик – это еще и профессиональный менеджер, который может организовать любой рабочий процесс и провести переговоры любого уровня и сложности.

Служба технического заказчика, вопросы и ответы

1. Могут ли в договоре технического заказчика на проектирование и общее сопровождение проекта вплоть до ввода объекта в эксплуатацию присутствовать признаки инвестиционного соглашения? Заказчик-застройщик хочет, чтобы мы помимо исполнения функций техзаказчика еще и вложились в проект. Он это обосновывает тем, что повышает нашу заинтересованность в его успешной реализации.

В данном случае инвестор нарушает принципы ведения строительной деятельности с привлечением стороннего технического заказчика. Последний не может инвестировать в строительство, обслуживанием которого он занимается. Это делает его заинтересованной стороной, что недопустимо. Данный запрет важен, прежде всего, для самого инвестора, которому независимое третье лицо нужно для решения технических вопросов по реализации проекта в то время, пока он сам занимается «политическими» моментами. В вашем случае, видимо, речь идет об инвесторе, который либо является новичком, не набравшимся достаточного опыта, либо пытается реализовать какие-то сомнительные схемы.

2. Нужно ли вступать в СРО для работы техническим заказчиком?

Обязательного вхождения в СРО для исполнения функций технического заказчика не предусмотрено. Однако если изучить нормы, прописанные в ФЗ, ГК РФ и Градостроительном кодексе РФ, то становится понятно, что без допуска СРО техзаказчик не сможет выполнять определенные действия, например, контролировать качество строительства на объекте.

3. Может ли технический заказчик от своего имени заключать договоры с подрядчиками при реализации контролируемого им проекта?

Нет, в соответствии с определением технического заказчика из Градостроительного кодекса он является лишь агентом инвестора и может привлекать подрядчиков только от имени своего нанимателя. Если посмотреть типовой договор технического заказчика (образец можно легко найти в сети), то из него понятно, что это лишь разновидность агентского договора. Таким образом, счета-фактуры и прочие документы должны оформляться техзаказчиком в качестве агента.

На практике иногда можно встретить случаи, когда технический заказчик самостоятельно заключает договоренности с подрядчиками, после чего расходы перевыставляются застройщику. Здесь могут оформляться сводные счета-фактуры, а иногда и трехсторонние договоры, в которых указываются техзаказчик, инвестор и подрядчик. Подписание актов КС-2 и КС-3 также выполняется тремя сторонами, выписка счет-фактур происходит на застройщика. Служба технического заказчика финансирования не получает, ей выплачивается то вознаграждение, которое прописано в договоре. Несмотря на то, что эта схема иногда используется, она нарушает базовую логику работы технического заказчика и противоречит тем функциям, которые определены для него нормативной документацией. Работа по такому способу проходит успешно только в том случае, если во взаимодействие сторон не вмешиваются извне и между ними не возникает спорных ситуаций, разрешение которых происходит через суд или иные сторонние инстанции.